Wasserschaden im Sondereigentum: Großer Überblick für Eigentümer

Überlaufende Badewannen, eine defekte Waschmaschine oder ein Rohrbruch — auslaufendes Wasser im Sondereigentum führt meistens zu großen Wasserschäden an der Einrichtung und der Substanz eines Gebäudes. In der Regel haftet jeder Wohnungseigentümer allein für die Schäden, die in und an seinem Sondereigentum entstehen. Es gibt aber auch Konstellationen, in denen das nicht der Fall ist und die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) für den Wasserschaden im Sondereigentum aufkommt. Welche Konstellationen das sind und wann Versicherungen Wasserschäden abdecken, lesen Sie hier.

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I. Ort der Schadensursache bestimmt nicht automatisch die Haftung

Ein großer Irrtum ist, dass man für die Frage der Haftung und Kostentragung bei einem Schaden in einer Wohneigentumsanlage nur unterscheiden muss, aus welchem Eigentumsbereich die Ursache des Wasserschadens herkommt: Rührt Sie aus dem Sondereigentum haftet der Wohnungseigentümer und rührt Sie aus dem Gemeinschaftseigentum haftet die WEG-Gemeinschaft — diese These ist falsch. Vielmehr ist der Einzelfall entscheidend. Gerade wenn es um die Frage geht, ob die WEG-Gemeinschaft für Wasserschäden am Sondereigentum aufkommt, reicht die Ursachenzuordnung nicht einfach aus, es muss auch ein WEG- Verschulden dazukommen.

II. Wann haften Eigentümer allein für einen Wasserschaden im Sondereigentum?

Sondereigentümer haften grundsätzlich bei allen Wasserschäden allein, deren Ursache von Ihrem Sondereigentum oder den darin befindlichen Einrichtungen ausgeht. Auf ein Verschulden kommt es hier nicht an.

Zum Sondereigentum zählt nach § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Eigentum, das einem Eigentümer an einer bestimmten Wohnung vertraglich eingeräumt wird. Auch Balkone, Terrassen und sonstige außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks können dazu zählen. In der Regel umfasst das Sondereigentum: Die eigene Wohnung inklusive der fest eingebauten Einrichtungen (wie z.B. Fußböden, Türen) und ein Kellerabteil im Grundbuch als Sondereigentum ausgewiesen.

Zu den häufigsten Ursachen für Wasserschäden im Sondereigentum gehören insoweit:

• Defekte Haushaltsgeräte, wie Waschmaschine oder Geschirrspüler, Wasserhahn oder Toilette.
• Frostschäden: Leitungen in unbeheizten Räumen oder schlecht isolierten Bereichen.
• Überlaufende Badewannen oder Duschen durch Unachtsamkeit oder defekte Armaturen.
• Rohrbrüchen innerhalb der Wohnung wegen alter oder beschädigter Leitungen in den Innenwänden

Bei den meisten Wasserschäden im Sondereigentum können Eigentümer auf Ihre Hausratversicherung oder private Haftpflichtversicherung zurückgreifen. Diese Versicherungen decken die meisten Wasserschäden in einer Eigentumswohnung ab; so lange kein Vorsatz bei der Schadensverursachung vorlag.

III. Wann haftet die WEG-Gemeinschaft für einen Wasserschaden im Sondereigentum?

Stellen Wohnungseigentümer einen Wasserschaden oder Feuchtigkeitsschäden in ihrem Sondereigentum fest, der durch Mängel oder Schäden am Gemeinschaftseigentum entstanden ist, kommt es immer auf den konkreten Einzelfall an, wie die Haftungssituation zu bewerten ist. Die Haftung kann je nach Konstellation den Wohnungseigentümer selbst, andere Miteigentümer, die ganze WEG- Gemeinschaft, den Verwalter oder Dritte, wie z.B. Handwerksunternehmen treffen. Es gibt hierzu unzählige Einzelfallentscheidungen.

Gemeinschaftseigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG, all das Eigentum, dass nicht Sondereigentum ist oder einem Dritten gehört. Kurz gesagt, alles, was sich die Eigentümer der WEG- Gemeinschaft teilen. Dazu gehören zum Beispiel die Außenwände, Fenster, das Dach, das Treppenhaus, Flure, Kellergänge, Außenanlage etc. Der Umfang ergibt sich aus der Teilungsanordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Typische Wasserschäden, die aus Mängeln oder Schäden am Gemeinschaftseigentum herrühren sind: z.B. Rohrbrüche in gemeinsamer Leitung; undichte Dachdeckung oder Schäden am Dach, undichte Fassade oder undichte Fenster und Unwetter, wie Starkregen und Überschwemmungen.

Die Haftung der WEG-Gemeinschaft für solche Ursachen wird vom Bundesgerichtshof (BGH) dabei in der Regel danach geprüft, inwieweit der Wasserschaden im Sondereigentum der WEG-Gemeinschaft zugerechnet werden kann: Findet sich eine Verantwortlichkeit für die Schadensursache bei der WEG-Gemeinschaft oder ist Ihr die Verantwortlichkeit Dritter zurechenbar? Die WEG-Gemeinschaft selbst trifft daher nur eine verschuldensabhängige Haftung bei Wasserschäden im Sondereigentum.

