Organisation der Selbstverwaltung in der WEG: Wer übernimmt welche Verantwortung?

Wollen Eigentümer Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) in Eigenregie verwalten, ist der erste Gedanke die Selbstverwaltung. Doch nach aktueller Gesetzeslage ist die Selbstverwaltung heutzutage nicht mehr so einfach möglich. Durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der frühere § 21 Abs. 1 WEG entfallen, der den Wohnungseigentümern gestattete das Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich zu verwalten

Der nachfolgende Artikel erklärt, wie die Organisation der Selbstverwaltung in der WEG noch möglich ist und wer welche Verantwortung übernimmt.

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I. Wann ist die Selbstverwaltung der WEG möglich?

Die sog. echte Selbstverwaltung der WEG-Gemeinschaft in dem Sinne, dass alle Eigentümer sich die Verantwortung teilen und gemeinschaftlich alle Verwaltungsaufgaben übernehmen, ist als solche, durch die Abschaffung des § 21 Abs. 1 WEG a.F. nicht mehr möglich. Auch die Möglichkeit einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Vertretung der WEG-Gemeinschaft zu ermächtigen ist nicht mehr erlaubt. Es ist zumindest ein Wohnungseigentümer zum Verwalter zu bestellen.

Das alles ergibt sich aufgrund der folgenden neuen Gesetzeslage:

• Die Verwaltung des Wohnungseigentums obliegt nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 18 Abs. 1 WEG: Damit können jetzt nur noch alle Wohnungseigentümer zusammen über Maßnahmen der Verwaltung entscheiden.

• Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die Bestellung eines Verwalters. Das bestimmt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG: Danach ist bei Wohnungseigentumsanlagen ab 9 Sondereigentumseinheiten ein zertifizierter Verwalter zu bestellen und bei Wohnungseigentumsanlagen bis zu 8 Sondereigentumseinheiten zumindest ein Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer zu bestellen. Was ein Zertifizierter Verwalter können muss, lesen Sie hier: Zertifizierung des WEG-Verwalters – 7 wichtige Fragen und Antworten für Eigentümer

• Nach § 9b Abs. 1 WEG ist für die Vertretung der WEG-Gemeinschaft geregelt, dass sie grundsätzlich durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten wird. Bei einer verwalterlosen Eigentümergemeinschaft erfolgt eine gemeinschaftliche Vertretung durch alle Wohnungseigentümer.

Merk: Eine Selbstverwaltung ist nur noch in der Form möglich ist, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestimmt wird. Dies wird als sog. unechte Selbstverwaltung bezeichnet.

II. Wie erfolgt die Organisation der Selbstverwaltung in der WEG?

Die Organisation der Selbstverwaltung in der Form der unechten Selbstverwaltung erfolgt zunächst so, dass die WEG-Gemeinschaft einen Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt. Die Bestellung erfolgt hier, wie bei einem externen Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG und es sollte eine Vereinbarung mit den übrigen Wohnungseigentümern darüber vorliegen, welche Befugnisse der Verwalter hat und welche Aufgaben ihm obliegen.

Nach § 19 Abs. 2 WEG gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung insbesondere

• die Aufstellung einer Hausordnung
• die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Beauftragung und Überwachung, Planung und Durchführung von Sanierungen oder Modernisierungen
• die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage
• die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1

Dazu kommen auch bei der unechten Selbstverwaltung regelmäßig die folgenden Verwaltungsaufgaben:

• nach § 28 WEG: Erstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts
• nach § 24 Abs. 1WEG: die Vorbereitung und Durchführung der ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen
• Nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG: Führung einer Beschlusssammlung
• Sonstige Verwaltungsangelegenheiten: wie z.B. Überwachung und Einziehung der Hausgeldzahlung, Durchführung der Geldangelegenheiten der WEG/ Kontoführung, Zahlung von Rechnungen der WEG, Abwicklung des Schriftverkehrs und der Rechtsangelegenheiten usw.

Mehr zu den Verwaltungsaufgaben bei einer WEG-Gemeinschaft lesen Sie hier: WEG-Verwalter für Eigentümergemeinschaft: Aufgaben im Überblick.

III. Wer übernimmt die Verantwortung bei der Selbstverwaltung der WEG?

Die Verantwortung der ordnungsgemäßen Verwaltung obliegt auch bei der unechten Selbstverwaltung immer der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Der bestellte Verwalter übernimmt zwar die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung, der ihm übertragenen Verwaltungsaufgaben, aber die Wohnungseigentümer sind immer gehalten zu prüfen, ob die ausgeführte Verwaltung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Dazu wird in den meisten WEG-Gemeinschaften ein sog. Verwaltungsbeirat eingeführt, dessen Aufgabe es ist den bestellten Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Ist also z.B. ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und kommt seinen Verpflichtungen nicht ausreichend nach, können einzelne Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass er abberufen wird und eine ordnungsgemäße (gegebenenfalls externe) Hausverwaltung oder sogar ein zertifizierter Verwalter beauftragt wird nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

IV. Wer haftet bei der unechten Selbstverwaltung?

Nach außen haften alle Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der WEG-Gemeinschaft, die während ihrer Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Jeder einzelne Wohnungseigentümer haften gemäß § 9 a Abs. 4 WEG nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Der Wohnungseigentümer der als Verwalter bestellt ist, haftet zudem im Innenverhältnis gegenüber der WEG-Gemeinschaft. Entstehen der WEG- Gemeinschaft durch die ungenügende Verwaltung durch einen Wohnungseigentümer Schäden, sind diese von diesem zu ersetzen. Der Wohnungseigentümer der hier zum Verwalter bestellt hat somit eine doppelte Haftung.

V. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Organisation einer echten Selbstverwaltung in der WEG-Gemeinschaft nicht mehr möglich ist. Die WEG-Gemeinschaft kann allenfalls in der Form der unechten Selbstverwaltung organisiert werden — dann ist ein Wohnungseigentümer zum Verwalter zu bestellen. Der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer übernimmt dann die operative Durchführung der Verwaltung, während ein zusätzlich bestellter Verwaltungsbeirat unterstützend und kontrollierend tätig sein kann. Bei der Haftung im Rahmen der unechten Selbstverwaltung haftet der als Verwalter eingesetzter Wohnungseigentümer doppelt: Einmal uneingeschränkt im Innenverhältnis gegenüber der WEG-Gemeinschaft und im Außenverhältnis zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern in der Höhe seines Anteils.

In vielen Fällen ist die Organisation einer Selbstverwaltung in der WEG-Gemeinschaft aufgrund des Umfangs der Verwaltungsaufgaben und den Haftungsrisiken, heutzutage keine echte Alternative mehr zur Bestellung eines externen fachlich spezialisierten Verwalters.