Kurzzeitvermietung: Kann eine Hausordnung der Eigentümergemeinschaft helfen?

Kurzzeitvermietungen sind eine sehr beliebte Alternative zu gewöhnlichen Hotelübernachtungen. Statistiken sprechen von ca. 719 Millionen Übernachtungen jährlich in Europa. In deutschen Großstädten und beliebten Urlaubsregionen vermehren sich die Kurzzeitvermietungsangebote monatlich und das bleibt in den meisten Eigentümergemeinschaften nicht unbemerkt. Ruhestörungen, Lärmbelästigungen, Verschmutzungen des Gemeinschaftseigentums oder sogar Beschädigungen stören die Ruhe und Ordnung in vielen Wohneigentumsanlagen. Da ein Verbot der Kurzzeitvermietung in den meisten Fällen nicht durchsetzbar ist, bleibt den anderen Eigentümern nur die Möglichkeit mittels Regelungen der Hausordnung und der Gemeinschaftsordnung auf die wechselnden Gäste und die vermietenden Eigentümer einzuwirken.

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Der nachfolgende Artikel erklärt, wie eine Hausordnung helfen kann Kurzzeitvermietungen zu regulieren.

I. Warum hilft eine Hausordnung der Eigentümergemeinschaft bei Kurzzeitvermietungen?

Eine Hausordnung kann in zweierlei Hinsicht helfen. Zum einen stellt die Hausordnung Regeln über das gemeinschaftliche Zusammenleben und die Nutzung auf, die alle Mieter und Eigentümer, die im Haus wohnen einhalten müssen. Zum anderen bindet die Hausordnung auch die vermietenden Eigentümer, die dafür Sorge tragen müssen, dass Ihre Mieter und Gäste die Hausordnung einhalten.

Falls die Einhaltung der Hausordnung durch die Gäste und Mieter nicht gewährleistet wird und es wiederholt zu Verstößen kommt, kann die Eigentümergemeinschaft den vermietenden Eigentümer dafür zur Verantwortung ziehen und im Einzelfall sogar Maßnahmen bis hin zu einem Vermietungsverbot für Airbnb durchsetzen.

Die Eigentümergemeinschaft kann sich hier auf das Gesetz, namentlich § 14 Abs. 1 WEG stützen: Danach ist jeder Wohnungseigentümer — auch der „Nur-Vermietende“ — verpflichtet, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten bzw. die Einhaltung durchzusetzen. Gemeint sind damit alle Regeln, von der Teilungserklärung bis hin zu den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft und damit eben auch die Hausordnung.

II. Was kann die Eigentümergemeinschaft tun, wenn Airbnb Gäste gegen die Hausordnung verstoßen?

Die Handlungsmöglichkeiten der Eigentümergemeinschaft bei Verstößen gegen die Hausordnung durch Airbnb Gäste sind theoretisch zahlreich, praxisgerecht sind allerdings nur wenige. Abmahnungen, Unterlassungsansprüche, Kündigungsandrohungen usw. helfen meist nur bei Langzeitmietern.

So z.B. beim Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB: Dieser kann zwar direkt von jedem Miteigentümer gegenüber dem Mieter der Kurzzeitvermietung geltend gemacht werden (vgl. OLG München, Endurteil v. 31.01.2024, Az.: 7 U 7576/21), ist aber oftmals nicht durchsetzbar, wenn die Übernachtungsgäste auf sturr stellen. Bis Beseitigungsanordnungen, Abmahnungen oder sonstige Maßregelungen greifen sind die Übernachtungsgäste meist abgereist.

Damit die Hausordnung als Regelwerk bei Kurzzeitvermietungen wirkungsvoll ist, muss sich das Vorgehen der Eigentümergemeinschaft in erster Linie auf den vermietenden Eigentümer richten: Der erste Schritt bei einem Verstoß gegen die Hausordnung durch Gäste einer Kurzzeitvermietung ist die Meldung des Verstoßes gegenüber dem vermietenden Eigentümer, da dieser am Ende für die Einhaltung durch seine Gästen verantwortlich ist. Das führt in der Praxis dazu, dass der vermietende Eigentümer die Einhaltung der Hausordnung von seinen Gästen fordern muss. Das bedeutet, bei der Kurzzeitvermietung ist die Hausordnung gegenüber den Gästen nicht nur bekannt zu machen, sondern auch durch zusetzten. Bestenfalls werden Verstöße direkt mit Sanktionen wie Geldstrafen oder sofortiger Kündigung des Übernachtungsvertrages geahndet.

Unternimmt der vermietende Eigentümer nichts, dann bleibt der Eigentümergemeinschaft nichts anderes übrig als eigentumsrechtliche Maßnahmen gegen den mittelbar störenden Eigentümer zu beschließen.

