Möglichkeiten bei Störung des Hausfriedens in Eigentümergemeinschaft

Eine ständige Störung des Hausfriedens ist auch für die tolerantesten Menschen eine harte Geduldsprobe. Überschreitet ein Miteigentümer ständig Grenzen und stört den Hausfrieden in der Eigentümergemeinschaft nahezu täglich ist das Maß schnell voll und es sind aktive Maßnahmen gegen den Störenfried zu ergreifen. Doch, welche Möglichkeiten hat die Eigentümergemeinschaft bei einer Störung des Hausfriedens?

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I. Wer stört den Hausfrieden in der Eigentümergemeinschaft?

Vor der Darstellung der Handlungsmöglichkeiten ist es wichtig, zu konkretisieren, wer den Hausfrieden in der Eigentümergemeinschaft stört: Ein Miteigentümer oder ein Mieter eines Miteigentümers. Abhängig davon, sind die Handlungsmöglichkeiten der Eigentümergemeinschaft mehr oder weniger weitreichend.

Handelt es sich um einen Miteigentümer, der sich nicht an die Spielregeln hält, kann die Eigentümergemeinschaft direkt gegen diesen vorgehen (vgl. Punkt III. und Punkt IV.).

Handelt es sich allerdings um einen Mieter eines Miteigentümers ist nur eine indirekte Einwirkung auf den Störenfried möglich. Die Eigentümergemeinschaft muss gegen den Miteigentümer, der der Vermieter des störenden Mieters ist, vorgehen und diesen zu einem Handeln gegen den Mieter auffordern. Der vermietende Miteigentümer haftet für seinen Mieter und muss alles rechtlichen Schritte unternehmen, um die Störung des Hausfriedens in der Eigentümergemeinschaft zu beseitigen. Er ist daher z.B. verpflichtet den störenden Mieter abzumahnen und zum Unterlassen aufzufordern — eine Kündigung kann allerdings nicht verlangt werden. Warum das so ist und wie genau die Eigentümergemeinschaft hier reagieren kann, zeigt ein extra Artikel zu dem Thema: Was kann die Eigentümergemeinschaft gegen störende Mieter unternehmen?

II. Wodurch wird der Hausfrieden gestört?

Ist geklärt, wer für die Störungen im Haus verantwortlich ist, ist zu konkretisieren, um welche Art von Störung des Hausfriedens es sich handelt. Grundsätzlich fallen nicht nur aktive Handlungen, wie z.B. Lärmbelästigungen, Vandalismus, Stalking und Beschimpfen der Nachbarn unter den Begriff der Hausfriedensstörungen, sondern auch passives Verhalten, wie z.B. fehlende Müllentsorgung, Verwilderung des Sondereigentums usw. Entscheidend ist, dass durch das Tun oder Unterlassen das Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme in nicht hinnehmbarer Weise verletzt ist und für die anderen Hausbewohner dadurch eine unzumutbare Belästigung vorliegt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. einzelne Eigentümer sollten alle Arten der Hausfriedensstörungen dokumentieren, bestenfalls mit genauer Zeitangabe und Datum. Auch die Intensität sollte festgehalten werden, also z.B. wird bei Meinungsverschiedenheiten verbal attackiert oder auch tätig angegriffen. Gibt es Straftatbestände, wie z.B. Diebstahl, Sachbeschädigung, Stalking oder Mobbing usw.

Eine genaue Dokumentation ist unbedingt notwendig, um bei Maßnahmen gegen den Miteigentümer bzw. Mieter die Störungen genau benennen und deren Unterlassen bzw. Tun einfordern zu können. Je intensiver und störender die Belästigungen durch den Miteigentümer bzw. Mieter sind, um so einschneidendere Maßnahmen können von der Eigentümergemeinschaft ergriffen werden.

III. Außergerichtliche Möglichkeiten gegen Störenfried in der Eigentümergemeinschaft

Die außergerichtliche Streitbeilegung sollte immer der erste Versuch sein, die Störung des Hausfriedens in der Eigentümergemeinschaft zu beenden – ganz unabhängig vom Fehlverhalten des Miteigentümers. Zu denken ist hier konkret immer an die Möglichkeiten der Streitschlichtung und der Abmahnung des Miteigentümers.

1. Gespräche, Streitschlichtung und Mediation

Der Konfliktlösung durch gemeinsame Gespräche ist immer der Vorzug zu geben. Sind jedoch die Fronten verhärtet sollte eine professionelle Streitschlichtung oder Mediation mit einem neutralen Dritten angestrebt werden. Besonders wenn es um Meinungsverschiedenheiten geht, bei denen sich die Situation über Jahre zu gespitzt hat, hilft nur eine neutrale Instanz. Gerade bei sogenannten querulantischen Miteigentümer ist dieses Vorgehen empfehlenswert. Lesen Sie hier weitere Tipps: Querulant in Eigentümergemeinschaft: So gehen Sie mit schwierigen Eigentümern um.

2. Abmahnung

Liegt den Hausfriedensstörungen ein Problem zu Grunde, das nicht allein durch Streitschlichtung in den Griff zu bekommen ist, wie z.B. ein psychisches oder krankhaftes Fehlverhalten des störenden Miteigentümers, ist eine formale Abmahnung unvermeidbar. Fehlt einem Miteigentümer das Bewusstsein für die Folgen seiner Handlungen, kann eine solche Abmahnung helfen, dieses zu erwecken und vielleicht auch Dritte auf das Problem aufmerksam machen.

