Verwaltergebühr: Erhöhung während Vertragslaufzeit möglich? (Erhöhungsklausel)

Die Höhe der Verwaltergebühr ist im Verwaltervertrag festgelegt. In der Regel setzt Sie sich aus einer Grundgebühr und zusätzlichen Sondervergütungen zusammen. Letztere liegen dem Verwaltervertrag oft in einer Tabelle bei. Doch was ist, wenn der Verwalter sich in seiner Kalkulation vertan hat und er merkt, dass die Verwaltergebühr zu niedrig angesetzt ist? Kann er die Verwaltergebühr, während der Vertragslaufzeit erhöhen oder ist das unzulässig?

In der Praxis behelfen sich Hausverwalter oft mit einer vertraglichen Erhöhungsklausel oder überzeugen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) zu einer Erhöhung der Verwaltergebühr durch einen Eigentümerbeschluss. Diese Maßnahmen sind allerdings oft rechtlich unwirksam. Warum das so ist, erklärt der nachfolgende Artikel.

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I. Wann liegt eine Erhöhung der Verwaltergebühr vor?

Eine Erhöhung der Verwaltergebühr liegt nicht bereits dann vor, wenn der Verwalter „plötzlich“ in einem Monat mehr Vergütung verlangt als in einem anderen Monat. Hier muss im konkreten Einzelfall zunächst geprüft werden, ob nicht ein berechtigter, vertraglich vereinbarter Grund für eine temporäre Erhöhung vorliegt. Typisches Beispiel sind hier abrechenbare Sondervergütungen für einen konkreten Mehraufwand, z.B. im Zusammenhang mit anstehenden Sanierungen, Vertretungen in einem Klageverfahren etc.

Solange konkrete Sondervergütungen für einzelne Extraverwaltungsarbeiten oder sonstige Tätigkeiten vereinbart sind, können diese auch abgerechnet werden, wenn diese Leistungen erbracht werden. Das führt temporär zu einer zulässigen Erhöhung der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit. Lesen Sie hier, welche besonderen Leistungen Hausverwalter neben der Verwalter-Grundgebühr abrechnen dürfen: Welche Kosten darf der Hausverwalter separat in Rechnung stellen?

Davon zu unterscheiden ist eine Erhöhung der Verwalter-Grundgebühr oder die Vereinbarung einer neuen Sondervergütung. Solche Erhöhungen der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit bedürfen

eines Eigentümerbeschlusses.

II. Darf der Verwalter die Verwaltergebühr wegen einer Erhöhungsklausel im Verwaltervertrag erhöhen?

Nein. Eine solche Erhöhung der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit ist regelmäßig unwirksam. Denn auch wenn sich in der Praxis immer wieder verschiedene Erhöhungsklauseln in Verwalterverträgen finden, die eine Anpassung der Verwaltergebühr an ein neues Preisniveau vorsehen, sind diese bis dato von der Rechtsprechung regelmäßig als unzulässig erklärt worden. Zu solchen sogenannten Erhöhungsklausel zählen alle vertraglichen Vergütungsregelungen, die eine Erhöhung der vereinbarten Vergütung um einen festen Prozentsatz oder nach bestimmbaren Marktbedingungen festlegen und automatisch erfolgen sollen. Nach der Rechtsprechung benachteiligen sie die WEG-Gemeinschaft unangemessen, da sie einseitig und automatisch erfolgen und keine Mitbestimmung ermöglichen.

• Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf erklärte bereits 2005, dass eine automatische Anpassung der Verwaltervergütung unzulässig ist (Beschluss vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04). Die damalige Klausel lautete: „Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen.“ Das OLG begründete die Entscheidung damit, dass eine Erhöhung der Verwaltergebühr einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfordert, da eine Anpassung als Vertragsänderung gilt. Für die Erhöhung der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit sei der Abschluss eines neuen Verwaltervertrages in Form eines Änderungsvertrags zwischen der WEG- Gemeinschaft und dem Hausverwalter notwendig.
• So sah es in Folge auch das Amtsgericht (AG) Reutlingen. Es befasste sich 2012 mit einer Klausel, die eine automatische Anpassung der Verwaltergebühr gemäß dem Verbraucherpreisindex vorsah. Danach sollte eine Erhöhung der Verwaltergebühr auch ohne spezielle Ankündigung aufgrund Kostensteigerungen zum Jahresbeginn möglich sein. Als Kostensteigerung sollte es z.B. gelten, wenn sich der Verbraucherpreisindex zum Vorjahr erhöht habe. Das AG erklärte diese Klausel für unwirksam, da hier ein Verstoß gegen die der §§ 305,307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und das Preisklauselgesetz (PreisklauselG) vorlag. Solche automatischen Preisanpassungen nach dem PreisklauselG seien nur bei langfristigen Verträgen von mindestens zehn Jahren zulässig; Hausverwalterverträge haben jedoch nach § 26 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Höchstlaufzeit von drei Jahren (vgl. AG Reutlingen, Beschluss vom 20.07.2012, Az.: 9 C 1006/11 WEG).
• 2021 entschied das Landgericht (LG) Frankfurt/Main in einem weiteren Fall, dass eine pauschale Erhöhung der Verwaltergebühr um vier Prozent jährlich unwirksam ist. Die Klausel benachteilige die Wohnungseigentümer unangemessen, da sie zu einer Erhöhung der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit führt, ohne dass die WEG-Gemeinschaft eine Mehrleistung des Verwalters erhält (Urteil vom 24.06.2021, Az.: 2/13 S 35/20).

Grundsätzlich sind daher alle Vergütungsanpassungsklauseln in einem Verwaltervertrag unwirksam, die eine automatische Erhöhung der Verwaltergebühr festlegen.

III. Ist eine Erhöhung der Verwaltergebühr während Vertragslaufzeit durch Beschluss zulässig?

Ja. Nach der aktuellen Rechtslage ist die Erhöhung der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit nur mittels eines wirksamen Beschlusses der WEG-Gemeinschaft möglich. Es ist ein Eigentümerbeschluss zur Änderung der Verwaltervertrages notwendig bzw. ein neuer Vertrag mit dem Hausverwalter zu schließen.

Für die Entscheidung reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Ob die WEG-Gemeinschaft einen solchen Beschluss zur Erhöhung der Verwaltergebühr dann auf einer Eigentümerversammlung oder im Rahmen des Umlaufverfahrens fasst, ist unerheblich.

Wichtig ist nur, dass der Erhöhungsbeschluss der ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums entspricht und damit auch dem Gemeinschaftsinteresse dient — anderenfalls ist er unwirksam. Wann ein Erhöhungsbeschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist in der Praxis eine Einzelfallentscheidung. Besondere Beachtung finden hier insbesondere Fälle, in denen die Verwaltergebühr nicht nur für die Zukunft, sondern auch rückwirkend angepasst werden soll. So z.B.  in einem Fall des Amtsgerichts (AG) Köln, in dem die WEG-Gemeinschaft einen Beschluss zur rückwirkenden Erhöhung der Verwaltergebühr fasste, weil die Hausverwaltung sich bei der ursprünglichen Vergütungsregelung verkalkuliert hatte (vgl. Entscheidung vom 17.01.2023, Az.: 215 C 58/22).

Solche Beschlüsse über nachträgliche Erhöhungen der Verwaltergebühren entsprechen nach Ansicht des AG nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da sie nicht im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegen. Solche Erhöhungsbeschlüsse zur nachträglichen Korrektur einer falschen Anfangskalkulation der Hausverwaltung belasten die Wohnungseigentümer mit Mehrkosten, die eigentlich nicht zu ihren Lasten gehen dürften. Die Hausverwaltung allein trägt die Verantwortung für eine Fehlkalkulation bei Vertragsabschluss (vgl. AG Köln, Entscheidung vom 17.01.2023, Az.: 215 C 58/22.

Das bedeutet, bei einem Erhöhungsbeschluss, der den Verwaltervertrag und die Verwaltergebühr ändert, ist immer darauf zu achten, dass die Anpassung im Interesse der WEG-Gemeinschaft liegt und keine unnützen oder unbegründeten Mehrkosten auf diese zu kommen. Mehr dazu finden Sie auch in dem Beitrag: Erhöhung der Verwaltergebühr – Ist ein Beschluss nötig?

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IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammengefasst ist die Erhöhung der Verwaltergebühr während der Vertragslaufzeit nur durch einen gültigen Eigentümerbeschluss möglich. Einseitige Anpassungen durch vertragliche Klauseln sind unwirksam, da sie die Eigentümergemeinschaft benachteiligen. Für eine rechtlich sichere Erhöhung ist eine transparente Kommunikation über die Notwendigkeit der Anpassung entscheidend. Verwalter sollten präzise kalkulieren, um das Risiko von nachträglichen Korrekturen zu minimieren und unnötige Belastungen für die Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.