Beschlussmehrheiten wie etwa die einfache Mehrheit, die qualifizierte Mehrheit, die Dreiviertelmehrheit oder die Einstimmigkeit, spielen seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nur noch in wenigen Eigentümergemeinschaften eine Rolle. Seit der WEG-Reform, die am 01. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gilt das Mehrheitsprinzip für Beschlüsse der Wohnungseigentümer.
Nichtsdestotrotz gibt es bei einzelnen Beschlussthemen oder gewünschten Beschlussfolgen noch besondere Beschlussmehrheiten, die zu beachten sind. Welche das sind, zeigt der nachfolgenden Artikel in einer Tabelle zur Übersicht.
Inhalt: Beschlussmehrheiten in der WEG: Tabelle zur Übersicht
Der Begriff Mehrheitsbeschluss als solches wird im Wohnungseigentumsrecht oft missverstanden, denn er bedeutet nichts anderes als das die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen über die Beschlussthemen entscheidet. Ob die anwesenden Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung auch die Mehrheit der Wohnungseigentümer bilden, spielt keine Rolle.
1. Keine besonderen Anforderungen an Beschlussfähigkeit
Nach § 25 Abs. 1 WEG gilt nur noch das Mehrheitsprinzip: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ Auf die Zahl der anwesenden Wohnungseigentümer kommt es nicht (mehr) an. Es reicht also, wenn ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist, um einen Mehrheitsbeschluss im Sinne des § 25 Abs. 1 WEG zu fassen.
Der frühere § 25 Abs. 3 WEG (alte Fassung), der eine bestimmte Anwesenheitszahl der Wohnungseigentümer voraussetzte, damit die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, wurde ersatzlos gestrichen. Nach der Gesetzesbegründung soll eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig sein und damit die Notwendigkeit von Wiederholungsversammlungen entfallen (vgl. Ausführungen BT-Drucksache 19/18791, S. 73). Diese Reduzierung der Anforderungen an die Beschlussfassungen hatte das Ziel, dass die Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft beschleunigt wird und sie damit in ihrer Handlungsfähigkeit gestärkt ist.
2. Abstimmung nach Mehrheitsprinzip
In der Praxis ist das Mehrheitsprinzip in der Eigentümerversammlung sehr einfach umzusetzen. Aufpassen sollten Wohnungseigentümer nur bei Beschlussfassungen, bei denen mehrere Optionen angeboten werden, denn es zählt nur die absolute Mehrheit bezogen auf die Zahl der abgegebenen Stimmen und nicht die relative Mehrheit.
Beispiel: In einer Eigentümerversammlung sind 20 Stimmen anwesend. Es geht um die Verwalterbestellung und es werden 3 Kandidaten A, B, C zur Auswahl gestellt. Auf Kandidat A entfallen 6 Stimmen, auf Kandidat B 9 und auf Kandidat C 5.
Wer hat die Wahl gewonnen? Keiner denn der Verwalter muss feststellen, dass kein Kandidat mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gewählt wurde. Es müssten hier 51 % der Stimmen auf einen Kandidaten entfallen; d.h. hier mind. 11 Stimmen.
Wichtig ist hier noch anzumerken, dass Enthaltungen nicht als Nein- Stimmen zu werten sind und daher nicht als abgegebene Stimmer im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG zählen.
Das bedeutet anhand des obigen Beispiels: Enthalten sich 3 Wohnungseigentümer komplett bei der Wahl und fallen auf Kandidat A 6 Stimmen, auf Kandidat B 9 und auf Kandidat C 2, dann gewinnt Kandidat B. Insgesamt gelten hier nur 17 Stimmen als abgegeben, weshalb 9 die absolute Mehrheit vertreten.
II. Welche Rolle spielen Stimmrechte beim Mehrheitsbeschluss?
Das oder die Stimmrechte des einzelnen Wohnungseigentümers sind bei der Beschlussfassung ausschlaggebend für das Ergebnis des Mehrheitsbeschlusses, denn die Zahl der abgegebenen Stimmen entscheidet.
Nach dem § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Das Gesetz regelt hier also ein Stimmrecht nach dem Kopfprinzip. Den Wohnungseigentümern steht es allerdings frei die Stimmrechtsanteile anders zu verteilen, zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen oder nach Objekten. Mehr dazu, wie sich die Stimmrechte im Einzelfall auswirken können lesen Sie hier: WEG mit 2 Parteien – Stimmrecht und Konfliktlösungen
III. Beschlussgegenstand und Beschlussmehrheiten: Tabelle
Für Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG gelten grundsätzlich folgende Beschlussmehrheiten:
Beschlussgegenstand
Erforderliche Mehrheit
Rechtsgrundlage
Ordnungsgemäße Verwaltung, so z.B. Beschlüsse über
Aufstellung einer Hausordnung
Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
Versicherungen
Bildung einer Erhaltungsrücklage
Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz WEG
Einfache Mehrheit
§ 19 Abs. 1, Abs. 2 WEG iVm § 25 Abs. 1 WEG
Bestellung und Abberufung des Verwalters (oder zertifizierten Verwalters nach § 26 a WEG)
Einfache Mehrheit
§§ 26 Abs. 1, 26 a WEG iVm § 25 Abs. 1 WEG
Bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen
Einfache Mehrheit
§ 20 Abs. 1 WEG
Änderung der Gemeinschaftsordnung
Einstimmigkeit (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 01.02.2024, Az.: 1 W 378 402/23)
§§ 10 ff. WEG iVm §§ 145 ff. BGB
Begründung von Sondernutzungsrechten
Keine Beschlusskompetenz
§§ 2,3 WEG nur vertragliche Einräumung
Entscheidung über Kostentragung bei baulichen Maßnahmen
Einfache Mehrheit
§ 21 Abs. 1 WEG iVm § 25 Abs. 1 WEG
Kostentragung einer baulichen Veränderung durch alle Wohnungseigentümer
Qualifizierte 2/3 Mehrheit bei Beschlussfassung zur baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG
§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG iVm § 25 Abs. 1 WEG
IV. Besondere Beschlussmehrheit bei Umlaufbeschluss
Wollen Wohnungseigentümer Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 3 WEG außerhalb einer Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG fassen, geht das nur bei Einstimmigkeit. Beschlüsse, die im Umlaufbeschlussverfahren getroffen werden sollen, bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Egal, welcher Art der Beschlussgegenstand ist. Bereits eine Enthaltung oder Nein-Stimme lässt die Beschlussfassung scheitern.
Die Wohnungseigentümer dürfen diese Voraussetzung für einzelne Beschlussthemen allerdings ändern nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG. Wie das geht und was es sonst noch beim Umlaufbeschlussverfahren zu beachten gibt, lesen Sie hier: Umlaufbeschluss nach WEG-Reform – Was muss ich wissen?
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es im WEG nur noch wenige Fälle gibt, in denen besondere Beschlussmehrheiten erforderlich sind. Umso wichtiger ist es, dass Wohnungseigentümer an den Eigentümerversammlungen teilnehmen, damit Sie an der Verwaltung der Eigentumsanlage aktiv beteiligt sind und nicht über ihre Köpfe hinweg entschieden wird. Die Beschlussfassung nach dem Mehrheitsprinzip ist nach dem WEG nahezu in allen Fragen der Ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums ausreichend.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
die Verpflichtung zur Erstellung eines Protokolls nach einer Eigentümerversammlung ist in § 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Demnach sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich in einer Niederschrift festzuhalten.
Sehr geehrter Herr Hundt,
unsere 5-Wohnungen-Eigentümergemeinschaft (seit 2003) will nun einen Hausmeister anstellen/beauftragen (vorher nur für Hecken, Schneeräumen). Eine Wohnung ist vermietet und die Mieter müssten vermutlich diese Kosten nicht übernehmen. Alleine zur Besorgung der Mülltonnen müsste der Hausmeister 144 x pro Jahr anfahren. Ich bin deshalb gegen diesen Beschluss und meine Frage ist, ob ich als einziger Eigentümer (allenfalls zwei Eigentümer dagegen) dann doch verpflichtet bin, in dieser kleinen Wohneinheit den Hausmeister mit zu zahlen oder ob ich weiterhin z.B. Treppenhausputz und Mülltonnenbesorgung alle 5 Wochen selbst übernehmen kann (hab deshalb Wohnung in kleiner Wohneinheit gekauft, da geringe Rente). Unabhängig davon: Kann ich verlangen, dass vor Beschluss Hausmeister Angebote vorgelegt werden, in denen die Kosten für die unterschiedlichen Arbeiten gesondert aufgeführt werden (z.B. am Winterdienst, Heckenschneiden usw. müsste ich mich ja doch beteiligen)?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Gundi
es entscheidet die einfache Mehrheit, also mehr Ja- als Nein-Stimmen. Die Angebote müssen nachvollziehbar sein, aber es ist nicht unüblich, dass Hausmeisterdienste mit Pauschalen arbeiten.
Insbesondere bei kleinen Häusern fallen die Kosten pro Einheit höher aus als bei einer großen Wohnanlage, bei der z. B. Grundkosten (wie Anfahrten) auf viele Köpfe verteilt werden.
Sehr geehrter Herr Hundt,
Leider wurde hier die Frage von Frau Gundi nicht vollständig geklärt. Es fehlt die Antwort auf den Teil:
„Ich bin deshalb gegen diesen Beschluss und meine Frage ist, ob ich als einziger Eigentümer (allenfalls zwei Eigentümer dagegen) dann doch verpflichtet bin, in dieser kleinen Wohneinheit den Hausmeister mit zu zahlen oder ob ich weiterhin z.B. Treppenhausputz und Mülltonnenbesorgung alle 5 Wochen selbst übernehmen kann “
Da dies auch uns betrifft, wäre eine Antwort sehr hilfreich.
Vielen Dank und freundliche Grüße
wenn die Mehrheit beschließt, dass ein Hausmeister für gesamten Arbeitsumfang beauftrag (ohne Ausnahme / Eigenleistung einzelner ET) werden soll, werden werden die Kosten trotz möglicher Nein-Stimmen auf alle Eigentümer verteilt.
bei unserer WEG steht eine Strangsanierung mit geschätzten Kosten von ca 2.5 Mio € verteilt auf 54 Wohnungseinheiten. Die Summe geht für einige über die finanziellen Möglichkeiten hinaus, daß die Wohnung im äußersten verkauft werden soll. Mit welcher Mehrheit muß dies beschlossen werden? in Ihrer Tabelle vermutete ich 2/3 Mehrheit, jedoch in den zitierten §§ finde ich dazu keinen Hinweis.
ich bitte um eine Stellungnahme
mit freundlichen Grüßen
In unserer WEG Reihenhausanlage wollen 10 von 21 Eigentümer gemeinsam Papiertonnen aufstellen, um diese dann wöchentlich leeren zu lassen. Diese stehen natürlich auf Gemeinschaftseigentum. Sie sollen mit den üblichen Einhausungen für diese Tonnen „verkleidet“ werden. Platz ist ausreichend vorhanden und beschränken keinen anderen Eigentümer. Ist das eine bauliche Maßnahme? Und wenn ja, welche Mehrheiten sind notwendig? Die Kosten tragen die 10 Eigentümer direkt.
Guten Tag,
der Verkauf von Gemeinschaftseigentum (eine Garage) an einen der Eigentümer ist aber doch auch weiterhin nur allstimmig möglich, oder?
(Es geht ja damit auch eine Änderung der Teilungserklärung einher.)
ja, der Verkauf von Gemeinschaftseigentum – wie einer Garage – an einen einzelnen Wohnungseigentümer ist weiterhin nur einstimmig möglich. Hintergrund ist, dass damit eine Änderung der Eigentumsverhältnisse und meist auch eine Anpassung der Teilungserklärung bzw. des Aufteilungsplans verbunden ist. Solche Änderungen bedürfen nach § 20 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Selbst wenn sich nur der Nutzungszweck ändert oder Sondernutzungsrechte eingeräumt werden sollen, ist häufig ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Eine einfache Mehrheit reicht dafür nicht aus.
wir hatten gestern eine Außerordentliche Eigentümerversammlung um unseren HV zu kündigen.
Lt. WEG Reform genügt hier eine Stimmenabgabe von 25% der Eigentümer.
Bei 75 Wohnungen sind das 19 Wohnungen.
Wir hatten sogar 35 Wohnungen die mit Ja für eine Abwahl gestimmt haben.
Nach der Auszählung und der Abwahl behauptet der HV wir hätten lt. Teilungserklärung
4/5 tel der Wohnungen, also 60 Eigentümer gebraucht.
