Eigentümergemeinschaft: Kurzzeitvermietung / Airbnb – 5 Gerichtsurteile

Städtetrips übers Wochenende, Urlaub in der Heimat oder ständig reisenden Berufstätige. Die Nachfrage nach günstigen Übernachtungsmöglichkeiten ist hoch und so boomt die Kurzzeitvermietung. Nicht wenige Wohnungseigentümer oder Mieter nutzen daher Onlineportale wie Airbnb und Co. zur Vermietung Ihrer Wohnung. Doch die Kurzzeitvermietung ist gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG-Gemeinschaften) oft ein Streitthema, weshalb es wichtig ist die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen.

Der Artikel trägt mehrere Urteile zusammen, die sich mit dem Thema Kurzzeitvermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften befassen.

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Der nachfolgende Artikel, stellt daher die 5 wichtigsten Gerichtsurteile zur Kurzzeitvermietung vor, die Airbnb-Vermietern in der WEG-Gemeinschaft bekannt sein sollten und erklärt welche Rechtsfolgen sich für die Wohnungseigentümer ergeben.

I. Urteil: Vermietung an Feriengäste in WEG erlaubt

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte im Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09 ausdrücklich fest, dass Wohnungseigentümer ihre Wohnung auch zur Kurzzeitvermietung nutzen dürfen. Die tageweise oder wöchentliche Vermietung an wechselnde Feriengäste ist grundsätzlich Teil der ordnungsgemäßen Wohnnutzung im Sinne des § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und keine unzulässige gewerbliche Nutzung.

Etwas anderes gilt nur in den Fällen, in denen in der Teilungserklärung eine Einschränkung der Wohnnutzung für die Kurzzeitvermietung geregelt ist. Steht dazu nichts in der Teilungserklärung, ist die Vermietung an Feriengäste oder über Airbnb und ähnliche Portale für Wohnungseigentümer erlaubt.

Die Rechtsfolge ist nach dem BGH, dass die Eigentümergemeinschaft kein Recht dazu hat einem Miteigentümer die Kurzzeitvermietung per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung zu verbieten. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt dazu die notwendige Beschlusskompetenz.

Nach dem BGH war folgender Beschluss einer WEG- Gemeinschaft nichtig: „Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. XY zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.“

Der Beschluss enthielt nach Ansicht des BGH ein eingeschränktes Vermietungsverbot und damit eine Regelung die, die gesetzlich gewährte Nutzungsmöglichkeit nach § 13 WEG einschränkt. Das geht allerdings nur durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder ausdrückliche Vereinbarung aller Eigentümer (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09).

II. Urteil: Verbot für die Vermietung über Airbnb in Teilungserklärung

Ein Verbot oder eine Einschränkung der Kurzzeitvermietung für die Nutzung einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich möglich. Das erklärte der BGH in seinem Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18.

In seiner Entscheidung ging es um eine WEG- Gemeinschaft das folgende Verbot für Airbnb in der Teilungserklärung ergänzen wollte: „Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt oder vermietet werden. Die Überlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer ist nicht zulässig …“.

Der BGH erklärte dazu, dass ein solches teilweises Vermietungsverbot in der Teilungserklärung zwar zulässig sein kann, aber eine nachträgliche Ergänzung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich ist. Und genau daran scheiterten die Wohnungseigentümer in diesem BGH- Fall, denn Sie hatten den Änderungsbeschluss nur mit einer qualifizierten Mehrheit gefasst.

Das geht nach dem BGH aber selbst dann nicht, wenn eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung eine Änderung durch qualifizierte Mehrheit erlaubt, denn bei der Einschränkung des Nutzungszwecks geht es um die Änderung eines Individualrechts der Sondereigentümer, dass nur mit der Zustimmung aller Eigentümer geändert werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18).

