Go to Top

Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten

Wer vor einer wirtschaftlichen Entscheidung steht, holt üblicherweise Angebote verschiedener Anbieter ein. Erst der Vergleich ermöglicht es, ein einzelnes Angebot auf seine Werthaltigkeit und Tauglichkeit zu prüfen. Hat ein einzelnes Angebot Schwachpunkte, treten diese erst im Vergleich zu Tage.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Alternativangebote

Auch die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht nur gut beraten, sondern auch rechtlich verpflichtet, vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. Nur ein solches Vorgehen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG. Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgabe bestätigt (BGH Urteil v. 1.4.2011 – V ZR 96/10 in NZM 2011, 515).

Angebote müssen vor der Versammlung vorliegen

Damit sich die Eigentümer vor der Eigentümerversammlung ohne Verhandlungsdruck mit den Angeboten beschäftigen können, müssen die Angebote den Eigentümer vor der Eigentümerversammlung vorliegen (LG Frankfurt Urteil v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14). Sie dürfen in der Versammlung nicht damit überrascht und unter Entscheidungsdruck gesetzt werden.

Alternativangebote nur bei erstmaliger Bestellung des Verwalters oder Änderung der Konditionen

Die Einholung von Alternativangeboten gebietet sich insbesondere dann, wenn ein Verwalter erstmals bestellt wird. Soll hingegen der frühere Verwalter erneut bestellt werden, sind alternative Angebote verzichtbar, es sei denn, dass der Verwalter zu veränderten Konditionen bestellt werden soll. Dies ergibt auch Sinn, da ein ordentlicher und zufriedenstellend arbeitender Verwalter im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung ohne Weiteres erneut bestellt werden kann.

Soll ein Verwalter erneut bestellt werden, kann er von der Eigentümerversammlung verpflichtet werden, Angebote von Wettbewerbern einzuholen (OLG Hamburg ZMR 2001, 998). Diese muss er den Eigentümern zugänglich machen (OLG Köln ZMR 2005, 811). Um den Verwalter nicht einem Interessenkonflikt auszusetzen, kann der Verwaltungsbeirat oder ein Eigentümer mit der Einholung von Konkurrenzangeboten beauftragt werden.

Link: Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert vor Abschluss des Verwaltervertrages Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung

Das günstigste Angebot muss nicht das Beste sein

Es ist kein Argument, wenn ein alternativer Verwalter gegenüber dem amtierenden Verwalter günstiger arbeitet. Ordnungsgemäße Verwaltung bedeutet nicht, immer das billigste Angebot anzunehmen. Die Eigentümergemeinschaft hat insoweit einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum und kann auch durchaus einen Verwalter bestellen, der vielleicht doppelt so teuer ist wie ein anderer Verwalter (OLG Hamburg ZMR 2005, 71).

So erübrigt sich die Einholung von Alternativangeboten bei einer Wiederwahl, wenn der bisherige Verwalter zu den gleichen oder noch günstigeren Konditionen arbeitet und die Eigentümer mit seiner Tätigkeit zufrieden sind (OLG Hamburg ZMR 2001, 997). Gerade in kleineren Wohnungseigentumsanlagen ist es wichtig, dass ein bewährter Verwalter weiterhin im Amt bleibt und die Chemie zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter stimmt.

Pflicht zur Anhörung von Alternativ-Bewerbern?

Stehen mehrere Bewerber zur Wahl, stellt sich die Frage, ob die Eigentümerversammlung die Bewerber anhören muss und ob ein einzelner Eigentümer Anspruch darauf hat, dass alle oder bestimmte Bewerber angehört werden. Nach einer Entscheidung des OLG München (WuM 2007, 589) hat der einzelne Eigentümer keinen Anspruch, dass ein Bewerber in der Versammlung angehört wird. Ein Anspruch könnte allenfalls aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung abgeleitet werden, wenn es Aspekte gibt, die sich ausweislich der Angebotsunterlagen nicht klären lassen und nur durch eine persönliche Anhörung eines Bewerbers geklärt werden können. Letztlich ist auch die Persönlichkeit des Bewerbers als Verwalter wichtig, da sich nur so ein Vertrauensverhältnis entwickeln kann.

Anfechtungen solche Beschlüsse sind in der Praxis wenig erfolgreich. Schließlich hat die Mehrheit der Eigentümer den Verwalter bestellt. Die Erstbestellung oder Neubestellung eines Verwalters ist es erst dann problematisch, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. Veruntreuung).

Praxistipp:

Soweit die Eigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat oder einen einzelnen Wohnungseigentümer beauftragen, die Vertragsverhandlungen mit dem Bewerber zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu führen, müssen zumindest die Eckpunkte des Verwaltervertrages vorgegeben werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14). Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Verwalter als Organ zu bestellen und den Abschluss des Verwaltervertrages ohne weitere Vorgaben einem Dritten zu übertragen.

Link: Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert vor Abschluss des Verwaltervertrages Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung

Fazit

Wird ein Verwalter erstmals bestellt oder soll ein amtierender Verwalter zu veränderten Konditionen beauftragt werden, gebietet sich die Einholung von Vergleichsangeboten. Da Papier nicht immer aussagekräftig genug ist, kann es auch geboten sein, aus dem Bewerberkreis bestimmte Bewerber auszusuchen und diese persönlich in der Eigentümerversammlung anzuhören.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

2 Antworten auf "Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten"

  • Frank Hallerberg
    10. April 2016 - 09:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich besitze derzeit 14 Mietwohnungen wo von 5 Wohnungn in nächster Zeit durchgehend saniert werden müssen (inbesondere, Fußböden, Decken, und umfangreiche Malerarbeiten etc.)

    Da ich nun auf der Suche nach einer Hausverwaltung bin die auch neben den üblichen Aufgaben auch solche Extraleistungen übernimmt (Betreuung, Kontrolle und Beauftragung von Handwerksfirmen innerhalb von Modernisierungsmaßnahmen) hätte ich gerne einmal gewusst wie Hausverwaltungen so etwas abrechnen.

    Haben Sie evtl. Kenntnis wie Hausverwaltungen da vorgehen ? Ich will auch nicht das die Hausverwaltung jede Fahrt zum Objekt (Spritkosten) abrechnet wenn sie sich dort mit Handwerkern trifft um Angebote oder Kontrollen durchzuführen oder ist das normal ?

    Möchte nur im Vorfeld Bescheid wissen bevor ich mir über Sie die einzelnen Hausverwalterangebote einhole.

    Viele Grüße
    Frank Hallerberg

    • Dennis Hundt
      10. April 2016 - 09:40 Antworten

      Hallo Herr Hallerberg,

      danke für Ihren Beitrag. Wie auch immer abgerechnet wird, am Ende zahlen Sie als Eigentümer auch die Fahrwege und die Zeit der Hausverwaltung.

      Kleinere Renovierungen machen viele Hausverwaltungen allerdings auch nebenbei mit: Dielen abziehen lassen, neu Tapezieren oder Malern lassen. Mit eingespielten Firmen hält sich der Aufwand in Grenzen. Wenn es um mehrere Wohnungen (auf einmal) geht, könnten Sie einen festen Satz für die Begleitung der Arbeiten vereinbaren. Das ist frei verhandelbar.

      Einige Hausverwaltungen setzen für umfangreiche Sanierungen einen Prozentsatz der Bausumme an – das ist auch üblich.

      Wenn Ihre Wohnungen einzelne Eigentumswohnung sind und in verschiedenen Objekten liegen, kann es ohnehin nicht ganz einfach werden, eine passenden Hausverwaltung zu finden. Wenn es hingegen ein Miethaus ist, dann ist die Sache etwas leichter. Ich helfe Ihnen gerne, schicken Sie mir einfach Ihre Anfrage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar zu Dennis Hundt Antworten abbrechen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.