Tod eines Wohnungseigentümers – Auswirkungen auf die WEG und den Verwaltervertrag

Stirbt ein Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft stellt sich die Frage wie es mit dem Eigentum des Verstorbenen weitergeht: Wer tritt an dessen Stelle? Wer übernimmt sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung? Wer zahlt das Hausgeld und Nachforderungen? Welche Auswirkungen hat der Tod der Eigentümers auf den Verwaltervertrag?

Der nachfolgende Artikel beantwortet diese Fragen und zeigt auf, was die Erben zu beachten haben, wenn ein Eigentümer verstirbt.

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I. Wer übernimmt die Verpflichtungen des verstorbenen Eigentümers?

Grundsätzlich treten die testamentarischen oder gesetzlichen Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in die Eigentümerstellung ein. Sie erben das Eigentum mit allen daraus folgenden Rechte und Pflichten nach § 1967 BGB. Gibt es keine Erben oder schlagen die Erben das Erbe aus ist eine Nachlassverwaltung einzusetzen, bis es einen neuen Eigentümer gibt (siehe dazu unter III.).

Achtung: Vor Annahme der Erbschaft bzw. vor Ablauf der gesetzlichen Ausschlagungsfrist (6 Wochen) ist der vorläufige Erbe nicht verpflichtet, sich als Rechtsnachfolger zu verhalten oder sich um den Nachlass zu kümmern. In diesem Zeitraum kann die WEG-Gemeinschaft (ggf. vertreten durch den Verwalter) keine Ansprüche geltend machen oder irgendwelche Zahlungen verlangen. Endgültiger Rechtsnachfolger des verstorbenen Eigentümers wird der Erbe erst durch Annahme oder nach Ablauf der Ausschlagungsfrist gem. §§ 1942 ff. BGB. Gibt es dringende Geschäfte zu besorgen kann durch das Nachlassgericht ein vorläufiger Nachlasspfleger bestellt werden, denn nach § 1960 BGB hat bis zur Annahme der Erbschaft das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht.

1. Wie geht der Eigentumsübergang auf den Erben?

Im Erbfall hat der Tod des Eigentümers einer Eigentumswohnung nur die Unrichtigkeit des Grundbuchs zur Folge, denn der neue Eigentümer (der/die Erben) ist noch nicht eingetragen. Eigentümer ist der Erbe allerdings ab dem Todesfall, wenn er die Erbschaft annimmt. Der Erbe kann dann die Berichtigung des Grundbuchs durch die Eintragung seines Namens beantragen. Die Zustimmung der WEG- Gemeinschaft braucht er dazu nicht, denn die es liegt hier kein Fall der Veräußerung nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor.

2. Wer vertritt den verstorbenen Eigentümer in der WEG- Gemeinschaft?

Das ist in der Regel der Erbe. Mit seiner Rechtsnachfolge erwirbt er alle Rechte nach dem Tod des Eigentümers und tritt an dessen Stelle in der WEG- Gemeinschaft. Er kann an Eigentümerversammlungen teilnehmen und das entsprechende Stimmrecht ausüben. Als Nachweis seiner Rechtsnachfolge reicht die Vorlage des Erbscheins, eine Grundbuchberichtigung muss noch nicht erfolgt sein. Der Erbe hat auch ggf. bestehende Anfechtungsrechte des verstorbenen Eigentümers. D.h. er kann theoretisch auch Beschlüsse anfechten, die vor dem Erbfall gefasst wurden, wenn die Anfechtungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Gibt es mehrere Erben vertreten grds. alle Erben gemeinschaftlich als Erbengemeinschaft den verstorbenen Eigentümer. D.h. alle Miterben sind zur Eigentümerversammlung einzuladen und sie dürfen alle mit abstimmen, haben das Stimmrecht aber einheitlich auszuüben. Anders ist das nur, wenn die Erbengemeinschaft selbst einen Vertreter bestimmt oder in der Teilungserklärung der WEG-Gemeinschaft geregelt ist, das für einen solchen Fall ein Vertreter durch die Erbengemeinschaft zu bestellen ist.

3. Wer zahlt das Hausgeld, Rückstände und Nachforderungen?

Der Erbe. Nach § 1967 BGB haftet der Erbe für sämtliche Verbindlichkeiten des Erblassers. Es gilt eine unbeschränkte Erbenhaftung: D. h. die Verbindlichkeiten, sind nicht nur mit dem vorhandenen Nachlass zu begleichen, sondern auch aus dem eigenen Vermögen des Erben zu zahlen. Der Erbe haftet grds. ab Eintritt in die WEG-Gemeinschaft für alle bestehenden Verbindlichkeiten aus dem Wohnungseigentum, wie z.B. die laufenden und rückständigen Hausgelder, Kosten der Instandhaltung, Verwaltung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums usw.

