WEG: Ein Eigentümer hat die Mehrheit: Was muss ich beachten? Risiken?

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG- Gemeinschaften) kommt es nicht selten vor, dass ein Eigentümer mehrere Eigentumswohnungen besitzt und dadurch unter Umständen mehr Stimmrechte innehat als seine Miteigentümer. Bei solchen sog. Mehrheitseigentümern stellt sich in der Praxis die Frage, wie mit einem Stimmübergewicht eines einzelnen Eigentümers in der Eigentümerversammlung zu verfahren ist und ob deren Stimmrecht bei bestimmten Beschlussfassungen nicht begrenzt sein sollte.

Der nachfolgende Artikel befasst sich mit dem Problem, dass ein Eigentümer die Mehrheit in der WEG-Gemeinschaft hat und welche Risiken und Fallstricke dadurch bestehen.

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I. WEG: Wann hat ein Eigentümer Stimmrechts-Mehrheit?

Nicht jeder Eigentümer, der mehrere Wohneinheiten besitzt, hat automatisch eine Stimmrechtsmehrheit. Erst dann, wenn eine Person oder Gesellschaft mehr als 50% der Stimmrechte in sich vereint, liegt rechtlich gesehen eine Stimmrechtsmehrheit vor.

Entscheidend, für die Frage wie es zu einer Stimmrechtsmehrheit kommt, ist die Stimmrechtsverteilung.

1. Stimmverteilung nach Kopfprinzip

Erfolgt die Verteilung der Stimmrechte nach § 25 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der besagt das jeder Wohnungseigentümer (nur) eine Stimme hat, gibt es selten eine Stimmrechtsmehrheit. Hier gilt das sogenannte Kopfprinzip.

Es kommt nicht darauf an wie viele Eigentumsanteile ein Wohnungseigentümer besitzt, sondern darauf wie viele unterschiedliche Wohnungseigentümer es gibt. Beim Kopfprinzip hat daher grundsätzlich jeder Eigentümer eine Stimme.

Eine Ausnahme kann nur in dem Fall vorliegen, das zum Beispiel ein Eigentümer eine seiner Eigentumswohnungen an eine Gesellschaft veräußert, bei der er selbst alleiniger Geschäftsführer ist. In diesem Fall entsteht für die Gesellschaft eine neue Stimme. In der Praxis übt diese Eigentümer dann 2 Stimmrechte aus. Das ist aber ein Einzelfall.

2. Stimmverteilung nach Eigentumsanteil und Co.

Erfolgt die Verteilung der Stimmrechte nicht nach § 25 Absatz 2 WEG, sondern nach Wohneinheiten, Eigentumsanteilen oder Quadratmetern, ist es eher möglich, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Stimmrechtsmehrheit erhält.

Umso mehr Einheiten, Eigentumsanteile oder Quadratmeter ein einzelner Eigentümer besitzt, umso mehr Stimmrechte bekommt dieser Eigentümer. Das heißt, sobald ein Wohnungseigentümer z.B. bei einer Immobilie mit 6 Wohneinheiten 4 Wohneinheiten besitzt und damit mehr als 50 % der Eigentumsanteile sein Eigen nennt, ist er Mehrheitseigentümer mit Stimmmehrheit.

II. Was sind die Risiken der Stimmrechts-Mehrheit eines Eigentümers für die Eigentümerversammlung?

Mehrheitseigentümer haben eine besondere Stellung in der WEG-Gemeinschaft, denn mit ihrer Stimme steht und fällt nahezu jede Entscheidung der Eigentümerversammlung.

Der Grund ist der, dass gemäß § 25 As. 1 WEG bei der Beschlussfassung grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet und das Gesetz nur zwei Ausnahmen kennt: So ist bei der Änderung der Gemeinschaftsordnung Einstimmigkeit vorgesehen (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 01.02.2024, Az.: 1 W 378 402/23) und bei der Frage der Kostentragung einer baulichen Veränderung durch alle Wohnungseigentümer die qualifizierte 2/3 Mehrheit für die Beschlussfassung zu beachten (mehr dazu in dem Beitrag: Beschlussmehrheiten in der WEG: Tabelle zur Übersicht). In allen anderen Fällen gilt der Mehrheitsentscheid.

Das zentrale Problem und Risiko ist daher, dass das Stimmrecht des Eigentümers, der die Mehrheit hat von einem solchen Gewicht ist, dass die anderen Miteigentümer bei den Beschlussfassungen in der Minderheit sind und daher nur solche Ideen und Vorstellungen in der WEG- Gemeinschaft umsetzen können, die die Zustimmung des Mehrheitseigentümers haben.

Umgekehrt ist der Mehrheitseigentümer regelmäßig nicht auf die Stimmen der Miteigentümer angewiesen, wenn er bestimmte Verwaltungsentscheidungen durchsetzen will. Der Mehrheitseigentümer entscheidet durch seine Stimmübermacht daher, wo es lang geht in der WEG.

Es entsteht ein Machtungleichgewicht zwischen den Eigentümern in der WEG- Gemeinschaft das zu Konflikten und Rechtsmissbrauch führen kann (vgl. dazu unter IV.).

III. Kann das Stimmrecht des Mehrheitseigentümer beschränkt werden?

Ja. Der Mehrheitseigentümer ist ausnahmsweise nicht stimmberechtigt, wenn es bei der Beschlussfassung um Entscheidungen geht, die ihn betreffen und bei denen er von der Abstimmung gesetzlich ausgeschlossen ist.

Namentlich in den Fällen des § 25 Abs. 4 WEG: Danach ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG (schwere Pflichtverletzung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern) rechtskräftig verurteilt ist.

Abgesehen vom diesem gesetzlichen Fall der Beschränkung des Stimmrechts bei bestimmten Beschlussgegenständen, gibt es auch Sonderkonstellationen bei denen in der Rechtsprechung angenommen wird, dass die Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers unbeachtlich sein kann: Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) können Stimmen im Ausnahmefall unbeachtlich und unwirksam sein, wenn sie, ohne dem Anwendungsbereich des § 25 Abs. 4 WEG unterfallend, in rechtsmissbräuchlicher Weise abgegeben werden — so etwa bei der sogenannten Majorisierung (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16) — vgl. dazu unter IV.

IV. Sonderfall: Majorisierung durch Eigentümer mit Mehrheit der Stimmen

Übt ein Mehrheitseigentümer seine Stimmrechtsübermacht in der Eigentümerversammlung durch rechtsmissbräuchliche Majorisierung aus, kann das dazu führen, dass seine Stimmabgabe entweder bereits in der Versammlung als unbeachtlich zu werten ist oder in einem Gerichtsverfahren daraufhin gefasste Beschlüsse für unwirksam erklärt werden.

1. Was heißt Majorisierung durch Mehrheitseigentümer?

Majorisierung ist die rechtsmissbräuchliche Ausübung der Stimmrechte durch einen Mehrheitseigentümer (vgl. Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 15.11.2023, Az.: 1295 C 16480/22). Ein Mehrheitseigentümer muss demnach sein Stimmrecht in missbräuchlicher Weise ausüben. Wann das der Fall ist, ist eine Einzelfallentscheidung.

Zu beachten ist, dass nicht jede Stimmrechtsausübung oder Enthaltung der Stimme, die nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, automatisch rechtsmissbräuchlich ist, da es jedem Eigentümer freisteht, ob und wie er sein Stimmrecht gebraucht (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02; BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16).

Setzt ein Mehrheitseigentümer daher einen Beschluss durch, der nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht oder verhindert er durch seine Enthaltung eine Beschlussfassung, die nach ordnungsgemäßer Verwaltung geboten gewesen wäre, ist das noch kein Rechtsmissbrauch bzw. eine Majorisierung (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02; BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16).

Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die für sich genommen einen Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02; BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16). Die Art und Weise der Stimmrechtsausübung muss die übrigen Wohnungseigentümer offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen (vgl. Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 15.11.2023, Az.: 1295 C 16480/22).

Der Regelfall ist daher eine Majorisierung durch positive Stimmabgabe, d.h. wenn der Eigentümer, der die Mehrheit der Stimmen hat, seine Stimme abgibt. (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16). Eine rechtsmissbräuchliche Unterlassung der Stimmabgabe wird hingegen kaum nachzuweisen sein.

Eine Majorisierung liegt z.B. vor, wenn

• ein Mehrheitseigentümer bestimmt sich selbst, ohne ausreichende Qualifikation und entgegen dem Willen der Miteigentümer zum Verwalter mit Höchstdauer des Bestellungszeitraums (BGH, Urteil vom 21.07.2023, Az.: V ZR 215/21)
• ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16) oder
• wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft (vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02)

2. Was tun bei Majorisierung oder Blockade durch den Mehrheitseigentümer?

Fällt der Mehrheitseigentümer durch Majorisierung auf und ist sein Stimmabgabeverhalten rechtsmissbräuchlich, kann bereits der Verwalter bei der Beschlussfassung die Unbeachtlichkeit der Stimme wegen Rechtsmissbrauchs feststellen. Die Stimme des Mehrheitseigentümers bleibt dann für den Beschluss unbeachtlich. Außerhalb der Eigentümerversammlung kann ein Gericht die abgegebene Stimme bzw. den dadurch ergangenen Beschluss für unwirksam erklären lassen.

Gestützt wird dieses Recht der Beschränkung der Stimmabgabe des Mehrheitseigentümers auf einen Minderheitenschutz, der bei der Majorisierung durch einen Wohnungseigentümer erforderlich sein soll. Abgeleitet wird dieser Minderheitenschutz aus dem Prinzip ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16). Dieser Minderheitenschutz ist Teil der gerichtlichen Kontrolle im Wege der Beschlussmängelklage, bei der Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen sind (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16; BGH, Urteil vom 10. Juli 2015, Az.: V ZR 198/14).

Demnach können majorisierende Beschlüsse insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen und damit unwirksam sein (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16; BGH, Urteil vom 10. Juli 2015, Az.: V ZR 198/14).

Rechtsmittel sind hier für die anderen Miteigentümer daher die Anfechtungsklage, die Beschlussmängelklage und die Beschlussersetzungsklage. Letztere ist besonders bei der Blockadehaltung eines Mehrheitseigentümers denkbar, wenn notwendige Beschlussfassungen verhindert werden, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

IV. Fazit

Hat ein Eigentümer die Mehrheit in der WEG, müssen die anderen Miteigentümer damit rechnen, dass dessen Stimme immer beschlussentscheidend ist. Solange alle Entscheidungen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung getroffen werden, haben die Miteigentümer keine Möglichkeit den Mehrheitseigentümer gegen seinen Willen zu überstimmen. Es besteht daher immer das Risiko, dass nur die Wünsche des Mehrheitseigentümers durchsetzbar sind. Eine Grenze gibt es für diesen nur dann, wenn seine Stimmabgabe, als rechtsmissbräuchlich zu werten ist.