Für die Abmahnung sind keine besonders extremen Hausfriedensstörungen notwendig. Der Bundesgerichtshof (BGH) geht davon aus, dass alle Handlungen und Unterlassungen die als Störung des Hausfriedens in der Eigentümergemeinschaft einzuordnen sind abmahnfähig sind, denn Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft können deren Funktionsfähigkeit beeinträchtigen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.04.2019, Az.: V ZR 339/17). Die Abmahnung eines Miteigentümers der den Hausfrieden stört gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach §§ 18, 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Formell ist die Abmahnung allerdings nur wirksam, wenn Sie auf einem Eigentümerbeschluss beruht. Ein solcher Beschluss über die Abmahnung bildet die Grundlage für das gemeinschaftliche Vorgehen der Eigentümer und sollte die Art der Hausfriedensstörungen sowie das gewünschte geänderte Verhalten genaustens bezeichnen (vgl. Amtsgericht (AG) Essen, Urteil vom 02.02.2022, Az.: 196 C 97/21). Außerdem sollte bestimmt werden, wer die Abmahnung übergibt. Der betroffene Miteigentümer ist von der Stimmabgabe ausgeschlossen.

Eine eigenständige Abmahnung durch den Verwalter wegen Störung des Hausfriedens ist nicht wirksam, da es sich nicht um eine Sache von untergeordneter Bedeutung handelt und daher keine Alleinentscheidungskompetenz nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG besteht.

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IV. Gerichtliche Möglichkeiten bei Störung des Hausfriedens

Bewirkt eine formale Abmahnung keine Veränderung im Verhalten, steht der Eigentümergemeinschaft der Klageweg offen: In Betracht kommen meistens eine Unterlassungsklage, eine Verpflichtungsklage oder ein Eigentumsentziehungsverfahren.

Wichtig ist hier zunächst darauf hinzuweisen, dass allen Klagen grundsätzlich mindestens eine vergebliche Abmahnung vorausgehen muss, da der Eigentümergemeinschaft sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt und die Klage unzulässig ist. Ohne vorhergehende Abmahnung, werden nur solche Fälle zugelassen, bei denen die Abmahnung entbehrlich war: So beispielsweise bei gravierenden Verstößen, Straftaten oder sonstigem Verhalten, aufgrund dessen erkennbar ist, dass kein Wille zur Verhaltensänderung existiert.

1. Verpflichtungs- und Unterlassungsklage gegen Störenfried in der WEG

Mit der Verpflichtungsklage kann die Eigentümergemeinschaft den Miteigentümer dazu zwingen bestimmte Handlungen vorzunehmen. Geht es nicht um Dinge die persönlich zu erledigen sind, empfiehlt es sich das Recht auf Ersatzvornahme und entsprechende Zahlung durch den Miteigentümer titulieren zu lassen. Die Fälle der Störung des Hausfriedens durch Unterlassen beschränken sich meist auf sog. Messi- Fälle und das Unterlassen der Müllbeseitigung und Reinigung. Für einen langfristigen Erfolg müssen in diesen Fällen zumindest regelmäßige Reinigungsarbeiten festgelegt werden.

Häufiger sind die Unterlassungsklagen. Gerade ständiger Lärm, Herumschreien, Beschimpfen, Mobbing und sonstige belästigende Verhaltensweisen sind hier Streitgenstand. Mit dem Klageantrag wird das Unterlassen oder die Beseitigung der jeweiligen störenden Handlung verlangt. Hinzukommt die Verhängung eines Bußgeldes bei Zuwiderhandlung.

2. Eigentumsentziehungsklage

In allen Fällen, in denen einzig das Verlassen des störenden Miteigentümers wieder Ruhe in die Eigentümergemeinschaft bringen kann, ist die Eigentumsentziehungsklage der Weg zum Erfolg.

Die Eigentumsentziehungsklage nach § 17 WEG setzt voraus, dass die Eigentümergemeinschaft alles rechtlich Mögliche zur Einigung mit dem störenden Miteigentümer versucht hat, aber erfolglos blieb, weil der Miteigentümer sein Verhalten nicht ändern will. Zudem muss die Pflichtverletzung so besonders schwer sein, dass die weitere Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit dem störenden Miteigentümer unzumutbar ist und dadurch die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt wird (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2007; Az.: V ZR 26/06).

In welchen Einzelfällen die Eigentümergemeinschaft einen Miteigentümer, der den Hausfrieden stört, ausschließen kann, erklären die Spezialbeiträge: Entziehung von Wohnungseigentum – Voraussetzungen und Vorgehen und Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Ablauf, Risiken und Chancen.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Störung des Hausfriedens in der Eigentümergemeinschaft ist ein ernstes Problem in der Verwaltungspraxis. Nicht in wenigen Fällen ist die Zusammenarbeit und Funktionsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wegen eines einzigen störenden Eigentümers lahmgelegt. Doch die Eigentümergemeinschaft muss sich das nicht bieten lassen, sondern kann gemeinschaftlich gegen den Störenfried vorgehen. Eine förmliche Abmahnung oder eine Unterlassung-/Verpflichtungsklage können zielführend sein. Im äußersten Fall ist auch eine Entziehung des Wohnungseigentums eine Möglichkeit gegen die Störung des Hausfriedens vorzugehen.