Ist das neues WEG Recht?
nein, die Aussage des Verwalters ist nicht korrekt. Nach § 26 Abs. 3 WEG (seit der Reform 2020) kann die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgen. Es ist also nicht mehr notwendig, eine qualifizierte Mehrheit gemäß der Teilungserklärung (z. B. 4/5) zu erreichen, sofern die Teilungserklärung nicht ausdrücklich eine abweichende Regelung auch für die Abberufung vorsieht – was selten der Fall ist.
Wenn 35 von 75 Wohnungseigentümern für die Abberufung gestimmt haben, ist das rechtlich ausreichend, solange keine besondere Abweichung in der Teilungserklärung geregelt ist. Eine Prüfung dieser Klausel wäre aber im Zweifel anzuraten.
in der Teilungserklärung unserer WEG aus dem Jahr 1965 steht, dass der Verwalter per Beschluß mit einer 2/3 Stimmenmehrheit gewählt werden muss.
Die WEG ist in 10.000 Anteile aufgeteilt. Ist dies nach dem heutigen Gesetz somit noch gültig?
Wenn ja, ist er dann gewählt wenn er 6667 Stimmanteile erhält? Eine Weitere Frage ist, wenn auf der ETV nur 8.500 von 10.000 Anteile anwesend sind,
muss er dann auch 6667 Anteile haben oder geht man dann von den 8500 Anteilen aus?
Wenn nein, wie muss die Abstimmung nach heutigem Gesetz erfolgen.
meinen Einschätzung der Situation, die keine Rechtsberatung ersetzen kann: Die Regelung in der Teilungserklärung bleibt grundsätzlich auch nach heutiger Rechtslage (§ 26 WEG) wirksam, da das Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen zulässt. Eine qualifizierte Mehrheit – wie hier 2/3 der Stimmen – ist daher zulässig, sofern sie wirksam vereinbart wurde.
Die 2/3-Mehrheit bezieht sich dann auf alle vorhandenen Miteigentumsanteile, also auf die 10.000 Anteile, nicht nur auf die anwesenden oder vertretenen. Der Verwalter gilt daher nur als gewählt, wenn er mindestens 6.667 Stimmen erhält – unabhängig davon, wie viele Anteile auf der Versammlung vertreten sind. Eine abweichende Regelung (z. B. Mehrheit der abgegebenen Stimmen) müsste ausdrücklich vereinbart oder beschlossen werden.
Sehr geehrter Herr Hundt,
in unserer GdWE muss über ein WDVS abgestimmt werden. Es gilt m.E. die 50%-Regel mit dem Zusatz , wenn weniger als 66,6% dafür stimmen tragen nur die ME die Kosten für die Maßnahme, die dafür gestimmt haben. Es ist also immer eine gewisse Unsicherheit of die 66,6% überschritten werden können.
Deshalb weigert sich eine Mehrheit von über 50% eine Abstimmung durchzuführen.
Hat ein ME das Recht darauf, dass über seinen Beschlussantrag abgestimmt werden muss? Bitte den entsprechenden § im WEG benennen, Vielen Dank im Voraus.
Mit besten Grüßen W. Höhne
meines Erachtens muss abgestimmt werden, wenn der Beschlussantrag korrekt auf der Tagesordnung aufgeführt ist. Im Zweifel kann man sich ja enthalten oder mit Nein stimmen. Das ergibt sich meines Erachtens nach aus dem Gesetz: § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung.
Abstimmung in Ordentlicher Eigentümerversammlung
Guten Tag Herr Hundt,
lt.Teilungserklärung gilt für unsere Anlage das Stimmrecht nach Kopfprinzip, so wurde auch in allen vorigen ETVs abgestimmt. In der letzten ETV (ich konnte nicht teilnehmen) ließ der Verwalter nach MEA abstimmen. Seine Begründung habe ich noch nicht erfahren, eine Vereinbarung bzw. einen Beschluss zur Stimmrechtsänderung gab es zu keiner Zeit. Meiner Ansicht nach hat die Versammlung die Änderung stumm hingenommen und im Protokoll werden dann die Ergebnisse nach MEA-Stimmergebnis aufgeführt werden.
Sind die Abstimmungen gültig? Können sie angefochten werden und wie? Ich habe einen kleinen MEA, d.h. meine Stimme würde weniger zählen, wenn diese und auch folgende ETVs nach anderem Stimmrecht abgehalten werden.
Gruss und Danke aus Karlsruhe
Werner Schneider
wenn laut Teilungserklärung das Kopfprinzip gilt, darf davon nicht ohne formellen, einstimmigen Beschluss aller Eigentümer abgewichen werden (§ 25 Abs. 2 WEG). Eine bloße „stillschweigende Hinnahme“ oder Änderung durch den Verwalter ist unzulässig. Die in der letzten Eigentümerversammlung erfolgten Abstimmungen nach Miteigentumsanteilen sind daher formell fehlerhaft.
Solche Beschlüsse sind zwar nicht automatisch nichtig, können aber binnen eines Monats nach Zugang des Protokolls gemäß § 44 WEG beim Amtsgericht angefochten werden. Maßgeblich ist die Kenntnisnahme vom Beschluss, nicht der Tag der Versammlung. Sie sollten daher zeitnah Akteneinsicht verlangen und rechtlich prüfen lassen, ob eine Anfechtung aussichtsreich ist. Ihre Sorge ist berechtigt – bei dauerhaftem Wechsel zum MEA-Prinzip würde Ihre Mitwirkung faktisch geschwächt.
Es ging in der ETV in einem TOP um die Absetzung der HV. Darf die HV die Vollmachten, die sie erhalten hat, einsetzten, um diese in eigener Sache zu nutzen? D.h. kann die HV mit den Vollmachtstimmen gegen die Absetzung stimmen? Bei Vollmachten mit entsprechender Weisung würde das wohl auf alle Fälle gehen?
eine Hausverwaltung darf Vollmachten nur im Rahmen der erteilten Weisungen nutzen. Liegt keine konkrete Weisung zur Stimmabgabe vor, darf die HV grundsätzlich nicht in eigener Sache abstimmen, da ein Interessenkonflikt vorliegt. Eine Stimmabgabe gegen die eigene Abberufung wäre in diesem Fall unzulässig.
Enthalten die Vollmachten allerdings eine ausdrückliche Weisung, etwa gegen die Abberufung zu stimmen, darf die HV diese Stimmen auch entsprechend einsetzen. Entscheidend ist also, ob und welche Weisungen mit den Vollmachten verbunden sind.
Hallo Herr Hundt,
für die in etwa vier Wochen anberaumte WEG-Versammlung für 2025 sehen meine Frau und ich Probleme auf uns zukommen:
So wie es aussieht, wollen vier (insgesamt eine Familie) von sechs Wohnungen mit aller Gewalt eine PV-Anlage aufs Dach haben wegen Elektroauto. Es ist nur eines als E-Auto vorhanden in der WEG und dies wird bisher beim Arbeitgeber geladen (Geschäftswagen)! Aus unserer Sicht rechnet sich dennoch der Aufwand von über 45.000,- € nicht und auch die Umrüstkosten für Stromzähler etc. und Verwaltungskosten werden zu einer möglichen Amortisation sicher Jahrzehnte benötigen, die wir als Rentner nicht mehr erleben!
Schon bei der letzten WEG-Versammlung 2024 haben wir uns ein sog. „Balkonkraftwerk“ genehmigen lassen, das wir auch montieren werden.
Frage: können wir gezwungen werden, auch die gesamte Dach-PV-Anlage mitzufinanzieren auch wenn wir diese nicht haben wollen.
Gerne Hinweise zu möglichen Niederschriften zu dem Thema als Hilfe.
seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 (§ 20 WEG) können einzelne Eigentümer Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien (wie eine PV-Anlage) verlangen. Eine solche Maßnahme kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden – allerdings müssen in diesem Fall grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten tragen.
Eine Kostenbeteiligung aller Eigentümer – also auch der ablehnenden – ist nur zulässig, wenn die Maßnahme mit einer sogenannten qualifizierten Mehrheit beschlossen wird: Das bedeutet mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG).
Sie können also nicht zur Mitfinanzierung gezwungen werden, wenn diese qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wird. Sollte ein Beschluss dennoch eine Umlage auf alle Eigentümer vorsehen, obwohl die Mehrheit nicht ausreicht, kann der Beschluss anfechtbar sein – die Frist dafür beträgt einen Monat ab Protokollzugang.
Wir empfehlen Ihnen außerdem, Ihre ablehnende Haltung und die Begründung (z. B. eigenes Balkonkraftwerk, fehlender Nutzen, Wirtschaftlichkeitsbedenken) im Versammlungsprotokoll festhalten zu lassen. Das schafft im Zweifelsfall Klarheit und Beweissicherheit.
Bei weiteren Fragen lohnt sich auch die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
Hallo und guten Tag,
in unserer Teilungserklärung von 1971 steht unter § 5 Gebrauchsregelung drin, dass die Bestimmungen dieser Hausordnung durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert werden können.
Ist diese Regel auch nach der WEG-Reform bindend?
Wie viele Miteigentumsanteile müssten zur Änderung der Hausordnung nötig sein?
auch nach der WEG-Reform 2020 bleibt eine in der Teilungserklärung festgelegte qualifizierte Mehrheit für Änderungen der Hausordnung grundsätzlich wirksam. Das Gesetz (§ 19 Abs. 1 WEG) sieht zwar einfache Mehrheiten für ordnungsmäßige Verwaltung vor, lässt aber durch Vereinbarungen – wie hier in der Teilungserklärung – strengere Anforderungen zu.
Wenn also dort ausdrücklich eine 2/3-Mehrheit verlangt wird, gilt diese weiterhin. Entscheidend ist, ob sich die 2/3 auf die Miteigentumsanteile und nicht nur auf die Köpfe beziehen. In der Regel meint man Miteigentumsanteile, sofern nichts anderes bestimmt ist. Dann wären zur Änderung 2/3 der gesamten Miteigentumsanteile erforderlich.
ich danke ihnen.
Bei unserer letzten ETV waren 46.735/100.000 Miteigentumsanteile persönlich und durch Vollmacht anwesend. Abgesehen, dass es sowieso Probleme mit einer auf der Versammlung besprochenen Erweiterung eines Punktes der Hausordnung gibt, wären wir also nicht zur Änderung der Hausordnung in der Lage gewesen und der Verwalter/Versammlungsleiter hätte uns darauf hinweisen müssen.
Wenn der Verwalter das nicht macht, ist er in der Haftung, weil er, obwohl ein Jurist seitens der Verwaltung anwesend war, nicht darauf hingewiesen hat?
Oder muss der Beschluss trotzdem angefochten werden?
Schließlich gehen die Anwesenden der Versammlung bei Anwesenheit eines Juristen der Verwaltung davon aus, dass alles nach dem Gesetz abläuft.
für eine wirksame Änderung der Hausordnung ist grundsätzlich die einfache Mehrheit der in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile erforderlich, sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen. Waren nur 46.735/100.000 vertreten, war die Beschlussfähigkeit zwar gegeben, die Mehrheit für die konkrete Änderung muss aber ordnungsgemäß festgestellt werden.
Weist der Verwalter nicht auf fehlende Voraussetzungen hin, kann er nur in Ausnahmefällen haftbar sein, etwa bei grob falscher Rechtsanwendung. In der Praxis bleibt es aber nötig, den Beschluss fristgerecht nach § 46 WEG anzufechten, sonst wird er bestandskräftig – auch wenn er materiell rechtswidrig ist.
Hallo Herr Hundt,
in der letzten Eigentümerversammlung ( gesamt 4 Eigentümer) wurde dem Vertreter eines Eigentümers die Vollmacht entzogen mit dem Hinweis, das bei Fernbleiben des Eigentümers die Vollmacht auf den Verwalter übergeht. Dies geschah, bevor die Sitzung startete.
In unseren Unterlagen gibt es keinerlei Aussagen, dass dieses Verfahren möglich ist.
Mit diesem Schachzug hat nun die Hausverwaltung eine Stimmenmehrheit erreicht, die große Kosten (neues Dach) verursacht. Hätte der Vertreter mit abstimmen können, wäre der Beschluss nicht zustnade gekommen.
Welche Möglichkeiten haben wir als der überstimmte Teil in der Eigentümerversammlung?
wenn der bevollmächtigte Eigentümer selbst nicht anwesend war, konnte er sein Stimmrecht nicht ausüben – eine Weitergabe der Stimme an einen Dritten ist nur möglich, wenn die Vollmacht ausdrücklich zur Unterbevollmächtigung berechtigt. Fehlt eine solche Regelung, verfällt die Stimme bei Abwesenheit des Bevollmächtigten.
