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Instandhaltung und Instandsetzung in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Umlagen

Instandhaltung und Instandsetzung dienen dem Werterhalt der Immobilie. Die Begriffe sind von der „modernisierenden Instandhaltung“, „Modernisierung“ und „baulichen Veränderung“ abzugrenzen.

Es kommt entscheidend darauf an, alle diese Begriffe gegeneinander abzugrenzen, da das Wohnungseigentumsgesetz für die jeweilige Maßnahme unterschiedliche Mehrheiten vorschreibt. Wird eine Maßnahme nicht mit der vorgeschriebenen Mehrheit beschlossen, kann sie ungültig oder anfechtbar sein. Um also die Rechtmäßigkeit einer Maßnahme beurteilen zu können, ist es unabdingbar, sie begrifflich zu anderen Maßnahmen abzugrenzen und einzuordnen.


Inhalt: Instandhaltung und Instandsetzung in der WEG

1. Instandhaltung und Instandsetzung

a. Definition der Begriffe

b. Abgrenzung: Reparatur oder Ersatzbeschaffung / Modernisierung

c. Entscheidungsaspekte bei Handlungsalternativen

d. Einfacher Mehrheitsbeschluss ermöglicht Instandhaltung und Instandsetzung

e. Instandhaltung/-setzung ist als Individualrecht einklagbar

f. Umlagen

2. Modernisierende Instandsetzung

a. Definition des Begriffs

b. Vorsorgliche Instandsetzung erlaubt

c. Einfache Stimmenmehrheit genügt

3. Modernisierung

a. Stimmenmehrheit: Doppelte qualifizierte Mehrheit

b. Definition des Begriffs Modernisierung

c. Zusammenfassung

4. Bauliche Veränderungen

a. Definition des Begriffs bauliche Veränderungen

b. Entscheidungskompetenz

5. Überblick: Bauliche Maßnahmen und Stimmenmehrheiten (Tabelle) 


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1. Instandhaltung und Instandsetzung

Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung gehört gemäß § 21 V Nr. 2 WEG zu den Aufgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Sammelbegriff lautet „Erhaltungsmaßnahmen“. Ergänzend wird dazu die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage vorgegeben (§ 21 V Nr. 4 WEG).

a. Definition der Begriffe

Instandhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten, die den Zweck haben, die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Beispiel: Neuversiegelung des Parkettfußbodens

Instandsetzungsmaßnahmen sind notwendig, um Schäden zu beseitigen, die den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung beeinträchtigen. Mit den Arbeiten soll der ordnungsgemäße Zustand, insbesondere die Bewohnbarkeit der Wohnung wiederhergestellt werden. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.

Beispiele: Reparatur des Parkettfußbodens, indem gebrochene Dielen mit Holzkitt gekittet oder durch neue ersetzt werden

Das Ziel von Instandhaltung und Instandsetzung ist Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes der Immobilie. Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.

b. Abgrenzung: Reparatur oder Ersatzbeschaffung / Modernisierung

Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten erfolgen üblicherweise durch die Reparatur des Bauteils oder die Ersatzbeschaffung, wenn die Reparatur nicht mehr möglich ist

Beispiel: Austausch einer gerissenen oder eingetrübten Fensterscheibe

Einfache Reparaturen sind problemlose Instandsetzungsarbeiten. In der Praxis ist die Reparatur von einer Modernisierungsmaßnahme abzugrenzen. Ist die Reparatur nämlich technisch nicht mehr machbar oder fehlen erforderliche Ersatzteile oder sind Ersatzteile nicht mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand zu beschaffen oder schreibt die Energiesparverordnung den Austausch eines veralteten Bauteils vor, kann auch ein verbessertes Bauteil eingebaut werden. Es handelt sich dann immer noch um eine Instandsetzungsmaßnahme und nicht um eine Modernisierungsmaßnahme.

