Kündigung Verwaltervertrag durch Hausverwalter – Was ist wann möglich?

Das Kündigungsschreiben des Verwalters trifft die meisten Eigentümergemeinschaften unverhofft, denn das der Verwalter den Verwaltervertrag kündigt, erwarten die wenigsten Wohnungseigentümer. Warum kündigen Verwalter und dürfen Sie das überhaupt ohne einen triftigen Grund. Kann der Verwalter im laufenden Wirtschaftsjahr seinen Vertrag kündigen oder muss er eine Kündigungsfrist einhalten? Was passiert mit den anstehenden Verwaltertätigkeiten nach der Kündigung des Verwalters?

Der nachfolgende Artikel beantwortet, die wichtigsten Fragen bei der Kündigung des Verwaltervertrags durch den Hausverwalter.

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I. Kann der Verwalter den Verwaltervertrag ohne Grund kündigen?

Im Normalfall wird der Verwalter sein Amt niederlegen und gleichzeitig die Kündigung erklären. Damit beendet er seine wohnungseigentumsrechtliche Organstellung nach § 26 Absatz 1 WEG und erklärt die Kündigung des zivilrechtlichen Verwaltervertrags.  Die Amtsniederlegung ist dabei jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich (vgl. Landgericht (LG) Frankfurt vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19).  Die Kündigung des zivilrechtlichen Verwaltervertrags ist gesondert nach §§ 620 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu prüfen.

Eine ordentliche Vertragskündigung des Verwalters kann jederzeit erfolgen und muss grundsätzlich nicht begründet werden. Bei der außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrag durch den Verwalter ist ein wichtiger Grund für die Beendigung zu nennen. Der Kündigungsgrund bzw. die Kündigungsgründe des Verwalters sind der Eigentümergemeinschaft mitzuteilen.

Bei einer ungerechtfertigten außerordentlichen Kündigung durch den Verwalter können die Eigentümer unter Umständen sogar Schadenersatzansprüche geltend machen — vorausgesetzt, es gibt einen Schaden. Typisches Beispiel ist hier die Kündigung des Verwalters zur „Unzeit“ nach § 671 Abs. 2 BGB. Das betrifft Fälle, in denen der Verwalter grundlos kündigt, obwohl unaufschiebbare Verwaltungsaufgaben anstehen und die Eigentümergemeinschaft keine Zeit mehr hat einen „Ersatz-Verwalter“ zu finden, der diese Aufgaben erledigen kann.

Die Nennung eines wichtigen Grundes ist bei der außerordentlichen Kündigung daher unverzichtbar, wenn verhindert werden soll, dass der Eigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche erwachsen. Wie eine Amtsniederlegung und Kündigung bestenfalls erfolgen sollte, lesen Sie hier: Niederlegung der Verwaltertätigkeit – So agieren Verwalter (und Eigentümer) richtig

II. Wie muss der Verwalter die Kündigung des Verwaltervertrages erklären?

Wie bei allen anderen zivilrechtlichen Kündigungserklärungen ist auch die Kündigungserklärung des Verwalters eine sogenannte einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Das bedeutet, die Kündigungserklärung des Verwalters muss der Eigentümergemeinschaft zugehen, um wirksam zu sein (vgl. Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11).

Es ist allerdings nicht erforderlich, dass der Verwalter extra einen Eigentümerversammlung einberuft. Er kann die Eigentümer auch anschreiben und seine Erklärung gegenüber dem Vertreter der Eigentümergemeinschaft, wie z.B. dem Vorstand des Verwaltungsbeirats abgeben. Wurde kein Vertreter bestimmt, reicht auch die Erklärung gegenüber einem einzelnen Miteigentümer (vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19).

Erklärt ein Verwalter nur die Amtsniederlegung und nicht die Kündigung des Verwaltervertrages, ist es wichtig zu ermitteln, ob auch eine Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwalter gewollt war. Lesen Sie hier, wie die Eigentümergemeinschaft in diesem Fall reagieren kann: Hausverwaltung hat unserer WEG gekündigt? Was jetzt?

III. Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einem Verwaltervertrag?

Eine gesetzlich einzuhaltende Kündigungsfrist ist nur bei zeitlich unbegrenzten Verwalterverträgen denkbar: Insoweit bestimmt § 621 Nr. 3 BGB, dass die Kündigung bis zum 15. eines Monats für den Schluss desselben Kalendermonats erfolgen kann, wenn eine monatliche Vergütung gezahlt wird.  D.h.  die Kündigungsfrist beträgt dann immer 15 Tage zum Monatsende. Es ist allerdings möglich, dass im Verwaltervertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart wird.

Bei befristeten Verwalterverträgen, z.B. auf 2 Jahre, 5 Jahre oder den Bestellungszeitraum, gibt es keine Kündigungsfrist zu wahren. Der Hintergrund ist, dass eine ordentliche Kündigung bei solchen Verträgen regelmäßig ausgeschlossen ist.

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IV. Welche Pflichten hat der Verwalter nach der Kündigung?

Kündigt der Verwalter den Verwaltertrag kann er nicht einfach alles stehen und liegen lassen. In der Regel bestehen noch nachvertraglichen Leistungspflichten.

Dazu zählen z.B. die Erstellung der Jahresabrechnung (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17), die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen und des verwalteten Vermögens nach § 667 BGB, die Erstellung des Wirtschaftsberichts, die Zahlung fälliger Rechnungen, die weitere Organisation laufender Sanierungen. und sonstige Pflichten die nach dem Grundsatz der ordentlichen Verwaltung noch zu erfüllen sind.

• Weitere Details zu den nachvertraglichen Verwalterpflichten finden Sie hier: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr? und
• Wie funktioniert die Übergabe der Unterlagen an die neue Hausverwaltung?

Verweigert der Verwalter nach seiner Kündigung pflichtwidrig, die laufenden Verwaltungsaufgaben zu erfüllen, kann das zu einem Schadensersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft führen. So etwa, wenn jemand beauftragt werden muss der die Aufgaben für den ausscheidenden Verwalter erledigt. Die Eigentümergemeinschaft kann die dadurch entstehenden Extrakosten, im Wege des Schadensersatzes vom Verwalter herausverlangen.  Wie die Eigentümergemeinschaft solche Ansprüche durchsetzt, lesen Sie hier: Schadensersatz gegen Hausverwaltung – Was müssen Eigentümer wissen?

V. Kann ein Verwalter nach Kündigung noch eine Vergütung verlangen?

Ja, das Ende des Verwaltervertrages schließt nicht aus, dass der Verwalter noch offene Vergütungsansprüche geltend macht oder Sondervergütungen abrechnet. Solange diese entstanden sind, ist die Abrechnung rechtlich unproblematisch und durchaus üblich.

Anders ist es nur in den Fällen, in denen Verwalter eine Restvergütung als Entschädigung geltend machen. Das kommt z.B. dann vor, wenn die Eigentümergemeinschaft die außerordentliche Kündigung verschuldet hat. Der Verwalter kann hier die ihm entgangenen Vergütungssprüche als Schadensersatz fordern. Dies ist aber dann eben kein Vergütungsanspruch, sondern ein Schadensersatzanspruch des Verwalters gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

VI. Fazit und Zusammenfassung

Die Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwalter ist grundsätzlich jederzeit möglich. Allerdings ist der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrages dazu gehalten seine Verwaltungsaufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen und abzuschließen. Entstehen der Eigentümergemeinschaft durch die außerordentliche Kündigung des Verwalters finanzielle Schäden sind diese von dem ausscheidenden Verwalter zu ersetzen.