Die nachträgliche „Übertragung“ auf den Verwalter durch die übrigen Anwesenden ist unzulässig. In diesem Fall fehlt es an einer gültigen Stimmenmehrheit, sodass der Beschluss – insbesondere wegen des erheblichen Kostenumfangs – angreifbar ist. Es sollte geprüft werden, ob fristgerecht Anfechtungsklage erhoben werden kann.
Hallo Herr Hundt,
Tiefgarage mit 29 Stellplätzen – 24 davon mit Doppelparker.
Doppelparker ist nicht mehr zu reparieren und gesperrt.
Erneuerung aufgrund baulicher Gegebenheiten nicht möglich.
Für Ausbau und Verfüllung mit dann nur noch 15 Stellplätzen ist ein allstimmiger Beschluss erforderlich, da ja auch die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan geändert werden muss?
Verhindert wird dies durch das Veto eines Eigentümers.
Wie ist das im Schadenfall?
Es fährt Beispielweise trotz der Sperrung jemand auf die Rampe und diese bricht zusammen.
Dadurch werden weitere Stellplätze und andere unberechtigt abgestellte Fahrzeuge beschädigt.
Wer Haftet?
die Verwaltung weil nicht „richtig“ gesperrt oder
der Verursacher weil Vorsätzlich auf die Rampe gefahren oder
die ETG als ganzes oder
der/die Zustimmungs Verweigerer da ja sonst schon alles erledigt wäre.
Gruß Peter
ein einstimmiger Beschluss ist in der Regel erforderlich, wenn die Änderung der Tiefgarage auch eine Änderung der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan mit sich bringt (§ 22 Abs. 1 WEG). Verweigert ein Eigentümer seine Zustimmung, kann dies das Vorhaben blockieren – selbst wenn die Maßnahme aus technischer Sicht notwendig erscheint.
Im Schadensfall haftet grundsätzlich derjenige, der den Schaden verursacht hat – also z. B. der Fahrer, der trotz Sperrung auf die Rampe fährt. Eine Haftung der Verwaltung kommt nur in Betracht, wenn diese ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hat, etwa durch unzureichende Absperrung oder Warnung.
Die Eigentümergemeinschaft haftet als Verband grundsätzlich nur dann, wenn sie selbst – vertreten durch die Verwaltung – eine Pflicht verletzt, insbesondere die Pflicht zur Verkehrssicherung. Ist etwa die Absperrung der defekten Rampe unzureichend oder fehlt eine klare Kennzeichnung, kann eine Haftung der Gemeinschaft entstehen, da diese für den sicheren Zustand des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist.
Einzelne Eigentümer, auch wenn sie einem erforderlichen Beschluss nicht zustimmen, haften hingegen nicht persönlich. Ihnen obliegt keine individuelle Pflicht zur Gefahrenabwehr. Selbst eine blockierende Haltung führt nur dann zur Haftung, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist – das ist nur in sehr engen Ausnahmefällen anzunehmen. Die Verantwortung für Sicherungsmaßnahmen bleibt trotz verweigerter Zustimmung bei der Verwaltung.
Klären Sie Ihre individuellen Fragen für Ihren Rechtsfall bei Bedarf bitte mit einem Rechtsanwalt.
Lieber Herr Hundt,
in unserer TEK steht, dass Kosten für die Insta und Wartung von Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft zu tragen sind – sofern sie nicht in einem Sondernutzungsrecht liegen-. Unsere Reihenhäuser sind pro Haus mit der Grundfläche, 1m vor dem Haus und vom Haus der gesamte Garten als Sondernutzungsfläche in der TEK ausgewiesen. Diese schließt die anderen ET aus. Unter Kosten wird außerdem erwähnt, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte diese Flächen (inkl. Gemeinschaftseigentum) jederzeit auf seine Kosten instand zu halten hat.
Jetzt möchten einige ET diesen Kostenschlüssel dahingehend ändern, dass zukünftig alle ET bei Schäden im Kellerbereich (hier Wasserschäden) die Gemeinschaft die Kosten zu tragen hat. Jedes Haus hat seinen eigenen Keller; unterste Etage im Reihenhaus.
Geht das mit einfacher Mehrheit? Oder wird dadurch die TEK geändert (also Einstimmigkeit)?
Wenn einfache Mehrheit ausreicht, könnte ja nach und nach per Beschluss die Kostentragung für die gesamten Sondernutzungsrechte auf die Gemeinschaft verändert werden. Das war beim Bau nicht der Sinn. Hier sollte jeder SEIN Haus bekommen und dafür sorgen. Kosten für Wege, Müllhäuser etc. sind natürlich weiterhin von der Gemeinschaft zutragen.
eine Änderung der Kostentragung für Bereiche, die nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte betreffen oder ausdrücklich dem jeweiligen Eigentümer zur Instandhaltung zugewiesen sind, ist m.E. keine bloße Beschlussangelegenheit, sondern eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Diese kann nur einstimmig beschlossen und notariell beurkundet werden (§ 16 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).
Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit, wonach künftig die Gemeinschaft z. B. für Wasserschäden im Keller haftet, wäre daher m.E. rechtswidrig und anfechtbar, da er den in der TEK festgelegten Kostenschlüssel abändert. Eine solche Regelung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss „überlagert“ werden. Damit bleibt es bei der bestehenden Regelung: Jeder Eigentümer trägt die Instandhaltungskosten seiner zugeordneten Bereiche selbst, solange keine einstimmige Änderung erfolgt.
Hallo Herr Hundt,
unsere Miteigentümer wollen an der Außenfassade unseres Gemeinschaftseigentums eine Werbeanlage errichten, die der Vermietung an externe dient. Eine bauliche Veränderung bedarf doch der Einstimmigkeit? Der Bauherr darf m.E. nicht mit Stimmen?
eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, wie die Anbringung einer Werbeanlage an der Außenfassade, bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG, sofern nicht nur mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann, etwa bei privilegierten Maßnahmen. Da die Werbeanlage hier der Gewinnerzielung durch Vermietung an Dritte dient und nicht dem Gebrauch durch die Gemeinschaft, liegt keine privilegierte Maßnahme vor.
Ist der Bauherr selbst Miteigentümer, darf er grundsätzlich mit abstimmen. Allerdings könnte ein Stimmrechtsmissbrauch vorliegen, wenn er allein aus Eigeninteresse handelt und andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigt werden. Dies müsste im Zweifel gerichtlich geprüft werden.
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer WEG Gemeinschaft bestehend aus 21 Wohnungen / verteilt drei Häuser mit je 7 Wohnungen. Von den 21 Wohnungen werden 17 eigengenutzt und 4 sind vermietet.
In einem der Häuser ist vom Bauträger ein gasbetriebenes BHKW zur Wärmegewinnung und eine zusätzliche Therme für eine Warmwasserspeicherung installiert (diese Therme dient nur der Warmwassergewinnung im Notfall oder sofern das BHKW im Sommer ausgeschaltet würde).
Das BHKW produziert regulär neben der Wärme für Heizung und Brauchwasser auch Strom.
Dieser Strom wird zum Einen für den Allgemeinstrom (Beleuchtung Flure/Treppenhäuser, Tiefgarage, Rolltor etc.) verwendet und zum Anderen der Überschuss in das Netz des lokalen kommunalen Stromanbieters eingeleitet und vergütet bzw. bezuschußt.
Wichtig erscheint die Feststellung, dass bei Übergabe / Abnahme der jeweiligen Wohnungen an die Eigentümer/WEG das BHKW in seiner jetzigen Nutzung eingerichtet war und kein Neubau vorliegen wird.
Der aktuelle Stromüberschuss beträgt pro Jahr ca. 50.000 kWh.
Es gibt daher in der WEG Überlegungen, die Einspeisung des Stromüberschusses in das öffentliche Netz auf einen vollständigden Eigenverbrauch umzustellen und dafür auch notwendige technische Umbauten (z.B. nur einen Kabelanschluss, über den der gesamte produzierte Strom mit entsprechendem Zähler in das öffentliche Stromnetz des lokalen Versorgers abfließt) vorzunehmen.
Den 17 Eigentümern und Mietern sollen dann (analog Mieterstrommodell) jeweils eigene Stromversorgungs-/Lieferverträge von der WEG angeboten werden.
Dabei ist klar, dass kein Eigentümer oder Mieter zum Abschluss eines Stromversorgungsvertrages mit der WEG gezwungen werden und jeder seinen eigenen Versorger auch beibehalten kann.
Die Nutzung/(Verbrauch des produzieten Stroms soll dann nicht – wie analog in der Teilungserklärung festgelegt -nach nach Wohnungsanteilen verteilt werden, sondern entsprechend des jährlichen Verbrauchs einzelner Parteien. Das bedeutet, das derjenige, der viel Strom verbraucht auch eine höhere Stromzuteilung erhält, da er / sie auch für eine höhere Stromproduktion verantwortlich ist, als ein weinger stromverbrauchender Abnehmer.
Die Umstellung des BHKW von der Wärmegewinnung mit dem Abfallprodukt Strom zur „Voll-Versorgung“ und Verkauf des produzierten Stroims an die Eigentümer und Mieter würde die rechtliche Folge haben, dass alle Eigentümer bei Umsetung dieses Modells dann Unternehmer in Sachen Stromerzeugung werden mit sämtlichen rechtlichen (z.B. Haftungsfragen etc.) und steuerrechtlichen (z.B. Gewerbesteuer, Umsatzsteuer etc.) Folgen.
Meine Frage lautet nun: Welche Art von Beschluss der WEG Versammlung ist notwendig, um den Umbau und veränderte Nutzung des BHKW vom überwiegenden Eigennutzer zum Stromlieferanten per Besch,luss einzuleiten.
Ich meine, dass hierzu ein Beschluss mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit nicht ausreicht, da die bisherige Nutzung des BHKW zur primären Wärmeversorgung mit dem Abfallprodukt Strom nun umgewandelt werden soll in eine Unternehmung „Stromvollversorger mit dem Ziel des Verkaufs von Strom an Eigentümer und Mieter“ mit von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel. – verbunden mit erheblichen rechtlichen Verpflichtungen, die nicht jeder Eigentüpmer eingehen will. Hierfür bedarf es nach meiner Meinung einen Beschluss mit Allstimmigkeit.
Können Sie mir meine Meinung bestätigen?
Vielen Dank!
danke für Ihren Kommentar. Lassen Sie sich dazu bitte rechtlich beraten.
Meine Zwei Cent dazu: nach heutigem WEG-Recht spricht sehr viel dafür, dass eine solche Umstellung keine bloße Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (§§ 18 ff. WEG) mehr ist, sondern eine neue wirtschaftliche Betätigung der Gemeinschaft mit geänderter Zweckrichtung der Anlage und zusätzlichen Haftungs- und Steuerpflichten für alle Eigentümer.
Ein einfacher (oder qualifizierter) Mehrheitsbeschluss nach §§ 20, 21 WEG genügt dafür voraussichtlich nicht. Zudem soll der in TE geregelte Verteilungsschlüssel geändert und jedes Mitglied faktisch zum Mitunternehmer gemacht werden; hierfür ist regelmäßig eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG, also faktisch Einstimmigkeit, erforderlich. Ihre Einschätzung, dass ein allstimmiger Beschluss nötig ist, ist daher gut begründbar und sollte anwaltlich konkret geprüft werden.
Keine Rechtsberatung
Wir weisen darauf hin, dass auf diesen Internetseiten lediglich allgemeine Informationen bereitgestellt wurden. Die Informationen auf dieser Homepage berücksichtigen nicht die individuellen Umstände und Gegebenheiten eines Einzelfalls. Ebenso können aufgeführte Urteile und Rechtsfälle keinesfalls 1:1 in andere Belange übertragen und angewendet werden. Die erstellten Informationen können eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Für die rechtliche Beratung, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
Nutzer die über Hausverwalter-Vermittlung.de Angebote von Hausverwaltungen anfordern, erklären sich mit der Übermittlung der angegebenen personen- und objektbezogenen Daten an ausgewählte Hausverwaltungen einverstanden. Die abgefragten Angaben der Nutzer sind auf ein Minimum beschränkt, werden verschlüsselt übertragen und ausschließlich zur einmaligen Angebotserstellung von den Hausverwaltungen genutzt. Ohne die Weitergabe dieser Daten wäre die Erstellung von Angeboten durch die Hausverwaltungen nicht möglich.
Allgemeine Hinweise
Die folgenden Hinweise geben einen einfachen Überblick darüber, was mit Ihren personenbezogenen Daten passiert, wenn Sie unsere Website besuchen. Personenbezogene Daten sind alle Daten, mit denen Sie persönlich identifiziert werden können. Ausführliche Informationen zum Thema Datenschutz entnehmen Sie unserer unter diesem Text aufgeführten Datenschutzerklärung.
