Probleme mit Hausverwaltung als Eigentümer – So gehen Sie vor

Die Hausverwaltung erstellt die Jahresabrechnung nicht und antwortet nicht auf Anrufe. Vielleicht hat die Hausverwaltung ihre Tätigkeit auch vorzeitig gekündigt, Gemeinschaftsguthaben nicht ausgezahlt und Gelder zweckentfremdet. Oder ist die Hausverwaltung ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümer tätig geworden und hat nicht genehmigte Instandhaltungen beauftragt? — Die Probleme, die Eigentümer mit der Hausverwaltung haben können sind unzählig, aber was kann man als Eigentümer eigentlich konkret tun?
Der nachfolgende Artikel gibt einen kurzen Überblick, wie Sie als Eigentümer bei Problemen mit der Hausverwaltung vorgehen können.

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I. Probleme mit der Hausverwaltung ansprechen

Eigentümer sollten bei jeglicher Art von Problemen mit der Hausverwaltung das Gespräch suchen — mit der Hausverwaltung selbst und den Miteigentümern. Letzteres ist besonders dann wichtig, wenn das Problem Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung betrifft und nicht nur den einzelnen Eigentümer selbst. Gerade in Fällen, in denen die Hausverwaltung sich z.B. stumm stellt und nicht auf Anfragen reagiert sollten Eigentümer ihre Erfahrungen mit den Miteigentümern austauschen. Folgendes sollte besprochen werden: Geht es allen so oder nur einem einzelnen Eigentümer? Geht es um Pflichtverletzungen der Hausverwaltungen gegenüber einem einzelnen oder gegenüber allen Eigentümern? Können andere Miteigentümer helfen oder lenkt die Hausverwaltung für eine Problemlösung ein?
Lässt sich ein Problem mit der Hausverwaltung in diesem Stadium nicht lösen sind als nächstes die Abmahnung und die gerichtliche Anspruchsdurchsetzung in Betracht zu ziehen.

II. Hausverwaltung bei Problemen abmahnen

Die Abmahnung der Hausverwaltung kommt immer dann in Betracht, wenn Pflichtverletzungen begangen wurden, die nicht so schwer sind, dass eine sofortige Abberufung oder Kündigung gerechtfertigt wären. Um welche Art von Pflichtverletzung es sich handelt ist dabei völlig egal — sie kann vertraglicher oder gesetzlicher Natur sein.  Das bedeutet, es kann sein, dass die Hausverwaltung einer Pflicht aus dem Verwaltervertrag nicht nachkommt (z.B. die Jahresabrechnung bis zu einem bestimmten Datum nicht erstellt etc.) oder eine Pflicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz nicht erfüllt (z.B. den Vermögensbericht nicht ordnungsgemäß erstellt etc.).  Bevor man als einzelner Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft weitere Schritte unternehmen kann, wie z.B. ein gerichtliches Vorgehen oder eine Kündigung ist die Hausverwaltung auf die Pflichtverletzung hinzuweisen und unter Fristsetzung abzumahnen.
Geht es um den Anspruch eines einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter wie z.B. um den Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts für die nächste Eigentümerversammlung, genügt es im Einzelfall, wenn dieser die Hausverwaltung abmahnt, bevor er gerichtliche Schritte einleitet.
Im Übrigen muss die Abmahnung bei Problemen mit der Hausverwaltung immer durch alle Eigentümer erfolgen. Wie das in der Praxis geht, zeigt dieser Beitrag mit Musterformulierung: Abmahnung der Hausverwaltung: Muster für Beirat und Eigentümer.

III. Gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Hausverwaltung

Führt die Abmahnung nicht zu dem gewünschten Erfolg und löst die Probleme mit der Hausverwaltung bleibt im Regelfall nur der Gang zu Gericht. Ob hier die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft oder nur der einzelne Wohnungseigentümer Klage erhebt, kommt auf den Einzelfall und insoweit insbesondere den geltend gemachten Anspruch an. Geht es z.B. um Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft oder um die Durchsetzung von gewünschten Handlungen der Hausverwaltung wie z.B. die Beauftragung von Handwerkern o.ä. müssen die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft tätig werden. Einen Beispielsfall zeigt z.B.  dieser Beitrag: Umsetzung von Beschlüssen Hausverwaltung setzt Beschlüsse nicht um: Ratgeber für Eigentümer.
Geht es um die Durchsetzung von individuellen Ansprüchen kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer Klage erheben. Ein Beispiel dazu zeigt der Beitrag: Verwalter verweigert Aufnahme von Tagesordnungspunkt – Was tun?
Sollen Schadensersatzansprüche gegenüber der Hausverwaltung durchgesetzt werden, finden Sie in diesem Beitrag hilfreiche Tipps: Schadensersatz gegen Hausverwaltung – Was müssen Eigentümer wissen?

IV. Hausverwaltung abberufen und kündigen

Die Abberufung oder Kündigung der Hausverwaltung geht bei Problemen mit der Hausverwaltung immer nur dann, wenn diese Entscheidung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer getroffen wird. Persönliche Differenzen mit einzelnen Eigentümern genügen daher nicht.  Zudem ist auch die Laufzeit des Verwaltervertrages im Auge zu behalten und anzuraten vor der Abwahl eine neue Hausverwaltung zu suchen. Wie Eigentümer dafür am besten vorgehen, ist in diesem Beitrag zusammengefasst: Gegen Hausverwaltung vorgehen: Schritt für Schritt zum neuen Verwalter

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V. Fazit und Zusammenfassung

Probleme mit der Hausverwaltung hat man als Eigentümer nicht einfach hinzunehmen: Werden bestehende Pflichten der Hausverwaltung nicht erfüllt, sollte das zur Sprache kommen. Eine Aussprache und Problemlösung sollten dabei in erster Linie das Ziel sein, um auch zukünftig eine gute Zusammenarbeit zu gewährleisten. Werden Nachfragen nicht beantwortet, ist eine schriftliche Abmahnung oft zielführend. Nur wenn das die Probleme mit der Hausverwaltung nicht löst, sollten gerichtliche Schritte und Maßnahmen bis hin zur Kündigung in Betracht gezogen werden.