Was kann eine Eigentümergemeinschaft gegen störende Mieter unternehmen?

Verursacht ein Mieter störenden Lärm, beachtet die Hausordnung nicht oder baut Gemeinschaftseigentum um, ist das von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) nicht zu dulden. Zwar ist in erster Linie der Vermieter dafür zuständig, Fehlverhalten eines Mieters abzumahnen, aber auch die Eigentümergemeinschaft muss nicht untätig bleiben. Je nach der Art der Störung durch den Mieter gibt es verschiedene Handlungsmöglichkeiten für die WEG- Gemeinschaft.

Der nachfolgenden Artikel erklärt, was die Eigentümergemeinschaft bei störenden Mietern unternehmen kann und was nicht.

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I. Kann die Eigentümergemeinschaft gegen Mieter vorgehen?

Ja. Die Eigentümergemeinschaft kann im Einzelfall etwas gegen störenden Mieter unternehmen und zum Beispiel einen Unterlassungsanspruch (vgl. Punkt I.1.) oder einen Duldungs- bzw. Beseitigungsanspruch (vgl. Punkt I.2.) haben.

1. Unterlassungsanspruch gegen Mieter

Bei einem Unterlassungsanspruch kann der Anspruchsinhaber ein Unterlassen fordern. Meist geht es dabei um ein störendes Verhalten oder eine störende Handlung des Mieters. Für die Eigentümergemeinschaft oder einen einzelnen Eigentümer besteht dieser Anspruch daher immer in den Fällen, in denen der Mieter ein sog. Handlungsstörer ist. Als gesetzliche Anspruchsgrundlage können sich Eigentümer hier auf § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stützen.  Daneben ist auch ein Rückgriff auf Anspruchsgrundlagen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) denkbar, wie z.B. auf § 906 BGB und § 1004 BGB.

Für die Anspruchserfüllung reichen einfache Verstöße des Mieters gegen die Gemeinschaftsordnung und/oder Teilungserklärung. Da diese Bestimmungen Inhalt des Wohnungseigentums und des Gemeinschaftseigentums sind, stellen alle Verstöße dagegen eine Eigentumsstörung dar, die den einzelnen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zu einem Unterlassungsanspruch berechtigt. Ein Beispiel aus der Rechtsprechung ist hier z.B. der Unterlassungsanspruch einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Mieter, der trotz eines verbietenden WEG-Beschlusses der Eigentümergemeinschaft eine Parabolantenne anbrachte (vgl.  Amtsgericht (AG) Hannover, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 442 C 4595/09: Entfernung einer Parabolantenne).

Durchgesetzt wird der Anspruch zunächst durch ein einfaches Schreiben an den störenden Mieter, in dem diesem untersagt wird, das störende Verhalten fortzusetzen bzw. binnen einer angemessenen Frist einzustellen. Das Schreiben kann grundsätzlich jeder einzelne Miteigentümer verfassen, der durch den Mieter gestört wird.

2. Duldungsanspruch und Beseitigungsanspruch

Im Einzelfall kann die Eigentümergemeinschaft gegen einen störenden Mieter auch einen Duldungs- und Beseitigungsanspruch haben, wenn der Mieter zwar nicht direkt stört aber der Zustand der Wohnung störend ist. Der Mieter ist in einem solchen Fall ein sog. Zustandsstörer. Typisches Beispiel sind hier bauliche Veränderungen an der Wohnung —auch durch den Vermieter.

Die Eigentümergemeinschaft kann hier direkt etwas unternehmen und z.B. den Mieter unmittelbar auf Duldung der Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen seines Vermieters in Anspruch nehmen. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Mieter die unzulässige bauliche Veränderung nicht verursacht hat oder sogar die Wohnung bereits in dem veränderten Zustand angemietet hat. Die Rechtsprechung stellt hier darauf ab, dass Mieter die Sachherrschaft der Wohnung haben und daher die Quelle der Störung beherrschen in dem sie die Möglichkeit zu deren Beseitigung haben (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil 01.12.2006, Az.: V ZR 112/06). Ein Anspruch muss daher direkt gegen die Mieter und nicht nur gegen den vermietenden Eigentümer möglich sein (BGH, Urteil 01.12.2006, Az.: V ZR 112/06).

Ein Beispiel aus der Praxis ist hier z.B. der als Wintergarten umgebaute Balkon. Baut ein vermietender Eigentümer oder der Mieter selbst seinen Balkon entgegen den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft zu einem Wintergarten um ist der Rückbau zu dulden. Das gilt für den Mieter auch in den Fällen, in denen er die Mietwohnung bereits mit vorhandenem Wintergarten gemietet hat (BGH, Urteil 01.12.2006, Az.: V ZR 112/06). Der Mieter ist hier gemäß § 1004 BGB zur Duldung der Beseitigung durch die Eigentümergemeinschaft verpflichtet. D.h. der Mieter muss hier insbesondere den Zugang zu seiner Wohnung zu gewähren.

II. Kann die WEG einen Mieter abmahnen?

Ja. Die Eigentümergemeinschaft kann den Mieter abmahnen. Vorausgesetzt ist, dass ein Abmahngrund besteht, der z.B. in der genannten Störung des Gemeinschaftseigentums oder einer Belästigung bestehen kann. Die Eigentümergemeinschaft darf dann direkt die Beseitigung der Störung oder des Fehlverhaltens vom Mieter verlangen. Sie kann zudem mit weitergehenden rechtlichen Schritten drohen: wie z.B. einer Klage oder einer Ersatzvornahme (z.B. bei Rückbaumaßnahmen). Eine Kündigungsandrohung kann allerdings nicht durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen.

III. Kann die WEG einen Mieter kündigen?

Nein. Die Kündigung des störenden Mieters durch die Eigentümergemeinschaft ist nicht möglich. Da der Mietvertrag allein ein Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter ist, können auch nur diese beiden Parteien den Mietvertrag beenden. Es gibt darüber hinaus auch keine Möglichkeit für die Eigentümergemeinschaft den vermietenden Eigentümer zur Kündigung des störenden Mieters zu zwingen. Selbst wenn dieser vielfach gegen die Hausordnung verstößt oder nachhaltig die Miteigentümer oder anderen Mieter des Hauses belästigt: Die Entscheidung zur Kündigung des Mietvertrages obliegt einzig dem Vermieter und kann nicht rechtlich erzwungen werden.

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IV. Wann haftet der Eigentümer für den Mieter?

Vermietende Eigentümer haften nicht automatisch für das Verhalten ihrer störenden Mieter: Die Haftung hängt vom konkreten Sachverhalt im Einzelfall ab. Es kommt immer darauf an, ob die Störung des Mieters bzw. ein Schaden, den der Mieter durch sein Fehlverhalten verursacht hat, dem Vermieter zuzurechnen ist.

Beheizt ein Mieter z.B. seine Wohnung trotz eisiger Temperaturen nicht und führt das zu einem Wasserschaden im Haus, haftet der vermietende Eigentümer nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2020, Az: V ZR 193/19). D.h. in Fällen, in denen ein Schaden allein auf eine Handlung des Mieters zurückzuführen ist, haftet der Eigentümer der Wohnung nicht.

Eine Haftung des vermietenden Eigentümers für störende Mieter kommt nur dann in Betracht, wenn die Störung oder störende Einwirkung auf die benachbarten Eigentumswohnungen zumindest mittelbar auch auf den Willen oder eine Pflichtverletzung des vermietenden Eigentümers zurückzuführen ist.

V. Fazit und Zusammenfassung

Stört der Mieter einer Eigentumswohnung die WEG-Gemeinschaft, einzelne Wohnungseigentümer oder andere Mieter hat die Eigentümergemeinschaft verschiedene Möglichkeiten, gegen ihn vorzugehen. Dazu kann sie sich je nach Einzelfall auf Unterlassungs-, Duldungs- und Beseitigungsansprüche stützen. Es besteht auch die Möglichkeit der Eigentümergemeinschaft den störenden Mieter abzumahnen. Entstehen der Eigentümergemeinschaft Schäden aufgrund bestimmter Handlungen des störenden Mieters kann der vermietende Eigentümer im Einzelfall dafür haftbar gemacht werden.