Datenerfassung auf unserer Website
Wer ist verantwortlich für die Datenerfassung auf dieser Website?
Die Datenverarbeitung auf dieser Website erfolgt durch den Websitebetreiber. Dessen Kontaktdaten können Sie dem Impressum dieser Website entnehmen.
Wie erfassen wir Ihre Daten?
Ihre Daten werden zum einen dadurch erhoben, dass Sie uns diese mitteilen. Hierbei kann es sich z. B. um Daten handeln, die Sie in ein Kontaktformular eingeben.
Andere Daten werden automatisch beim Besuch der Website durch unsere IT-Systeme erfasst. Das sind vor allem technische Daten (z. B. Internetbrowser, Betriebssystem oder Uhrzeit des Seitenaufrufs). Die Erfassung dieser Daten erfolgt automatisch, sobald Sie unsere Website betreten.
Wofür nutzen wir Ihre Daten?
Ein Teil der Daten wird erhoben, um eine fehlerfreie Bereitstellung der Website zu gewährleisten. Andere Daten können zur Analyse Ihres Nutzerverhaltens verwendet werden.
Welche Rechte haben Sie bezüglich Ihrer Daten?
Sie haben jederzeit das Recht unentgeltlich Auskunft über Herkunft, Empfänger und Zweck Ihrer gespeicherten personenbezogenen Daten zu erhalten. Sie haben außerdem ein Recht, die Berichtigung, Sperrung oder Löschung dieser Daten zu verlangen. Hierzu sowie zu weiteren Fragen zum Thema Datenschutz können Sie sich jederzeit unter der im Impressum angegebenen Adresse an uns wenden. Des Weiteren steht Ihnen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu.
Analyse-Tools und Tools von Drittanbietern
Beim Besuch unserer Website kann Ihr Surf-Verhalten statistisch ausgewertet werden. Das geschieht vor allem mit Cookies und mit sogenannten Analyseprogrammen. Die Analyse Ihres Surf-Verhaltens erfolgt in der Regel anonym; das Surf-Verhalten kann nicht zu Ihnen zurückverfolgt werden. Sie können dieser Analyse widersprechen oder sie durch die Nichtbenutzung bestimmter Tools verhindern. Detaillierte Informationen dazu finden Sie in der folgenden Datenschutzerklärung.
Sie können dieser Analyse widersprechen. Über die Widerspruchsmöglichkeiten werden wir Sie in dieser Datenschutzerklärung informieren.
2. Allgemeine Hinweise und Pflichtinformationen
Datenschutz
Die Betreiber dieser Seiten nehmen den Schutz Ihrer persönlichen Daten sehr ernst. Wir behandeln Ihre personenbezogenen Daten vertraulich und entsprechend der gesetzlichen Datenschutzvorschriften sowie dieser Datenschutzerklärung.
Wenn Sie diese Website benutzen, werden verschiedene personenbezogene Daten erhoben. Personenbezogene Daten sind Daten, mit denen Sie persönlich identifiziert werden können. Die vorliegende Datenschutzerklärung erläutert, welche Daten wir erheben und wofür wir sie nutzen. Sie erläutert auch, wie und zu welchem Zweck das geschieht.
Wir weisen darauf hin, dass die Datenübertragung im Internet (z. B. bei der Kommunikation per E-Mail) Sicherheitslücken aufweisen kann. Ein lückenloser Schutz der Daten vor dem Zugriff durch Dritte ist nicht möglich.
Hinweis zur verantwortlichen Stelle
Die verantwortliche Stelle für die Datenverarbeitung auf dieser Website ist:
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen Körnerstraße 18 15345 Eggersdorf
Verantwortliche Stelle ist die natürliche oder juristische Person, die allein oder gemeinsam mit anderen über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung von personenbezogenen Daten (z. B. Namen, E-Mail-Adressen o. Ä.) entscheidet.
Widerruf Ihrer Einwilligung zur Datenverarbeitung
Viele Datenverarbeitungsvorgänge sind nur mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung möglich. Sie können eine bereits erteilte Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitung bleibt vom Widerruf unberührt.
Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde
Im Falle datenschutzrechtlicher Verstöße steht dem Betroffenen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu. Zuständige Aufsichtsbehörde in datenschutzrechtlichen Fragen ist der Landesdatenschutzbeauftragte des Bundeslandes, in dem unser Unternehmen seinen Sitz hat. Eine Liste der Datenschutzbeauftragten sowie deren Kontaktdaten können folgendem Link entnommen werden: https://www.bfdi.bund.de/DE/Infothek/Anschriften_Links/anschriften_links-node.html.
Recht auf Datenübertragbarkeit
Sie haben das Recht, Daten, die wir auf Grundlage Ihrer Einwilligung oder in Erfüllung eines Vertrags automatisiert verarbeiten, an sich oder an einen Dritten in einem gängigen, maschinenlesbaren Format aushändigen zu lassen. Sofern Sie die direkte Übertragung der Daten an einen anderen Verantwortlichen verlangen, erfolgt dies nur, soweit es technisch machbar ist.
SSL- bzw. TLS-Verschlüsselung
Diese Seite nutzt aus Sicherheitsgründen und zum Schutz der Übertragung vertraulicher Inhalte, wie zum Beispiel Bestellungen oder Anfragen, die Sie an uns als Seitenbetreiber senden, eine SSL-bzw. TLS-Verschlüsselung. Eine verschlüsselte Verbindung erkennen Sie daran, dass die Adresszeile des Browsers von “http://” auf “https://” wechselt und an dem Schloss-Symbol in Ihrer Browserzeile.
Wenn die SSL- bzw. TLS-Verschlüsselung aktiviert ist, können die Daten, die Sie an uns übermitteln, nicht von Dritten mitgelesen werden.
Auskunft, Sperrung, Löschung
Sie haben im Rahmen der geltenden gesetzlichen Bestimmungen jederzeit das Recht auf unentgeltliche Auskunft über Ihre gespeicherten personenbezogenen Daten, deren Herkunft und Empfänger und den Zweck der Datenverarbeitung und ggf. ein Recht auf Berichtigung, Sperrung oder Löschung dieser Daten. Hierzu sowie zu weiteren Fragen zum Thema personenbezogene Daten können Sie sich jederzeit unter der im Impressum angegebenen Adresse an uns wenden.
3. Datenerfassung auf unserer Website
Cookies
Die Internetseiten verwenden teilweise so genannte Cookies. Cookies richten auf Ihrem Rechner keinen Schaden an und enthalten keine Viren. Cookies dienen dazu, unser Angebot nutzerfreundlicher, effektiver und sicherer zu machen. Cookies sind kleine Textdateien, die auf Ihrem Rechner abgelegt werden und die Ihr Browser speichert.
Die meisten der von uns verwendeten Cookies sind so genannte “Session-Cookies”. Sie werden nach Ende Ihres Besuchs automatisch gelöscht. Andere Cookies bleiben auf Ihrem Endgerät gespeichert bis Sie diese löschen. Diese Cookies ermöglichen es uns, Ihren Browser beim nächsten Besuch wiederzuerkennen.
Sie können Ihren Browser so einstellen, dass Sie über das Setzen von Cookies informiert werden und Cookies nur im Einzelfall erlauben, die Annahme von Cookies für bestimmte Fälle oder generell ausschließen sowie das automatische Löschen der Cookies beim Schließen des Browser aktivieren. Bei der Deaktivierung von Cookies kann die Funktionalität dieser Website eingeschränkt sein.
Cookies, die zur Durchführung des elektronischen Kommunikationsvorgangs oder zur Bereitstellung bestimmter, von Ihnen erwünschter Funktionen (z. B. Warenkorbfunktion) erforderlich sind, werden auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gespeichert. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Speicherung von Cookies zur technisch fehlerfreien und optimierten Bereitstellung seiner Dienste. Soweit andere Cookies (z. B. Cookies zur Analyse Ihres Surfverhaltens) gespeichert werden, werden diese in dieser Datenschutzerklärung gesondert behandelt.
Server-Log-Dateien
Der Provider der Seiten erhebt und speichert automatisch Informationen in so genannten Server-Log-Dateien, die Ihr Browser automatisch an uns übermittelt. Dies sind:
Browsertyp und Browserversion
verwendetes Betriebssystem
Referrer URL
Hostname des zugreifenden Rechners
Uhrzeit der Serveranfrage
IP-Adresse
Eine Zusammenführung dieser Daten mit anderen Datenquellen wird nicht vorgenommen.
Grundlage für die Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet.
Kontaktformular
Wenn Sie uns per Kontaktformular Anfragen zukommen lassen, werden Ihre Angaben aus dem Anfrageformular inklusive der von Ihnen dort angegebenen Kontaktdaten zwecks Bearbeitung der Anfrage und für den Fall von Anschlussfragen bei uns gespeichert. Diese Daten geben wir nicht ohne Ihre Einwilligung weiter.
Die Verarbeitung der in das Kontaktformular eingegebenen Daten erfolgt somit ausschließlich auf Grundlage Ihrer Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Sie können diese Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitungsvorgänge bleibt vom Widerruf unberührt.
Die von Ihnen im Kontaktformular eingegebenen Daten verbleiben bei uns, bis Sie uns zur Löschung auffordern, Ihre Einwilligung zur Speicherung widerrufen oder der Zweck für die Datenspeicherung entfällt (z. B. nach abgeschlossener Bearbeitung Ihrer Anfrage). Zwingende gesetzliche Bestimmungen – insbesondere Aufbewahrungsfristen – bleiben unberührt.
Kommentarfunktion auf dieser Website
Für die Kommentarfunktion auf dieser Seite werden neben Ihrem Kommentar auch Angaben zum Zeitpunkt der Erstellung des Kommentars, Ihre E-Mail-Adresse und, wenn Sie nicht anonym posten, der von Ihnen gewählte Nutzername gespeichert.
Speicherung der IP-Adresse
Unsere Kommentarfunktion speichert die IP-Adressen der Nutzer, die Kommentare verfassen. Da wir Kommentare auf unserer Seite nicht vor der Freischaltung prüfen, benötigen wir diese Daten, um im Falle von Rechtsverletzungen wie Beleidigungen oder Propaganda gegen den Verfasser vorgehen zu können.
Abonnieren von Kommentaren
Als Nutzer der Seite können Sie nach einer Anmeldung Kommentare abonnieren. Sie erhalten eine Bestätigungsemail, um zu prüfen, ob Sie der Inhaber der angegebenen E-Mail-Adresse sind. Sie können diese Funktion jederzeit über einen Link in den Info-Mails abbestellen. Die im Rahmen des Abonnierens von Kommentaren eingegebenen Daten werden in diesem Fall gelöscht; wenn Sie diese Daten für andere Zwecke und an anderer Stelle (z. B. Newsletterbestellung) an uns übermittelt haben, verbleiben die jedoch bei uns.
Speicherdauer der Kommentare
Die Kommentare und die damit verbundenen Daten (z. B. IP-Adresse) werden gespeichert und verbleiben auf unserer Website, bis der kommentierte Inhalt vollständig gelöscht wurde oder die Kommentare aus rechtlichen Gründen gelöscht werden müssen (z. B. beleidigende Kommentare).
Rechtsgrundlage
Die Speicherung der Kommentare erfolgt auf Grundlage Ihrer Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Sie können eine von Ihnen erteilte Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bereits erfolgten Datenverarbeitungsvorgänge bleibt vom Widerruf unberührt.
Verarbeiten von Daten (Kunden- und Vertragsdaten)
Wir erheben, verarbeiten und nutzen personenbezogene Daten nur, soweit sie für die Begründung, inhaltliche Ausgestaltung oder Änderung des Rechtsverhältnisses erforderlich sind (Bestandsdaten). Dies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet. Personenbezogene Daten über die Inanspruchnahme unserer Internetseiten (Nutzungsdaten) erheben, verarbeiten und nutzen wir nur, soweit dies erforderlich ist, um dem Nutzer die Inanspruchnahme des Dienstes zu ermöglichen oder abzurechnen.
Die erhobenen Kundendaten werden nach Abschluss des Auftrags oder Beendigung der Geschäftsbeziehung gelöscht. Gesetzliche Aufbewahrungsfristen bleiben unberührt.
Datenübermittlung bei Vertragsschluss für Dienstleistungen und digitale Inhalte
Wir übermitteln personenbezogene Daten an Dritte nur dann, wenn dies im Rahmen der Vertragsabwicklung notwendig ist, etwa an das mit der Zahlungsabwicklung beauftragte Kreditinstitut.
Eine weitergehende Übermittlung der Daten erfolgt nicht bzw. nur dann, wenn Sie der Übermittlung ausdrücklich zugestimmt haben. Eine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte ohne ausdrückliche Einwilligung, etwa zu Zwecken der Werbung, erfolgt nicht.
