Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum (Sondereigentum)

Die Begriffe des Wohnungseigentumsrechts sind etwas irreführend. Es ist die Rede von Wohnungseigentum, Sondereigentum und Teileigentum.

1. Definition der Begriffe Wohnungseigentum / Teileigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 II WEG).
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 III WEG).
Wohnungseigentum und Teilungseigentum sind also jeweils Sondereigentum. Beide Begriffe können unter dem Oberbegriff „Raumeigentum“ zusammengefasst werden. Das WEG spricht im Zusammenhang mit Wohnungseigentum und Teileigentum jeweils von „Sondereigentum“ (§ 1 II, III WEG). Das jeweilige Sondereigentum ist stets in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verstehen.
Zusätzlich gibt es das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 V WEG). Alles, was nicht Sondereigentum (Wohnungseigentum, Teileigentum) ist, ist Gemeinschaftseigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer.

2. Details zum Teileigentum

Teileigentum ist also eine weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es an gewerblich genutzten Einheiten besteht. Diese dienen eben nicht zu Wohnzwecken. Solche gewerblich genutzten Einheiten können Läden, Restaurants, Werkstätten, Büros, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien sein. Wirtschaftlich hat Teileigentum in einer Wohnungseigentumsanlage oft erhebliche Bedeutung und prägt die Optik der Anlage.
Es gibt auch gemischt genutztes Teileigentum. Dies kann der Fall sein, wenn ein Freiberufler in seiner Einheit eine Kanzlei betreibt und dort zugleich wohnt.
Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 VI WEG). Wenn also im Gesetz vom Wohnungseigentum die Rede ist, ist regelmäßig gleichermaßen auch das Teileigentum gemeint. Lediglich dort, wo eine Vorschrift auf typische Merkmale des Wohnungseigentums stellt, kann es für das Teileigentum Ausnahmen geben.

3. Die Zweckbestimmung prägt den Unterschied

Ob im Einzelfall Wohnungseigentum oder Teileigentum vorliegt, ergibt sich aus der Teilungserklärung im Sinne des § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer, meist ein Bauträger) bzw. dem Teilungsvertrag im Sinne des § 3 WEG (nachträgliche Teilung durch Vereinbarung mehrerer Miteigentümer).
Wird dort die Einheit Nummer 2 als Arztpraxis bestimmt, handelt es sich aufgrund dieser Zweckbestimmung um Teileigentum, da diese Einheit nicht zu Wohnzwecken dient. Handelt es sich um Wohnungseigentum, ist in der Teilungserklärung ausdrücklich die Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen.
Bestehen Zweifel über die Zweckbestimmung, dürfen Umstände außerhalb der Eintragung nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2006, 2187). Auf den Willen des Erklärenden kommt es nicht an, sondern nur darauf, wie ein gegenwärtiger oder zukünftiger Betrachter den objektiven Sinn der Erklärung verstehen darf (BGHZ 113, 379).
Auch die Meinung des Notars (OLG Frankfurt ZMR 2006, 874) Prospekte, Kaufvertrag, oder sonstige Unterlagen außerhalb der Abgeschlossenheitsbescheinigung bleiben unbeachtlich. Es kommt nur darauf an, wie sich ein Rechtsnachfolger über den Rechtsinhalt anhand des Grundbuchs orientiert (OLG München NJW-RR 2007, 376).
Um den Zweck festzustellen, kommt auch die jeweilige Ausgestaltung der Räume im Hinblick auf ihre bauliche Eignung und Zweckbestimmung zum Tragen. Die Art ihrer tatsächlichen Nutzung ist nicht entscheidend (BayObLG RPfl 1973, 139).

4. Umwandlung von Eigentumseinheiten

Soll Wohnungseigentum in Teileigentum oder Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden, handelt es sich um eine Inhaltsänderung der Teilungserklärung. Sie bedarf der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer und muss im Grundbuch eingetragen werden. Nur die Eintragung im Grundbuch gewährleistet, dass die mit der Umwandlung verbundene Änderung der Zweckbestimmung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger des jeweiligen Wohnungseigentümers maßgeblich ist (§ 10 III WEG).

Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit einer Grundschuld belastet, muss im Fall der Umwandlung der Grundschuldgläubiger zustimmen (§ 5 IV 2 WEG). Die Werthaltigkeit seiner Sicherheit kann dadurch verändert werden.
Soweit durch die Umwandlung die Grenzen und die Lage des Wohnungs- bzw. Teileigentums nicht verändert werden, braucht kein neuer Aufteilungsplan erstellt und zum Grundbuch eingereicht zu werden. Wird jedoch Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt, verlangt das Gesetz die Vorlage einer aktualisierten Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 WEG).
Soll die Zweckbestimmung von Teileigentum geändert werden, bedarf es regelmäßig der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Steht beispielsweise ein Schwimmbad im Teileigentum, kann der Teileigentümer das Schwimmbad nicht ohne Zustimmung in ein Fitnesscenter umwandeln (BayObLG 2 Z 145/87).

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