Hausverwaltung nicht zertifiziert – Was tun als Eigentümer?

Ab jetzt gehört in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG -Gemeinschaft) ein zertifizierter Verwalter zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet nahezu jede WEG-Gemeinschaft braucht eine zertifizierte Hausverwaltung. Und doch, gibt es nicht wenige WEG-Gemeinschaften deren Hausverwaltung nicht zertifiziert ist — entweder weil der bisherige Verwalter keine Zertifizierung besitzt oder für die Neubestellung kein zertifizierter Verwalter gefunden wurde. Was ist die Konsequenz, wenn eine WEG-Gemeinschaft keinen zertifizierten Hausverwalter hat? Ist der WEG-Gemeinschaft trotzdem beschlussfähig oder sind alle Beschlüsse unwirksam?

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Der nachfolgende Artikel erklärt für Eigentümer auf was es ankommt, wenn eine WEG- Gemeinschaft eine nicht zertifizierte Hausverwaltung hat und wie Eigentümer Abhilfe schaffen können.

I. Was bedeutet „Hausverwaltung nicht zertifiziert“?

Ist eine Hausverwaltung nicht zertifiziert, bedeutet das, dass dem Hausverwalter ein Zertifizierungsnachweis nach § 26 a Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fehlt.

Um sich als zertifizierte Hausverwaltung bezeichnen zu können, müssen die Verwalter eine spezielle Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen können. Durch diese Prüfung weisen die Hausverwalter nach, dass sie über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen, die sie für die Hausverwaltungstätigkeit benötigen. Das ist der Zertifizierungsnachweis nach § 26 a Abs. 1 WEG. Näheres zu der Prüfung regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).

II. Warum muss die Hausverwaltung zertifiziert sein?

Die WEG-Gemeinschaft ist zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verpflichtet, nach § 19 Abs. 1 WEG. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ausdrücklich, dass eine zertifizierte Hausverwaltung im Sinne des § 26 a WEG bestellt wird.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass alle WEG-Gemeinschaften, die jetzt noch eine Hausverwaltung haben, die nicht zertifiziert ist oder die einen Hausverwalter bestellen, der nicht zertifiziert ist, dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht gerecht werden.

Eine Ausnahme gilt nur nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG für solche WEG-Gemeinschaften, die aus acht Sondereigentumsrechten bestehen, bei denen ein Wohnungseigentümer als Verwalter gewählt ist und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Ausschließlich in diesen WEG-Gemeinschaften ist die Verwaltung auch ohne zertifizierte Hausverwaltung noch als ordnungsgemäß anzusehen.

III. Sind WEG-Beschlüsse ohne zertifizierten Verwalter unwirksam?

Bisher gibt es keine konkrete Entscheidung in der Rechtsprechung zu diesem Thema, allerdings ist es grundsätzlich auch keine Wirksamkeitsvoraussetzung, dass überhaupt ein Verwalter bei der Beschlussfassung der Eigentümer beteiligt ist. Perfektes Beispiel ist hier der Umlaufbeschluss. Das bedeutet im Umkehrschluss aber nicht, dass es nicht auch Fälle gibt, in denen der Mangel an einem zertifizierten Verwalter zur Unwirksamkeit eines Beschlusses führen kann:

1. Beschlüsse ohne zertifizierten Verwalter generell unwirksam?

Nein, eine generelle Unwirksamkeit der Beschlüsse, die von einer Eigentümerversammlung unter der Leitung eines nicht zertifizierten Verwalters gefasst sind, gibt es nicht.

Ein Beschluss ist immer dann unwirksam, wenn er entweder von Anfang an unwirksam war oder nach erfolgreicher Anfechtung für ungültig erklärt wurde:

Für eine anfängliche Unwirksamkeit, in Form der Nichtigkeit eines Beschlusses muss z.B. ein Verstoß gegen die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft, ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (z.B.§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 BGB) vorliegen. Beispiele dazu gibt es hier: WEG-Beschluss nichtig: Beispiele für nichtige Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.

Für eine Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses durch ein Gericht ist eine erfolgreiche Anfechtung notwendig. Eine Anfechtung hat immer dann Aussicht auf Erfolg, wenn ein formeller oder inhaltlicher Beschlussmangel vorliegt. Beispiele dazu finden Sie in dem Beitrag Eigentümergemeinschaft: Wann ist ein Beschluss anfechtbar?