Mehr zu diesem Thema finden Wohnungseigentümer hier:   Möglichkeiten für WEGs: Nutzung von Airbnb und Co. verhindern oder regulieren

III. Urteil: Kurzzeitvermietung über Airbnb ist kein Abmahngrund

Die Kurzzeitvermietung über Airbnb und Co. kann für Miteigentümer sehr störend empfunden werden.  In der Praxis hört man oft den Vorwurf, dass der ständige Wechsel der Feriengäste und die Häufung fremder Personen im Haus zu Sicherheitsbedenken führt, die Besucher seien nahezu immer laut und verursachen Unruhe im Haus und Nutzen das Gemeinschaftseigentum zu sehr ab.

Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09, deutlich Stellung bezogen und klargestellt, dass der Umstand der Kurzzeitvermietung allein nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen führt, die den anderen Miteigentümern nicht zumutbar sind und einen Unterlassungsanspruch aus § 14 WEG, § 18 Abs. 2 WEG oder § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) begründen können.

Die gewöhnlichen Unterschiede, die eine Kurzzeitvermietung, gegenüber der einer Langzeitvermietung mit sich bringen reichen nicht als Abmahngrund (vgl. Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09). Vielmehr müssen im konkreten Einzelfall erhebliche, nachweisbare Beeinträchtigungen vorliegen, die zu einem Unterlassungsanspruch oder Beseitigungsanspruchs eines Miteigentümers oder der WEG- Gemeinschaft führen. Ein Beispiel ist hier z.B. ein Verstoß gegen die Hausordnung.

Welche Voraussetzungen für die Abmahnung eines Miteigentümers oder Mieters vorliegen müssen und wie eine entsprechende Abmahnung aussehen kann, lesen Sie hier:

• Eigentümergemeinschaft: Muster für die Abmahnung eines Eigentümers (z.B. Verstoß Hausordnung) und
• Was kann eine Eigentümergemeinschaft gegen störende Mieter unternehmen?

IV. Urteil: Kurzzeitvermietung über Airbnb kann Mietminderung begründen

Störungen und Belästigungen durch wechselnde Feriengäste bei einem Wohnungseigentümer können in einer Wohnanlage nicht nur Miteigentümer, sondern auch deren Mieter betreffen.

In einem besonderen Fall des BGH ging es um einen solchen Mieter, der sich durch die wiederholte Kurzzeitvermietung in seinem Wohnhaus so beeinträchtigt und gestört fühlte, dass er deswegen seine Miete mindern wollte. Der BGH gab dem Mieter in seinem Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11 Recht und stellte fest, dass eine Vermietung an Touristen einen Mangel der Mietsache darstellen kann, wenn die Beeinträchtigungen der übrigen Mieter über die normalen, in einem Wohnhaus üblichen Beeinträchtigungen hinausgehen. Entscheidend war in dem Fall, dass die Ausgestaltung der konkreten Nutzung durch die Feriengäste zu erheblichen Belästigungen der Mieter führte, wie z.B.: nächtliches Klingeln der Gäste, da die Unterkunft nicht ausreichend gekennzeichnet war und es keine Rezeption gab, Vermietung ausschließlich an junge Stadttouristen die nächtliche Partys veranstalteten, keine Bekanntmachung der Hausordnung gegenüber den Gästen usw. (vgl. Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11).

V. Urteil: Verbot der Kurzzeitvermietung wegen Verstoß gegen Nachbarrechtliches Rücksichtnahmegebot

Die Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste kann im Einzelfall auch aufgrund baurechtlicher Grundsätze verboten werden. So entschied das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluss vom 21. Februar 2014, Az.:  VG 13 L 274.13, dass es in einem Wohngebiet nicht erlaubt ist,  30 Wohnungen als Ferienwohnungen zu nutzen. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts liegt darin ein Verstoß gegen das nachbarrechtliche Gebot der Rücksichtnahme.

Eine Nutzung als Ferienwohnung ist eine eigenständige planungsrechtliche Nutzungsart, die von der gewöhnlichen Wohnnutzung zu unterscheiden ist.  Eigentümer die ihre Wohnungen, für die (nur) eine Genehmigung zu Wohnzwecken vorliegt, als Ferienwohnung nutzten wollen, brauchen dafür eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.