Immer mehr Makler werden (auch) Hausverwalter

Der Wind hat sich gedreht. Noch vor wenigen Jahren galt der Maklerberuf als dankbare Einkommensquelle: niedrige Zinsen, hohe Nachfrage, schnelle Verkäufe. Wer ein Objekt zu einem halbwegs marktgängigen Preis einstellen konnte, musste sich meist nur noch um die Terminvergabe kümmern. Doch diese Zeiten sind vorbei – spätestens seit der Zinswende im Jahr 2022. Die Nachfrage ist zurückgegangen, Käuferfinanzierungen platzen, Eigentümer klammern sich an Wunschpreise und Transaktionen ziehen sich über Monate.

Diese neue Realität zwingt viele Makler dazu, ihr Geschäftsmodell zu überdenken. Wer heute als Makler wirtschaftlich erfolgreich bleiben möchte, braucht mehr als nur ein gutes Bauchgefühl und einen Notartermin. Immer mehr entscheiden sich daher für einen strategischen Schritt: Sie bauen sich eine Hausverwaltung als zweites, stabiles Standbein auf.

Doch warum ist ausgerechnet die Hausverwaltung so attraktiv für Makler? Was sind die Chancen – und wo liegen die Stolpersteine? Dieser Artikel zeigt, wie der Wechsel gelingt – mit handfesten Rechenbeispielen, ehrlichen Einblicken und strategischem Weitblick.

Dieser Artikel beschreibt, wie und warum sich kluge Makler ein zweites stabiles Standbein als Hausverwalter aufbauen.

1. Planbare Einnahmen statt transaktionsabhängiger Zickzack-Kurve

Wer als Makler arbeitet, lebt im Spannungsfeld zwischen Aufwand und Ergebnis – und das oft monatelang ohne greifbaren Erfolg. Ein Objekt kann perfekt vorbereitet, fotografiert, online gestellt und beworben sein – aber wenn die Käuferseite nicht mitspielt oder der Verkäufer keine Preisbewegung zulässt, verdient man: nichts.

Anders in der Hausverwaltung: Hier entsteht eine regelmäßige, gut kalkulierbare Einnahmebasis. Monat für Monat, ganz gleich, ob neue Aufträge reinkommen oder nicht. Die Einnahmen sind vertraglich vereinbart, die Kündigungsfristen lang, und das Abrechnungsmodell ist stabil. Der Hausverwalter bezahlt sich am Monatsanfang selbst vom Eigentümerkonto. Die Verwaltervergütung ist damit immer gesichert.

Rechenbeispiel:

Ein Verwalter betreut 200 Wohneinheiten zu je 25,00 € netto im Monat. Das ergibt:

• 5.000 € Monatsumsatz
• 60.000 € Jahresumsatz
• Selbst bei nur 150 Einheiten: noch immer 45.000 € jährlich

Solche Summen reichen vielen Einzelmaklern bereits aus, um ihre monatlichen Fixkosten zu decken – und schaffen einen Puffer, wenn das Maklergeschäft schwächelt. Ein Verwalter bringt sich selbst damit in eine Position, in der man „von der Verwaltung lebt und vom Makeln wächst“.

Gleichzeitig sind bei 200 Einheiten, die ein Makler nebenbei betreut, die Fixkosten für das Verwaltungsgeschäft einigermaßen überschaubar, und man kann dieses Geschäft mit geringen Mitteln auf kleiner Flamme betreiben.

2. Stabilität in unsicheren Märkten – gerade für Einzelmakler überlebenswichtig

Viele Makler unterschätzen, wie abhängig sie vom externen Marktgeschehen sind. Zinsentscheidungen, Krieg, Baukosten, Bankenpolitik – all das wirkt sich direkt auf Käuferverhalten und Finanzierungsmöglichkeiten aus.

Die Hausverwaltung hingegen ist ein „bodenständiges“ Geschäft. Sie orientiert sich am Bestand, nicht am Markt. Immobilien werden auch in schwierigen Zeiten bewohnt, vermietet, instandgehalten. Das bedeutet: Verwalter sind systemrelevant – für Eigentümer wie für Mieter.

Diese Erkenntnis bringt viele dazu, ihr Geschäftsmodell zu diversifizieren. Und sie zeigt: Hausverwaltung ist keine Flucht – sondern eine strategische Entscheidung für mehr wirtschaftliche Souveränität.

3. Der Verwaltungsbestand wird zur Kundenquelle: Cross-Selling statt Kaltakquise

Ein häufig unterschätzter Vorteil: Hausverwalter haben direkten, dauerhaften Kontakt zu Eigentümern – und das oft über Jahre. Sie sehen, wann eine Wohnung leer steht. Sie wissen, wenn sich ein Eigentümer von seiner Kapitalanlage trennen möchte. Sie kennen Investoren, die neue Einheiten suchen. All das passiert im Maklergeschäft nur punktuell – in der Verwaltung ist es der Alltag.

4. Der „Eh-da-Effekt“: Bestehende Ressourcen gewinnbringend erweitern

Makler, die bereits ein Büro, Technik, eine Telefonnummer und Personal haben, verfügen über eine Infrastruktur, die auch für die Verwaltung genutzt werden kann. Dieser sogenannte „Eh-da-Effekt“ (frei nach dem Motto „Ist eh schon da“) spart Kosten und reduziert die Einstiegshürde erheblich.