Grundlage für die Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet.
Cookies und Meldungen zu Zugriffszahlen
Wir setzen „Session-Cookies“ der VG Wort, München, zur Messung von Zugriffen auf Texten ein, um die Kopierwahrscheinlichkeit zu erfassen. Session-Cookies sind kleine Informationseinheiten, die ein Anbieter im Arbeitsspeicher des Computers des Besuchers speichert. In einem Session-Cookie wird eine zufällig erzeugte eindeutige Identifikationsnummer abgelegt, eine sogenannte Session-ID. Außerdem enthält ein Cookie die Angabe über seine Herkunft und die Speicherfrist. Session-Cookies können keine anderen Daten speichern. Diese Messungen werden von der INFOnline GmbH nach dem Skalierbaren Zentralen Messverfahren (SZM) durchgeführt. Sie helfen dabei, die Kopierwahrscheinlichkeit einzelner Texte zur Vergütung von gesetzlichen Ansprüchen von Autoren und Verlagen zu ermitteln. Wir erfassen keine personenbezogenen Daten über Cookies.
Viele unserer Seiten sind mit JavaScript-Aufrufen versehen, über die wir die Zugriffe an die Verwertungsgesellschaft Wort (VG Wort) melden. Wir ermöglichen damit, dass unsere Autoren an den Ausschüttungen der VG Wort partizipieren, die die gesetzliche Vergütung für die Nutzungen urheberrechtlich geschützter Werke gem. § 53 UrhG sicherstellen. Eine Nutzung unserer Angebote ist auch ohne Cookies möglich. Die meisten Browser sind so eingestellt, dass sie Cookies automatisch akzeptieren. Sie können das Speichern von Cookies jedoch deaktivieren oder Ihren Browser so einstellen, dass er Sie benachrichtigt, sobald Cookies gesendet werden.
Datenschutzerklärung zur Nutzung des Skalierbaren Zentralen Messverfahrens
Unsere Website und unser mobiles Webangebot nutzen das „Skalierbare Zentrale Messverfahren“ (SZM) der Kantar Deutschland GmbH für die Ermittlung statistischer Kennwerte zur Ermittlung der Kopierwahrscheinlichkeit von Texten. Dabei werden anonyme Messwerte erhoben. Die Zugriffszahlenmessung verwendet zur Wiedererkennung von Computersystemen alternativ ein Session-Cookie oder eine Signatur, die aus verschiedenen automatisch übertragenen Informationen Ihres Browsers erstellt wird. IP-Adressen werden nur in anonymisierter Form verarbeitet. Das Verfahren wurde unter der Beachtung des Datenschutzes entwickelt. Einziges Ziel des Verfahrens ist es, die Kopierwahrscheinlichkeit einzelner Texte zu ermitteln. Zu keinem Zeitpunkt werden einzelne Nutzer identifiziert. Ihre Identität bleibt immer geschützt. Sie erhalten über das System keine Werbung.
4. Analyse Tools und Werbung
Google Analytics
Diese Website nutzt Funktionen des Webanalysedienstes Google Analytics. Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Google Analytics verwendet so genannte „Cookies“. Das sind Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden und die eine Analyse der Benutzung der Website durch Sie ermöglichen. Die durch den Cookie erzeugten Informationen über Ihre Benutzung dieser Website werden in der Regel an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert.
Die Speicherung von Google-Analytics-Cookies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
IP Anonymisierung
Wir haben auf dieser Website die Funktion IP-Anonymisierung aktiviert. Dadurch wird Ihre IP-Adresse von Google innerhalb von Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder in anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum vor der Übermittlung in die USA gekürzt. Nur in Ausnahmefällen wird die volle IP-Adresse an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gekürzt. Im Auftrag des Betreibers dieser Website wird Google diese Informationen benutzen, um Ihre Nutzung der Website auszuwerten, um Reports über die Websiteaktivitäten zusammenzustellen und um weitere mit der Websitenutzung und der Internetnutzung verbundene Dienstleistungen gegenüber dem Websitebetreiber zu erbringen. Die im Rahmen von Google Analytics von Ihrem Browser übermittelte IP-Adresse wird nicht mit anderen Daten von Google zusammengeführt.
Browser Plugin
Sie können die Speicherung der Cookies durch eine entsprechende Einstellung Ihrer Browser-Software verhindern; wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie in diesem Fall gegebenenfalls nicht sämtliche Funktionen dieser Website vollumfänglich werden nutzen können. Sie können darüber hinaus die Erfassung der durch den Cookie erzeugten und auf Ihre Nutzung der Website bezogenen Daten (inkl. Ihrer IP-Adresse) an Google sowie die Verarbeitung dieser Daten durch Google verhindern, indem Sie das unter dem folgenden Link verfügbare Browser-Plugin herunterladen und installieren: https://tools.google.com/dlpage/gaoptout?hl=de.
Widerspruch gegen Datenerfassung
Sie können die Erfassung Ihrer Daten durch Google Analytics verhindern, indem Sie auf folgenden Link klicken. Es wird ein Opt-Out-Cookie gesetzt, der die Erfassung Ihrer Daten bei zukünftigen Besuchen dieser Website verhindert: [google_analytics_optout]Google Analytics deaktivieren[/google_analytics_optout].
Wir haben mit Google einen Vertrag zur Auftragsdatenverarbeitung abgeschlossen und setzen die strengen Vorgaben der deutschen Datenschutzbehörden bei der Nutzung von Google Analytics vollständig um.
Demografische Merkmale bei Google Analytics
Diese Website nutzt die Funktion “demografische Merkmale” von Google Analytics. Dadurch können Berichte erstellt werden, die Aussagen zu Alter, Geschlecht und Interessen der Seitenbesucher enthalten. Diese Daten stammen aus interessenbezogener Werbung von Google sowie aus Besucherdaten von Drittanbietern. Diese Daten können keiner bestimmten Person zugeordnet werden. Sie können diese Funktion jederzeit über die Anzeigeneinstellungen in Ihrem Google-Konto deaktivieren oder die Erfassung Ihrer Daten durch Google Analytics wie im Punkt “Widerspruch gegen Datenerfassung” dargestellt generell untersagen.
Google AdSense
Diese Website benutzt Google AdSense, einen Dienst zum Einbinden von Werbeanzeigen der Google Inc. („Google“). Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Google AdSense verwendet sogenannte „Cookies“, Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden und die eine Analyse der Benutzung der Website ermöglichen. Google AdSense verwendet auch so genannte Web Beacons (unsichtbare Grafiken). Durch diese Web Beacons können Informationen wie der Besucherverkehr auf diesen Seiten ausgewertet werden.
Die durch Cookies und Web Beacons erzeugten Informationen über die Benutzung dieser Website (einschließlich Ihrer IP-Adresse) und Auslieferung von Werbeformaten werden an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert. Diese Informationen können von Google an Vertragspartner von Google weiter gegeben werden. Google wird Ihre IP-Adresse jedoch nicht mit anderen von Ihnen gespeicherten Daten zusammenführen.
Die Speicherung von AdSense-Cookies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
Sie können die Installation der Cookies durch eine entsprechende Einstellung Ihrer Browser Software verhindern; wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie in diesem Fall gegebenenfalls nicht sämtliche Funktionen dieser Website voll umfänglich nutzen können. Durch die Nutzung dieser Website erklären Sie sich mit der Bearbeitung der über Sie erhobenen Daten durch Google in der zuvor beschriebenen Art und Weise und zu dem zuvor benannten Zweck einverstanden.
Google AdWords und Google Conversion-Tracking
Diese Website verwendet Google AdWords. AdWords ist ein Online-Werbeprogramm der Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, United States (“Google”).
Im Rahmen von Google AdWords nutzen wir das so genannte Conversion-Tracking. Wenn Sie auf eine von Google geschaltete Anzeige klicken wird ein Cookie für das Conversion-Tracking gesetzt. Bei Cookies handelt es sich um kleine Textdateien, die der Internet-Browser auf dem Computer des Nutzers ablegt. Diese Cookies verlieren nach 30 Tagen ihre Gültigkeit und dienen nicht der persönlichen Identifizierung der Nutzer. Besucht der Nutzer bestimmte Seiten dieser Website und das Cookie ist noch nicht abgelaufen, können Google und wir erkennen, dass der Nutzer auf die Anzeige geklickt hat und zu dieser Seite weitergeleitet wurde.
Jeder Google AdWords-Kunde erhält ein anderes Cookie. Die Cookies können nicht über die Websites von AdWords-Kunden nachverfolgt werden. Die mithilfe des Conversion-Cookies eingeholten Informationen dienen dazu, Conversion-Statistiken für AdWords-Kunden zu erstellen, die sich für Conversion-Tracking entschieden haben. Die Kunden erfahren die Gesamtanzahl der Nutzer, die auf ihre Anzeige geklickt haben und zu einer mit einem Conversion-Tracking-Tag versehenen Seite weitergeleitet wurden. Sie erhalten jedoch keine Informationen, mit denen sich Nutzer persönlich identifizieren lassen. Wenn Sie nicht am Tracking teilnehmen möchten, können Sie dieser Nutzung widersprechen, indem Sie das Cookie des Google Conversion-Trackings über ihren Internet-Browser unter Nutzereinstellungen leicht deaktivieren. Sie werden sodann nicht in die Conversion-Tracking Statistiken aufgenommen.
Die Speicherung von “Conversion-Cookies” erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
Mehr Informationen zu Google AdWords und Google Conversion-Tracking finden Sie in den Datenschutzbestimmungen von Google: https://www.google.de/policies/privacy/.
Sie können Ihren Browser so einstellen, dass Sie über das Setzen von Cookies informiert werden und Cookies nur im Einzelfall erlauben, die Annahme von Cookies für bestimmte Fälle oder generell ausschließen sowie das automatische Löschen der Cookies beim Schließen des Browser aktivieren. Bei der Deaktivierung von Cookies kann die Funktionalität dieser Website eingeschränkt sein.
5. Plugins und Tools
Google Web Fonts
Diese Seite nutzt zur einheitlichen Darstellung von Schriftarten so genannte Web Fonts, die von Google bereitgestellt werden. Beim Aufruf einer Seite lädt Ihr Browser die benötigten Web Fonts in ihren Browsercache, um Texte und Schriftarten korrekt anzuzeigen.
Zu diesem Zweck muss der von Ihnen verwendete Browser Verbindung zu den Servern von Google aufnehmen. Hierdurch erlangt Google Kenntnis darüber, dass über Ihre IP-Adresse unsere Website aufgerufen wurde. Die Nutzung von Google Web Fonts erfolgt im Interesse einer einheitlichen und ansprechenden Darstellung unserer Online-Angebote. Dies stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO dar.
Wenn Ihr Browser Web Fonts nicht unterstützt, wird eine Standardschrift von Ihrem Computer genutzt.
Diese Seite nutzt über eine API den Kartendienst Google Maps. Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Zur Nutzung der Funktionen von Google Maps ist es notwendig, Ihre IP Adresse zu speichern. Diese Informationen werden in der Regel an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert. Der Anbieter dieser Seite hat keinen Einfluss auf diese Datenübertragung.
Die Nutzung von Google Maps erfolgt im Interesse einer ansprechenden Darstellung unserer Online-Angebote und an einer leichten Auffindbarkeit der von uns auf der Website angegebenen Orte. Dies stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO dar.
Die Betreiber der Seiten nehmen am Amazon EU- Partnerprogramm teil. Auf unseren Seiten werden durch Amazon Werbeanzeigen und Links zur Seite von Amazon.de eingebunden, an denen wir über Werbekostenerstattung Geld verdienen können. Amazon setzt dazu Cookies ein, um die Herkunft der Bestellungen nachvollziehen zu können. Dadurch kann Amazon erkennen, dass Sie den Partnerlink auf unserer Website geklickt haben.
Die Speicherung von “Amazon-Cookies” erfolgt auf Grundlage von Art. 6 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat hieran ein berechtigtes Interesse, da nur durch die Cookies die Höhe seiner Affiliate-Vergütung feststellbar ist.
Das Internetportal www.Hausverwalter-Vermittlung.de wird angeboten durch:
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen
Körnerstraße 18
15345 Eggersdorf
Die folgenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln das Vertragsverhältnis zwischen Nutzern der Webseite www.Hausverwalter-Vermittlung.de (Immobilieneigentümer oder deren Vertreter) und Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen.
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen stellt mit dem Portal www.Hausverwalter-Vermittlung.de einen Dienst zur Verfügung, der es Immobilieneigentümern oder deren Vertretern ermöglicht, Angebote von interessierten Hausverwaltungen aus einer bestimmten Region zu erhalten.
