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Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen? – (Prozessführung, Rechtsfähigkeit)

Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen aus einzelnen Wohnungseigentümern. Wollten Wohnungseigentümer eine Klage einreichen, mussten sie früher jeden einzelnen Wohnungseigentümer namentlich in der Klageschrift benennen. Auch im allgemeinen Rechtsverkehr des täglichen Lebens konnten nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam in namentlicher Bezeichnung handeln.

In größeren Eigentümergemeinschaften stellte dies ein erhebliches Problem dar. Insoweit ist die Frage mehr als bloß theoretisch juristischer Natur. Sie hat im täglichen Rechtsverkehr einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhebliche Bedeutung. Dabei geht es oft um die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft tätig werden darf oder tätig werden muss.

Eine Vielzahl von Eigentümer bedingte, dass Forderungsschreiben an die Gemeinschaft oder Klageschriften unübersichtlich wurden. Außerdem musste immer festgestellt werden, wer als Eigentümer überhaupt im Grundbuch eingetragen war. Änderungen führten zwangsläufig dazu, dass spätestens die Klageschrift aktualisiert werden musste.

Gleiches gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft von dritter Seite verklagt wurde. Dann musste auch der Kläger in der Klageschrift sämtliche Wohnungseigentümer einzeln und namentlich bezeichnen. Zudem musste er sich im Grundbuch vergewissern, wer überhaupt Wohnungseigentümer ist. Diese Umständlichkeiten hat der Gesetzgeber mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 beseitigt.

Auch wer als Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Gemeinschaft erheben möchte, profitiert von dieser Änderung.

1. Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband

1.1. Wohnungseigentümergemeinschaften sind teilrechtsfähig

Mit der WEG-Reform wurde § 10 Abs. 6 WEG eingefügt. Die Vorschrift regelt die beschränkte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits der BGH (V ZB 32/05) hatte eine teilweise Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen.

Teilrechtsfähigkeit beinhaltet die Fähigkeit, als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilzunehmen, Träger von Rechten und Pflichten zu sein, sowie im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt wird zu können.

Insoweit bestimmt § 10 Abs. 6 WEG, dass die Eigentümergemeinschaft Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten oder rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten ist. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr (siehe dazu Ziffer).

1.2. Welche Rechte hat der Verband?

Die Teilrechtsfähigkeit führt dazu, dass der „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ grundbuchfähig ist und somit Immobilien und grundstücksgleiche Rechte erwerben kann (BGH ZMR 2005, 547). Ferner ist der Verband erbfähig sowie scheck- und wechselfähig. Vor allem kann der Verwalter ein Giro- oder Sparkonto auf den Namen des Verbandes einrichten und dieses unabhängig vom Mitgliederbestand der Gemeinschaft führen.

Vor allem aber ist der Verband parteifähig und kann im Prozess klagen und verklagt werden (siehe dazu Ziffer 1.7.). Um diesen Weg nachzuvollziehen, müssen weitere Gegebenheiten bekannt sein.

Umgekehrt ist der Verband aber nicht testier- und nicht insolvenzfähig. Auch ist der Verband nicht einkommensteuerpflichtig oder körperschaftssteuerpflichtig, da nur natürliche oder juristische Personen steuerpflichtig sind.

1.3. Mitgliedschaft im Verband

Sinn und Zweck der Regelung „Verband“ ist es, die Verwaltung zu erleichtern und die Handhabung im Rechtsverkehr zu vereinfachen. Dritte können leichter erkennen, wer ihr Vertragspartner ist. Auch lässt sich das Verwaltungsvermögen leichter zuordnen. Mitglieder des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft sind sämtliche aktuellen und im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Ihre Mitgliedschaft wächst ihnen zu. Sie brauchen also nicht beizutreten oder sich ausdrücklich zu beteiligen.

Die Mitgliedschaft im Verband endet, wenn im Wohnungsgrundbuch ein neuer Miteigentümer eingetragen wird. Der Verband endet sinngemäß auch dann, wenn sich sämtliche Miteigentumsanteile in einer einzigen Person vereinigen und es nur noch einen einzigen Eigentümer gibt (§ 10 VII 4 WEG). In diesem Falle gehen Rechte und Pflichten des Verbandes auf den verbleibenden Eigentümer über.

1.4. Verwaltungsvermögen gehört dem Verband

Eine weitere Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit bestimmt § 10 VII WEG: Danach gehört das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband). Dazu gehört insbesondere das Hausgeld, Heizölvorrat, Einkünfte aus der Vermietung gemeinschaftlicher Flächen, Gegenstände zur Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums (Gartengeräte, Rasenmäher, Werkzeug).

Das Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehört nicht zum Verwaltungsvermögen.

Wechselt der Eigentümer, verbleibt das Verwaltungsvermögen weiter beim Verband. Das Verwaltungsvermögen besteht unabhängig vom Mitgliederbestand der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wechselt der Eigentümer, braucht das Verwaltungsvermögen nicht gesondert auf den Erwerber übertragen zu werden.

Ergänzend bestimmt § 11 III WEG, dass der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist, soweit der Verband außer Stande ist, fällige Verbindlichkeiten zu erfüllen. Der Grund besteht mithin darin, dass neben dem Verband auch der einzelne Wohnungseigentümer persönlich haftet und die Gemeinschaft als solche nach dem Gesetz unauflöslich ist.

1.5. Wie wird der Verband vertreten?

Um sich nach außen zu artikulieren, muss ein rechtsfähiges Gebilde einen Vertreter haben. Gesetzlicher Vertreter des Verbandes ist Verwalter (§ 27 I WEG). Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 27 III S. 2 WEG).

Der Verwalter ist berechtigt, im Namen des Verbandes und mit Wirkung für und gegen den Verband Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen soweit diese gemeinschaftsbezogen sind und sich im Verwaltervertrag keine Einschränkungen (z.B. Rechtsgeschäfte bis zu 10.000 € Gegenstandswert) oder Ausschlüsse befinden. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters werden in § 27 WEG detailliert aufgeführt. Insbesondere ist der Verwalter berechtigt, Zustellungen (z.B. Klageschrift, Vollstreckungsbescheid) entgegenzunehmen. Er ist „Zustellungsvertreter“.

1.6. Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

In der Konsequenz bedeutet dies, dass die Gemeinschaft als Verband die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ führen darf und führen muss. Zur weiteren Identifizierung muss die Angabe des gemeinschaftlichen Grundstückes erfolgen (postalische Anschrift oder Grundbuchbezeichnung).

Beispiel:

  • Wohnungseigentümergemeinschaft Hirschstraße 33, 12345 Homburg oder
  • Wohnungseigentümergemeinschaft Gemarkung Homburg, Flur 3, Flurstück 333.

1.7. Prozessführung des Verbandes

Unter der Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft XY“ kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie ist parteifähig. Damit hat sie das Recht zur aktiven und passiven Prozessführung.

Insoweit bestimmt § 44 WEG, das für eine Klage durch oder eine Klage gegen alle Wohnungseigentümer die genaue Bezeichnung des Verbandes genügt. Allerdings muss spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer erfolgen. Die Zustellung einer Klage kann an den Verwalter als Zustellungsvertreter des Verbandes erfolgen, ersatzweise an einen durch Mehrheitsbeschluss von der Eigentümerversammlung bestellten Vertreter (§ 45 WEG). Der Kläger braucht bei größeren Gemeinschaften nicht jedem einzelnen Eigentümer die Klageschrift zustellen zu lassen. Auch für die Gerichte reduziert sich der Arbeitsaufwand.

1.8. Gemeinschaftsbezogene Rechte

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als “Verband„ ist jedoch keine juristische Person wie die GmbH oder der Verein, die in jeder Hinsicht vollrechtsfähig sind. Der Verband ist nur teilrechtsfähig. Seine Rechtsfähigkeit ist gegenständlich beschränkt auf die gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten, die sich im Rahmen der Verwaltung des Wohnungseigentums ergeben.

Soweit die Verwaltungsbefugnis auf den Verband übertragen werden, kann der einzelne Wohnungseigentümer diese Rechte nicht mehr selbst neben oder anstelle des Verbandes ausüben (§ 10 VI 3 WEG). Solche gemeinschaftsbezogenen Rechte sind:

  • Durchsetzung der Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, den Zugang zum Sondereigentum zu dulden. Nach § 14 IV WEG muss der Wohnungseigentümer den Zutritt zu seiner Wohnung gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.
  • Entziehungsrecht: die Ausübung und Durchsetzung des Entziehungsrechts im Zahlungsverzug eines Wohnungseigentümers steht dem Verband zu (§ 18 WEG)
  • Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs wegen Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums (BGH NJW 1993, 727)
  • Vermietung von Gemeinschaftseigentum erfolgt im Namen des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht im Namen der Wohnungseigentümer
  • Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen Handwerker steht dem Verband zu (BGH NJW 2007, 1952)
  • Kreditaufnahme: es ist weitgehend anerkannt, dass der Verband kreditfähig ist und Kredite in jeder Höhe aufnehmen darf. Eine Grenze ist dort anzunehmen, wo eine Finanzierung einen Wohnungseigentümer in unangemessener Art und Weise überfordert. Der Beschluss wäre anfechtbar. Die teilweise vertretene Auffassung, dass nur kurzfristige Liquiditätsengpässe überbrückt werden dürfen und die Kredithöhe die Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für 3 Monate nicht übersteigen darf, wird kaum vertreten (BayObLG NJW-RR 2006, 23).

