WEG ohne Hausverwalter – Trend zur Selbstverwaltung bei kleinen WEGs

In den letzten Jahren — insbesondere seit der Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts sind die Eigentümergemeinschaften strukturell im Wandel. Auf der einen Seite die großen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG- Gemeinschaften) die immer spezialisierter, mit der neusten Technik und zertifizierten Verwaltern betreut werden und auf der anderen Seite die kleinen WEG-Gemeinschaften, die komplett ohne externen Verwalter auskommen (müssen). Im Sektor der kleinen WEGs hat sich geradezu ein Trend hin zur Selbstverwaltung entwickelt. Warum das so ist, hat verschiedene Hintergründe und ist manchmal auch einfach notwendig.

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Der nachfolgende Artikel erklärt, warum kleine WEG- Gemeinschaften oft ohne Hausverwalter sind und sich tendenziell ein Trend zur Selbstverwaltung zeigt.

I. Externe Hausverwaltung bei kleiner WEG nicht verpflichtend

Die Bestellung eines externen Hausverwalters ist nach § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in erster Linie ein Recht der Eigentümergemeinschaft und keine Pflicht. Das macht die Selbstverwaltung im Grunde genommen erst möglich.

Die Bestellung eines Verwalters kann allerdings Teil der Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft sein:

• Bei größeren WEG-Gemeinschaften kann dieses Recht allerdings nach §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 26 a WEG zu einer Pflicht erwachsen, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung eines externen zertifizierten Verwalters verlangt. Dann besteht ein Anspruch auf einen externen Hausverwalter.

• Bei kleinen WEGs mit weniger als neun Sondereigentumsrechten kann das auch passieren. Allerdings nur unter erschwerten Bedingungen. Voraussetzung für den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter und damit die Pflicht der WEG- Gemeinschaft einen externen Hausverwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zu bestellen, ist
  • dass die kleine WEG verwalterlos ist, d.h. auch kein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde,
  • und
  • mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer nach § 25 Absatz 2 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Lesen Sie dazu auch die Beiträge: Eigentümergemeinschaft: Pflicht zur Hausverwaltung? und GdWE – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – Was müssen Eigentümer wissen?

II. Organisation der Selbstverwaltung in kleinen WEGs einfacher

Viele kleinere WEG-Gemeinschaften finden eine Selbstverwaltung praktischer als eine externe Verwaltung, da sie so einen ständigen Überblick über die Verwaltungsangelegenheiten und die wirtschaftliche Lage des Objekts behalten. Eine echte Selbstverwaltung — in dem Sinne, dass alle Eigentümer sich die Verantwortung teilen und gemeinschaftlich alle Verwaltungsaufgaben übernehmen — ist in der Praxis allerdings selten zu finden, da sie nahezu nicht umsetzbar ist.

Nach § 18 Abs. 1 WEG müssen alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich über Maßnahmen der Verwaltung entscheiden und sind auch nur alle gemeinschaftlich zur Vertretung der WEG- Gemeinschaft nach außen berechtigt, wenn kein Verwalter benannt ist, vgl. § 9b Abs. 1 WEG. Bei der echten Selbstverwaltung einer kleinen WEG müssten alle Wohnungseigentümer alles gemeinsam unterschreiben und für jede noch so kleine Entscheidung einen Beschluss fassen. Für den Verwaltungsalltag ist diese Organisation — selbst bei nur 2 Sondereigentumseinheiten — nicht sehr effizient.

Die Organisation der Selbstverwaltung bei kleinen WEGs erfolgt daher in der Regel durch Bestellung eines Wohnungseigentümers als Verwalter, der dann die laufenden Verwaltungsaufgaben übernimmt. In den meisten kleinen WEG- Gemeinschaften kennen sich die Eigentümer und es wird ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, dem die anderen vertrauen.

Wie das genau aussehen kann, lesen Sie hier: Organisation der Selbstverwaltung in der WEG: Wer übernimmt welche Verantwortung?

III. Kostenersparnis bei der Selbstverwaltung

Die Kosten für eine externe Hausverwaltung sind gerade bei kleinen WEGs vergleichsweise hoch. Hausverwaltungen verlangen grundsätzlich höhere Vergütungen für die Verwaltung einer kleinen WEG- Gemeinschaft. Das ist dem Umstand geschuldet, dass der Verwaltungsaufwand bei einer kleinen Wohneigentumsanlage ähnlich hoch ist wie bei einem größeren Objekt — bei letzterem aber mehr zahlende Eigentümer vorhanden sind. Besonders deutlich wird das anhand von einem Preisvergleich: Preise für Hausverwaltungen 2025 – Was Verwaltungen kosten (mit Preistabellen)

Ein Verwalter aus den eigenen Reihen lässt sich bei der Selbstverwaltung oft nur seine Auslagen vergüten, nimmt nur eine geringe Aufwandsentschädigung oder übernimmt das Amt ehrenamtlich. Für die anderen Wohnungseigentümer ist dies eine nicht unerhebliche Kostenersparnis, die den Trend zur Selbstverwaltung begünstigt.

Merke: Für kleine WEGs ist die Selbstverwaltung kostensparend.

IV. Kleine WEGs finden schwerer eine Hausverwaltung

Ein nicht zu unterschätzender Grund dafür, dass kleine WEGs zunehmend ohne externen Hausverwalter verwaltet werden, ist auch dass sie oftmals keine professionelle externe Hausverwaltung finden. So ist die Selbstverwaltung bei kleinen WEGs sprichwörtlich oft auch einfach aus der Not geboren.

Viele professionelle Hausverwaltungen nehmen keine kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften mehr auf oder kündigen denen, dies sie betreuen. Die Gründe sind die mangelnde Rentabilität, Personalmangel in den Hausverwaltungen das Überangebot an Verwaltungsobjekten und die höhere Problemanfälligkeit kleiner WEGs. Mehr dazu lesen Sie auch in dem Beitrag: Warum nehmen einige Hausverwaltungen keine neuen Objekte an? (Erklärung für Eigentümer auf Verwaltersuche)

V. Zusammenfassung

Abschließend lässt sich festhalten, dass der Trend zur Selbstverwaltung bei kleinen WEG- Gemeinschaften häufig darauf beruht, dass die Selbstverwaltung für sie kostensparender ist und sie einen besseren Überblick über die eigenen Belange behalten. In vielen Fällen bleibt den kleinen WEGs auch keine Alternative, da professionelle Hausverwaltungen die Betreuung ihres Objekts ablehnen. Einen externen Hausverwalter gibt es dann nicht. Allerdings wird im Regelfall ein Wohnungseigentümer zum Verwalter benannt. Nur so kann die WEG- Gemeinschaft effizient vertreten werden. Die Selbstverwaltung ist bei kleinen WEGs damit eine sowohl praktische als auch oft notwendige Lösung.