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Wohnungseigentümergemeinschaften gelten als „Verbraucher“ – Was bedeutet das? (Begriff und Konsequenzen)

Vertragsrecht ist überwiegend auch Verbraucherschutzrecht. Es räumt Verbrauchern besondere Rechte ein. Das Problem dabei ist oft, festzustellen, wer Verbraucher ist. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach einer klärenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes Verbraucher sein (BGH, Urteil v. 25.3.2015, Az. VIII ZR 243/13). Steht die Verbrauchereigenschaft fest, können damit erhebliche rechtliche Konsequenzen verbunden sein.

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1. Wer oder was ist ein „Verbraucher“?

Grundlage ist § 13 BGB. Danach gilt jede natürliche Person als Verbraucher, die ein Rechtsgeschäft zu privaten Zwecken abschließt. Keine privaten Zwecke liegen vor, wenn das Rechtsgeschäft in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit getätigt wird.

Das Gegenstück zum Verbraucher ist der Begriff des Unternehmers. Nach § 14 BGB ist eine natürliche oder juristische Person Unternehmer, wenn sie bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

2. Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Verbrauchereigenschaft?

a. Inhaltskontrolle von AGB

Ist die betreffende Person Verbraucher, unterliegen die in einem Vertrag verwendeten allgemeinen Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle des Gesetzes (§§ 307 ff BGB). Ergibt sich in der Prüfung, dass der Verbraucher mit einer überraschenden Klausel konfrontiert wird oder wird er durch die Klausel in seinen Rechten unangemessen benachteiligt, stellt das Gericht fest, dass die Klausel unwirksam ist. Gegenüber Unternehmern ist die Inhaltskontrolle von AGB nur sehr eingeschränkt möglich.

b. Widerrufsrecht bei Fernabsatz- und Haustürgeschäften

Vor allem haben Verbraucher bei Fernabsatzverträgen, die unter Verwendung von Telekommunikationsmitteln (Internet, Telefon) zustande kommen sowie bei Haustürgeschäften, die nicht im Ladengeschäft, sondern sozusagen an der Haustür geschlossen werden, ein Widerrufsrecht. Verbraucher können solche Verträge innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss widerrufen. Hat der Unternehmer als Vertragspartner die dafür notwendige Belehrung über das Widerrufsrecht unterlassen, kann der Verbraucher sogar bis nach 12 Monaten und 14 Tagen im Vertrag widerrufen (§ 356 BGB). Wird ein solcher Vertrag hingegen in der Geschäftsstelle des Energielieferanten oder in einem Ladenlokal abgeschlossen, besteht kein Widerrufsrecht. In diesem Fall ist der Vertrag auch für den Verbraucher endgültig wirksam.

3. Im Streitfall ging es um Preisanpassungsklauseln für Energielieferungsverträge

Der Bundesgerichtshof hatte den Fall zu entscheiden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Gaslieferungsvertrag abgeschlossen hatte. In den AGB war eine Preisanpassungsklausel enthalten, die es dem Energielieferanten erlaubte, die Gaslieferungen in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl zu ändern. Preisklauseln dieser Art erachtet der Bundesgerichtshof im Verhältnis zu Verbrauchern als unwirksam (BGH Urteil v. 24.3.2010, Az.: VIII ZR 178/08). Wäre die betreffende Person hingegen nicht Verbraucher, sondern Unternehmer, sieht der Bundesgerichtshof keinen Grund zur Beanstandung (Urteil v. 14.5.2014, Az. VIII ZR 114/13).

4. Warum sind Wohnungseigentümergemeinschaften Verbraucher?

Der BGH stellte mit seiner Entscheidung vom 25.3.2015 die Streitfrage klar, dass auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher anzusehen sei. Maßgebend sei, dass ein Wohnungseigentümer als natürliche Person seine Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliere, dass er durch den Erwerb seines Wohnungseigentums kraft Gesetzes automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft werde. Insbesondere handele er bei Abschluss eines Energielieferungsvertrages zur Deckung des eigenen Energiebedarfs zum Zwecke seiner privaten Vermögensverwaltung. Er handele nicht in gewerblicher Absicht.

Daran ändere sich auch nichts, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsabschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten werde. Maßgebend sei ausschließlich die Person des einzelnen Wohnungseigentümers. Dieser sei in jedem Fall Verbraucher.

In der Konsequenz steht damit fest, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Verbraucher gleichzustellen ist, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein privates Rechtsgeschäft abschließt, dessen Zweck weder in einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit besteht.

5. Fazit

Die Entscheidung ist folgerichtig und einleuchtend. Es gibt keinen vernünftigen Grund, einem Wohnungseigentümer die Eigenschaft als Verbraucher zu verwehren, nur weil er Mitglied einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Würde er den Energielieferungsvertrag oder einen sonstigen Vertrag als Eigentümer oder Mieter eines Einfamilienwohnhauses abschließen, wäre er zweifelsfrei Verbraucher. Ist er Wohnungseigentümer, ändert dies nichts daran, dass er als Verbraucher gleichermaßen schutzwürdig ist.

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