Die Inanspruchnahme des angebotenen Dienstes ist für die Nutzer der Webseite kostenlos und unverbindlich.
Die Angebote der Hausverwaltungen basieren auf den vom Nutzer gemachten Angaben. Für die Erstellung und Übermittlung der Angebote sind ausschließlich die Hausverwaltungen verantwortlich. Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen hat keinen Einfluss auf Erstellung, Übermittlung, Umfang und Inhalt der Angebote und lehnt somit jegliche, sich hieraus ergebene Haftung ab. Es besteht kein Anspruch auf die Vermittlung an eine oder mehrere Hausverwaltungen.
Die Inhalte unserer Seiten wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen. Als Diensteanbieter sind wir gemäß § 7 Abs.1 TMG für eigene Inhalte auf diesen Seiten nach den allgemeinen Gesetzen verantwortlich. Nach §§ 8 bis 10 TMG sind wir als Diensteanbieter jedoch nicht verpflichtet, übermittelte oder gespeicherte fremde Informationen zu überwachen oder nach Umständen zu forschen, die auf eine rechtswidrige Tätigkeit hinweisen. Verpflichtungen zur Entfernung oder Sperrung der Nutzung von Informationen nach den allgemeinen Gesetzen bleiben hiervon unberührt. Eine diesbezügliche Haftung ist jedoch erst ab dem Zeitpunkt der Kenntnis einer konkreten Rechtsverletzung möglich. Bei Bekanntwerden von entsprechenden Rechtsverletzungen werden wir diese Inhalte umgehend entfernen.
Haftung für Links
Unser Angebot enthält Links zu externen Webseiten Dritter, auf deren Inhalte wir keinen Einfluss haben. Deshalb können wir für diese fremden Inhalte auch keine Gewähr übernehmen. Für die Inhalte der verlinkten Seiten ist stets der jeweilige Anbieter oder Betreiber der Seiten verantwortlich. Die verlinkten Seiten wurden zum Zeitpunkt der Verlinkung auf mögliche Rechtsverstöße überprüft. Rechtswidrige Inhalte waren zum Zeitpunkt der Verlinkung nicht erkennbar. Eine permanente inhaltliche Kontrolle der verlinkten Seiten ist jedoch ohne konkrete Anhaltspunkte einer Rechtsverletzung nicht zumutbar. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Links umgehend entfernen.
Urheberrecht
Die durch die Seitenbetreiber erstellten Inhalte und Werke auf diesen Seiten unterliegen dem deutschen Urheberrecht. Die Vervielfältigung, Bearbeitung, Verbreitung und jede Art der Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtes bedürfen der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Autors bzw. Erstellers. Soweit die Inhalte auf dieser Seite nicht vom Betreiber erstellt wurden, werden die Urheberrechte Dritter beachtet. Insbesondere werden Inhalte Dritter als solche gekennzeichnet. Sollten Sie trotzdem auf eine Urheberrechtsverletzung aufmerksam werden, bitten wir um einen entsprechenden Hinweis. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Inhalte umgehend entfernen.
Datenschutz
Soweit auf unseren Seiten personenbezogene Daten (beispielsweise Name, Anschrift oder eMail-Adressen) erhoben werden, erfolgt dies, soweit möglich, stets auf freiwilliger Basis. Diese Daten werden ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht an Dritte weitergegeben. Hiervon unberührt, bleibt selbstverständlich die Weiterleitung an die teilnehmenden Hausverwaltungen. Ohne die Weitergabe Ihrer Daten wäre die Erstellung von Angeboten durch die Hausverwaltungen nicht möglich.
Wir weisen darauf hin, dass die Datenübertragung im Internet (z. B. bei der Kommunikation per E-Mail) Sicherheitslücken aufweisen kann. Ein lückenloser Schutz der Daten vor dem Zugriff durch Dritte ist nicht möglich.
Der Nutzung von im Rahmen der Impressumspflicht veröffentlichten Kontaktdaten durch Dritte zur Übersendung von nicht ausdrücklich angeforderter Werbung und Informationsmaterialien wird hiermit ausdrücklich widersprochen. Die Betreiber der Seiten behalten sich ausdrücklich rechtliche Schritte im Falle der unverlangten Zusendung von Werbeinformationen, etwa durch Spam-Mails, vor.
Mehr Informationen zum Datenschutz: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/datenschutz/
Rechtswirksamkeit dieses Haftungsausschlusses
Dieser Haftungsausschluss ist als Teil des Internetangebotes zu betrachten, von dem aus auf diese Seite verwiesen wurde. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt.
In nur wenigen Minuten fordern Sie kostenfrei Angebote von bis zu 6 Hausverwaltungen an. Wir bringen Sie mit passenden Hausverwaltungen zusammen.
2. Schnelle Zusendung per E-Mail
Die Hausverwaltungen senden Ihnen binnen kürzester Zeit Angebote per E-Mail zu.
3. Angebote objektiv vergleichen
Auf Grundlage Ihrer Angaben erstellen die Hausverwaltungen die Angebote. Alle Verwaltungen haben aufgrund Ihrer Angaben die gleiche Ausgangssituation, deshalb werden die Angebote für Sie objektiv vergleichbar.
4. Keine Verpflichtungen
Sie gehen keinerlei Verpflichtungen ein, wenn Sie unser Portal nutzen. Die erhaltenen Angebote dürfen Sie natürlich gerne annehmen, müssen es aber nicht. Sie bleiben vollkommen frei in Ihrer Entscheidung.
5. Regionale Hausverwaltungen
Niemand kennt den Markt besser als eine Verwaltung im Umkreis zu Ihrer Immobilie. Die Nähe zum Objekt ist für uns und Sie wichtig – daher vermitteln wir Ihnen ausschließlich Hausverwaltungen aus Ihrer Region.
6. Bestimmte Hausverwaltungen ausschließen
Sie möchten nicht, dass Ihre aktuelle oder eine bestimmte Hausverwaltung von Ihrer Suche erfährt? Schießen Sie einfach eine oder mehrere Hausverwaltungen bei der Anfrage aus.
mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 16 Jahren bereits über 39.400 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
Privatsphäre-Einstellungen
Um dir ein optimales Erlebnis zu bieten, verwenden wir Technologien wie Cookies, um Geräteinformationen zu speichern und/oder darauf zuzugreifen. Wenn du diesen Technologien zustimmst, können wir Daten wie das Surfverhalten oder eindeutige IDs auf dieser Website verarbeiten. Wenn du deine Zustimmung nicht erteilst oder zurückziehst, können bestimmte Merkmale und Funktionen beeinträchtigt werden.
Funktional
Immer aktiv
Die technische Speicherung oder der Zugang ist unbedingt erforderlich für den rechtmäßigen Zweck, die Nutzung eines bestimmten Dienstes zu ermöglichen, der vom Teilnehmer oder Nutzer ausdrücklich gewünscht wird, oder für den alleinigen Zweck, die Übertragung einer Nachricht über ein elektronisches Kommunikationsnetz durchzuführen.
Vorlieben
Die technische Speicherung oder der Zugriff ist für den rechtmäßigen Zweck der Speicherung von Präferenzen erforderlich, die nicht vom Abonnenten oder Benutzer angefordert wurden.
Statistiken
Die technische Speicherung oder der Zugriff, der ausschließlich zu statistischen Zwecken erfolgt.Die technische Speicherung oder der Zugriff, der ausschließlich zu anonymen statistischen Zwecken verwendet wird. Ohne eine Vorladung, die freiwillige Zustimmung deines Internetdienstanbieters oder zusätzliche Aufzeichnungen von Dritten können die zu diesem Zweck gespeicherten oder abgerufenen Informationen allein in der Regel nicht dazu verwendet werden, dich zu identifizieren.
Marketing
Die technische Speicherung oder der Zugriff ist erforderlich, um Nutzerprofile zu erstellen, um Werbung zu versenden oder um den Nutzer auf einer Website oder über mehrere Websites hinweg zu ähnlichen Marketingzwecken zu verfolgen.
Seit wann gibt es die Beschlußfassungs Niederschrift als gesetzliche Vorgabe.
die Verpflichtung zur Erstellung eines Protokolls nach einer Eigentümerversammlung ist in § 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Demnach sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich in einer Niederschrift festzuhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
unsere 5-Wohnungen-Eigentümergemeinschaft (seit 2003) will nun einen Hausmeister anstellen/beauftragen (vorher nur für Hecken, Schneeräumen). Eine Wohnung ist vermietet und die Mieter müssten vermutlich diese Kosten nicht übernehmen. Alleine zur Besorgung der Mülltonnen müsste der Hausmeister 144 x pro Jahr anfahren. Ich bin deshalb gegen diesen Beschluss und meine Frage ist, ob ich als einziger Eigentümer (allenfalls zwei Eigentümer dagegen) dann doch verpflichtet bin, in dieser kleinen Wohneinheit den Hausmeister mit zu zahlen oder ob ich weiterhin z.B. Treppenhausputz und Mülltonnenbesorgung alle 5 Wochen selbst übernehmen kann (hab deshalb Wohnung in kleiner Wohneinheit gekauft, da geringe Rente). Unabhängig davon: Kann ich verlangen, dass vor Beschluss Hausmeister Angebote vorgelegt werden, in denen die Kosten für die unterschiedlichen Arbeiten gesondert aufgeführt werden (z.B. am Winterdienst, Heckenschneiden usw. müsste ich mich ja doch beteiligen)?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Gundi
es entscheidet die einfache Mehrheit, also mehr Ja- als Nein-Stimmen. Die Angebote müssen nachvollziehbar sein, aber es ist nicht unüblich, dass Hausmeisterdienste mit Pauschalen arbeiten.
Insbesondere bei kleinen Häusern fallen die Kosten pro Einheit höher aus als bei einer großen Wohnanlage, bei der z. B. Grundkosten (wie Anfahrten) auf viele Köpfe verteilt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
Leider wurde hier die Frage von Frau Gundi nicht vollständig geklärt. Es fehlt die Antwort auf den Teil:
„Ich bin deshalb gegen diesen Beschluss und meine Frage ist, ob ich als einziger Eigentümer (allenfalls zwei Eigentümer dagegen) dann doch verpflichtet bin, in dieser kleinen Wohneinheit den Hausmeister mit zu zahlen oder ob ich weiterhin z.B. Treppenhausputz und Mülltonnenbesorgung alle 5 Wochen selbst übernehmen kann “
Da dies auch uns betrifft, wäre eine Antwort sehr hilfreich.
Vielen Dank und freundliche Grüße
wenn die Mehrheit beschließt, dass ein Hausmeister für gesamten Arbeitsumfang beauftrag (ohne Ausnahme / Eigenleistung einzelner ET) werden soll, werden werden die Kosten trotz möglicher Nein-Stimmen auf alle Eigentümer verteilt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
bei unserer WEG steht eine Strangsanierung mit geschätzten Kosten von ca 2.5 Mio € verteilt auf 54 Wohnungseinheiten. Die Summe geht für einige über die finanziellen Möglichkeiten hinaus, daß die Wohnung im äußersten verkauft werden soll. Mit welcher Mehrheit muß dies beschlossen werden? in Ihrer Tabelle vermutete ich 2/3 Mehrheit, jedoch in den zitierten §§ finde ich dazu keinen Hinweis.
ich bitte um eine Stellungnahme
mit freundlichen Grüßen
das ist klassische Instandhaltung die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann (mehr Ja- als Nein-Stimmen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
In unserer WEG Reihenhausanlage wollen 10 von 21 Eigentümer gemeinsam Papiertonnen aufstellen, um diese dann wöchentlich leeren zu lassen. Diese stehen natürlich auf Gemeinschaftseigentum. Sie sollen mit den üblichen Einhausungen für diese Tonnen „verkleidet“ werden. Platz ist ausreichend vorhanden und beschränken keinen anderen Eigentümer. Ist das eine bauliche Maßnahme? Und wenn ja, welche Mehrheiten sind notwendig? Die Kosten tragen die 10 Eigentümer direkt.
schauen Sie mal hier: Bauliche Veränderung in der Eigentümergemeinschaft – WEG-Reform 2020
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
die Telekom hat angeboten auf einem von mir verwalteten Haus eine Funkanlage zu errichten.
Reicht ein Mehrheitsbeschluss oder ist Einstimmigkeit erforderlich?
klingt für mich nach einer baulichen Veränderung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
der Verkauf von Gemeinschaftseigentum (eine Garage) an einen der Eigentümer ist aber doch auch weiterhin nur allstimmig möglich, oder?
