Ärger mit Miteigentümer (Hausfrieden) – So gehen Eigentümer zielgerichtet vor

Gerade bei benachbarten Miteigentümern können sich Meinungsverschiedenheiten schnell hoch schaukeln und zum täglichen Ärgernis werden. Bei ständigen Störungen des Hausfriedens durch einen Miteigentümer, reißt dann wohl jedem einmal der Geduldsfaden Doch wie können Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) ihrem Ärger Luft machen, ohne die Funktionsfähigkeit der WEG zu gefährden. Was ist, wenn ein Miteigentümer mit allen anderen Eigentümern im Streit liegt und immer wieder Ärger macht. Wie kann die WEG-Gemeinschaft hier zielgerichtet vorgehen?

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Der nachfolgende Artikel, erklärt Eigentümern, welche rechtlichen Möglichkeiten Sie haben, wenn ein Miteigentümer den Hausfrieden stört.

I. Was zählt zur Störung des Hausfriedens?

Eine Störung des Hausfriedens liegt in der Regel immer dann vor, wenn in einer gemeinschaftlichen Wohnanlage das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt wird. Dabei ist es zunächst egal, ob die Störung von einem Mieter einer Wohnung oder einem Miteigentümer ausgeht. Entscheidend ist nur das andere Hausbewohner durch das Verhalten oder Handeln eines einzigen oder mehrerer in unzumutbarer Weise belästigt werden.

Zu den häufigsten Fällen in denen Miteigentümer die Grenzen der gegenseitigen Rücksichtnahmepflicht überschreiten und den Hausfrieden stören, zählen Ruhstörungen, Nachbarschaftsstreitigkeiten und Geruchsbelästigungen. Die Intensität variiert dabei je nach Einzelfall sehr stark. So gibt es z.B. bei Nachbarschaftsstreitigkeiten mit Miteigentümern solche die sich auf rein verbale Auseinandersetzungen beschränken und solche die sogar in Tätlichkeiten oder Vandalismus am Sondereigentum betreffen; auch Mobbing oder Stalking können in einer WEG- Gemeinschaft für Ärger sorgen.

Ist der Mieter eines Miteigentümers der Grund für ständigen Ärger in der Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft, hat dieser als Vermieter die Pflicht seinen Mieter wegen der Störung des Hausfriedens abzumahnen und das Unterlassen zu fordern. Da dies ein spezielleres Thema ist, was die Haftung des Miteigentümers und die Handlungsmöglichkeiten der WEG-Gemeinschaft betrifft, sollten Sie dazu folgende Beiträge lesen: Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter (z.B. bei Lärm, Schäden und Mietminderung und Was kann die Eigentümergemeinschaft gegen störende Mieter unternehmen?

II. Wann ist ständiger Ärger mit dem Miteigentümer abmahnfähig?

Ärger mit einem Miteigentümer wegen einer Störung des Hausfriedens ist generell immer abmahnfähig. Störungen des Hausfriedens und Streitereien unter Miteigentümern sind keine Lappalien und können die Funktionsfähigkeit einer WEG-Gemeinschaft destabilisieren (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.04.2019, Az.: V ZR 339/17). Denn ständiger Ärger stört das geordnete Zusammenleben der Wohnungseigentümer und führt meist auch direkt zu einem Konflikt in der gemeinsamen Verwaltung. Um die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach §§ 18, 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sicherzustellen, müssen hat aber alle Eigentümer an einem Strang ziehen.

Daher ist es unabhängig von der Abmahnfähigkeit des Fehlverhaltens eines Miteigentümers erst einmal wichtig, zu prüfen was im Einzelfall der beste Weg ist, um wieder Frieden unter den Eigentümern herbeizuführen. Die Abmahnung eines Miteigentümers wegen Hausfriedensstörungen ist das nicht immer.

Oft ist es vorzugswürdig, zunächst eine andere Methode zu suchen, um den Konflikt zu lösen: Gespräche mit dem Miteigentümer oder eine Mediation können hier zielführend sein. Gerade bei sogenanntem Querulanten-Verhalten eines Eigentümers stecken oft lösbare Konflikte dahinter. Mehr zu diesem speziellen Problem lesen Sie hier: Querulant in Eigentümergemeinschaft: So gehen Sie mit schwierigen Eigentümern um.

Handelt es sich bei den Hausfriedensstörungen allerdings um Verhaltensweisen die auf ein psychisches Problem (z.B. Messieverhalten, Stalking etc.) oder eine Krankheit (z.B. Alkoholsucht) des Miteigentümers hinweisen, hilft es oft durch eine formale Abmahnung auf das Problem aufmerksam zu machen und den Miteigentümer anzuhalten sich professionelle Hilfe zu suchen. Gegebenenfalls können auch soziale Institutionen auf die Notwendigkeit einer Hilfeleistung aufmerksam gemacht werden.

