Go to Top

Mietpreisbremse und Modernisierung: Änderungen im Mietrecht 2019

Die Mieten in Deutschland steigen stetig an. Viele Mietinteressenten finden schon von vornherein keine angemessene Wohnung, weil sie die vom Vermieter geforderte Miete nicht zahlen können. Andere wiederum müssen aus ihrer Wohnung ausziehen, weil sie sich diese nach einer Mieterhöhung nicht mehr leisten können. An den steigenden Mieten hat auch die im Jahre 2015 eingeführte Mietpreisbremse nicht viel geändert. Dies hat inzwischen auch der Gesetzgeber erkannt und Neuregelungen zum Schutz der Mieter vor zu hohen Mieten geschaffen. Das sog. Mietrechtsanpassungsgesetz ist am 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Ob es seinen Zweck erfüllen und einen übermäßigen Anstieg der Mieten verhindern wird, wird sich im Laufe der Zeit zeigen. In jedem Fall sind die neuen, teils bußgeldbewährten Vorschriften vom Vermieter zu beachten und auch Mieter sollten die ihnen neu eingeräumten Rechte kennen. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Neuregelungen.

I. Verschärfung der Mietpreisbremse

1. Auskunftspflichten für den Vermieter

Seit dem 01.06.2015 ist die sog Mietpreisbremse in Kraft. Diese sieht in § 556d Abs. 1 BGB vor, dass in solchen Gebieten, die durch die jeweilige Landesregierung zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erklärt worden sind, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Die Mietpreisbremse hat jedoch bislang nicht die erhoffte Wirkung erzielt, was insbesondere auch darauf zurückzuführen ist, dass Mieter aufgrund der im Gesetz enthaltenen Ausnahmetatbestände oft nicht ohne weiteres beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.1).

Die Ausnahmetatbestände, die die Prüfung für den Mieter erschweren können, sehen im Wesentlichen vor, dass

  • in den Fällen, in denen die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (die sog. Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist, dennoch eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden darf (vgl. § 556e Abs.1 S.1 BGB),
  • dann, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmenim Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat, die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden darf, der sich bei einer Mieterhöhungnach § 559 Abs.1 bis Abs. 3a BGB und § 559a Abs.1 bis Abs.4 BGB ergäbe (vgl. 556e Abs.2 BGB),
  • die Mietpreisbremse auf die Vermietung solchen Wohnraums keine Anwendung findet,
    • der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird (vgl. § 556f S.1 BGB),
    • der erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wird (vgl. § 556f S.2 BGB).

Um es dem Mieter zu ermöglichen, die von ihm verlangte Miete auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen, hat der Gesetzgeber Auskunftspflichten des Vermieters eingeführt. Gem.§ 556g Abs.1a S.1 BGB ist der Vermieter nun verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft zu erteilen, und zwar

  • darüber, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist,
  • darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, wenn die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete infolge von Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses erfolgt sind, überschritten wird,
  • im Fall des § 556f S.1 BGB darüber, dass die Wohnung nach dem Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
  • im Fall des §556f  2 BGB darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Beachte: Die Auskunft muss gem. § 556g Abs.4 BGB mindestes in Textform, die in § 126b BGB geregelt ist, erteilt werden.

Die wesentliche Neuerung der Auskunftspflicht besteht darin, dass der Vermieter die Angaben unaufgefordert machen muss und der Mieter die Angaben, die er benötigt, um die Höhe der Miete auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen, nicht erst auf Grund seines ihm bereits gem. § 556g Abs.3 BGB zustehenden Auskunftsanspruchs erfragen muss.

Um den Vermieter dazu zu veranlassen, seiner Auskunftspflicht auch tatsächlich nachzukommen, sieht § 556 Abs.1a S.2 BGB vor, dass der Vermieter sich in dem Umfang, in dem er die Auskunft nicht erteilt hat, nicht darauf berufen kann, er sei berechtigt, auf Grund einer der in den §§ 556e und 556f BGB geregelten Ausnahmen, eine Mietezu verlangen, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Nicht abgeschafft, sondern nur erleichtert (vgl. dazu die Ausführungen unten unter Zf.2) wurde allerdings die in § 556g Abs.2 BGB enthaltende Pflicht des Mieters, den Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Nur dann also, wenn der Mieter diese Rüge vorgenommen hat, kann er die Zahlung der nicht geschuldeten Miete verweigern bzw. die Rückzahlung verlangen. Holt der Vermieter die Erteilung der Auskunft in der vorgeschriebenen Textform nach, kann er sich im Falle einer entsprechenden Rüge des Mieters gem. § 556g Abs.1a S.3 BGB erst zwei Jahre nach der Nachholung der Auskunft auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen. Bis zum Ablauf der zwei Jahre kann der Mieter die Zahlung des überhöhten Betrages verweigern bzw. – im Falle einer bereits erfolgten Zahlung – die nach der erforderlichen Rüge fällig gewordene Miete in dem Umfang zurückverlangen, in dem sie die zulässige Höhe überschreitet. Weniger einschneidend sind die Folgen für den Vermieter, wenn er die Auskunft zwar erteilt, dabei aber nicht die vorgeschriebene Textform eingehalten hat. In diesem Fall gibt es keine Wartefrist. Der Vermieter kann sofort nach der Nachholung der formgerechten Auskunft eine Miete verlangen, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sofern einer der Ausnahmetatbestände vorliegt (vgl. § 556g Abs.1a .S.4 BGB). Der Mieter kann ab der gem. § 556g Abs.2 BGB erforderlichen Rüge nur die bis zu der formgerechten Nachholung der geschuldeten Auskunft durch den Vermieter fällig gewordene Miete zurückverlangen, soweit diese mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ab der wirksamen Nachholung der Auskunft in der vorgeschriebenen Form kann der Vermieter sich wieder auf die Ausnahme berufen, also die höhere, vereinbarte Miete verlangen (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.27).

Beachte: Die Beweislast dafür, dass die Auskunft erteilt wurde und lediglich formunwirksam war, trägt der Vermieter (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.27).

2. Einfache Rüge des Mieters genügt

§ 556g Abs.2 S.1 BGB verlangt vom Mieter, dass dieser die gegen die Mietpreisbremse verstoßende überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter in Textform rügt. Nur dann, wenn diese Rüge erfolgt ist, kann er den nicht zulässigen Teil der Miete zurückverlangen, und zwar nur diejenige Miete, die nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist. Bislang musste der Mieter eine sog. qualifizierte Rüge vornehmen. Die Rüge musste die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (vgl. § 556g Abs.2 S.2 BGB a.F.). Dieses Begründungserfordernis wurde nun abgeschafft. Der Mieter muss dem Vermieter nur noch mitteilen, dass die Miete nach seiner Ansicht zu hoch ist (vgl. § 556g Abs.2 S.1 BGB n.F.). Tatsachen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, muss er dazu nicht mehr vortragen. (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT- Drs. 19/4672, S.27). Hat der Vermieter eine Auskunft über einen der in § 556g Abs.1a S.1 BGB genannten Umstände erteilt, muss die Rüge sich allerdings auf diese Auskunft beziehen (vgl. § 556g Abs.2 S.2 BGB n.F.).

II. Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Der Prozentsatz der umlegbaren Modernisierungskosten wurde herabgesetzt

Um für den Vermieter einen finanziellen Anreiz zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen, erlaubt ihm das Gesetz seit jeher, die Miete nach einerModernisierungin Höhe eines bestimmtem Teils der Modernisierungskosten zu erhöhen. Bislangwaren es 11 %der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, um die die Miete erhöht werden durfte. Der Gesetzgeber hielt diesen Anteil für zu hoch und hat den auf die Miete umlegbarenProzentsatzder Modernisierungskostennun nicht nur- wie zunächst von der Bundesregierung vorgeschlagen (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung BT- Drs. 19/4672, S.6 und S.28) – lediglich für fünf Jahre und nur für solche Gebiete, die von der Landesregierung gem. § 558 Abs. 3 S. 3 BGB als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden sind, sondern bundesweit undzeitlich unbegrenzt auf8 % herabgesetzt(vgl. § 559 Abs.1 n. F. BGB).

2. Eine Kappungsgrenze wurde eingeführt

Zusätzlich zu der Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 8 % der Modernisierungskosten wurde eine Kappungsgrenze, d.h. eineabsolutevon der Höhe der Modernisierungskosten unabhängige Obergrenzefür die Mieterhöhungeingeführt. Nach dem neu eingefügten § 559 Abs.3a S.1 BGB darf sich die monatliche Mieteals Folge einer Modernisierung innerhalbvon sechs Jahren nichtum mehrals 3,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor derMieterhöhung weniger als7,00 Euro pro QuadratmeterWohnfläche, so darf sie sich gem. § 559 Abs.3a S.2 BGB nichtum mehrals 2,00 Euro je QuadratmeterWohnfläche erhöhen.

Beachte: Anknüpfungspunkt für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung BT- Drs. 19/4672, S.30).

3. Vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren bei Modernisierungskosten von nicht mehr als 10.000,00 Euro

Möchte der Vermieter die Miete auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, muss er dem Mieter gegenüber viele Angaben machen und nicht selten auch komplizierte Berechnungen anstellen. Bereits in der Ankündigung der Modernisierung, die gem. § 555c BGB erforderlich ist, muss der Vermieter insbesondere den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben (vgl. § 555c Abs.1 S.2 Zf.3 BGB). Auch die Berechnung des zulässigen Erhöhungsbetrages, die auch in der Mieterhöhungserklärung enthalten sein und dem Mieter erläutert werden muss (vgl. § 559b Abs.1 S.2 BGB), ist für den Vermieter insbesondere deshalb nicht immer leicht, weil er von den tatsächlich entstandenen Modernisierungskostengem. § 559 Abs.2 BGB diejenigen fiktiven Kosten abziehen muss, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, und die oft nur durch Schätzung ermittelt werden können. Da die Anforderungen, die an die Modernisierungsankündigung sowie an das anschließende Mieterhöhungsverfahren gestellt werden, viele Vermieter überfordert und insbesondere private Vermieter deshalb oftmals auf die Durchführung von Modernisierungen verzichten (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung BT- Drs. 19/4672, S.30), wurde nun mit § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren eingeführt, von dem der Vermieter bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen Gebrauch machen kann, aber nicht muss.

Die Möglichkeit, von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch zu machen, besteht gem. § 559 Abs.1 S.1 BGB nur, wenn die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kostenfür die Wohnung 10.000,00 Euro nicht übersteigen. Außerdem muss der Vermieter sowohl in der Modernisierungsankündigung als auch in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht (vgl. § 559c Abs.3 S.2 und Abs.5 Nr.1 BGB).

Liegen die Voraussetzungen für das vereinfachte Verfahren vor, darf der Vermieter zunächst bei der Ankündigung der Modernisierung auf die Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Abs. 1 S.2 Nr.3 BGB verzichten (vgl. § 559c Abs.5 Nr.2 BGB). Außerdem bleibt es dem Vermieter erspart, die gem. § 559 Abs.2 BGB abzuziehenden Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären,zu berechnen bzw. zu schätzen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, werden vielmehr pauschal 30 Prozent der geltend Modernisierungskosten abgezogen (vgl. § 559c Abs.1 S.2 BGB).

Eine weitere Erleichterung für den Vermieter besteht darin, dass der Mieter gem. § 559c Abs.1 S.3 BGB im vereinfachten Verfahren nicht die Möglichkeit hat, gem. § 559 Abs.4 BGB einzuwenden, die Mieterhöhung sei unzulässig, weil sie für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Für diejenigen Vermieter, die die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen finanzieren, enthält§ 559c Abs.1 S.3 BGB außerdem die Erleichterung, dass der Zinsvorteil nicht – wie es § 559a Abs. 2 S.1-3 BGB an sich vorsehen – von dem Erhöhungsbetrag abgezogen werden muss.

Das vereinfachte Verfahren bringt für den Vermieter jedoch auch Nachteile mit sich. Hat der Vermieter in den vergangenen fünf Jahren eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen oder möchte er dies in den nächsten fünf Jahren tun, unterliegt er gesetzlichen Beschränkungen.

Zum einen bestimmt § 559c Abs.2 BGB, dass sich dann, wenn der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach § 559c Abs.1 BGB (also im vereinfachten Verfahren) oder nach § 559BGB (im regulären Verfahren) erhöht hat, die Kosten, die nach § 559c Abs.1 S.1 BGB für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, also die 10.000,00 Euro ohne Abzug der 30 % für fiktive Erhaltungsmaßnahmen, um die Kosten mindern, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.

Da im vereinfachten Verfahren verschiedene mieterschützende Vorschriften nicht zur Anwendung kommen, bekommt der Mieter außerdem im Gegenzug Sicherheit in Bezug auf künftige Mieterhöhungen. § 559c Abs.4 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter dann, wenn er eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, innerhalb von fünf Jahren nach demZugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann, es sei denn, es liegt einer der in § 559c Abs.4 S.2 BGB genannten Ausnahmefälle vor. Diese fünfjährige Sperrfrist gilt nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung jedoch nur insoweit als der in § 559c Abs.1 S.1 BGB festgelegte Höchstbetrag von 10.000,00 Euro ausgeschöpft ist. Ist der Höchstbetrag durch die erste Modernisierungsmaßnahme nicht ausgeschöpft, so kann der Vermieter auch innerhalb des Fünfjahreszeitraums weitere Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren bis zur Grenze des Höchstbetrages geltend machen (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.32).

4. „Herausmodernisieren“ des Mieters wird sanktioniert

Da der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur unter engen Voraussetzungen einseitig beenden kann, kommt es immer wieder vor, dass Vermieter mit dem Ziel Modernisierungsmaßnahmen ankündigen oder auch durchführen, dass der Mieter in Anbetracht der infolge der Modernisierung zu erwartenden Mieterhöhung oder der damit einhergehenden Belästigungen das Mietverhältnis von sich aus beendet oder an der einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses mitwirkt. Dem Mieter kann vor allem dann, wenn er sich durch die Ankündigung oder Durchführung der Modernisierung tatsächlich zum Auszug bewegen lässt, ein nicht unerheblicher Schaden z.B. in Form von Umzugskosten oder einer höheren Anschlussmiete entstehen. Diesen Schaden kann er vom Vermieter allerdings gem. § 280 Abs.1 BGB nur dann ersetzt verlangen, wenn der Vermieter durch sein Verhalten eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat, der Mieter die Pflichtverletzung im Streitfall auch beweisen kann und dem Vermieter außerdem ein Verschulden zur Last fällt. Die Geltendmachung eines solchen Schadensersatzanspruchs wird dem Mieter durch die aktuelle Gesetzesänderung nun erleichtert. Der neu eingefügt § 559d S.1 BGB bestimmt nämlich, dass vermutet wird, dass der Vermieterseine Pflichtenaus dem Schuldverhältnis verletzthat, wenn

  • mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach dem Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird (vgl. § 559d S.1 Nr.1 BGB),
  • in der Ankündigung nach §555c 1 BGB ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde (vgl. § 559d S.1 Nr.2 BGB),
  • die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen (vgl. § 559d S.1 Nr.3 BGB), oder
  • die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen (vgl. § 559d S.1 Nr.4 BGB)

Da gem. § 280 Abs.1 S.2 BGB auch das Verschulden desjenigen, der eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, vermutet wird, muss sich der Vermieter dann, wenn einer der vier o. g. Tatbestände vorliegt, in doppelter Hinsicht entlasten, um einem Schadensersatzanspruch zu entgehen. Er muss zum einen darlegen– und im Falle eines Bestreitens des Mieters auch beweisen-, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt (vgl. § 559d S.2 BGB) und zum anderen den Beweis führen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Der Vermieter kann beispielsweise die Vermutung nach § 559d S.1 Nr.1 BGB dadurch widerlegen, dass er darlegt, dass die deutliche Verzögerung des Baubeginns nicht auf ihn zurückzuführen ist bzw. von ihm nicht zu verantworten ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter aus nachvollziehbaren Gründen von einer ernsthaft geplanten Maßnahme Abstand genommen hat, beispielsweise aufgrund der Veränderung seiner eigenen finanziellen Situation, wegen der Vorrangigkeit anderer Maßnahmen, oder wenn die Maßnahme sich z. B. wegen Verzögerungen in Genehmigungsverfahren oder wegen der schlechten Verfügbarkeit von Handwerkern zeitlich verschoben hat (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.34). Entsprechendes gilt für die Widerlegung der in § 559 S.1 Nr.4 BGB enthaltenen Vermutung bzgl. der Unterbrechung der Baudurchführung (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.34). Legt der Vermieter nachvollziehbar dar, dass die angekündigte Maßnahme tatsächlich Kosten erfordert, die zu der geltend gemachten Mieterhöhung führen, kann er schließlich auch die in § 559 S.1 Nr.2 BGB enthaltenen Vermutung widerlegen (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/4672, S.34).

Die erleichterte Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches durch den Mieter ist nicht die einzige negative Rechtsfolge, mit der der Vermieter in Zukunft rechnen muss, wenn er Modernisierungsmaßnahmen in der Absicht durchführt, einen Mieter los zu werden. Der Gesetzgeber hat das sog. Herausmodernisieren außerdem als Bußgeldtatbestand ausgestaltet. Gem. § 6 Abs.1 des Wirtschaftsstrafgesetzes(WiStG) handelt nämlich ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

§ 6 WiStG ist keinesfalls mit den in §559d S.1 Nr. 1-4 BGB aufgeführten Tatbeständen identisch, sondern enger gefasst. Insbesondere genügt die bloße Ankündigung später nicht durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen nicht, um den Ordnungswidrigkeitentatbestand zu erfüllen. Auch enthält § 6 WiStG keine Vermutung zulasten des Vermieters. Die Verfolgungsbehörde muss dem Vermieter nicht nur nachweisen, dass er eine bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt hat oder hat durchführen lassen, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, sondern auch den Beweis für die Absicht des Vermieters, den Mieter zur Kündigung oder zur Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, erbringen.

Die Ordnungswidrigkeit kann gem. § 6 Abs.2 WiStG mit einer Geldbuße bis zu hunderttausend Euro geahndet werden.

III. Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts auf Mietverhältnisse zum Zweck der Weitervermietung aus sozialem Interesse

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 wurde durch § 578 Abs.3 BGB außerdem die Anwendbarkeit zahlreicher Vorschriften ausgedehnt, die unmittelbar nur für Wohnraummietverhältnisse gelten, und zwar auf Verträgeüber die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen.

Hierdurch sollen bestimmte Mieter von Wohnraum geschützt werden, die ihre Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern von einem Zwischenvermieter gemietet haben, der vornehmlich soziale Interessen verfolgt. In einer solchen Situation bestehen zwei Mietverhältnisse, und zwar eines zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter und ein weiteres zwischen dem Zwischenvermieter und dem Wohnraummieter. Nur bei dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Wohnraummieter handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis. Dies gilt jedoch nicht für das zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehende Mietverhältnis, so dass die besonderen mieterfreundlichen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse auf dieses Mietverhältnis keine Anwendung finden. Solche Mietverträge konnten nach der bisherigen Rechtslage beliebig befristet und ohne Grund innerhalb der gesetzlichen Fristen gekündigt werden (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz, BT- Drs.19/6153, S.22). Dem Wohnraummieter, der im Falle der Beendigung des zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehenden Mietverhältnisses im Verhältnis zum Eigentümer sein Besitzrecht verliert, drohte daher der Verlust seiner Wohnung.§ 546 Abs.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter in denjenigen Fällen, in denender Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen hat, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern kann.

Für diejenigen Fälle, in denen der Zwischenvermieter durch die Weitervermietung Gewinn erzielen will oder zumindest eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, enthält das Gesetz mit § 565 BGB eine Vorschrift, die den Wohnraummieter im Falle der Beendigung des zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehenden Mietverhältnissesvor dem Verlust seiner Wohnung schützt. § 565 Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass in denjenigen Fällen, in denen der Mieter (also der Zwischenvermieter) nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll, der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter (dem Zwischenvermieter) und dem Dritten eintritt.

Die Vorschrift des § 565 BGB  ist jedoch nach der Rechtsprechung des BGH weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn der Zwischenvermieter mit der Weitervermietung soziale, gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolgt (vgl.BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14). Um den Wohnraummieter auch in solchen Fällen zu schützen, ist durch § 578 Abs.3 BGB die Anwendbarkeit zahlreicher Vorschriften des Wohnraummietrechts auf solche Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege ausgedehnt worden, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen. Kann z. B. das zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehenden Mietverhältnis vom Eigentümer – wie es das Wohnraummietrecht in § 573 BGB vorschreibt – nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses ordentlich gekündigt werden, wird hierdurch mittelbar auch der Wohnraummieter vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 578 Abs.3 BGB, und damit auch einer Vielzahl der Vorschriften des Wohnraummietrechts ist es, dass es sich bei dem Zwischenvermieter um eine juristische Person des öffentlichen Rechts, also um eine Körperschaft, Anstalt oderStiftung des öffentlichen Rechts, oder um einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege handelt. Zu den Letzteren zählen in erster Linie

  • das Diakonische Werk der Evangelischen Kirche in Deutschland e. V.,
  • der Deutsche Caritasverband e. V.,
  • der Deutsche Paritätische Wohlfahrtsverband e. V.,
  • das Deutsche Rote Kreuz e. V.,
  • die Arbeiterwohlfahrt – Bundesverband e. V.,
  • die Zentralwohlfahrtsstelle der Juden in Deutschland e. V.,
  • der Deutsche Blindenverband e. V.,
  • der Bund der Kriegsblinden Deutschlands e. V.,
  • der Verband Deutscher Wohltätigkeitsstiftungen e. V.,
  • die Bundesarbeitsgemeinschaft „Hilfe für Behinderte“ e. V.,
  • der Verband der Kriegs- und Wehrdienstopfer, Behinderter und Sozialrentner Deutschlands e. V.,
  • sowie alle Personenvereinigungen und Körperschaften, die Mitglied der genannten Verbände sind

(vgl. die Auflistung von Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 549 BGB Rn.19).

Außerdem müssen die Räume von dem Zwischenvermieter in der Absicht angemietet worden sein, sie Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen. Zu den Personen mit dringendem Wohnbedarf gehören insb. Personen, die auf dem freien Wohnungsmarkt häufig nur schwer eine Wohnung finden, wie z. B. Nichtsesshafte, Obdachlose, Haftentlassene und Suchtkranke (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zu § 549 Abs.2 Nr.3 BGB, BT-Drs. 14/4553, S.46), aber auch Menschen im höherem Lebensalter, Alleinerziehende, kinderreiche oder einkommensschwache Personen, Studenten, Gastarbeiter, Aussiedler, Asylbewerber und Flüchtlinge (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 549 BGB Rn.21).

Liegen die Voraussetzungen des § 578 Abs.3 BGB vor, führt dies zwar nicht dazu, dass das gesamte Wohnraummietrecht auf das zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehende Mietverhältnis anwendbar ist. Die wesentlichen Vorschriften desWohnraummietrechts werden durch § 578 Abs.3 S.1 BGB jedoch für anwendbar erklärt. Hierzu gehören im Wesentlichen die Vorschriften zur Mieterhöhung, zum Kündigungsschutz, zur Befristung, zum Vorkaufsrecht und zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz, BT- Drs.19/6153, S.22). Um die Durchführung öffentlicher Aufgaben sicherzustellen (vgl. BT- Drs.19/6153, S.22), wurde für den Eigentümer / Vermieter außerdem ein zusätzlicher Befristungsgrund geschaffen, auf den der Vermieter von Wohnraum, für den § 575 BGB (die Vorschrift über die Befristung von Wohnraummietverhältnissen) unmittelbar zur Anwendung kommt, nicht zurückgreifen kann. § 578 Abs.3 S.2 BGB bestimmt insoweit, dass Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, zusätzlich zu den in § 575 Abs. 1 S.1 BGB genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden können, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf derMietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will. Voraussetzung für diesen zusätzlichen Befristungsgrund ist es, dassdem Vermieter eine öffentliche Aufgabe aufgrund rechtlicher Vorschriften obliegt oder durch Vertrag übertragen worden ist (vgl. BT- Drs.19/6153, S.22).

IV. Anwendbarkeit der Neuregelungen auf Altmietverhältnisse

Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 ist am 01.01.2019 in Kraft getreten. Dies bedeutet aber nicht, dass die darin enthaltenen Neuregelungen ab dem 01.01.2019 auch auf jedes Mietverhältnis Anwendung finden. Für Mietverhältnisse, die nach dem 31.12.2018 begründet worden sind, gelten die Gesetzesänderungen ohne Einschränkung. Bei solchen Mietverhältnissen, die bereits vor dem 01.01.2019 bestanden, bedarf es hingegen einer differenzierteren Betrachtung. In Art. 229 § 49 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen die Neuregelungen auf ein bis einschließlich 31. 12. 2018 entstandenes Mietverhältnis Anwendung finden.

1. Auskunft der Miethöhe und vereinfachte Rügemöglichkeit:

a) Die in § 556g Abs.1a BGB enthaltene Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter unaufgefordert Auskunft über die dort im Einzelnen aufgelisteten, die Höhe der zulässigen Miete beeinflussenden Umstände zu erteilen, besteht nicht, wenn das Mietverhältnis bereits vor dem 01.01.2019 bestand.

b) Die vereinfachte Rügemöglichkeit, die § 556g Abs.2 BGB bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse für den Mieter enthält, findet auf ein bis einschließlich 31. 12. 2018 entstandenes Mietverhältnisnur dannAnwendung, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlussesdie Vorschriften der § 556d-556g BGB auf das Mietverhältnis nochkeine Anwendungfanden (vgl. Art. 229 § 49 Abs.2 S.2 EGBGB).

2. Für die Neuregelungen, die die Mieterhöhung auf Grund von Modernisierungsmaßnahmenbetreffen, gilt Folgendes:

a) Die Herabsetzung des umlegbaren Prozentsatzes der Modernisierungskosten auf 8 % in § 559 Abs.1 BGB sowie die in § 559 Abs.3a BGB enthaltene Kappungsgrenze finden gem. Art. 229 § 49 Abs.1 S.1 EGBGB auf ein bis einschließlich 31. 12. 2018 entstandenes Mietverhältnis nur dann Anwendung, wenn dem Mieter die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme nach §555c1 S.1 BGB nach dem 31. 12. 2018 zugegangen ist. Für den Fall, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs.1 S. 1 BGB angekündigt hat, kommt es gem. Art. 229 § 49 Abs.1 S.2 EGBGB auf den Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs.1 S.1 BGB an. Erfolgt dieser nach dem 31.12.2018, gelten die in § 559 Abs.1 und Abs.3a BGB enthaltenen Neuregelungen.

b) Von dem mit § 559c BGB eingeführten vereinfachten Mieterhöhungsverfahren kann der Vermieter nur dann Gebrauch machen, wenn er die Modernisierungsmaßnahme nach dem 31.12. 2018 angekündigt hat (vgl. 229 § 49 Abs.1 S.3 EGBGB).

c) Die in § 559d BGB enthaltene Vermutung einer Pflichtverletzung gilt nur dann, wenn das die Vermutung auslösende Verhalten nach dem 12. 2018 stattgefunden hat (vgl. Art. 229 § 49 Abs.1 S.4 EGBGB). Entsprechendes wird für den Zeitpunkt gelten müssen, zu dem das Verhalten des Vermieters frühestens als Ordnungswidrigkeit i. S. d. § 6 WStG geahndet werden kann.

3. Der neu eingefügte § 578 Abs.3 BGB findet aufMietverhältnisse, die vor dem 31. 12. 2018 entstanden sind, keine Anwendung (vgl. Art. 229 § 49 Abs.3 EGBGB).

V. Fazit und Zusammenfassung

1. Ziel des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 18.12.2018 ist es in erster Linie, den Mieter von Wohnraum vor den stetig steigenden Mieten zu schützen. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde(n)

a) die Mietpreisbremse dadurch verschärft, dass

  • dem Vermieter Auskunftspflichten über solche Umstände auferlegt worden sind, die Aufschluss über die Zulässigkeit der Höhe der Miete geben,
  • die Anforderungen an die Rüge des Mieters im Falle einer überhöhten Miete herabgesetzt worden sind.

b) die Vorschriften über die Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung in der Weise reformiert, dass

  • der Prozentsatz der umlegbaren Modernisierungskosten auf 8 % herabgesetzt wurde,
  • eine absolute Obergrenze für die Mieterhöhung eingeführt wurde, nach der sich die monatliche Miete als Folge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und bei einer monatlichen Miete, die vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betrug, nicht um mehr als 2,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen darf,
  • das „Herausmodernisieren“ des Mieters für den Vermieter finanzielle und ordnungsrechtliche Konsequenzen hat.

2. Zu Gunsten des Vermieters wurde das Mieterhöhungsverfahren für den Vermieter in denjenigen Fällen vereinfacht, in denen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung 10.000,00 Euro nicht übersteigen.

3. Außerdem wurde die Anwendbarkeit wesentlicher Vorschriften des Wohnraummietrechts auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege ausgedehnt, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen.

2 Antworten auf "Mietpreisbremse und Modernisierung: Änderungen im Mietrecht 2019"

  • Rainer Scharf
    4. August 2019 - 12:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin durch Zufall auf ihren Blog gestoßen und lesen nun viele Kommentare und Regelungen, die auch uns in unserer großen WEG (1166TE) betreffen.
    Ich, als Verwaltungsbeirat, kann mir hier viel aktuelle Informationen herleiten.
    Danke für die aufschlussreiche Darstellung!
    Gruß
    R.Scharf

    • Dennis Hundt
      6. August 2019 - 12:40 Antworten

      Lieber Herr Scharf,

      herzlichen Dank für Ihr Lob und Feedback.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.