WEG: Kostenverteilung bei großen Instandhaltungen (z.B. neue Heizung)

Die Kostenverteilung anstehender Instandhaltungs- und Baumaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) ist ein häufiges Streitthema im Wohnungseigentumsrecht. Dabei ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hierzu eigentlich Recht deutlich:  Bei Instandhaltungen tragen alle Eigentümer die Kosten (§ 16 WEG) und bei baulichen Veränderungen, tragen die Eigentümer die Kosten, die die Baumaßnahme wünschen (z.B. § 21 WEG). Das Problem ist, dass in der Praxis immer wieder Abgrenzungsschwierigkeiten auftreten, was Instandhaltungen und was bauliche Veränderungen sind. So z.B. bei dem Einbau einer neuen Heizung, einer Erneuerung oder Erweiterung des Daches, bei einer Modernisierung des Gebäudes, dem Anbau von Balkonen, dem Einbau von elektrischen Ladestationen, der Aufrüstung mit Solaranlagen, Balkonkraftwerken oder dem Einbau eines Fahrstuhls.

Der nachfolgende Artikel erklärt, wie eine Eigentümergemeinschaft die gesetzlichen Regelungen der Kostenverteilung bei großen Instandhaltungen richtig umsetzt und auf was bei der Abgrenzung zu einfachen baulichen Veränderungen zu achten ist.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I.  Wie regelt das WEG die Kostenverteilung?

Für die Kostenverteilung aller Arten von Baumaßnahmen im WEG gibt es zwei zentrale Vorschriften:  § 16 WEG und § 21 WEG. Diese beiden Vorschriften regeln die Frage, wer die Kosten trägt und wie — also nach welchem Maßstab die Kosten umgelegt werden.

1.  Kostenverteilung nach § 16 WEG: Abgrenzung große Instandhaltungen und bauliche Veränderungen

Bei der Frage, welche gesetzliche Kostenverteilung bei einer geplanten Maßnahme gilt, sind zunächst § 16 Abs. 2 und Abs. 3 WEG zu betrachten: Hier erfolgt die Abgrenzung zwischen Instandhaltungen (sog. Erhaltungsmaßnahmen) und baulichen Veränderungen. Je nachdem welche Art von baulicher Maßnahme vorliegt erfolgt die Kostenverteilung entweder nach § 16 Abs. 2 WEG oder nach § 21 WEG.

Nach § 16 Abs. 2 WEG trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Das bedeutet, hier tragen alle Eigentümer die Kostenlast.

Ausgenommen sind davon die Kosten für bauliche Veränderungen, denn diese Kosten sollen nach § 21 WEG verteilt werden (vgl. § 16 Abs. 3 WEG).

Welche Baumaßnahmen unter den Begriff „bauliche Veränderungen“ fallen, ist in § 20 Abs. 1 WEG definiert: Darunter fallen alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.

Das bedeutet, nur reine Instandhaltungsmaßnahmen sind keine baulichen Veränderungen und fallen damit unter die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG.

2. Kostenverteilung nach § 21 WEG bei baulichen Veränderungen

Kommen Eigentümer zu dem Schluss, dass die geplante bauliche Maßnahme nicht nur eine große Instandhaltungsmaßnahme ist, sondern darüber hinausgeht — z.B., weil gleichzeitig modernisiert wird — gilt für die richtige Kostenverteilung die gesetzliche Regelung des § 21 WEG.

Hier gibt es wieder unterschiedliche Kategorien von baulichen Veränderungen:

• die privilegierte bauliche Veränderung, die nur einem bestimmten Personenkreis der Eigentümer zugutekommt, bzw. auf deren Veranlassung von der WEG-Gemeinschaft durchgeführt wurde; hier tragen nur die Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme veranlasst haben §§ 20 Abs.2, 21 Abs. 1 WEG.
• die bauliche Veränderung, die die Eigentümergemeinschaft mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen hat und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist; hier tragen alle Eigentümer die Kosten § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG.
• die bauliche Veränderung, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (10 Jahre) amortisieren; hier tragen alle Eigentümer die Kosten § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
• alle anderen baulichen Veränderungen; die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, tragen die Kosten § 21 Abs. 3 WEG.

Alles Wichtige zu den verschiedenen Baulichen Veränderungen lesen Sie:  Bauliche Veränderung in der Eigentümergemeinschaft – WEG-Reform 2020

3. Gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen

Steht fest, wer die Kosten zu tragen hat, ist die nächste Frage, wie die Kosten im Einzelnen auf die Eigentümer zu verteilen sind. Hier ist sowohl in § 16 WEG als auch in § 21 WEG die Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen als gesetzlicher Regelfall bestimmt.

Diese Kostenverteilung ist aber nicht unabdingbar, sondern kann durch eine Vereinbarung (z.B. in der Teilungserklärung) oder einen Eigentümerbeschluss abgeändert werden.  Wie eine Eigentümergemeinschaft einen anderen Umlageschlüssel für die Kostenverteilung festlegen kann, erklärt unter anderem dieser Beitrag: Hausgeldabrechnung: Welche Verteilerschlüssel gibt es und wer legt diesen fest?

II. Beispiele für die Kostenverteilung bei großen Instandhaltungen und Baumaßnahmen

Wie eine Kostenverteilung bei großen Instandhaltungen und baulichen Veränderungen in der Praxis richtig umzusetzen wäre, soll nun hier an 5 Beispielen gezeigt werden:

1. Beispiel: Neue Heizung für die WEG

Beschließt die Eigentümergemeinschaft den Einbau einer neuen Heizungsanlage, kommt es für die Kostenverteilung darauf an, ob es sich um eine reine Instandhaltungsmaßnahme handelt oder nicht.

Bei dem Austausch einer bestehenden Heizung, bei dem die alte Heizungsanlage ersetzt wird, da sie nicht mehr den technischen Anforderungen entspricht oder nicht mehr funktioniert, handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme und die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer zu verteilen.

Will die Eigentümergemeinschaft hingegen eine noch funktionierende bzw. den technischen Anforderungen entsprechende Heizung durch eine neue, energiesparendere Heizung ersetzen, um Energiekosten zu senken und den Wert der Immobilie zu steigern, geht die Maßnahme über die bloße Instandhaltung hinaus. D.h., hier ist eine bauliche Veränderung anzunehmen, da der Einbau einer solchen Heizung nicht nur Instandhaltungsmaßnahme, sondern auch eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Die Kostenverteilung erfolgt dann nach § 21 WEG.  Insoweit gilt für die Modernisierung der Heizungsanlage in der WEG — und auch jede andere Modernisierung —, dass dann tragen dann alle Wohnungseigentümer gemeinsam die Kosten tragen, wenn

• sie gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder
• sich ihre Kosten gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren.

Da in der Regel bei der Modernisierung der Heizungsanlage mindestens eine der zwei Alternativen zutrifft, tragen in der Praxis meist alle Eigentümer die Kosten gemeinsam.

2. Beispiel: Ladestation/Wallbox und behindertengerechte Umbauten

Beschließt die Eigentümergemeinschaft auf Verlangen eines oder mehrerer Eigentümer die Installation oder Errichtung einer Ladestation für Elektrofahrzeuge oder einen behindertengerechten Umbau der Wohnanlage, handelt es sich bei der baulichen Maßnahme nicht um eine Instandhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung aus dem Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG. Die Kosten sind allein von den Eigentümern zu trage, auf deren Veranlassung sie durchgeführt werden.

Mehr zu der Kostenverteilung bei der Installation einer Ladestation in dem Beitrag: Ladestation / Wallbox für E-Auto in Eigentümergemeinschaft

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

3. Beispiel Fahrstuhl für die WEG

Der Einbau eines Fahrstuhls ist offensichtlich keine Instandhaltung, sondern eine bauliche Veränderung, die mit erheblichen Kosten verbunden ist und bei der nicht unbedingt eine Kostenamortisation stattfindet. Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung sind daher im Regelfall von den Eigentümern zu tragen, die sie beschlossen haben nach § 21 Abs. 3 WEG.

III. Wie ist ein Beschluss über die Kostenverteilung zu fassen?

Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Die Kostenverteilung muss jedoch im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben erfolgen. Eigentümer, die durch die Maßnahme unzumutbar belastet werden, können unter Umständen die Zustimmung verweigern oder verlangen, dass sie von den Kosten befreit werden.