Ist eine Hausverwaltung nicht zertifiziert, ist das weder ein Nichtigkeitsgrund noch ein formeller oder materieller Beschlussmangel. Fehler, die einem solchen nicht zertifizierten Verwalter z.B. bei der Einberufung der Versammlung, der Leitung der Versammlung oder der Auswertung der Stimmen unterlaufen, können allerdings Beschlussmängel sein, die eine Anfechtung begründen.

2. Besonderheit: Bestellungsbeschluss für nicht zertifizierten Verwalter

Es gibt allerdings einen Fall, in dem die fehlende Zertifizierung sehr wohl zur Unwirksamkeit eines Beschlusses führen kann und zwar dann, wenn die Wohnungseigentümer einen nicht zertifizierten Verwalter bestellen. Ein solcher Bestellungsbeschluss ist wegen Unwirksamkeit anfechtbar, da er nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Nach der aktuellen Rechtsprechung darf über den 30.06.2024 niemand zum Verwalter bestellt sein, dem der Zertifizierungsnachweis im Sinne des § 26 a WEG fehlt — das gilt für erstmalige Bestellungen, Verlängerungen und Wiederwahlen. Wird hiergegen bei einem Bestellungsbeschluss verstoßen entspricht dieser Beschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und ist zwar nicht automatisch unwirksam, aber anfechtbar (vgl. Amtsgericht (AG) Dortmund, Urteil vom 19.09.2024, Az.: 514 C 8/23 und vgl. AG Oberhausen, Urteil vom 25.03.2024, Az.: 334 C 75/23)

Etwas anderes gilt nur für den o.g. Ausnahmefall gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG (s.o. unter II.), nach dem bestimmte Eigentümergemeinschaft keinen Zertifizierten Verwalter

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IV. Was können Eigentümer tun, wenn der Hausverwalter nicht zertifiziert ist?

Fehlt dem aktuellen Hausverwalter eine Zertifizierung gibt es nur eine Lösung: Der aktuelle Verwalter muss sich zertifizieren lassen, da anderenfalls eine Wiederwahl und Verlängerung des Verwaltervertrages nicht möglich ist. Die Eigentümer sollten der Hausverwaltung dies mitteilen und darauf verweisen, dass anderenfalls eine zukünftige Zusammenarbeit nach Ablauf des aktuellen Verwaltervertrages aus gesetzlichen Gründen nicht möglich ist.

Findet die WEG-Gemeinschaft keinen zertifizierten Verwalter, sollte die Suche vielleicht angepasst und erweitert werden. Oftmals finden WEG-Gemeinschaften keine Hausverwaltung, da die Suchkriterien zu eng gesetzt werden oder die Kosten für die Hausverwaltung unter dem üblichen Preisniveau liegen sollen; hier müssen die Eigentümer die Suche anpassen um auch für Ihre WEG-Gemeinschaft einen passenden zertifizierten Hausverwalter zu finden.

Alternativ können Eigentümer auch versuchen, einen Hausverwalter zu finden, der Qualifikationen besitzt, die einer Zertifizierung gleichgestellt werden: Nach § 7 ZertVerwV gilt für bestimmte Personengruppen, dass sie sich aufgrund ihrer beruflichen Vorbildung auch ohne gesonderte Prüfung als zertifizierte WEG-Verwalter bezeichnen können. So z.B. Volljuristen und Rechtsanwälte, Immobilienkauffrau/-mann, ausgebildete/r Kauffrau oder Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte/r Immobilienfachwirt/in, Personen mit Hochschulabschluss in Immobilienwirtschaft.

Zahlreiche Tipps und Hilfestellungen für die Suche nach einer zertifizierten Hausverwaltung finden Sie hier: Hilfe, ich finde keine neue Hausverwaltung (2025) – Was können Eigentümer tun?

V. Fazit und Zusammenfassung

Eine WEG-Gemeinschaft deren Hausverwaltung nicht zertifiziert ist, ist nicht mehr auf dem neusten Stand. Nach der aktuellen Gesetzeslage ist ein zertifizierter Verwalter Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das führt für die Eigentümergemeinschaft zwar momentan noch nicht dazu, dass sie ohne zertifizierten Verwalter nicht beschlussfähig ist, aber konkrete Entscheidungen in der Rechtsprechung zu diesem Thema stehen noch aus. Bestellungsbeschlüsse für eine Hausverwaltung, die nicht zertifiziert ist, sind allerdings bereits jetzt unwirksam. Eigentümer sollten sich darum bemühen eine zertifizierte Hausverwaltung zu finden, wenn die aktuelle Hausverwaltung noch nicht zertifiziert ist.