Einzige Ausnahme dazu sind Sturmschäden oder Unwetter, die zu Wasserschäden führen. Hier greift regelmäßig die Gebäudeversicherung, wenn eine Beschädigung des Gemeinschaftseigentums zu einem Wasserschaden im Sondereigentum geführt hat.

IV. Wichtige Urteile zum Wasserschaden im Sondereigentum

Wie sich die Haftung im Einzelfall bei einem Wasserschaden im Sondereigentum bestimmen lässt, sollen folgende BGH-Fälle veranschaulichen:

Feuchtigkeitsschäden in Souterrainwohnung wegen Baumängeln im Gemeinschaftseigentum und Fehlen des notwendigen Sanierungsbeschluss:

Nach dem BGH haftet die WEG-Gemeinschaft nicht für die Schäden, sondern nur diejenigen Wohnungseigentümer, die dem Beschluss nicht zustimmten oder schuldhaft untätig blieben. Das bedeutet, auch wenn ein Sanierungsbeschluss, der nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung notwendig ist nicht gefasst wird, ist im Schadensfall eine Haftung der WEG-Gemeinschaft ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14).

Feuchtigkeitsschäden wegen nicht erfolgten Sanierungsumsetzung:

Ein Wasserschaden in Form von großflächigen Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum begründet eine Haftung der WEG- Gemeinschaft, wenn eine Pflichtverletzung der Verwalterin, des mit der Sanierung beauftragten Unternehmens oder des Bauleiters vorliegt, die der WEG-Gemeinschaft zugerechnet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17). Eine Verschuldenszurechnung wegen der fehlenden Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses durch den Verwalter führt nicht zu einer Haftung der WEG-Gemeinschaft: Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, begründen aber keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier haftet allein der Verwalter wegen Verletzung seiner Umsetzungspflicht. Der durch den Wasserschaden in seinem Sondereigentum betroffene Wohnungseigentümer hat einen direkten Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter (vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17).

Feuchtigkeitsschäden aufgrund nicht fachgerecht durchgeführter Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss

Entsteht ein Wasserschaden im Sondereigentum durch nicht fachgerechte

Handwerkerarbeiten während einer Sanierung am Gemeinschaftseigentum ist eine Haftung der WEG-Gemeinschaft ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17). Hier haben Wohnungseigentümer einen direkten Anspruch gegen Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte. Diese sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern keine Erfüllungsgehilfen der WEG-Gemeinschaft und daher ist ihr Verschulden auch nicht der WEG zuzurechnen im Sinne von § 278 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) — (vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17). Nach einer weiteren Entscheidung des BGH im Jahr 2021 können solche Baumängel auch noch nach über 10 Jahren Schadensersatzansprüche begründen, wenn sich erst Jahrzehnte nach den Bauarbeiten oder Sanierungen die Mängel durch einen Wasserschaden zeigen (vgl. BGH, 23.02.2021, Az.: VI ZR 21/20).

Haftung von Miteigentümern bei Wasserschäden im Sondereigentum

Bei einem Wasserschaden im Sondereigentum kann auch ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch greifen, wenn die Ursache des Wasserschadens aus der Wohnung eines Miteigentümers kommt. So z.B. entschied der BGH in einem Fall, bei dem es zu einem Wasserschaden im Sondereigentum kam, weil in der darüberliegenden Sondereigentumseinheit, die als ambulanter Operationssaal benutzt wurde, ein Schlauch platzte. Der Eigentümer der oberen Sondereigentumseinheit musste daher für den Schaden nach § 906 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) analog haften (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013, Az. V ZR 230/12).

V. Haftet betroffener Sondereigentümer zusammen mit WEG-Gemeinschaft für Wasserschaden?

Ja, — auch der, von einem Leitungsschaden betroffene Sondereigentümer haftet mit der WEG-Gemeinschaft für die Zahlung des vereinbarten Selbstbehalts bei der Gebäudeversicherung. So entschied der BGH in einem Fall, bei dem in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Wasserschaden bei einem Sondereigentümer entstand.

Der Schadensfall wurde über die Gebäudeversicherung abgewickelt. Ein Teil der Beseitigungskosten wurde allerdings von der Versicherung aufgrund eines vereinbarten Selbstbehalts nicht gedeckt. Die WEG-Gemeinschaft teilte diese Kosten nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilerschlüssel auf alle Wohnungseigentümer auf. Der BGH gab der WEG-Gemeinschaft recht. Diese Kosten sind wie die Versicherungsprämie zu verteilen, und zwar unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden am Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – am Sondereigentum entstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 2022, Az. V ZR 69/21).

VI. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Haftung und Kostentragung bei einem Wasserschaden im Sondereigentum in jedem Einzelfall unterschiedlich ausfallen kann. Die Rechtsprechung ist hier sehr unterschiedlich und ändert sich auch stetig. In den meisten Fällen bleiben die Sondereigentümer allein auf den Kosten sitzen, in einigen Fällen haben Sie aber auch Ansprüche gegen die WEG-Gemeinschaft, den Hausverwalter, Handwerker oder Miteigentümer. Es empfiehlt sich daher bei der Regulierung eines Wasserschadens anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen —insbesondere dann, wenn die Hausratversicherung oder die Gebäudeversicherung eine Kostenübernahme ablehnen.