Beispiel: Ein einfachverglastes Fenster wird durch ein Isolierglasfenster ersetzt.

c. Entscheidungsaspekte bei Handlungsalternativen

Entscheidend ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gezwungen ist, eine Bestandsverbesserung vorzunehmen, weil sie keine alternative Handlungsmöglichkeit hat. Haben die Wohnungseigentümer mehrere Handlungsalternativen, ein Bauteil instandzusetzen oder instandzuhalten, muss die Auswahl den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Dabei sind folgende Aspekte (am Beispiel neuer Fenster) zu berücksichtigen:

  • Eignung (Einfachverglasung im Keller, Isolierverglasung in Wohnungen),
  • Erforderlichkeit (dreifache isolierverglaste Keller?),
  • Wirtschaftlichkeit (Bleiverglasung im Treppenaufgang?),
  • Qualität und Nachhaltigkeit (Holzfenster, Alu- oder Kunststofffenster?),
  • Einholung mindestens dreier Kostenvorschläge,
  • Zuverlässigkeit des Anbieters (Referenzen, Erfahrungen in Vergangenheit),
  • Haltbarkeit von Material (Verschleißanfälligkeit in Hinblick auf Nutzungsgrad),
  • Modernisierungsrisiko in der Zukunft (Risiko, dass ein Bauteil schnell veraltet, ein anderes Bauteil hingegen länger dem technischen Stand entspricht).

Die billigste Alternative ist nicht unbedingt immer empfehlenswert. Maßgebend ist, wie ein vernünftiger und vorausschauender auf Substanzerhaltung bedachter Eigentümer handeln würde. Sofern behördliche Auflagen bestehen (Energiesparverordnung) muss die Wohnungseigentümergemeinschaft nach deren Vorgabe entscheiden. Ihr Ermessensspielraum kann sich auf Null reduzieren.

Beispiel: Austausch eines Heizungskellers, Baujahr 1982, laut EnEV 2009 ist z.B. ein Gasbrennwertkessel einzubauen. Ein noch funktionierender Kessel Baujahr 1986 kommt nicht in Betracht.

d. Einfacher Mehrheitsbeschluss ermöglicht Instandhaltung und Instandsetzung

Da die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Gesetz vorgeschrieben ist, können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 21 III WEG). Einfache Mehrheit bedeutet mehr als 50 % der anwesenden und vertretenen Stimmrechte.

Dieser Aspekt ist besonders wichtig, da für die Modernisierung eine größere Mehrheit und für bauliche Änderungen die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist.

e. Instandhaltung ist als Individualrecht einklagbar

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Durchführung der zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu verlangen (§ 21 IV WEG). Notfalls kann er diesen Anspruch auf „ordnungsgemäße Verwaltung“ gerichtlich einklagen.

f. Umlagen

Die anlässlich der Instandhaltung und Instandsetzung entstehenden Kosten werden entsprechend den Miteigentumsanteilen der einzelnen Wohnungseigentümer auf den jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt.

Jeder Wohnungseigentümer kann von den Miteigentümern verlangen, dass sie sich am Kostenaufwand beteiligen. Kein Wohnungseigentümer kann eine Reparaturmaßnahme mit dem Argument verweigern, es fehle mangels Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung das Geld für die Maßnahme. Fehlende finanzielle Mittel sind kein Argument, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen aufzuschieben oder gar zu verweigern. Notfalls muss die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, die der einzelne Wohnungseigentümer gegebenenfalls per Kredit finanzieren muss. Auch die Aufnahme eines Darlehens durch die Gemeinschaft ist möglich (BGH NJW 1988, 1910).

2. Modernisierende Instandsetzung

a. Definition des Begriffs

Auch bei der modernisierenden Instandsetzung geht es darum, die Immobilie in einen ordnungsgemäßen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Neben der reinen Wiederherstellung kommt noch ein Modernisierungseffekt hinzu. Dieser Modernisierungseffekt ist bewusst gewollt und wird nicht dadurch erzwungen, dass eine Reparatur nicht möglich ist. Wesentliches Abgrenzungskriterium zur reinen Modernisierung ist also der Reparaturanlass.

Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass besteht. Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.

Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen

Besteht Reparaturbedarf, kann die Gemeinschaft eine Lösung beschließen, die über die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes hinausgeht und eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvolle Alternative beschließen. Teils verlangt der Energieeinsparverordnung eine solche technische Verbesserung ausdrücklich (Austausch des Heizkessels).