III. Welche Maßnahmen kann die Eigentümergemeinschaft gegen den vermietenden Eigentümer ergreifen?

Die zielführendste Maßnahme bei Verstößen gegen die Hausordnung durch Gäste einer Kurzzeitvermietung ist die Abmahnung des vermietenden Eigentümers. Als Abmahngrund sind alle Verstöße gegen die Hausordnung einzeln aufzuzählen. Handelt es sich um besonders viele und sich immer wiederholende Störungen kann auch die Störung des Hausfriedens als Abmahngrund mit angeführt werden. Die Abmahnung sollte von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam ausgesprochen und unterschrieben werden; stellvertretend von dem Hausverwalter nach entsprechendem Beschluss. Ein Muster erhalten sie hier: Eigentümergemeinschaft: Muster für die Abmahnung eines Eigentümers (z.B. Verstoß Hausordnung)

Werden wiederholt Abmahnungen ausgesprochen, ohne das der Eigentümer Einsicht zeigt, kann im Einzelfall sogar mit einer Eigentumsentziehung nach § 17 Abs. 1 WEG wegen schwerwiegender Pflichtverletzung gedroht werden.

IV. Haften Wohnungseigentümer für ihr Airbnb Gäste bei Verstößen gegen die Hausordnung?

Ja. Die Wohnungseigentümer haften bei der Kurzzeitvermietung für die Verstöße Ihrer Gäste gegen die Hausordnung. So trägt der vermietende Eigentümer z.B. im Einzelfall die Kosten für Reparaturen von Schäden, die durch seine Gäste am Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum eines Miteigentümers verursacht werden.

Besonders deutlich wird die Haften z.B. auch in dem Fall, in dem benachbarte Mieter ihre Miete wegen andauernden Lärmbelästigungen durch Gäste der Kurzzeitvermietungen mindern. Hier kann der von der Mietminderung betroffene Eigentümer einen Schadensersatzanspruch in Höhe des Mietausfalls geltend machen. Der Eigentümer, der für die Kurzzeitvermietungen und die damit verbundenen Störungen und Lärmbelästigungen verantwortlich ist, wird dann schadensersatzpflichtig, wenn er sich das Fehlverhalten seiner Gäste zurechnen lassen muss.

Wichtig ist hier aber: Die Haftung des vermietenden Eigentümers kommt nur dann in Betracht, wenn der Schaden zumindest mittelbar auch auf eine Pflichtverletzung des vermietenden Eigentümers zurückzuführen ist. So z.B., wenn er im Rahmen seiner Kurzzeitvermietung nicht alle ihm zumutbaren Maßnahmen unternimmt, um eine Störung der Miteigentümer zu verhindern.

Mehr dazu lesen Sie auch in dem Beitrag: Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter (z.B. bei Lärm, Schäden und Mietminderung)

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V. Was sollte in der Hausordnung stehen, damit Sie bei Kurzzeitvermietungen hilft?

Die Hausordnung sollte so gefasst sein, dass Sie klar und einfach verständlich ist. Ruhezeiten im Hausflur, Schließzeiten der Eingangstüren, Benutzungsregelungen für den Garten und die Balkone sollten genau aufgelistet sein.

Sind vermehrt ausländische Gäste durch die Kurzzeitvermietung im Haus sollte zumindest eine englische Fassung im Hausflur hängen.

Es bietet sich an, besonders klare Regelungen zu fassen, wie z.B.:

• „Der längere Aufenthalt in Fluren und Treppenhäusern ist nicht gestattet.“
• „Der Verzehr von Lebensmitteln und Getränken in den Fluren und im Treppenhaus / auf dem Grundstück ist verboten“
• „Rauchen und Vapen aus den Gemeinschaftsflächen ist verboten“
• „Tiere dürfen nicht ohne Begleitung in das Treppenhaus, die Flure oder auf Gemeinschaftsflächen“
• „Auf den Fluren und im Treppenhaus ist das Abstellen und Ablegen von Müll — auch nur kurzzeitig— verboten“
• „Die Eingangstür ist ab 22:00 Uhr abzuschließen“
• „Die Ruhezeiten täglich von 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr sind zu beachten“

V. Fazit und Zusammenfassung

Eine klar formulierte Hausordnung hilft bei Kurzzeitvermietungen, allen Mietern und Gästen klare Regeln vorzugeben. Die vermietenden Eigentümer haben alle notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um die Einhaltung durch Ihre Mieter durchzusetzen. Gelingt ihnen das nicht und kommt es weiterhin zu Verstößen haften Sie für alle daraus entstehenden Schäden gegenüber der Eigentümergemeinschaft.