Bei Altschulden kann der Erbe allerdings die Haftung aufgrund einer Überschuldung des Nachlass beschränken lassen. Das geht nach § 1975 BGB durch eine Nachlassverwaltung und eine Nachlassinsolvenz oder die sog. Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB. Letztere ist nur möglich, wenn die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich ist bzw. die Nachlassverwaltung deshalb aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt wird. Der Erbe kann dann die Befriedigung des Nachlassgläubigers verweigern, soweit der Nachlass nicht ausreicht.

Die Nachlassinsolvenz muss der Erbe nach § 1980 BGB unverzüglich einleiten, sobald er von der Zahlungsunfähigkeit oder der Überschuldung des Nachlasses Kenntnis erlangt.

Die Haftungsbeschränkung der Nachlassverwaltung kann der Erbe bis zu zwei Jahre nach Annahme der Erbschaft beantragen. Die Rechtsfolge ist dann, dass der Erbe für die Nachlassverbindlichkeiten nur mit dem Nachlass haftet. Neue Schulden aus der WEG Gemeinschaft zählen aber nicht dazu.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Tod des Eigentümers von der WEG- Gemeinschaft beschlossen wurden, sind mit dem eigenen Vermögen des Erben zu zahlen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) z.B. für Wohngeldschulden, die erst nach dem Tod des Erblassers durch WEG-Beschluss fällig gestellt und begründet wurden (BGH, Urteil vom 05.07.13, Az.: 81/12): Solche Schulden seien Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zuzurechnen ist. Das ist der Fall, wenn der Erbe die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und er die Wohnung somit auch nutzen kann. Eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass ist in einem solchen Fall nicht möglich, da es sich um eigene Schulden des Erben handelt.

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II. Welche Rechtsfolgen hat der Tod eines Eigentümers auf den Verwaltervertrag?

Keine. Der Verwaltervertrag besteht zwischen der WEG Gemeinschaft und der Hausverwaltung. Die WEG Gemeinschaft wird durch den Tod eines Eigentümers in der Regel nicht aufgelöst, unwirksam oder sonst in ihrem Bestand beeinträchtigt. Der Tod des Eigentümers einer WEG- Gemeinschaft bedeutet für die WEG- Gemeinschafft und den Verwalter zunächst nur, dass die Bezugsperson einer Eigentumseinheit, also derjenige der diese vertritt und für deren Verbindlichkeiten zahlt, weggefallen ist. Für die Hausverwaltung und die WEG- Gemeinschaft ist daher einzig entscheidend, wer in die Position des verstorbenen Eigentümers eintritt.

III. Was tun, wenn nach dem Tod des Eigentümers kein Erbe da ist?

In einem solchen Fall ist bei dem zuständigen Nachlassgericht ein Antrag auf Nachlassverwaltung zu stellen. Ist der Erbe unbekannt oder ist ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat, kümmert sich das Nachlassgericht um den Nachlass.

Als Anspruchsberechtigter Gläubiger kann die WEG-Gemeinschaft nach §§ 1960, 1961 BGB. eine Nachlassverwaltung beim örtlichen Nachlassgericht beantragen. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht des Bezirkes, in dem der verstorbene Eigentümer zuletzt mit seinen gewöhnlichen Aufenthalt gemeldet war.

Das Gericht bestellt dann einen sog. Nachlasspfleger, der den Nachlass des verstorbenen Eigentümers verwaltet und zum Ansprechpartner für die WEG-Gemeinschaft wird. Der Nachlasspfleger ist somit auch der Adressat für die Einladung zur Eigentümerversammlung oder für die Hausgeldrechnung etc. Auch Klagen wegen Ansprüchen gegen den verstorbenen Eigentümer können gegenüber dem Nachlassverwalter geltend gemacht werden.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Der Tod eines Eigentümers hat keine Auswirkungen auf den Verwaltervertrag zwischen der Hausverwaltung und der WEG-Gemeinschaft. Allerdings ist es für die WEG-Gemeinschaft unerlässlich zu wissen, wie es nun mit dem Eigentumsanteil des Verstorbenen weitergeht. In der Regel tritt der Erbe in die Position des Verstorbenen Eigentümers. Gibt es (noch) keinen Erben ist eine Nachlassverwaltung für den Nachlass zu beantragen, damit die WEG schnellstmöglich einen neuen Ansprechpartner für den vom Todesfall betroffenen Miteigentumsanteil hat.