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Grundsteuer ist nicht Bestandteil des Hausgeldes – Was müssen Eigentümer wissen?

Die Grundsteuer ist bekanntlich eine öffentliche Abgabe, die Eigentümer für ihr Grundeigentum zahlen. Alle Wohnungseigentümer bekommen daher jährlich einen gesonderten Grundsteuerbescheid, der sich auf ihre Eigentumswohnung bezieht. Ganz unabhängig vom Hausgeld. Doch, wie berechnet sich die Grundsteuer eigentlich? Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden? Muss man, den Grundsteuerbescheid bei einer gemischten Vermietung aufteilen und wenn ja, wie?

Der nachfolgende Beitrag, erklärt in aller Kürze was Eigentümer zur Grundsteuer wissen sollten.

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I. Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer für Eigentumswohnungen gehört zu der Grundsteuergruppe B (baulich).  Die Gemeinden oder Städte erheben diese für bebaute bzw. bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Rechtsgrundlage für die Bemessung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ist ortsabhängig und daher immer unterschiedlich. Berechnet wird die Grundsteuer mit Hilfe eines örtlich festgelegten Grundsteuermessbetrages und eines sog. Hebesatzes, der von der Gemeinde oder Stadt bestimmt wird. Je nach der Nutzungsart legt die Gemeinde oder Stadt allerdings unterschiedliche Berechnungsfaktoren zugrunde. Wie Sie als Eigentümer die Grundsteuer berechnen können, lesen Sie hier: Grundsteuer berechnen (mit Beispiel)

Die Eigentümer bekommen den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde bzw. Stadt. Die Grundsteuer taucht deshalb regelmäßig nicht im Hausgeld auf.

II. Kann die Grundsteuer bei einer vermieteten Eigentumswohnung auf den Mieter umgelegt werden?

Ja. Die Grundsteuer B zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten des Mietobjekts.  Es handelt sich um eine umlagefähige Betriebskostenart nach § 1 iVm § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermietet haben, können die Grundsteuer 1:1 auf ihre Mieter umlegen, wenn Sie die Umlage der Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dem Mieter vereinbart haben.

Vermietenden Eigentümern ist anzuraten, im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass die Grundsteuer gemäß dem Steuerbescheid für die Eigentumswohnung zu tragen ist. Sieht der Mietvertrag einen anderen Verteilerschlüssel vor, haben vermietende Eigentümer den Grundsteueranteil, den sie auf den Mieter umlegen können, anders zu berechnen: So z.B. bei einem vereinbarten Umlageschlüssel nach Wohnfläche unter Zugrundelegung der gesamten Grundsteuer des Wohnhauses als Berechnungsgrundlage (vgl. Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 26.5.2004, Az.: VIII ZR 169/03).

Ausnahmsweise kann die Grundsteuer als teilweise nicht umlagefähig gelten, wenn es z.B. eine gemischte Nutzung (gewerblich/privat) gibt oder Garagen/Stellplätze, die zur Wohnung gehören, anderweitig vermietet sind. Ergibt sich in einem solchen Fall eine erhebliche Grundsteuer-Mehrbelastung für den Mieter der Eigentumswohnung, kann der Vermieter verpflichtet sein die Grundsteuer aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az.: VIII ZR 78/05).

Auch nachträglich festgesetzte Grundsteuerbeträge sind umlagefähig. Der typische Praxisfall ist hier, dass die Gemeinde oder Stadt den Grundsteuermessbetrag geändert hat oder eine bisher gewährte Steuerbefreiung bzw. Steuerermäßigung wegfällt. Dann bekommt man regelmäßig einen rückwirkenden Grundsteuerbescheid der einen erhöhten Grundsteuerbetrag für einen vergangenen Zeitraum festlegt und es werden Nachzahlungen fällig. Eine solche Erhöhung kann man als Vermieter bis zu drei Monate nach der neuen Grundsteuerfestsetzung die nachträglich geltend machen (vgl. BGH, Urteil vom 05. 07. 2006, Az.: VIII ZR 220/05).

Aus der Praxis: 

Eigentümer, die aus der Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung die Betriebskostenabrechnung für den Mieter selbst erstellen, müssen aufpassen und die separat gezahlte Grundsteuer neben den umlagefähigen Positionen der Hausgeldabrechnung in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen.

III. Sonderfall: Aufteilung des Grundsteuerbescheids wegen gemischter Vermietung

Im Ausnahmefall kann es im Rahmen einer gemischten Vermietung aus Billigkeitsgesichtspunkten notwendig sein, dass ein Eigentümer die Grundsteuer aufteilt. Voraussetzung ist, dass die Grundsteuerbelastung für den Mieter offensichtlich untragbar und unzumutbar ist, weil durch die teilweise gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen, welche die Grundsteuerberechnung zu einem unbilligem Ergebnis führen. In einem solchen Fall könnte ein betroffener Mieter einen Anspruch auf Vorwegabzug des gewerblichen Grundsteueranteils aus Billigkeitsgründen haben.

Vermieter können dann für die Aufteilung der Grundsteueranteile auf zweierlei Arten vorgehen: Mit der Einheitswertberechnung oder der Ertragswertberechnung. Für die sog. Einheitswertberechnung sind die Jahresrohmieten zu addieren. Die Jahresrohmieten sind im einheitlichen Grundsteuerbescheid (Einheitswertbescheid) für die Wohnräume angegeben. Dieser Betrag ist mit der entsprechenden Steuermesszahl zu multiplizieren. Das Ergebnis ist der Gesamtwert der zu Wohnzwecken genutzten Grundstücksteile.  Wird dieser Betrag nun ins Verhältnis zum Gesamteinheitswert im Grundsteuerbescheid gesetzt, bekommt man den prozentualen Anteil für die Flächen der Mietwohnungen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.9.1997, Az.: 2-11 S 55/97). Für die sog. Ertragswertberechnung wird ebenfalls die Angaben zu der jeweiligen Jahresrohmiete zugrunde   gelegt. Anhand des örtlich festgelegten Hebesatzes und dem Grundsteuermessbetrag ist dann der zu zahlende Grundsteuerbetrag zu berechnen.

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IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Grundsteuer kein Bestandteil des Hausgeldes ist, sondern von der Gemeinde bzw. Stadt gesondert für jede Eigentumswohnung festgelegt wird. Wohnungseigentümer erhalten dazu einen Grundsteuerbescheid. Den Grundsteuerbetrag für die Eigentumswohnung können vermietende Eigentümer meist 1:1 auf ihre Mieter umlegen, sofern keine gemischte Vermietung vorliegt.

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