Hausverwaltung erhöht Vergütung – Was ist möglich und was nicht?

Eine gute Hausverwaltung ist ihr Geld wert. Daher sind die meisten Wohnungseigentümer mit einer angemessenen Vergütung einverstanden. Doch was ist, wenn die Hausverwaltung die Vergütung erhöht und plötzlich eine höhere Verwaltergebühr verlangt als im Vormonat? Wie oft darf die Hausverwaltung ihre Gebühren erhöhen? Wann ist eine Erhöhung der Vergütung möglich und was geht nicht? Und: Wie sollten Eigentümer reagieren, wenn die Hausverwaltung die Vergütung erhöht?

Der nachfolgende Artikel erklärt, wann eine Hausverwaltung die Vergütung erhöhen darf und wie Eigentümer reagieren können, wenn die plötzliche Erhöhung der Verwaltergebühr nicht nachvollziehbar scheint.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I. Vergütung der Hausverwaltung: Wann ist die Erhöhung möglich?

Bereits vor der offiziellen Bestellung legt die Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen mit der Hausverwaltung die Vergütung im Verwaltervertrag fest. Je nachdem, ob es sich um eine reine Verwaltung eines Wohnungseigentumsobjekts, eine Mietverwaltung oder eine Mischverwaltung handelt sind die Vergütungsansprüche ganz unterschiedlich und setzen sich auch aus anderen Kostenbestandteilen zusammen.

Allerdings besteht die Vergütung der Hausverwaltung immer zumindest aus einer Grundvergütung und einer Reihe an möglichen Sondervergütungen bzw. Extraleistungen, wie z.B. Sondervergütungen für Sanierungs- oder Baumaßnahmen, Sondervergütungen für außerordentliche Eigentümerversammlungen; Sondervergütungen für Vertretung in Gerichtsverfahren, Sondervergütungen für Mahnungen von Eigentümern etc.

Sobald die Hausverwaltung die Vergütung erhöht, ist daher immer zu unterscheiden: Liegt hier eine kurzfristige Erhöhung wegen einer zusätzlichen Sondervergütung vor (vgl. Punkt I.1.), soll die Grundvergütung dauerhaft erhöht werden (vgl. Punkt I.2.) oder gibt es einen Erhöhungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Punkt I.3.).

1. Kurzfristige Erhöhung der Vergütung durch Abrechnung von Sondervergütungen

Kurzfristige Erhöhungen der Vergütung, die darauf beruhen, dass die Hausverwaltung aktuell eine zusätzlich vereinbarte Sondervergütung abrechnet, sind grundsätzlich zulässig. Entscheidend ist, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die abgerechnete Leistung wirksam ist und dass die Leistung tatsächlich erbracht wurde.

Für die Zulässigkeit von Sondervergütungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt, dass zusätzliche Vergütungen nur für solche Leistungen vereinbart werden können, die über die üblichen Tätigkeiten der Hausverwaltung hinausgehen (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.1993, Az.: V B 9/92). Keine Sondervergütungen gibt es für alle Aufgaben und Befugnisse, die bereits im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehen sind. Diese Leistungen der Hausverwaltung sind mit der im Verwaltervertrag vorgesehenen Grundvergütung abgegolten.

Ein typisches Beispiel ist hier die ordentliche jährliche Eigentümerversammlung oder die Erstellung der Jahresabrechnung. Hierfür dürfen keine Sondervergütungen verlangt werden. Welche Sondervergütungen zulässig sind und welche nicht lesen Sie hier: Welche Kosten darf der Hausverwalter separat in Rechnung stellen? und Sonderhonorar für Hausverwaltung bei Sanierung des Hauses? Was ist üblich?

2. Dauerhafte Erhöhung der Vergütung für die Hausverwaltung

Erhöht die Hausverwaltung einseitig die Grundvergütung, handelt es sich um eine dauerhafte Erhöhung, die ebenfalls einer besonderen Vertragsgrundlage bedarf. Anders als bei einer Erhöhung durch eine Sondervergütung ist die einseitige Erhöhung der Grundvergütung durch die Hausverwaltung während der Vertragslaufzeit in der Regel nicht möglich.

Soll die Vergütung der Hausverwaltung neu geregelt und erhöht werden, geht das regelmäßig nicht einseitig, denn es handelt sich hier um eine Vertragsanpassung bzw. Neuregelung des Verwaltervertrages, die immer eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04). Lesen sie hier im Einzelnen, warum die einseitige Erhöhung der Vergütung durch die Hausverwaltung regelmäßig unwirksam ist: Verwaltergebühr: Erhöhung während Vertragslaufzeit möglich? (Erhöhungsklausel) .

3. Erhöhungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht es jederzeit frei, über einen Erhöhungsvorschlag der Hausverwaltung einen Beschluss zu fassen, der der Erhöhung der Grundvergütung zustimmt.

Bei der Beschlussfassung gibt zwei Möglichkeiten: Entweder der Beschluss ändert den bestehenden Verwaltervertrag oder er fasst den alten Vertrag vollständig neu und ersetzt diesen. Für die Beschlussfassung selbst reicht einfache Stimmmehrheit.

Entscheidend ist allerdings für die Wirksamkeit, dass der Beschluss über die Erhöhung der Vergütung für die Hausverwaltung der ordnungsgemäßen Veraltung entspricht und keine unangemessenen Mehrkosten für die Wohnungseigentümer verursacht. Mehr dazu lesen Sie hier: Erhöhung der Verwaltergebühr – Ist ein Beschluss nötig?

