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Interessenkonflikte bei der Hausverwaltung (bzgl. des Bauträgers)

Baut ein Bauträger eine Immobilie und teilt diese in Wohnungseigentum auf, bestimmt er sich in der Teilungserklärung oft zum ersten Verwalter. § 26 WEG erlaubt die Erstbestellung für bis zu 3 Jahre. Häufig wird auch eine vom Bauträger eigens gegründete Verwaltungs- oder Tochterfirma mit der Hausverwaltung beauftragt.

Verkauft der Bauträger dann einzelne Einheiten an Dritte, können die Erwerber darin keinen Verstoß gegen Treu und Glauben beanstanden (BGH ZMR 2002, 770). Die neuen Eigentümer empfinden diese Verwaltung oft als aufgezwungen und haben vielleicht eigene Vorstellungen zur Person des Verwalters.

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Teilungserklärung samt Verwalterbestellung ist Bestandteil des Kaufvertrages

Allerdings ist es so, dass ein Käufer, der Wohnungseigentum erwirbt, die Teilungserklärung als Bestandteil des Kaufvertrages akzeptiert und damit auch die Tatsache einer bestehenden Hausverwaltung übernehmen muss. Will er dieses nicht, sollte er vom Kauf Abstand nehmen. Eine Alternative besteht noch darin, den vom Bauträger bestellten Verwalter eventuell mehrheitlich abzuwählen oder aus wichtigen Gründen abzuberufen.

Gewährleistung kann Interessenkonflikte provozieren

Ansatzpunkt der Kritik ist das Gewährleistungsrecht. Der Bauträger, der eine Wohnungsanlage erstellt hat, haftet gegenüber den Erwerbern für die ordnungsgemäße und mangelfreie Erstellung des Bauwerks. Zeigen sich dann Mängel, offenbart sich für den Bauträger ein Interessenkonflikt.

Einerseits haftet er als Bauträger nach Gewährleistungsrecht, andererseits ist er Miteigentümer einzelner Wohneinheiten und steht damit auch auf der Seite der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist in deren Interessenshäre eingebunden. Es liegt die Vermutung nahe, dass sich ein mit dem Bauträger identischer oder ihm nahestehender Verwalter nicht mit der notwendigen und geeigneten Arten und Weise um die Gemeinschaftsbelange kümmert und möglicherweise seine ihm nach § 27 I Nr. 2, 3 (Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums) und II Nr. 4 WEG (Abrede mit einem Rechtsanwalt über den Streitwert in einem Rechtsstreit) obliegenden Pflichten kümmert.

  • Auch wenn diese Konstellation als problematisch empfunden wird, wird sie grundsätzlich als zulässig erachtet (BGH ZMR 2002, 936; OLG Saarbrücken ZMR 1998, 55; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 581). Voraussetzung sind aber konkrete Anhaltspunkte, dass es einen solchen Interessenkonflikt tatsächlich gibt. Die Eigentümergemeinschaft ist dafür beweispflichtig und trägt das Risiko, dass ihr der Nachweis vielleicht nicht gelingt.
  • Also Vorsicht: Allein die Befürchtung eines Interessenkonflikts eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne konkrete Anhaltspunkte begründet keinen wichtigen Kündigungsgrund (OLG Köln WuM 1997, 697).
  • Auch die persönliche Verbindung des Verwalters zu einem Bauträger oder Mehrheitseigentümer genügt als solche noch nicht (BayObLG ZMR 2000, 848).

Vorbeugemaßnahmen durch den Bauträger

Um Interessenkonflikte zu umgehen, ist der eine oder andere Bauträger darauf bedacht, die Erstbestellung des Verwalters auf ein Jahr zu beschränken und insbesondere dann, wenn er beabsichtigt, alle oder die Mehrzahl der Wohneinheiten zu verkaufen, die neuen Eigentümer in einer Eigentümerversammlung selbst über die Wiederwahl oder Neubestellung des Verwalters entscheiden zu lassen.

Ein Bauträger ist auch gut beraten, von vornherein auf eine klare Abgrenzung zwischen seiner Funktion als Bauträger und seiner Aufgabe als Verwalter zu achten.

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Hausverwaltung durch Bauträger hat seine praktischen Vorteile

Ungeachtet dieser rechtlichen Gegebenheiten sollten praktische Belange nicht außer Acht gelassen werden. Ein Bauträger, der sich selbst oder eine mit dem Objekt vertraute Person als Verwalter bestellt, kennt das Objekt in allen Belangen von Anfang an und ist für eine sachgerechte Verwaltung eigentlich prädestiniert (Deckert, ETW Gr.4 S. 56). Solange keine gegenteiligen Aspekte offenkundig sind und der Bauträger pflichtgemäß, objektiv und im Interesse aller Eigentümer neutral das Objekt verwaltet, sollte ihm ein gewisser Vertrauensvorschuss zuteilwerden.

Abberufung

Sollten sich konkrete negative Aspekte ergeben, haben die Eigentümer das Recht, den Verwalter aus wichtigen Gründen vorzeitig mit einfacher Mehrheit aus seinem Amt abzuberufen und einen neuen Verwalter zu bestellen. Voraussetzung sind aber schwerwiegende Verstöße des Bauträgers als Hausverwalter gegen das Gemeinschaftsinteresse, die die Fortführung des Verwaltervertrages als unzumutbar erscheinen lassen. Sofern der Bauträger allerdings noch im Besitz der Mehrzahl der Wohnungen und damit der Stimmen ist, ist die Abberufung kaum zu erreichen.

Eine ordentliche Abberufung bleibt zwar immer möglich und bedarf keiner Begründung. Sie lässt aber den Bestand des Verwaltervertrages unberührt und begründet den fortbestehenden Honoraranspruch des Verwalters, eventuell auch weitergehende Schadensersatzansprüche. Dabei muss sich der Verwalter teils aber anrechnen lassen, was er anderweitig ersatzweise verdient.

Anfechtung der Verwalterbestellung

Erweist sich die Verwalterbestellung durch den Bauträger für die Eigentümergemeinschaft als unzumutbar, kommt die Anfechtung der Bestellung Betracht. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, so dass es auf die Mehrheit oder ein Abstimmungsergebnis nicht ankommt.

Für die Anfechtung gelten allerdings noch strengere Maßstäbe als bei der Abberufung aus wichtigem Grund. Kein Grund soll jedenfalls die Nähe zu einem Bauträger oder Mehrheitseigentümer sein (BayObLG ZMR 2000, 848), zumindest so lange nicht, als sich daraus im konkreten Fall keine unüberbrückbaren Interessengegensätze erheben.

Eine Antwort auf "Interessenkonflikte bei der Hausverwaltung (bzgl. des Bauträgers)"

  • Joe
    20. Juli 2019 - 12:43 Antworten

    Also wenn der Bauträger durch die Mehrzahl der Wohnungen, nicht abberufbar ist, dann kanne r also machen was er will? Herrscht dann „Narrenfreiheit“?

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