(Es geht ja damit auch eine Änderung der Teilungserklärung einher.)
ja, der Verkauf von Gemeinschaftseigentum – wie einer Garage – an einen einzelnen Wohnungseigentümer ist weiterhin nur einstimmig möglich. Hintergrund ist, dass damit eine Änderung der Eigentumsverhältnisse und meist auch eine Anpassung der Teilungserklärung bzw. des Aufteilungsplans verbunden ist. Solche Änderungen bedürfen nach § 20 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Selbst wenn sich nur der Nutzungszweck ändert oder Sondernutzungsrechte eingeräumt werden sollen, ist häufig ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Eine einfache Mehrheit reicht dafür nicht aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir hatten gestern eine Außerordentliche Eigentümerversammlung um unseren HV zu kündigen.
Lt. WEG Reform genügt hier eine Stimmenabgabe von 25% der Eigentümer.
Bei 75 Wohnungen sind das 19 Wohnungen.
Wir hatten sogar 35 Wohnungen die mit Ja für eine Abwahl gestimmt haben.
Nach der Auszählung und der Abwahl behauptet der HV wir hätten lt. Teilungserklärung
4/5 tel der Wohnungen, also 60 Eigentümer gebraucht.
Ist das neues WEG Recht?
nein, die Aussage des Verwalters ist nicht korrekt. Nach § 26 Abs. 3 WEG (seit der Reform 2020) kann die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgen. Es ist also nicht mehr notwendig, eine qualifizierte Mehrheit gemäß der Teilungserklärung (z. B. 4/5) zu erreichen, sofern die Teilungserklärung nicht ausdrücklich eine abweichende Regelung auch für die Abberufung vorsieht – was selten der Fall ist.
Wenn 35 von 75 Wohnungseigentümern für die Abberufung gestimmt haben, ist das rechtlich ausreichend, solange keine besondere Abweichung in der Teilungserklärung geregelt ist. Eine Prüfung dieser Klausel wäre aber im Zweifel anzuraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
in der Teilungserklärung unserer WEG aus dem Jahr 1965 steht, dass der Verwalter per Beschluß mit einer 2/3 Stimmenmehrheit gewählt werden muss.
Die WEG ist in 10.000 Anteile aufgeteilt. Ist dies nach dem heutigen Gesetz somit noch gültig?
Wenn ja, ist er dann gewählt wenn er 6667 Stimmanteile erhält? Eine Weitere Frage ist, wenn auf der ETV nur 8.500 von 10.000 Anteile anwesend sind,
muss er dann auch 6667 Anteile haben oder geht man dann von den 8500 Anteilen aus?
Wenn nein, wie muss die Abstimmung nach heutigem Gesetz erfolgen.
Vielen Dank für Ihre Unterstützung und Hilfe.
meinen Einschätzung der Situation, die keine Rechtsberatung ersetzen kann: Die Regelung in der Teilungserklärung bleibt grundsätzlich auch nach heutiger Rechtslage (§ 26 WEG) wirksam, da das Wohnungseigentumsgesetz abweichende Vereinbarungen zulässt. Eine qualifizierte Mehrheit – wie hier 2/3 der Stimmen – ist daher zulässig, sofern sie wirksam vereinbart wurde.
Die 2/3-Mehrheit bezieht sich dann auf alle vorhandenen Miteigentumsanteile, also auf die 10.000 Anteile, nicht nur auf die anwesenden oder vertretenen. Der Verwalter gilt daher nur als gewählt, wenn er mindestens 6.667 Stimmen erhält – unabhängig davon, wie viele Anteile auf der Versammlung vertreten sind. Eine abweichende Regelung (z. B. Mehrheit der abgegebenen Stimmen) müsste ausdrücklich vereinbart oder beschlossen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
in unserer GdWE muss über ein WDVS abgestimmt werden. Es gilt m.E. die 50%-Regel mit dem Zusatz , wenn weniger als 66,6% dafür stimmen tragen nur die ME die Kosten für die Maßnahme, die dafür gestimmt haben. Es ist also immer eine gewisse Unsicherheit of die 66,6% überschritten werden können.
Deshalb weigert sich eine Mehrheit von über 50% eine Abstimmung durchzuführen.
Hat ein ME das Recht darauf, dass über seinen Beschlussantrag abgestimmt werden muss? Bitte den entsprechenden § im WEG benennen, Vielen Dank im Voraus.
Mit besten Grüßen W. Höhne
meines Erachtens muss abgestimmt werden, wenn der Beschlussantrag korrekt auf der Tagesordnung aufgeführt ist. Im Zweifel kann man sich ja enthalten oder mit Nein stimmen. Das ergibt sich meines Erachtens nach aus dem Gesetz: § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Abstimmung in Ordentlicher Eigentümerversammlung
Guten Tag Herr Hundt,
lt.Teilungserklärung gilt für unsere Anlage das Stimmrecht nach Kopfprinzip, so wurde auch in allen vorigen ETVs abgestimmt. In der letzten ETV (ich konnte nicht teilnehmen) ließ der Verwalter nach MEA abstimmen. Seine Begründung habe ich noch nicht erfahren, eine Vereinbarung bzw. einen Beschluss zur Stimmrechtsänderung gab es zu keiner Zeit. Meiner Ansicht nach hat die Versammlung die Änderung stumm hingenommen und im Protokoll werden dann die Ergebnisse nach MEA-Stimmergebnis aufgeführt werden.
Sind die Abstimmungen gültig? Können sie angefochten werden und wie? Ich habe einen kleinen MEA, d.h. meine Stimme würde weniger zählen, wenn diese und auch folgende ETVs nach anderem Stimmrecht abgehalten werden.
Gruss und Danke aus Karlsruhe
Werner Schneider
wenn laut Teilungserklärung das Kopfprinzip gilt, darf davon nicht ohne formellen, einstimmigen Beschluss aller Eigentümer abgewichen werden (§ 25 Abs. 2 WEG). Eine bloße „stillschweigende Hinnahme“ oder Änderung durch den Verwalter ist unzulässig. Die in der letzten Eigentümerversammlung erfolgten Abstimmungen nach Miteigentumsanteilen sind daher formell fehlerhaft.
Solche Beschlüsse sind zwar nicht automatisch nichtig, können aber binnen eines Monats nach Zugang des Protokolls gemäß § 44 WEG beim Amtsgericht angefochten werden. Maßgeblich ist die Kenntnisnahme vom Beschluss, nicht der Tag der Versammlung. Sie sollten daher zeitnah Akteneinsicht verlangen und rechtlich prüfen lassen, ob eine Anfechtung aussichtsreich ist. Ihre Sorge ist berechtigt – bei dauerhaftem Wechsel zum MEA-Prinzip würde Ihre Mitwirkung faktisch geschwächt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Danke sehr Herr Hundt, noch eine andere Frage.
Es ging in der ETV in einem TOP um die Absetzung der HV. Darf die HV die Vollmachten, die sie erhalten hat, einsetzten, um diese in eigener Sache zu nutzen? D.h. kann die HV mit den Vollmachtstimmen gegen die Absetzung stimmen? Bei Vollmachten mit entsprechender Weisung würde das wohl auf alle Fälle gehen?
Gruß
Werner Schneider
eine Hausverwaltung darf Vollmachten nur im Rahmen der erteilten Weisungen nutzen. Liegt keine konkrete Weisung zur Stimmabgabe vor, darf die HV grundsätzlich nicht in eigener Sache abstimmen, da ein Interessenkonflikt vorliegt. Eine Stimmabgabe gegen die eigene Abberufung wäre in diesem Fall unzulässig.
Enthalten die Vollmachten allerdings eine ausdrückliche Weisung, etwa gegen die Abberufung zu stimmen, darf die HV diese Stimmen auch entsprechend einsetzen. Entscheidend ist also, ob und welche Weisungen mit den Vollmachten verbunden sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
für die in etwa vier Wochen anberaumte WEG-Versammlung für 2025 sehen meine Frau und ich Probleme auf uns zukommen:
So wie es aussieht, wollen vier (insgesamt eine Familie) von sechs Wohnungen mit aller Gewalt eine PV-Anlage aufs Dach haben wegen Elektroauto. Es ist nur eines als E-Auto vorhanden in der WEG und dies wird bisher beim Arbeitgeber geladen (Geschäftswagen)! Aus unserer Sicht rechnet sich dennoch der Aufwand von über 45.000,- € nicht und auch die Umrüstkosten für Stromzähler etc. und Verwaltungskosten werden zu einer möglichen Amortisation sicher Jahrzehnte benötigen, die wir als Rentner nicht mehr erleben!
Schon bei der letzten WEG-Versammlung 2024 haben wir uns ein sog. „Balkonkraftwerk“ genehmigen lassen, das wir auch montieren werden.
Frage: können wir gezwungen werden, auch die gesamte Dach-PV-Anlage mitzufinanzieren auch wenn wir diese nicht haben wollen.
Gerne Hinweise zu möglichen Niederschriften zu dem Thema als Hilfe.
Viele Grüße von Familie Sieger
seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 (§ 20 WEG) können einzelne Eigentümer Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien (wie eine PV-Anlage) verlangen. Eine solche Maßnahme kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden – allerdings müssen in diesem Fall grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten tragen.
Eine Kostenbeteiligung aller Eigentümer – also auch der ablehnenden – ist nur zulässig, wenn die Maßnahme mit einer sogenannten qualifizierten Mehrheit beschlossen wird: Das bedeutet mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG).
Sie können also nicht zur Mitfinanzierung gezwungen werden, wenn diese qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wird. Sollte ein Beschluss dennoch eine Umlage auf alle Eigentümer vorsehen, obwohl die Mehrheit nicht ausreicht, kann der Beschluss anfechtbar sein – die Frist dafür beträgt einen Monat ab Protokollzugang.
Wir empfehlen Ihnen außerdem, Ihre ablehnende Haltung und die Begründung (z. B. eigenes Balkonkraftwerk, fehlender Nutzen, Wirtschaftlichkeitsbedenken) im Versammlungsprotokoll festhalten zu lassen. Das schafft im Zweifelsfall Klarheit und Beweissicherheit.
Bei weiteren Fragen lohnt sich auch die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo und guten Tag,
in unserer Teilungserklärung von 1971 steht unter § 5 Gebrauchsregelung drin, dass die Bestimmungen dieser Hausordnung durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert werden können.
Ist diese Regel auch nach der WEG-Reform bindend?
Wie viele Miteigentumsanteile müssten zur Änderung der Hausordnung nötig sein?
Mit freundlichen Grüßen
M.Hofmann
auch nach der WEG-Reform 2020 bleibt eine in der Teilungserklärung festgelegte qualifizierte Mehrheit für Änderungen der Hausordnung grundsätzlich wirksam. Das Gesetz (§ 19 Abs. 1 WEG) sieht zwar einfache Mehrheiten für ordnungsmäßige Verwaltung vor, lässt aber durch Vereinbarungen – wie hier in der Teilungserklärung – strengere Anforderungen zu.
Wenn also dort ausdrücklich eine 2/3-Mehrheit verlangt wird, gilt diese weiterhin. Entscheidend ist, ob sich die 2/3 auf die Miteigentumsanteile und nicht nur auf die Köpfe beziehen. In der Regel meint man Miteigentumsanteile, sofern nichts anderes bestimmt ist. Dann wären zur Änderung 2/3 der gesamten Miteigentumsanteile erforderlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich danke ihnen.
Bei unserer letzten ETV waren 46.735/100.000 Miteigentumsanteile persönlich und durch Vollmacht anwesend. Abgesehen, dass es sowieso Probleme mit einer auf der Versammlung besprochenen Erweiterung eines Punktes der Hausordnung gibt, wären wir also nicht zur Änderung der Hausordnung in der Lage gewesen und der Verwalter/Versammlungsleiter hätte uns darauf hinweisen müssen.
Wenn der Verwalter das nicht macht, ist er in der Haftung, weil er, obwohl ein Jurist seitens der Verwaltung anwesend war, nicht darauf hingewiesen hat?
Oder muss der Beschluss trotzdem angefochten werden?
Schließlich gehen die Anwesenden der Versammlung bei Anwesenheit eines Juristen der Verwaltung davon aus, dass alles nach dem Gesetz abläuft.
Mit freundlichen Grüßen
M. Hofmann
für eine wirksame Änderung der Hausordnung ist grundsätzlich die einfache Mehrheit der in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile erforderlich, sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen. Waren nur 46.735/100.000 vertreten, war die Beschlussfähigkeit zwar gegeben, die Mehrheit für die konkrete Änderung muss aber ordnungsgemäß festgestellt werden.
Weist der Verwalter nicht auf fehlende Voraussetzungen hin, kann er nur in Ausnahmefällen haftbar sein, etwa bei grob falscher Rechtsanwendung. In der Praxis bleibt es aber nötig, den Beschluss fristgerecht nach § 46 WEG anzufechten, sonst wird er bestandskräftig – auch wenn er materiell rechtswidrig ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
in der letzten Eigentümerversammlung ( gesamt 4 Eigentümer) wurde dem Vertreter eines Eigentümers die Vollmacht entzogen mit dem Hinweis, das bei Fernbleiben des Eigentümers die Vollmacht auf den Verwalter übergeht. Dies geschah, bevor die Sitzung startete.
In unseren Unterlagen gibt es keinerlei Aussagen, dass dieses Verfahren möglich ist.
Mit diesem Schachzug hat nun die Hausverwaltung eine Stimmenmehrheit erreicht, die große Kosten (neues Dach) verursacht. Hätte der Vertreter mit abstimmen können, wäre der Beschluss nicht zustnade gekommen.
Welche Möglichkeiten haben wir als der überstimmte Teil in der Eigentümerversammlung?
wenn der bevollmächtigte Eigentümer selbst nicht anwesend war, konnte er sein Stimmrecht nicht ausüben – eine Weitergabe der Stimme an einen Dritten ist nur möglich, wenn die Vollmacht ausdrücklich zur Unterbevollmächtigung berechtigt. Fehlt eine solche Regelung, verfällt die Stimme bei Abwesenheit des Bevollmächtigten.
Die nachträgliche „Übertragung“ auf den Verwalter durch die übrigen Anwesenden ist unzulässig. In diesem Fall fehlt es an einer gültigen Stimmenmehrheit, sodass der Beschluss – insbesondere wegen des erheblichen Kostenumfangs – angreifbar ist. Es sollte geprüft werden, ob fristgerecht Anfechtungsklage erhoben werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
Tiefgarage mit 29 Stellplätzen – 24 davon mit Doppelparker.
Doppelparker ist nicht mehr zu reparieren und gesperrt.
Erneuerung aufgrund baulicher Gegebenheiten nicht möglich.
Für Ausbau und Verfüllung mit dann nur noch 15 Stellplätzen ist ein allstimmiger Beschluss erforderlich, da ja auch die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan geändert werden muss?
Verhindert wird dies durch das Veto eines Eigentümers.
Wie ist das im Schadenfall?
Es fährt Beispielweise trotz der Sperrung jemand auf die Rampe und diese bricht zusammen.
Dadurch werden weitere Stellplätze und andere unberechtigt abgestellte Fahrzeuge beschädigt.
Wer Haftet?
die Verwaltung weil nicht „richtig“ gesperrt oder
der Verursacher weil Vorsätzlich auf die Rampe gefahren oder
die ETG als ganzes oder
der/die Zustimmungs Verweigerer da ja sonst schon alles erledigt wäre.
Gruß Peter
ein einstimmiger Beschluss ist in der Regel erforderlich, wenn die Änderung der Tiefgarage auch eine Änderung der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan mit sich bringt (§ 22 Abs. 1 WEG). Verweigert ein Eigentümer seine Zustimmung, kann dies das Vorhaben blockieren – selbst wenn die Maßnahme aus technischer Sicht notwendig erscheint.
Im Schadensfall haftet grundsätzlich derjenige, der den Schaden verursacht hat – also z. B. der Fahrer, der trotz Sperrung auf die Rampe fährt. Eine Haftung der Verwaltung kommt nur in Betracht, wenn diese ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hat, etwa durch unzureichende Absperrung oder Warnung.
Die Eigentümergemeinschaft haftet als Verband grundsätzlich nur dann, wenn sie selbst – vertreten durch die Verwaltung – eine Pflicht verletzt, insbesondere die Pflicht zur Verkehrssicherung. Ist etwa die Absperrung der defekten Rampe unzureichend oder fehlt eine klare Kennzeichnung, kann eine Haftung der Gemeinschaft entstehen, da diese für den sicheren Zustand des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist.
Einzelne Eigentümer, auch wenn sie einem erforderlichen Beschluss nicht zustimmen, haften hingegen nicht persönlich. Ihnen obliegt keine individuelle Pflicht zur Gefahrenabwehr. Selbst eine blockierende Haltung führt nur dann zur Haftung, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist – das ist nur in sehr engen Ausnahmefällen anzunehmen. Die Verantwortung für Sicherungsmaßnahmen bleibt trotz verweigerter Zustimmung bei der Verwaltung.
Klären Sie Ihre individuellen Fragen für Ihren Rechtsfall bei Bedarf bitte mit einem Rechtsanwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Lieber Herr Hundt,
in unserer TEK steht, dass Kosten für die Insta und Wartung von Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft zu tragen sind – sofern sie nicht in einem Sondernutzungsrecht liegen-. Unsere Reihenhäuser sind pro Haus mit der Grundfläche, 1m vor dem Haus und vom Haus der gesamte Garten als Sondernutzungsfläche in der TEK ausgewiesen. Diese schließt die anderen ET aus. Unter Kosten wird außerdem erwähnt, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte diese Flächen (inkl. Gemeinschaftseigentum) jederzeit auf seine Kosten instand zu halten hat.
Jetzt möchten einige ET diesen Kostenschlüssel dahingehend ändern, dass zukünftig alle ET bei Schäden im Kellerbereich (hier Wasserschäden) die Gemeinschaft die Kosten zu tragen hat. Jedes Haus hat seinen eigenen Keller; unterste Etage im Reihenhaus.
Geht das mit einfacher Mehrheit? Oder wird dadurch die TEK geändert (also Einstimmigkeit)?
Wenn einfache Mehrheit ausreicht, könnte ja nach und nach per Beschluss die Kostentragung für die gesamten Sondernutzungsrechte auf die Gemeinschaft verändert werden. Das war beim Bau nicht der Sinn. Hier sollte jeder SEIN Haus bekommen und dafür sorgen. Kosten für Wege, Müllhäuser etc. sind natürlich weiterhin von der Gemeinschaft zutragen.
eine Änderung der Kostentragung für Bereiche, die nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte betreffen oder ausdrücklich dem jeweiligen Eigentümer zur Instandhaltung zugewiesen sind, ist m.E. keine bloße Beschlussangelegenheit, sondern eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Diese kann nur einstimmig beschlossen und notariell beurkundet werden (§ 16 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).
Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit, wonach künftig die Gemeinschaft z. B. für Wasserschäden im Keller haftet, wäre daher m.E. rechtswidrig und anfechtbar, da er den in der TEK festgelegten Kostenschlüssel abändert. Eine solche Regelung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss „überlagert“ werden. Damit bleibt es bei der bestehenden Regelung: Jeder Eigentümer trägt die Instandhaltungskosten seiner zugeordneten Bereiche selbst, solange keine einstimmige Änderung erfolgt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
unsere Miteigentümer wollen an der Außenfassade unseres Gemeinschaftseigentums eine Werbeanlage errichten, die der Vermietung an externe dient. Eine bauliche Veränderung bedarf doch der Einstimmigkeit? Der Bauherr darf m.E. nicht mit Stimmen?
eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, wie die Anbringung einer Werbeanlage an der Außenfassade, bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG, sofern nicht nur mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann, etwa bei privilegierten Maßnahmen. Da die Werbeanlage hier der Gewinnerzielung durch Vermietung an Dritte dient und nicht dem Gebrauch durch die Gemeinschaft, liegt keine privilegierte Maßnahme vor.
Ist der Bauherr selbst Miteigentümer, darf er grundsätzlich mit abstimmen. Allerdings könnte ein Stimmrechtsmissbrauch vorliegen, wenn er allein aus Eigeninteresse handelt und andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigt werden. Dies müsste im Zweifel gerichtlich geprüft werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer WEG Gemeinschaft bestehend aus 21 Wohnungen / verteilt drei Häuser mit je 7 Wohnungen. Von den 21 Wohnungen werden 17 eigengenutzt und 4 sind vermietet.
In einem der Häuser ist vom Bauträger ein gasbetriebenes BHKW zur Wärmegewinnung und eine zusätzliche Therme für eine Warmwasserspeicherung installiert (diese Therme dient nur der Warmwassergewinnung im Notfall oder sofern das BHKW im Sommer ausgeschaltet würde).
Das BHKW produziert regulär neben der Wärme für Heizung und Brauchwasser auch Strom.
Dieser Strom wird zum Einen für den Allgemeinstrom (Beleuchtung Flure/Treppenhäuser, Tiefgarage, Rolltor etc.) verwendet und zum Anderen der Überschuss in das Netz des lokalen kommunalen Stromanbieters eingeleitet und vergütet bzw. bezuschußt.
Wichtig erscheint die Feststellung, dass bei Übergabe / Abnahme der jeweiligen Wohnungen an die Eigentümer/WEG das BHKW in seiner jetzigen Nutzung eingerichtet war und kein Neubau vorliegen wird.
Der aktuelle Stromüberschuss beträgt pro Jahr ca. 50.000 kWh.
Es gibt daher in der WEG Überlegungen, die Einspeisung des Stromüberschusses in das öffentliche Netz auf einen vollständigden Eigenverbrauch umzustellen und dafür auch notwendige technische Umbauten (z.B. nur einen Kabelanschluss, über den der gesamte produzierte Strom mit entsprechendem Zähler in das öffentliche Stromnetz des lokalen Versorgers abfließt) vorzunehmen.
Den 17 Eigentümern und Mietern sollen dann (analog Mieterstrommodell) jeweils eigene Stromversorgungs-/Lieferverträge von der WEG angeboten werden.
Dabei ist klar, dass kein Eigentümer oder Mieter zum Abschluss eines Stromversorgungsvertrages mit der WEG gezwungen werden und jeder seinen eigenen Versorger auch beibehalten kann.
Die Nutzung/(Verbrauch des produzieten Stroms soll dann nicht – wie analog in der Teilungserklärung festgelegt -nach nach Wohnungsanteilen verteilt werden, sondern entsprechend des jährlichen Verbrauchs einzelner Parteien. Das bedeutet, das derjenige, der viel Strom verbraucht auch eine höhere Stromzuteilung erhält, da er / sie auch für eine höhere Stromproduktion verantwortlich ist, als ein weinger stromverbrauchender Abnehmer.
Die Umstellung des BHKW von der Wärmegewinnung mit dem Abfallprodukt Strom zur „Voll-Versorgung“ und Verkauf des produzierten Stroims an die Eigentümer und Mieter würde die rechtliche Folge haben, dass alle Eigentümer bei Umsetung dieses Modells dann Unternehmer in Sachen Stromerzeugung werden mit sämtlichen rechtlichen (z.B. Haftungsfragen etc.) und steuerrechtlichen (z.B. Gewerbesteuer, Umsatzsteuer etc.) Folgen.
Meine Frage lautet nun: Welche Art von Beschluss der WEG Versammlung ist notwendig, um den Umbau und veränderte Nutzung des BHKW vom überwiegenden Eigennutzer zum Stromlieferanten per Besch,luss einzuleiten.
Ich meine, dass hierzu ein Beschluss mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit nicht ausreicht, da die bisherige Nutzung des BHKW zur primären Wärmeversorgung mit dem Abfallprodukt Strom nun umgewandelt werden soll in eine Unternehmung „Stromvollversorger mit dem Ziel des Verkaufs von Strom an Eigentümer und Mieter“ mit von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssel. – verbunden mit erheblichen rechtlichen Verpflichtungen, die nicht jeder Eigentüpmer eingehen will. Hierfür bedarf es nach meiner Meinung einen Beschluss mit Allstimmigkeit.
Können Sie mir meine Meinung bestätigen?
Vielen Dank!
Freundliche Grüße
Gregor Otten
danke für Ihren Kommentar. Lassen Sie sich dazu bitte rechtlich beraten.
Meine Zwei Cent dazu: nach heutigem WEG-Recht spricht sehr viel dafür, dass eine solche Umstellung keine bloße Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (§§ 18 ff. WEG) mehr ist, sondern eine neue wirtschaftliche Betätigung der Gemeinschaft mit geänderter Zweckrichtung der Anlage und zusätzlichen Haftungs- und Steuerpflichten für alle Eigentümer.
Ein einfacher (oder qualifizierter) Mehrheitsbeschluss nach §§ 20, 21 WEG genügt dafür voraussichtlich nicht. Zudem soll der in TE geregelte Verteilungsschlüssel geändert und jedes Mitglied faktisch zum Mitunternehmer gemacht werden; hierfür ist regelmäßig eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG, also faktisch Einstimmigkeit, erforderlich. Ihre Einschätzung, dass ein allstimmiger Beschluss nötig ist, ist daher gut begründbar und sollte anwaltlich konkret geprüft werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt