WEG-Verwaltung erhöht Hausgeld – Was ist im Wirtschaftsplan möglich?

Wohnungseigentümer zahlen keine Miete, sondern Hausgeld. Damit werden die laufenden Kosten der Verwaltung und die Nebenkosten des Sonder- und Gemeinschaftseigentums gedeckt.  Wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, wird im Vorfeld im jährlichen Wirtschaftsplan durch die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung) bestimmt und so bleiben die Fixkosten der Eigentumswohnung im Normalfall kalkulierbar. Doch was ist, wenn die WEG-Verwaltung das Hausgeld plötzlich erhöht? Ist das zulässig? Darf die WEG-Verwaltung das Hausgeld im laufenden Wirtschaftsjahr einfach entgegen dem Wirtschaftsplan erhöhen?

Der nachfolgende Artikel, erklärt für Wohnungseigentümer was hinter den Begriffen Hausgeld und Wirtschaftsplan steckt und ob es zulässig ist, dass die WEG-Verwaltung das Hausgeld erhöht.

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I. Kurz: Was ist Hausgeld und was hat das mit dem Wirtschaftsplan zu tun?

Die Begriffe Hausgeld und Wirtschaftsplan gehören unmittelbar zusammen, denn das Hausgeld ist wesentlicher Bestandteil des Wirtschaftsplans.

1. Wirtschaftsplan

Wie man dem Begriff Wirtschaftsplan schon entnehmen kann, handelt es sich um einen Plan, wie in der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu hauswirtschaften ist:

Nach § 28 Abs. 1 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zur angemessenen Erhaltungsrücklage einen Beschluss fassen. Damit das gelingt, stellt der Hausverwalter extra für diese Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 1 S. 2 WEG einen Wirtschaftsplan auf, der alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für ein Kalenderjahr enthalten soll. Dieser Plan wird in der jährlichen Eigentümerversammlung präsentiert. Es wird darüber beraten und abgestimmt. Die Festsetzung des Hausgelds ist Teil dieses Wirtschaftsplans.

Ist das Kalenderjahr, für das der Wirtschaftsplan aufgestellt wurde, abgelaufen, ist in der Eigentümerversammlung gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu beschließen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 WEG eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Hausgeld

Der Begriff Hausgeld findet sich nicht ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz. Gemeint sind damit alle Kosten die von den einzelnen Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend dem vereinbarten Umlageschlüssel zu tragen sind: Dazu zählen die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Hinzu kommen die Betriebskosten der Eigentumswohnung. Welche einzelnen Kosten im Einzelnen im Hausgeld enthalten sind, lesen Sie hier: Hausgeld: Bestandteile, Verteilerschlüssel und Abrechnung .

Die einzelnen Kostenpositionen des Hausgelds werden im Wirtschaftsplan als Prognosewerte angegeben und in der anschließenden Jahresabrechnung nach dem tatsächlichen Anfall. In der Praxis wird die Jahresabrechnung daher auch oft als Hausgeldabrechnung bezeichnet. Antworten auf die häufigsten Fragen zum Hausgeld finden Sie in dem Spezialbeitrag: Hausgeld bei Eigentumswohnungen – 6 wichtige Punkte für Eigentümer.

II. Wie wird das Hausgeld im laufenden Wirtschaftsjahr erhöht?

Gar nicht, das Hausgeld ist innerhalb eines Wirtschaftsjahres eine feste Größe. Die Höhe und die Fälligkeit sind durch den Eigentümerbeschluss nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG bestimmt (s.o.). Eine Erhöhung oder Absenkung während des Wirtschaftsjahres ist regelmäßig nicht von der Beschlussfassung umfasst. Vielmehr bedarf eine Änderung, Erhöhung oder Ergänzung des Hausgelds eines erneuten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

Das gilt auch für den Fall in dem Wohnungseigentümer feststellen, dass der Wirtschaftsplan fehlerhaft war. Dann müsste die ursprüngliche Beschlussfassung angefochten werden, ein geänderter Wirtschaftsplan erstellt und eine neue Beschlussfassung stattfinden. Da dies in der Praxis sehr umständlich ist, wird daher anstelle einer Hausgelderhöhung meist die Zahlung einer Sonderumlage beschlossen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zusätzliche Einnahmen für außerordentliche Ausgaben generieren will.

Reicht das eingenommene Hausgeld nicht aus, um die prognostizierten Ausgaben zu decken, begründet das in der Regel keine Erhöhung des Hausgelds im aktuellen Wirtschaftsjahr, sondern im Folgejahr und führt außerdem meist zu Hausgeldnachzahlungen für das abgelaufene Kalenderjahr.

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III. Kann die WEG-Verwaltung das Hausgeld entgegen dem Wirtschaftsplan erhöhen?

Nein, denn es gibt keinen offenen Bemessungsrahmen für den Zahlbetrag des Hausgelds und die Festsetzung der Hausgeldhöhe steht nicht zur Disposition der WEG-Verwaltung. Der Zahlbetrag des Hausgelds wird im Wirtschaftsplan für ein Kalenderjahr verbindlich bestimmt (s.o.).

Ist der Wirtschaftsplan einmal beschlossen, legt er verbindlich für die Dauer eines Kalenderjahres die Höhe des zu zahlenden Hausgelds fest. Stellt der WEG-Verwalter im Laufe des Kalenderjahres fest, dass der Wirtschaftsplan fehlerhaft ist und die kalkulierten Ausgaben nicht durch die Einnahmen in Form des Hausgeldes gedeckt sind, sollte er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und eine Anpassung des Wirtschaftsplans im Beschlusswege veranlassen. Nur die Eigentümer können eine Erhöhung und Nachschusspflicht beschließen. Zur Deckung der außerordentlichen Kosten können Wohnungseigentümer alternativ auch den Beschluss über die Zahlung einer Sonderumlage fassen.  Verlangt eine WEG-Verwaltung von den Wohnungseigentümern das ein erhöhtes Hausgeld zu zahlen ist, ohne dass es einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer gibt, ist das Zahlungsverlangen unwirksam und für die Wohnungseigentümer besteht keine Zahlungspflicht.

Gerade dann, wenn unerwartete Kosten entstehen, Notreparaturen oder ähnliches anfallen bei denen die Rücklagen höchstwahrscheinlich nicht ausreichen, sollte eine WEG- Verwaltung frühzeitig mit den Wohnungseigentümern kommunizieren. Der jährliche Wirtschaftsplan sollte Sonderausgaben großzügig einkalkulieren und eine entsprechende Rücklagenbildung der Wohnungseigentümer vorschlagen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass es rechtlich unzulässig ist, dass eine WEG-Verwaltung das Hausgeld erhöht. Der Wirtschaftsplan ermächtigt die Verwaltung auch nicht zu einer Erhöhung des Hausgelds, sondern dient den Wohnungseigentümern als Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung über das zu zahlende Hausgeld. Eine Erhöhung erfolgt regelmäßig nur im Anschluss an die Jahresabrechnung über Wirtschaftsplan. Letztlich ist für jede Anpassung des zu zahlenden Hausgeldes ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.