Insbesondere sind die bei der Gelegenheit einer Modernisierung durchgeführten Arbeiten zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Instandhaltung oder Instandsetzungsmaßnahmen.

Beispiel: Statt die defekte, aber reparable Badewanne im Badezimmer des Mieters zu reparieren, baut der Vermieter eine neue Badewanne ein.

b. Vorsorgliche Instandsetzung erlaubt

Es genügt, wenn der Reparaturbedarf vorhanden oder zumindest absehbar ist. Die Eigentümergemeinschaft braucht nicht abzuwarten, bis ein Bauteil defekt ist. Sie kann eine modernisierende Instandhaltung bereits dann beschließen, wenn der Ausfall und Reparaturbedarf zu befürchten ist.

Auch hier gilt als Maßstab wieder ein „vernünftig, wirtschaftlich denkender und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossener Hauseigentümer (BayObLG ZMR 2004, 442).

c. Einfache Stimmenmehrheit genügt

Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen genügt die einfache Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer Gemeinschaft (§ 21 III WEG). Einfache Mehrheit bedeutet mehr als 50% der anwesenden und vertretenen Stimmrechte. Das Gesetz erwähnt diesen Begriff nämlich ausdrücklich in § 22 III WEG und verweist auf die Stimmenmehrheit des § 21 III WEG.

Soweit eine Maßnahme über die modernisierende Instandhaltung hinausgeht und als Modernisierung bewertet wird, genügt die einfache Stimmenmehrheit nicht.

3. Modernisierung

a. Stimmenmehrheit: Doppelte qualifizierte Mehrheit

Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 galten Modernisierungen als bauliche Veränderungen. Sie konnten deshalb nur unter Zustimmung aller Eigentümer durchgeführt werden. Die vor allem in großen Wohnanlagen wirtschaftlich notwendige Modernisierung scheiterte deshalb oft am Vetorecht einzelner Eigentümer.

Nunmehr kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Modernisierungen auch ohne Reparaturanlass mit Mehrheit auch gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer beschließen. Allerdings genügt die einfache Mehrheit dafür nach wie vor nicht.

Als Kompromisslösung bestimmt § 22 II WEG eine „doppelte qualifizierte Mehrheit“ (Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile).

b. Definition des Begriffs Modernisierung

Der Inhalt dessen, was eine Modernisierungsmaßnahme ausmacht, ergibt sich per Definition aus dem Gesetz. § 22 II WEG verweist auf § 559, 555b BGB. Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen,

  • durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, Nutzung alternativer Energien),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung),
  • die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen (Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten),
  • die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Einbau von Isolierglasfenstern, Aufzug, Anlegung von Stellplätzen, Trockenraum, Fahrradkeller),
  • die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat und auch keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen (Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung),
  • die der Anpassung an den Stand der Technik dienen.

c. Zusammenfassung

Modernisierungen können von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, wenn es sich also

  • um eine Modernisierung im Sinne von §§ 559, 555b Nr. 1,3,45,6 BGB handelt
  • oder eine Anpassung an den Stand der Technik erfolgt,
  • die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird und
  • die Rechte einzelner Wohnungseigentümer nicht unbillig beeinträchtigt werden
  • und die Maßnahme von ¾ aller Wohnungseigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile besitzen, gewünscht wird.

Liegen diese Voraussetzungen vor, bleiben entgegenstehende Interessen einzelner Eigentümer außen vor. Es besteht kein Vetorecht.

4. Bauliche Veränderungen

a. Definition des Begriffs bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinausgehen.

Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung; Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube, Umwandlung einer Grünfläche in einen Parkplatz, Verglasung einzelner Balkone.

b. Entscheidungskompetenz

Soweit bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen ausgeführt werden, verändern sie das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage und bedürfen insoweit der Zustimmung aller Mitglieder (§ 22 I WEG). Maßgebend ist der wesentliche innere und äußere Bestand der Eigentumsanlage in baulicher, optischer, konstruktiver und gestalterischer Hinsicht. Unwesentliche Änderungen sind erlaubt, wenn sie den Charakter der Wohnanlage nicht ändern.

In Ausnahmefällen finden sich in einer Teilungserklärung auch konkrete Umbaurechte einzelner Eigentümer. Beispielsweise kann bestimmt sein, dass der Eigentümer den über seiner Wohnung befindlichen Dachboden bei Bedarf ausbauen darf und dazu nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer benötigt.

5. Überblick: Bauliche Maßnahmen und Stimmenmehrheiten

MaßnahmeMaßgebliche RechtsvorschriftGegenstandStimmenmehrheit
1. Instandhaltung und Instandsetzung§ 21 V Nr. 2 WEGReparatur des Bestandeseinfache Mehrheit*1
2. Modernisierende Instandsetzung§ 21 III WEGBestandsverbesserung bei Reparaturanlass + Amortisationeinfache Mehrheit*1
3. Modernisierung§ 22 I WEGBestandsverbesserung ohne ReparaturanlassDoppelte qualifizierte Mehrheit*2
4. Bauliche Veränderungen§ 22 I WEGAlle sonstigen baulichen MaßnahmenZustimmung aller Eigentümer
5. Erfüllung gesetzlicher / behördlicher Auflagen Brandschutz
Energieeinsparung
Bauvorschriften
Verkehrssicherheit
Einfache Mehrheit*1

*1Einfache Mehrheit: mehr als 50 % der anwesenden oder wirksam vertretenen Stimmrechtsanteile

*2Doppelte qualifizierte Mehrheit: Zustimmung von ¾ aller Wohnungseigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten.

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4 Antworten auf "Instandhaltung und Instandsetzung in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Umlagen"

  • Malenke
    11. Februar 2018 - 13:21 Antworten

    Ihr Artikel ist sehr informativ und verständig.

    Ich bitte Sie um die kostenfreie Beantwortung folgender Frage:
    Wie sieht das in einem Mischwohngebiet aus. Es werden 2 Häuser gebaut in denen Wohnungen, Arztpraxen und Büroräume vorgesehen sind.. Da sind doch Probleme vorprogrammiert, wenn keine eindeutigen Regelungen vorgesehen sind. Wie kann man so etwas formulieren um die Unterschiede zwischen Wohnungseigentümern und den Gewerbetreibenden zu regeln?
    Dabei geht es um Stimmrechte, Kostenverteilung für Nebenkosten und Instanthaltungen usw.

    Was kostet eine Hausverwaltung für ca.15 Eigentümern und 3 Gewerbetreibenden in Bad Reichenhall?
    Preis pro Eigentümer?

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2018 - 17:19 Antworten

      Hallo Herr Malenke,

      wenn es Unterschiede geben soll, dann müssen diese in der Teilungserklärung definiert werden. Gemischt genutzte Objekte sind aber keine Seltenheit. Alle Nebenkosten die einem Verbrauch unterliegen, werden in einem Neubau i.d.R. auch erfasst, sodass eine verbrauchsabhängige Abrechnung und damit eine faire Kostenverteilung möglich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Klein
    6. Januar 2019 - 10:48 Antworten

    In einer Eigentumswohnanlage (8 Familien)wurden die Dachgauben nach 20 Jahren instandgesetzt.

    Eine Seite wurde wieder im alten Zustand (optisch)gesetzt, die andere Seite (eigenmächtig durch Nachbarin)wurde aber mit Metallplatten im Außenbereich saniert.Eine Genehmigung der Eigentümer/Verwalter lag nicht vor…!
    Jetzt sind äußerlich 2 verschiedene Materialien am Dach erkennbar (Eine Seite Metallverblendung, die andere alter Zustand mit Dachschindeln wieder)…
    Wie dagegen vorgehen?

    • Dennis Hundt
      9. Januar 2019 - 10:27 Antworten

      Hallo Klein,

      die Hausverwaltung sollte den Eigentümer im ersten Schritt zum Rückbau auffordern. Ggf. wäre auch ein Beschluss denkbar, der die Veränderung heilt (und die gleiche Gestaltung für die zweite Gaube zulässt).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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