Renovierungen im Sondereigentum: Welche Änderungen sind genehmigungspflichtig?

„Jeder Wohnungseigentümer kann in seiner Eigentumswohnung beliebig renovieren und umbauen — oder?“ — Das ist eine der häufigsten Fragen, die Hausverwalter zu hören bekommen. Doch leider ist die Antwort darauf nicht immer einfach, denn es kommt nicht nur darauf an, welche Arbeiten die Eigentümer in Ihrer Wohnung beabsichtigen, sondern auch darauf, in welchen Eigentumsteil eingegriffen wird. Ist das Gemeinschaftseigentum betroffen, das Sondereigentum oder beides? Ist durch die Renovierung direkt nur das Sondereigentum betroffen, aber dennoch mit Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum verbunden? Sind andere Wohnungseigentümer eventuell – wenn auch nur zeitweise — beeinträchtigt?

Renovierungen im Sondereigentum sind immer Einzelfälle, im Hinblick auf Genehmigungspflichtigkeit, Durchführbarkeit und Kostenlast. Was Wohnungseigentümer und Hausverwalter zu dem Thema wissen sollten, lesen Sie hier.

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I. Kurz: Was zählt zum Sondereigentum?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) besteht das Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers aus zwei Bestandteilen: Aus dem sog. Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Daher ist bei einem anstehenden Renovierungswunsch— egal, ob Ein- und Umbau von Wänden, Wohnungstüren, Terrassenerneuerung, Aufrüstung mit Solar oder Fußbodenneuverlegung —immer erst zu prüfen, welcher Eigentumsbereich betroffen ist.

Das Gemeinschaftseigentum ist dabei in der Regel alles, was nicht zum Sondereigentum eines Einzelnen zählt bzw. zählen kann — zum Beispiel alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand oder die Funktion des gesamten Gebäudes von Bedeutung sind, usw.

Das Sondereigentum ist dabei in § 3 Abs. 1 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert als das vertraglich eingeräumte Eigentum an

• einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude,
• Stellplätzen oder an
• außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen.

Hier ist in jedem Einzelfall ein Blick in die Teilungserklärung zu werfen, um festzustellen, was dem einzelnen Wohnungseigentümer als Sondereigentum eingeräumt ist.

Nach § 5 Abs. 1 WEG umfasst das Sondereigentums nicht nur die gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 WEG vertraglich festgelegten Räume, sondern auch alle zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes. Voraussetzung ist, dass an diesen Gebäudebestandteilen eine Veränderung, Beseitigung oder Erweiterung möglich ist, ohne dass damit eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder eines Rechts eines anderen Wohnungseigentümers einhergeht oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Eine in jedem Fall hundertprozentige Trennlinie zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gibt es nicht. Einen guten Überblick über die Abgrenzungsmöglichkeiten und Abgrenzungsgründe enthält der Beitrag: Trennlinien zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Was ist erlaubt und was nicht?

II. Ist eine Renovierung im Sondereigentum genehmigungspflichtig?

Nein. Eigentümer genießen innerhalb ihres Sondereigentums grundsätzlich weitgehende Gestaltungsfreiheit gemäß § 13 Abs. 1 und Abs. 2 WEG: Danach kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren und bedarf für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, keine Gestattung der WEG- Gemeinschaft soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wohnungseigentümer können ihr Sondereigentum daher nach eigenen Vorstellungen renovieren, modernisieren oder umbauen. Wichtig ist allerdings die Beachtung allgemeiner technischer Din Normen bei Modernisierungen, wie z. B. Trittschallvorschriften usw. (vgl. Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 26.10.2016, Az.: 318 S 10/16).

Wohnungseigentümer dürfen bei der Renovierung also, keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen — jedenfalls nicht genehmigungsfrei. Als bauliche Veränderungen gelten nach § 20 Abs 1 WEG alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, also auch Renovierungsarbeiten. Dabei sind auch alle Arten von Renovierungsarbeiten am Sondereigentum eingeschlossen, die dauerhaft das optische Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums verändern. Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus —das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) z.B. in einem Fall in denen ein Wohnungseigentümer Sonnenkollektoren an der Balkonbrüstung anbringen wollten (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2025, Az.: V ZR 29/24).

Wie Eigentümer hier eine Genehmigung durch die WEG-Gemeinschaft erreichen, lesen Sie hier: Balkonkraftwerk in Wohnungseigentümergemeinschaft – Was muss die WEG wissen?

III. Welche Renovierungen sind von der WEG-Gemeinschaft zu erlauben?

Es gibt allerdings gewisse Renovierungsarbeiten am Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum die zwar als bauliche Veränderung anzusehen sind, aber als sog. privilegierte bauliche Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG zu gestatten sind.

Bei diesen privilegierten baulichen Veränderungen haben Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die WEG-Gemeinschaft die Arbeiten genehmigt. So z.B., wenn die Renovierungsarbeiten darauf abzielen,

• Menschen mit Behinderungen den Gebrauch des Sondereigentums/ Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen,
• das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge mit einer Ladestation / Wallbox für E-Auto in Eigentümergemeinschaft zu ermöglichen,
• den Einbruchsschutz erweitern sollen oder
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen (so z.B.: Glasfaserausbau im Mehrfamilienhaus bzw. Eigentümergemeinschaft – Ratgeber).

Mehr dazu finden Wohnungseigentümer in dem Spezialbeitrag: Bauliche Veränderung in der Eigentümergemeinschaft – WEG-Reform 2020

Wichtig: Fehlt ein erforderlicher Gestattungsbeschluss, darf die bauliche Veränderung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht vorgenommen werden und stellt eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung der anderen Miteigentümer dar (vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2025, Az.: V ZR 1/24).

IV. Beispiele für genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Renovierungen im Sondereigentum

Die Frage nach einer Genehmigungspflicht von Renovierungen im Sondereigentum hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Folgende Beispiele aus der Rechtsprechung, können daher für Wohnungseigentümer im Hinblick auf Ihre Renovierung bei der Ersteinschätzung zur Genehmigungspflicht hilfreich sein:

Zu den genehmigungspflichtigen Renovierungen im Sondereigentum zählen insbesondere alle Maßnahmen, die mit baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verbunden sind. Hier gilt ein absolutes Beschlusserfordernis.

Dazu zählen z.B.

• der Terrassenanbau oder Balkonanbau,
• Einbau eines Pools auf der Terrasse oder einem zugewiesenen Gartenbereich (vgl. AG München, 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG).
• Aus- , Einbau und Umgestaltung der Fenster (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11; BGH, 14.06.2019, Az.: V ZR 254/17) mehr dazu im Spezialbeitrag: Fenster – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?)
• Einbau einer Klimaanlage (vgl. AG Ludwigshafen, Urteil vom 26.01.2022, Az.: 2p C 88/21)
• Anbringung Außen-Rollläden (vgl. OLG Düsseldorf, 30.10.2000, Az.: I-3 Wx 318/00)
• Balkonverglasung (vgl. Bayerisches Oberlandesgericht, Urteil vom 14.05.2003, Az.: 2Z BR 30/03)
• Wanddurchbruch zwischen zwei Eigentumswohnungen, die verwandten Wohnungseigentümer gehören (vgl. BGH, Beschluss vom 21.12.2000; Az.: V ZB 45/00)
• Änderung der Balkonbrüstung (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 305/85)

Zu den genehmigungsfreien Renovierungsarbeiten am Sondereigentum zählen unter anderem folgende Modernisierungen und Umbauten:

• Änderung des Fußbodenbelags von Teppichboden zu Laminat und Fliesen (vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012, Az.: V ZR 195/11)
• Verlegung von Fliesen im Badezimmer
• Badezimmerrenovierung, Einbau einer Badewanne/ Dusche (Aber Achtung der Austausch von Wasserleitungen ist nur begrenzt genehmigungsfrei: BGH, Urteil v. 26.10.2012, Az.: V ZR 57/12)
• Neuanstrich der Wände
• Ausbau der Einbauküche
• Umgestaltungen im Innenbereich der Eigentumswohnung (z.B. neue Türen im Innenbereich)

V. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Renovierungen im Sondereigentum genehmigungsfrei möglich sind, wenn Sie ausschließlich Umbauten im Innenbereich des Sondereigentums betreffen, wie beispielsweise die Erneuerung des Bodenbelags, Wohnraummodernisierungen oder der Einbau neuer Innentüren. Bei größeren Maßnahmen, wie z.B. Wanddurchbrüchen oder Baumaßnahmen, die mit Eingriffen in die Fassade oder Versorgungsleitungen verbunden sind, ist jedoch eine genaue Prüfung erforderlich, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Dazu empfiehlt sich in die Teilungserklärung und bestehende Beschlüsse Einsicht zu nehmen. Bei Unklarheiten sollten Wohnungseigentümer den Hausverwalter konsultieren und die Genehmigung der WEG-Gemeinschaft einholen. Im Zweifel lohnt eine anwaltliche Beratung zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, um spätere Konflikte und Rückbaukosten zu vermeiden.