5. Persönlichkeitswechsel: Vom Vertriebsmensch zum Systemverwalter

Hier wird’s anspruchsvoll – denn Makler und Verwalter ticken unterschiedlich. Während Makler vor allem Verkäuferqualitäten mitbringen – Schlagfertigkeit, Überzeugungskraft, Netzwerkdenken –, erfordert die Verwaltung ein hohes Maß an Struktur, Geduld und rechtlicher Präzision.

Hausverwalter sind:

• Vertragsverwalter
• Fristenmanager
• Konfliktmoderatoren
• Kommunikationsschnittstellen
• und Prozessverantwortliche

Das bedeutet: Der Rollenwechsel ist mehr als nur eine Produktentscheidung. Es ist ein persönliches Umdenken. Und nicht jeder ist dafür gemacht.

Aber: Wer offen für neue Denkweisen ist und bereit, sich weiterzubilden, kann beides sein – Jäger und Hirte. Und genau das macht moderne Immobilienunternehmer heute aus.

6. Die Softwarefrage: Ohne Tools keine Skalierung

Während Makler häufig mit CRM- und Termin-Tools arbeiten, braucht ein Verwalter spezialisierte Softwarelösungen. Die Komplexität von WEG- oder Mietverwaltung lässt sich nicht mit Excel und Word abbilden – zumindest nicht auf Dauer.

Zu den Mindestanforderungen gehören:

• automatische Buchhaltung mit Umlagelogik
• digitales Eigentümerportal
• Schnittstellen zur Heizkostenabrechnung
• strukturierte Dokumentenverwaltung
• Vorgangs- und Fristensteuerung

7. Langfristigkeit verstehen: Die Verwaltung rechnet sich – aber nicht über Nacht

Verwaltung ist ein langfristiges Geschäft. Der Akquiseprozess ist mühsamer als beim Verkauf, der Startzeitpunkt oft fix (1. Januar), und die Einarbeitung neuer Objekte sehr aufwendig. Im ersten Jahr sind die Prozesse neu, viele Eigentümer kritisch, und die Abrechnung läuft noch nicht rund.

Doch: Wer durchhält, wird belohnt.

Typische Entwicklungsphasen:

• Jahr 1: Akquise der ersten Aufträge, hoher Zeitaufwand, kein Gewinn – nur Arbeit
• Jahr 2: Erste Erfahrungen mit der Verwaltung. Ein Objekt im ersten Jahr in aller Regel doppelt so viel Arbeit wie ein Objekt ist bereits seit Jahren im Bestand ist.
• Jahr 3: Standardisierung, Empfehlungen, erste Gewinnzone
• Jahr 4: Wachstum durch Folgeaufträge, Skaleneffekte

Das bedeutet: Die Verwaltung ist kein „Quick Win“ – aber ein „Smart Win“ für Unternehmer mit Weitblick.

8. Der schwierigste Teil: Erste Verwaltungsobjekte gewinnen

Gerade beim Einstieg fragen sich viele: „Wo bekomme ich meine ersten Objekte her?“
Verwaltung ist ein Vertrauensgeschäft mit langen Laufzeiten und Eigentümer wechseln ihren Verwalter nicht leichtfertig.

Was funktioniert konkret?

• gezielte Ansprache von WEGs mit wenigen Einheiten
• Präsenz auf Online-Plattformen mit Verwaltungsangeboten
• Empfehlungsmarketing über Steuerberater oder Eigentümer
• Portale wie Hausverwalter-Vermittlung, die Kontakte von wechselwilligen Eigentümern vermitteln

Letzteres ist besonders attraktiv für Makler, die neu einsteigen. Denn hier erhält man nicht nur Kontaktdaten – sondern echte Anfragen von Eigentümern, die aktiv eine neue Verwaltung suchen.

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9. Die Hausverwaltung schafft echten Unternehmenswert – mehr als nur Einkommen

Viele Makler unterschätzen den strukturellen Unterschied zwischen ihrem klassischen Geschäftsmodell und dem der Hausverwaltung: Während das Maklergeschäft oft stark an die Person gebunden ist – und damit schwer verkäuflich –, lässt sich eine Hausverwaltung deutlich besser als Unternehmen denken, aufbauen und auch veräußern.

Denn: Ein Verwaltungsbestand besteht aus laufenden Verträgen, monatlich wiederkehrenden Einnahmen, dokumentierten Abläufen und dauerhaften Kundenbeziehungen. All das ist für externe Käufer oder Nachfolger bewertbar – und damit bares Geld wert.

Besonders relevant ist das für:

• Einzelmakler, die in Rente gehen möchten,

• kleinere Maklerbüros, die auf eine Übergabe an Kinder oder Partner hinarbeiten,

• Unternehmer, die sich strategisch aufstellen und das Unternehmen skalieren wollen.

Die Verwaltung ist also nicht nur kurzfristig ein Rettungsanker – sondern langfristig ein Wertbaustein für unternehmerische Unabhängigkeit und Vermögensaufbau.

10. Fazit: Die Hausverwaltung ist kein Rückschritt – es ist für viele ein logischer Schritt

Wer heute als Makler erfolgreich sein will, darf sich nicht mehr allein auf Verkäufe verlassen. Die Verwaltung bietet Stabilität, Kundenbindung und unternehmerisches Wachstumspotenzial – wenn man sie richtig angeht.

Es braucht:

• fachliche Neugier
• klare Prozesse
• digitale Werkzeuge
• ein Gespür für Eigentümerbedürfnisse

Dann wird aus einem Plan B ein Plan A – mit Planbarkeit.