Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft

Will ein Gläubiger eine Forderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsweise vollstrecken, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft die eidesstattliche Versicherung bzw. neuerdings die Vermögensauskunft zu erteilen. Mancher Verwalter ist sich dessen offensichtlich nicht bewusst und verweigert sich. Damit geht er das Risiko ein, vom Gläubiger im Wege eines Haftbefehls, der auch vollstreckbar ist, zur Abgabe der Versicherung / Vermögensauskunft gezwungen zu werden.
Um Risiken dieser Art zu vermeiden, sollte jeder Verwalter und jeder Wohnungseigentümer wissen, wie er sich in einer solchen Situation verhalten muss. Die Kenntnis der gesetzlichen Gegebenheiten erleichtert das Verständnis.

Inhalt: Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft durch den WEG-Verwalter

1. Wohnungseigentümergemeinschaft ist Rechtssubjekt
2. WEG-Verwalter ist gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft
3. Gemeinschaft besitzt Verwaltungsvermögen
4. Gläubiger kann ins Verwaltungsvermögen vollstrecken
5. BGH: WEG-Verwalter ist zur Abgabe der e.V. / Vermögensauskunft verpflichtet
6. Gläubiger kann Abgabe der e.V. / Vermögensauskunft erzwingen
7. Was bedeutet Vermögensauskunft?
8. Was ist das Ziel der Reform der Vermögensauskunft?
9. Ist ein Widerspruch noch möglich?
10. Wie kann sich der Verwalter wehren?
11. Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht insolvenzfähig

1. Wohnungseigentümergemeinschaft ist Rechtssubjekt

Zunächst muss man wissen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten (§ 10 VI WEG). Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist also teilrechtsfähig. Teilrechtsfähigkeit bedeutet somit die Fähigkeit, als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilzunehmen, Träger von Rechten und Pflichten zu sein und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können.

2. WEG-Verwalter ist gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft

Tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr auf, muss sie handlungsfähig sein. Als Rechtssubjekt sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dann obliegt dem Verwalter als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft deren Vertretung (§ 27 III WEG).

3. Gemeinschaft besitzt Verwaltungsvermögen

Ein weiterer Ansatz findet sich in § 10 VII WEG. Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zum Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die durch den WEG-Verwalter eingenommenen Gelder (Guthaben bei Kreditinstituten, Instandhaltungsrücklagen, Geldanlagen, Zinserträge, Wohngeldforderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer).

4. Gläubiger kann ins Verwaltungsvermögen vollstrecken

In der Konsequenz bedeutet dies, dass die Gläubiger im Hinblick auf gemeinschaftsbezogene Forderungen das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen, ihre Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche gerichtlich geltend machen und letztlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsvollstrecken können (§ 10 VI 1 WEG).
Ungeachtet dessen, kann der Gläubiger auch einzelne Wohnungseigentümer für die Verwaltungsschulden der Gemeinschaft in Anspruch nehmen. Sein Anspruch ist allerdings der Höhe nach auf den jeweiligen Miteigentumsanteil des Miteigentümers begrenzt. Jeder Wohnungseigentümer haftet den Gläubigern des Verbandes entsprechend seiner Miteigentumsanteile für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Der Gläubiger kann die Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer wahlweise nebeneinander in Anspruch nehmen.

5. BGH: WEG-Verwalter ist zur Abgabe der e.V. / Vermögensauskunft verpflichtet

Beauftragt der Gläubiger den Gerichtsvollzieher, eine titulierte Forderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vollstrecken, braucht er einen Ansprechpartner. Dieser Ansprechpartner ist der WEG-Verwalter (§ 27 III WEG). Der Verwalter ist dann verpflichtet, gegenüber dem Gerichtsvollzieher die Vermögensverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft offen zu legen.
Dieser Offenlegungspflicht wurde früher als eidesstattliche Versicherung bezeichnet. Mit der Reform der Sachaufklärung zum 1.1.2013 wurde aus der eidesstattlichen Versicherung nunmehr die Vermögensauskunft.
Bereits für die eidesstattliche Versicherung hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der WEG-Verwalter verpflichtet ist, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben (BGH Beschluss v.22.9.2011 – I ZB 61/10). Gleiches gilt natürlich auch für die Vermögensauskunft.
Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gehöre zu der ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters. Wenn der Gläubiger die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagen kann und diese dabei von dem Verwalter vertreten wird, ist es zwangsläufig, dass der Verwalter auch im Zwangsvollstreckungsverfahren Ansprechpartner des Gläubigers ist. Bestandteil des Zwangsvollstreckungsverfahrens ist in letzter Konsequenz auch die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft. Sie gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Aufgaben. Er ist verpflichtet, die Verpflichtungen der Gemeinschaft aus dem Verwaltungsvermögen zu bezahlen.
Auch habe der Gläubiger ein schutzwürdiges Interesse daran, über die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft informiert zu werden. Zu dieser Auskunft ist in der Regel nur der Verwalter in der Lage. Es wäre wenig praktikabel, wenn sich der Gläubiger mit dem einzelnen Wohnungseigentümer auseinandersetzen müsste.
Für den Verwalter ist die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft natürlich eine unangenehme Angelegenheit. Sie betrifft aber keinesfalls die Person des Verwalters als solche. Der Verwalter muss sich als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft verstehen, die er gesetzlich vertritt. Nur in dieser Funktion leistet er die Versicherung.

6. Gläubiger kann Abgabe der e.V. / Vermögensauskunft erzwingen

Weigert sich der Verwalter, die eidesstattliche Versicherung / Vermögensauskunft zu erteilen, kann das Gericht auf Antrag des Gläubigers einen Haftbefehl gegen den Verwalter erlassen (§ 802g ZPO). Gleiches gilt, wenn er dem Termin zur Abgabe der Vermögensauskunft unentschuldigt fernbleibt oder die Abgabe grundlos verweigert. Der Verwalter muss auf Ladung des Gerichtsvollziehers persönlich erscheinen. Im Termin muss der Verwalter alle Unterlagen offen legen, aus denen sich die Vermögensverhältnisse der Eigentümergemeinschaft entnehmen lassen. Die Vermögensauskunft muss alle zwei Jahre neu erteilt werden. Sie verhindert aber nicht, dass ein Gläubiger dennoch versucht, in das Vermögen der Gemeinschaft zu vollstrecken.

7. Was bedeutet Vermögensauskunft?

Früher sprach das Gesetz vom Offenbarungsverfahren oder der eidesstattlichen Versicherung. Neuerdings heißt es Vermögensauskunft. Die Vermögensauskunft verpflichtet zur Vorlage des Vermögensverzeichnisses sowie zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung über die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft (§ 802c ZPO). Danach hat der Verwalter zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er alle Angaben nach bestem Wissen und Gewissen richtig und vollständig gemacht hat.
Falsche Angaben bedroht § 156 StGB mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder Geldstrafe. Wird eine falsche Angabe rechtzeitig berichtigt, kann das Gericht von einer Strafe absehen oder diese mildern (§ 158 StGB).

8. Was ist das Ziel der Reform der Vermögensauskunft?

Mit der Reform der Sachaufklärung rückt der Gesetzgeber die gütliche Einigung in den Mittelpunkt der Tätigkeit des Gerichtsvollziehers. Insbesondere ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, Auskünfte Dritter über das Vermögen des Schuldners einzuholen. Unter anderem kann er beim Bundeszentralamt für Steuern die für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Konten und Depots in Erfahrung bringen. Ziel der Reform ist natürlich, dass der Gläubiger schneller ans Ziel kommt.

9. Ist ein Widerspruch noch möglich?

Früher konnte der Schuldner der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung widersprechen. Gegen die Vermögensauskunft ist kein Widerspruch mehr möglich.
Der Schuldner kann die Vollstreckungsmaßnahme des Gerichtsvollziehers mit der Erinnerung (§ 766 ZPO: Fehler in der Art und Weise der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher) oder mit der sofortigen Beschwerde (§ 793 ZPO: z.B. gegen die Anordnung des Haftbefehls) angreifen. Die Erinnerung hat keine aufschiebende Wirkung. Das Verfahren auf Abnahme der Vermögensauskunft wird ungeachtet des Rechtsmittels fortgesetzt. Will der Verwalter dagegenhalten, muss er die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung im Wege der einstweiligen Anordnung beantragen (§§ 766, 732 II ZPO).

10. Wie kann sich der Verwalter wehren?

Im Sinne einer gütlichen Einigung kann der Gerichtsvollzieher eine Zahlungsfrist einräumen oder eine Ratenzahlung erlauben, sofern der Verwalter darlegen kann, die nach Höhe und Zeitpunkt festzusetzenden Zahlungen erbringen zu können. Die Vollstreckung wird dann aufgeschoben. Die Tilgung soll möglichst binnen 12 Monaten abgeschlossen sein (§ 802b ZPO). Ist eine Einigung nicht möglich, verbleibt nur die Vermögensauskunft. Erweist sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche vermögenslos, kann der Gläubiger den einzelnen Wohnungseigentümer in Höhe seiner Miteigentumsanteile in Anspruch nehmen.

11. Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht insolvenzfähig

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist übrigens nicht insolvenzfähig. Der Gesetzgeber hat diese Geltung ausdrücklich in § 11 III WEG festgeschrieben. Danach findet über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft kein Insolvenzverfahren statt. Damit steht dem Gläubiger mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein nicht insolvenzfähiger Verband gegenüber. Es bleibt dem Verwalter demnach verwehrt, für die Gemeinschaft Insolvenzantrag zu stellen.
Wollen die Wohnungseigentümer die Vollstreckung in ihre Miteigentumsanteile vermeiden, müssen Sie für eine ausreichende Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sorgen und gegebenenfalls eine Sonderumlage beschließen. Der einzelne Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft hat im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung Anspruch auf ein entsprechende Beschlussfassung (§ 16 II WEG). Dieser sich aus einer Beschlussfassung ergebende Anspruch ist wiederum durch den Gläubiger pfändbar.

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