II. Praxisbeispiele: Erhöhung der Vergütung: Was ist möglich was nicht

Nachfolgende Fallbeispiele aus der Praxis sollen vereinfacht zeigen, wann die Hausverwaltung die Vergütung rechtmäßig erhöht und wann nicht:

Beispiel 1:

Der Hausverwalter schreibt die Wohnungseigentümer an und teilt mit, dass die Vergütung für die Hausverwaltung ab dem nächsten Jahr teurer wird. Begründet wird dies mit der allgemeinen Verteuerung der Kosten für Personal und Verwaltung. Geht das?

Antwort: Nein. Die Hausverwaltung darf die Grundvergütung nicht ohne Rechtsgrundlage einseitig erhöhen.

Beispiel 2:

Der Hausverwalter rechnet am Jahresende eine Zusatzvergütung für die im laufenden Jahr angefallenen Mehrarbeiten wegen Sanierungen und Rechtsstreitigkeiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Diese Sondervergütungen sind im Verwaltervertrag tabellarisch aufgelistet. Er teilt in einem Rundschrieben zudem mit, dass er für das neue Jahr monatlich eine höhere Verwaltervergütung verlangen wird, da die Sondervergütungen auch im kommenden Jahr anfallen werden. Änderungen würden rechtzeitig mitgeteilt. Ist eine solche Erhöhung zulässig?

Antwort: Das kommt darauf an. Die am Jahresende abgerechnete Zusatzvergütung ist von den Eigentümern zu zahlen, wenn die vertragliche Vereinbarung wirksam ist und die Sondervergütung tatsächlich entstanden ist. Die Erhöhung für das Folgejahr ist nur dann zulässig, wenn Vorschusszahlungen auf die Verwaltervergütung vereinbart sind. Am Ende des Folgejahres ist dann wieder über die Sondervergütungen abzurechnen. Die Eigentümer müssen diese nur dann zahlen, wenn Sie tatsächlich vereinbarungsgemäß angefallen sind.

Beispiel 3:

Der Hausverwalter schreibt die Wohnungseigentümer an und teilt mit, dass die Vergütung für die Hausverwaltung ab dem nächsten Monat an die allgemeinen Preissteigerungen angepasst wird. Er beruft sich dabei auf eine Klausel im Verwaltervertrag, die eine automatische Anpassung der Verwaltergebühr an die Verwaltungskostenentwicklung vorsieht. Geht das?

Antwort: Nein. Sogenannte automatische Preisanpassungsklauseln in Verwalterverträgen sind meistens unwirksam, da sie die Wohnungseigentümergemeinschaft unangemessen benachteiligen. Das gilt sowohl für solche Klauseln, die die Erhöhung der Vergütung nach einem festen Prozentsatz bestimmen als auch für solche Klauseln, die eine Anpassung entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex vorsehen (vgl. Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021, Az.: 2/13 S 35/20 und Amtsgericht (AG) Reutlingen, Beschluss vom 20.07.2012, Az.: 9 C 1006/11 WEG)

Beispiel 4: Die Hausverwaltung will die Vergütung erhöhen, da sie sich bei der ursprünglichen Kalkulation verkalkuliert, hatte und nun mit der Verwaltung keinen Gewinn macht. Daher hat die Hausverwaltung die Erhöhung der Vergütung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt. Die Eigentümergemeinschaft stimmt einem nachträglichen Anpassungsbeschluss zu. Ein Eigentümer hält die rückwirkende Erhöhung der Vergütung allerdings für unwirksam, da sie nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Hat er Recht?

Antwort: Ja, denn eine Fehlkalkulation ist Sache der Hausverwaltung und kann nicht zu Ungunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen. Ein solcher Beschluss zur rückwirkenden Erhöhung der Verwaltergebühr ist unwirksam (vgl. AG Köln, Entscheidung vom 17.01.2023, Az.: 215 C 58/22)

III. Was können Eigentümer tun, wenn Hausverwaltung Vergütung erhöht?

Erhalten Wohnungseigentümer eine Mitteilung der Hausverwaltung, dass die Vergütung erhöht wird, sollten Sie prüfen, ob es tatsächlich um eine Erhöhung der Grundvergütung geht (vgl. unter I.). Handelt es sich um eine Erhöhung durch die Zahlung von Sondervergütungen ist deren Vereinbarung und Entstehung zu prüfen.

Für die wirksame Erhöhung der Grundvergütung muss ein zustimmender Eigentümerbeschluss vorliegen. Gibt es keinen Beschluss ist die einseitige Erhöhung unwirksam. Gibt es einen Beschluss, ist dessen Wirksamkeit zu prüfen.

Kommen Eigentümer zu dem Ergebnis, dass die Erhöhung unwirksam ist, sollten Sie die Hausverwaltung über ihre Einwände informieren und eine Zahlung ablehnen. Bestenfalls schalten Sie einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, der den Sachverhalt noch einmal prüft.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Erhöht die Hausverwaltung die Vergütung, ohne eine Vertragsanpassung mit der Eigentümergemeinschaft vereinbart zu haben, ist die Erhöhung regelmäßig unwirksam. Ausnahmen sind nur vereinbarungsgemäß abgerechnete Sondervergütungen. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhöhung der Vergütung für die Hausverwaltung geht das nur, wenn die Beschlussfassung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.