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Verwalterbestellung nur nach Bonitätsnachweis (Einzelunternehmer, UG, GmbH, GbR)

Die WEG-Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften nehmen eine Vertrauensposition wahr. Nicht nur die persönliche Chemie zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern muss stimmen. Auch die persönlichen Verhältnisse des Verwalters spielen eine entscheidende Rolle.

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Bonität des WEG-Verwalters gibt der Gemeinschaft Sicherheit

Es gehört zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG, dass ein Verwalter über eine ausreichende Bonität verfügen muss. Bonität bedeutet, dass er in geordneten finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen lebt (BGH Urteil v. 22.6.2012, V ZR 190/11 in MDR 2012, 955).

Der Grund ist einleuchtend. Sieht sich der Verwalter finanziellen Forderungen von Gläubigern oder gar Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ausgesetzt, besteht das Risiko, dass er ihm anvertraute finanzielle Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft veruntreut und nicht sachgerecht verwaltet. Auch kann der Verwalter eine sachgerechte Arbeit nur gewährleisten, wenn er sich auf seine Arbeit konzentrieren kann und nicht ständig damit beschäftigt ist, seine persönlichen Lebensumstände zu ordnen.

Insbesondere stellt es einen wichtigen, gegen die Bestellung eines Verwalters sprechenden Grund dar und rechtfertigt auch seine Abberufung, wenn er sich als zahlungsunfähig oder überschuldet erweist, in Vermögensverfall gerät und er in letzter Konsequenz die Vermögensauskunft über seine wirtschaftlichen Verhältnisse (früher eidesstattliche Versicherung, Offenbarungseid) abgeben muss (AG Wedding ZMR 2009, 881).

Unternehmergesellschaft als Verwalter

Soll als Verwalter eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) im Sinne des § 5 GmbHG bestellt werden, muss der Geschäftsführer der Unternehmergesellschaft (UG) die Bonität der Gesellschaft nachweisen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Haftungskapital der UG gering ist. Eine UG kann bereits mit einem Haftungskapital (Stammkapital) von einem einzigen Euro gegründet werden. In einem Fall des Landgerichts Frankfurt (Urteil v. 4.12.2013, Z-13 S 94/12) wurde eine UG mit einem Stammkapital von 500 EUR zum Verwalter bestellt. Da deren Bonität vorher nicht überprüft wurde, war die Wahl des Verwalters anfechtbar.

GbR, Eheleute sind als Verwalter ungeeignet

Als Verwalter kann jede natürliche Person und jede juristische Person (GmbH, oHG, AG, KG) bestellt werden. Auch die Unternehmergesellschaft (UG) kommt in Betracht. Bei juristischen Personen empfiehlt sich gleichfalls die Vermögensauskunft einer Auskunftei, da die bloße Existenz nicht gewährleistet, dass ausreichend Bonität vorhanden ist.

Von vornherein nicht als Verwalter geeignet ist jedoch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Grund ist, dass die GbR in keinem Register erfasst ist und für Dritte keine hinreichende Klarheit besteht, wer das Amt des Verwalters konkret ausübt (BGH NJW 2006, 2189). Da der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, muss für Wohnungseigentümer und Dritte erkennbar sein, wer für die GbR handelt, insbesondere Zustellungen entgegennimmt oder rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt. Bei einer GbR ist dies nicht ohne weiteres gewährleistet.

Anders ist es bei einer offenen Handelsgesellschaft (oHG). Hier sind Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse gesetzlich ohne gesellschaftsrechtlich geregelt und im Handelsregister eingetragen.

Auch Ehepartner oder Lebenspartner können nicht zu WEG-Verwaltern bestellt werden. Auch sie gewährleisten ungeachtet ihrer Bonität keine unverzügliche und einheitliche Betätigung im Rechtsverkehr. Hierbei darf jeder alles und keiner ohne den anderen. Es gibt keine klar geregelten Befugnisse, die das Auftreten im Rechtsverkehr für Dritte sicher gestalten. Die Rechtsprechung lehnt daher die Bestellung solcher rechtlich nicht strukturierter Personenmehrheiten ab. Entsprechende Beschlüsse sind anfechtbar. Sie entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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