1.9. Gemeinschaftsbezogene Pflichten

Der Verband Eigentümergemeinschaft ist in der gemeinschaftsbezogenen Pflicht, wenn die Pflicht im Interesse der Wohnungseigentümer zwingend von allen zu erfüllen ist. Solche Pflichten sind:

  • Nachbarschaftliche Ansprüche: Wächst der Baumbestand über die Grundstücksgrenze hinaus, kann der Nachbar den Verband in Anspruch nehmen. Gleiches gilt für eine Instandsetzungsverpflichtung (LG Würzburg WuM2006, 532). Beispiel: Ein Baum auf das Grundstück des Nachbarn und beschädigt Zaun und Rasen.
  • Verkehrssicherungspflichten: Der Verband ist für die Wohnanlage verkehrssicherungspflichtig. Beispiel: Winterdienst. Stürzt ein Passant, kann er den Verband auf Schadensersatz in Anspruch nehmen (OLG Oldenburg, Urteil v. 13.2.2014 – 1 U 77/13). Zugleich haftet jeder einzelne Eigentümer.

2. Wohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft

Da die Eigentümergemeinschaft nur teilrechtsfähig ist, bestehen weitere Rechtssubjekte. Es sind folgende Rechtssubjekte zu unterscheiden:

  • Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (siehe oben Ziffer 1);
  • die nicht rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Teileigentümergemeinschaft nach Bruchteilen (Bruchteilsgemeinschaft §§ 10 II 1 WEG, 741 BGB);
  • der Wohnungseigentümer als rechtsfähige Einzelperson.

Die Unterscheidung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und der nicht rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft ergibt sich daraus, dass das Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht Teil des Vermögens des Verbandes ist. Damit existieren mit dem teilrechtsfähigen Verband und der nicht rechtsfähigen Miteigentümergemeinschaft zwei unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Verbindlichkeiten (BGH NJW 2006, 2187).

In der Alltagspraxis sollte es genügen, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband wahrzunehmen.

3. Wohnungseigentümergemeinschaft in der Person des Wohnungseigentümers

Da das Gesetz den „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ als Rechtssubjekt anerkennt, kann ein Gläubiger eine gemeinschaftsbezogene Forderung gegen den Verband gerichtlich geltend machen und in das Verwaltungsvermögen vollstrecken. Haftungsmasse ist das Verwaltungsvermögen, nicht aber das Gemeinschaft oder Sondereigentum.

3.1. Wohnungseigentümer haftet neben dem Verband

Darüber hinaus besteht die persönliche Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers (§ 10 VIII WEG). Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Der Gläubiger kann den einzelnen Wohnungseigentümer neben dem Verband in Anspruch nehmen. Eine Inanspruchnahme des Verbandes vorab wird nicht gefordert. Insoweit müssen Gläubiger jeden einzelnen Wohnungseigentümer verklagen und in dessen Eigentum vollstrecken.

3.2. Haftung endet 5 Jahre nach dem Eigentümerwechsel

Wegen des zeitlichen Rahmens der Haftung verweist § 10 VIII 2 WEG auf § 160 HGB. Danach besteht die Haftung bis zum Ablauf von 5 Jahren nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft, soweit ein Anspruch fällig wurde, nicht verjährt ist und tituliert wurde. Auch ein schriftliches Anerkenntnis unterbricht die Verjährung. Der einzelne Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen.

Der Veräußerer haftet neben dem Erwerber als Rechtsnachfolger gesamtschuldnerisch. Der Gläubiger kann insoweit beide in Anspruch nehmen. Im Innenverhältnis kann der Erwerber den Veräußerer in Regress nehmen. Verbindlichkeiten, die erst nach dem Austritt aus dem Verband entstehen, betreffen den Veräußerer nicht mehr. Maßgeblich kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung der Rechtsnachfolge im Grundbuch an.

3.3. Konkurrenzverhältnis, wenn Verband und einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche geltend machen

Beeinträchtigt ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter das gemeinschaftliche Eigentum, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband vorgehen. Daneben kann jeder einzelne Wohnungseigentümer als Mitglied der nichtrechtsfähigen Bruchteilsgemeinschaft diesen Anspruch geltend machen (OLG München NJW 2005, 3006).

Soweit der Verband aufgrund einer Mehrheitsentscheidung der Eigentümer tätig wird, zieht er die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer an sich und verdrängt damit die individuelle Rechtsverfolgung des einzelnen Miteigentümers (BGH VII ZRR 236/05). Solange ein Beschluss zur „Ansichziehung“ aussteht, ist der Verband nicht berechtigt, einen Anspruch geltend zu machen (OLG München 13 U 2506/11 wegen Mängelanspruch gegenüber Bauträger).

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