III. Wie geht die Abmahnung eines Miteigentümers wegen Hausfriedensstörung?

Da die Abmahnung als förmliche Warnung oft dazu dient weitere rechtliche Schritte gegen den Miteigentümer bei wiederholter Störung des Hausfriedens vorzubereiten, ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich,, der den genauen Inhalt der Abmahnung bestimmt und eine Regelung enthält, wer die Abmahnung ausspricht bzw. übergibt. Gerade dann, wenn es sich um Fälle handelt, in denen die WEG-Gemeinschaft beabsichtigt später ein Verfahren wegen Eigentumsentziehung einzuleiten, ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft für die Abmahnung notwendig.

Anders ist das nur bei alltäglichen Abmahnungsgegenständen der Verwaltung, wie z.B. einer offenen Hausgeldzahlung. Hier ist der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu Abmahnung befugt. Dasselbe gilt für einfache Verstöße gegen die Hausordnung und folgt aus der Alleinentscheidungskompetenz des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Wichtig ist hierbei, dass es sich um Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung handelt.

Lesen Sie dazu auch: WEG: Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht – Was tun als Verwalter und Miteigentümer? und Verwalter vergibt Aufträge ohne Beschluss: Möglichkeiten und Grenzen.

Der Abmahnungsinhalt ist von den Eigentümern genau zu konkretisieren: Welches Verhalten war wann eine Hausfriedensstörung? Warum ist das inakzeptabel? Liegt ein neben der Störung des Hausfriedens auch ein Verstoß gegen die Hausordnung oder Gemeinschaftsordnung vor, sollte der Inhalt der jeweiligen Norm genannt sein. Darüber hinaus sollte ausdrücklich zur Änderung des Verhaltens, zum Unterlassen oder gegebenenfalls zum Beseitigen (z.B. bei einer andauernden Störung) aufgefordert werden. Der Miteigentümer, der die Abmahnung erhält, muss deutlich erkennen können, was beanstandet wird und geändert werden soll (vgl. Amtsgericht (AG) Essen, Urteil vom 02.02.2022, Az.: 196 C 97/21).

Im Einzelfall kann die Abmahnung des Miteigentümers wegen einer Hausfriedensstörung auch entbehrlich sein, z.B. bei besonders schwerwiegenden Verstößen des Miteigentümers oder wenn der Miteigentümer unaufhörlich Ärger macht und erkennen lässt, dass er nicht zu einer Verhaltensänderung bereit ist. Nichtsdestotrotz ist es in der Praxis immer empfehlenswert Fehlverhalten der Miteigentümer förmlich abzumahnen, bevor weitere Schritte, wie etwa ein Klageverfahren eingeleitet werden.

IV. Was ist, wenn Miteigentümer nicht auf Abmahnung reagiert?

Macht ein Miteigentümer wiederholt Ärger, stört den Hausfrieden und ändert sein Verhalten auch nach einer förmlichen Abmahnung nicht, bleibt der WEG-Gemeinschaft nichts anderes übrig als weitere rechtliche Schritte einzuleiten: Das kann z.B. eine Unterlassungs- oder Verpflichtungsklage sein oder sogar ein Eigentumsentziehungsverfahren.

Die Eigentumsentziehung ist dabei der einschneidendste Schritt und kann nur dann Ausschicht auf Erfolg haben, wenn alle anderen rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden, der Miteigentümer aber keine Verhaltensänderung zeigt. Die Voraussetzungen dafür regelt § 17 Abs. 1 WEG. Maßgebend für die Erfolgsaussichten ist dabei die Schwere der Pflichtverletzung gegenüber der WEG-Gemeinschaft und der Umstand, dass die weitere Fortsetzung der WEG mit dem störenden Miteigentümer unzumutbar ist. Als Beispiel für schwere Pflichtverletzungen nennt § 17 Abs. 2 WEG wiederholte Verstöße gegen § 14 Absatz 1 und 2 WEG. Nach der Rechtsprechung ist hier besonders entscheidend, dass die ordnungsgemäße Verwaltung durch das störende Verhalten nachhaltig beeinträchtigt wird (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2007; Az. V ZR 26/06).

Wie die WEG- Gemeinschaft einen Eigentümer aus der WEG ausschließen kann und dessen Eigentum entziehen und gegebenenfalls Zwangsversteigern lassen kann, erklären folgende Beiträge:

• Entziehung von Wohnungseigentum – Voraussetzungen und Vorgehen und
• Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Ablauf, Risiken und Chancen.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Eigentümergemeinschaft sich bei Ärger mit Miteigentümmern wehren kann. Zunächst ist bei Hausfriedensstörungen zwar immer die Streitschlichtung zu empfehlen, aber wenn das nicht zum Ziel führt, kommt die WEG-Gemeinschaft nicht an einer Abmahnung vorbei. Selbst bei Lappalien sollte eine förmliche Abmahnung erfolgen, wenn diese bewusst wiederholt den Hausfrieden stören. Als äußerste Mittel kommen dann noch eine Unterlassung-/Verpflichtungsklage oder eine Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht.