Ladestation / Wallbox für E-Auto in Eigentümergemeinschaft

Die Verkehrswende in Deutschland hin zur Elektromobilität macht sich zunehmend auch bei den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG-Gemeinschaften) bemerkbar: Immer mehr Wohnungseigentümer und Mieter wollen eine Ladestation/ Wallbox für Ihr E-Auto. Der Gesetzgeber steht hinter dem Wandel und regelte im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einen Rechtsanspruch für den Einbau einer Ladestation/ Wallbox für Elektrofahrzeuge nach § 20 Abs.2 Nr. 2 WEG.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Wohnungseigentümer was bei der Planung und Installation von Ladestationen/Wallboxen zu beachten und fasst die insoweit relevantesten Gerichtsurteile zusammen.

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I. Was bedeutet der Anspruch auf eine Ladestation?

Im WEG steht, dass jeder Wohnungseigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen kann, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dient — wobei über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen ist, vgl. § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Wichtig ist, dass der Rechtsanspruch keine beliebige Mitwirkungspflicht der WEG-Gemeinschaft bewirkt:

So definiert das Landgericht (LG) Stuttgart in seinem Urteil vom 05.07.2023, Az.: 10 S 39/21 den Umfang des Anspruchs für einzelne Wohnungseigentümer wie folgt: Jeder Wohnungseigentümer darf verlangen, dass die WEG-Gemeinschaft einen Beschluss über das „Ob“ einer baulichen Veränderung fasst, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dient. Geht es aber um konkrete Einzelfragen und über das „Wie“ der Durchführung der baulichen Veränderungen — z.B. Art der Ladestation, Wallbox, Anzahl der Ladevorrichtungen etc. – entscheidet die WEG-Gemeinschaft nach eigenem Ermessen. Hierbei ist in der Beschlussfassung der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung zu beachten. Das bedeutet, der einzelne Wohnungseigentümer hat mithin keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung, solange das Ermessen der Gemeinschaft nicht aufgrund der Einzelfallumstände auf Null reduziert ist (vgl. Leitsatz LG, Urteil vom 05.07.2023, Az.: 10 S 39/21).

1. WEG-Gemeinschaft bestimmt Umfang der Mitwirkung bei der Installation

Der Umfang der Mitwirkungspflicht für die Schaffung einer Ladeinfrastruktur für E-Autos bestimmt die WEG-Gemeinschaft im Beschlusswege selbst: Das zeigt sich sehr gut an einem Beispielsfall des Amtsgerichts (AG) Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.05.2024, Az.: 980a C 21/22 WEG: Hier bestand ein einzelner Wohnungseigentümer darauf auf seinem Stellplatz eine private Ladestation errichten zu lassen, obwohl die WEG-Gemeinschaft bereits in mehreren Beschlüssen die Umsetzung einer gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur festgelegt hatte. Das Amtsgericht lehnte deshalb den Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers ab: Die WEG- Gemeinschaft habe keine Pflicht, den Eigentümer bei seinem Vorhaben zu unterstützen, wenn dieses den vorgegebenen Rahmen überschreitet, den die WEG-Gemeinschaft im Beschlusswege festgelegt hat.

Merke: Will die WEG-Gemeinschaft die Installation durchführen, hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass die WEG-Gemeinschaft ihm eine Installation einer Ladestation im Alleingang gestattet.

2. Kein Anspruch auf bestimmtes Ladekonzept

So entschied das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil am 5. Juli 2023, Az.: 10 S 39/21: In diesem Fall stellte ein Wohnungseigentümer einen Antrag auf Genehmigung eines spezifischen Ladesäulenkonzepts. Die WEG-Gemeinschaft lehnte ab und präsentierte ein alternatives Konzept, dass aber in der Eigentümerversammlung ebenfalls nicht angenommen wurde. Der Wohnungseigentümer wollte nun die Zustimmung zu seinem Konzept gerichtlich erzwingen. Das LG Stuttgart stellte allerdings fest, dass er keinen Anspruch habe. Es sei zwar richtig, dass er ein Recht auf eine Ladestation zum Laden seines Elektrofahrzeugs hat, aber es sei nicht richtig, dass seine spezifische Lösung von der WEG-Gemeinschaft zu genehmigen ist. Die WEG-Gemeinschaft hat ein eigenes Ermessen und kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung frei entscheiden, welches Konzept sie akzeptiert und wie sie die Umsetzung organisiert. Etwas anderes gelte nur bei einer Ermessensreduzierung auf Null.

II. Wer zahlt die Ladestation/ Wallbox für E-Autos?

Die Kostenverteilung bei der Installation von Ladestationen/ Wallboxen für E-Autos ist grundsätzlich gesetzlich geregelt. In § 21 Abs. 1 WEG steht, dass derjenige Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 2 WEG trägt, die diesem Wohnungseigentümer gestattet wurde oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde.

Kurz gesagt, diejenigen Wohnungseigentümer, die die Installation der Ladestation/ Wallbox verlangen, tragen die Kosten.

Der WEG-Gemeinschaft steht es allerdings frei, eine abweichende Kostenregelung im Beschluss über die Durchführung der baulichen Maßnahme zur Installation einer Ladestation/Wallbox mit aufzunehmen.

Interessant zu diesem Thema ist hier eine Entscheidung des Amtsgerichts Lübeck: Danach gibt es einige Grundregeln, die bei einer vom Gesetz abweichenden Kostenverteilung für Ladestationen zu beachten sind.

In dem konkreten Fall des AG Lübeck (Urteil vom 11. Februar 2022, Az.: 35 C 39/21), beschloss die Eigentümerversammlung eines Mehrfamilienhauses, bis zu zehn Ladestationen für Elektrofahrzeuge auf Außenstellplätzen und in der Tiefgarage zu installieren. Der Duldungsbeschluss sah vor, dass alle Wohnungseigentümer der Maßnahme zustimmen und die Kosten „auf alle Nutzer angemessen verteilt“ werden sollten. Dagegen klagte ein Wohnungseigentümer mit Erfolg. Das AG Lübeck befand die Kostenverteilung für rechtswidrig ansah: Die Kosten für eine privilegierte bauliche Veränderung, wie sie bei der Installation von Ladestationen/ Wallboxen für E-Autos vorliegt, sind grundsätzlich nach § 21 Abs. 1 WEG von den Eigentümern zu tragen, die diese Veränderung verlangen. Verlangen mehrere Eigentümer die Installation von Wallboxen/ Ladestationen, sind die Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile aufzuteilen. Vom Gesetz abweichende Regelung zur Kostenverteilung seien nur dann gültig ist, wenn diese ausdrücklich und detailliert beschlossen werden. In dem konkreten Fall war die Kostenverteilung im Duldungsbeschluss zu vage und ungenau formuliert. Daher war die Regelung ungültig.

III. Was ist bei WEG-Beschluss zur Installation von Ladestation/Wallbox zu beachten?

Ein Beschluss der WEG-Gemeinschaft, der die Installation von Ladevorrichtungen für E-Autos vorsieht, muss der ordentlichen Verwaltung entsprechen. Das bedeutet — abgesehen von den formellen Voraussetzungen — muss er auch inhaltlich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung gerecht werden: d.h. er muss klar und verständlich formuliert sein und alle wesentlichen Aspekte der zur regelnden baulichen Veränderung benennen.

Welche das bei der Installation einer Ladestation/Wallbox für E-Autos sind, hat das LG Frankfurt in seinem Urteil am 22.12.2022, Az.: 2-09 S 31/22 konkretisiert. Danach muss ein WEG-Beschluss für den Einbau von Wallboxen mindestens folgende Punkte enthalten:

• detaillierte Regelungen zur fachgerechten Installation, Wartung und Instandsetzung
• detaillierte Regelung zum Rückbau der Ladestation
• klare Vorgaben zum Versicherungs- und Brandschutz, wie z.B. bei der Art der Verlegung der Stromleitungen etc.

Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der nur allgemeine Anforderungen stellt und z.B. die Genehmigung für die Installation von Ladestationen unter der Auflage erteilt, dass ein „aussagekräftiges Angebot eines Fachbetriebes“ vorgelegt wird, ist ungültig (vgl. LG Frankfurt, Urteil 22.12.2022, Az.: 2-09 S 31/22).

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IV. Fazit und Zusammenfassung

Der Anspruch auf die Installation einer Ladestation/Wallbox für E-Autos stellt WEG-Gemeinschaften vor die Herausforderung, wie sie diesen in ihrer Hausgemeinschaft umsetzen. Wichtig ist hier, dass die Frage der detaillierten Umsetzung auch wirklich nur der WEG-Gemeinschaft obliegt. Zwar können einzelne Wohnungseigentümer Vorschläge zu bestimmten Ladekonzepten machen, einen Rechtsanspruch darauf haben sie aber nicht. Die Gemeinschaft bestimmt das umzusetzende Konzept für die Ladevorrichtung eines E-Autos. Das insoweit gegebene Ermessen muss sich in der Beschlussfassung widerspiegeln: unklare und vage Beschlüsse zur Installation einer Ladestation / Wallbox sind ungültig — insbesondere, wenn es um Kostenverteilung, Genehmigungsbedingungen und die konkrete Ausführung geht. Es ist daher empfehlenswert, sich besonders gut zu informieren und ggf. rechtliche Beratung einzuholen, um sicherzustellen, dass die Installation einer Ladestation/Wallbox auch in Ihrer WEG-Gemeinschaft reibungslos umgesetzt werden kann.