WEG-Recht: Nutzung von Airbnb und Co. verhindern oder regulieren

Kurzzeitvermietungen über Airbnb und Co. sind bei Eigentümern und Mietern zunehmend beliebter. Doch nicht immer sind alle Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) für Kurzzeitvermietungen in Ihrem Haus. Bei vielen geht Airbnb einher mit Lärm, ständig fremden Personen im Haus, Verschleiß des Gemeinschaftseigentums und anderen Belästigungen. Doch welche Möglichkeiten haben WEG- Gemeinschaften die Nutzung von Airbnb und Co. in Ihrem Haus zu verhindern oder zu regulieren? Kann Airbnb und Co. in einer WEG-Gemeinschaft überhaupt verboten werden?

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Möglichkeiten WEGs haben, um Airbnb und Co. zu verhindern oder zu regulieren. Was geht und was geht nicht?

I. Darf die WEG die Vermietung durch Airbnb und Co. durch Beschluss verbieten?

Der erste Gedanke der meisten Wohnungseigentümer ist die Vermietung über Airbnb und Co. durch eine Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung zu verbieten — aber in der Regel geht das nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied dazu, dass die WEG-Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz für ein solches Vermietungsverbot per Beschluss hat, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt (BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09).

Bei der BGH- Entscheidung lag ein Fall zu Grunde bei dem die WEG-Gemeinschaft folgenden WEG-Beschluss in der Eigentümerversammlung fasste, um einigen Miteigentümern die Vermietung über Airbnb zu verbieten: „Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. XZ zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.“

Der BGH erklärte dazu Folgendes: Will die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Vermietung an Feriengäste mittels Airbnb und Co. durch Miteigentümer unterbinden, geht das nur, wenn ihnen ein entsprechender Unterlassungsanspruch zusteht. Ein solcher kann sich zum Beispiel aus § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 18 Abs. 2 WEG iVm § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ergeben, wenn ein Miteigentümer seine Wohnung für eine andere als die gemäß § 13 Abs. 1 WEG zulässigen Wohnungsnutzung gebraucht.

Bei der Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste und andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer haben die Miteigentümer ab er keinen Unterlassungsanspruch da es sich hier um eine ordnungsgemäße Wohnnutzung gemäß § 13 Abs. 1 WEG handelt. Der BGH führte dazu wörtlich folgendes aus:

„Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. “ (zit. BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09)

II. Kann die Teilungserklärung Airbnb und Co. verbieten?

Ja, nach den Entscheidungen des BGH kann die (vgl. Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 72/09 und vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18) ist das grundsätzlich möglich. Die Teilungserklärung kann die Zweckbestimmung von Wohnungs- und Teileigentum beschränken.

Dabei ist es allerdings wichtig zu beachten, dass nicht alle Einschränkungen des Nutzungszwecks gleich wirksam sind. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an: So kann sich nach dem BGH eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung wie z.B. die Kurzzeitvermietung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (vgl. dazu Senat, Urteil vom 27. Oktober 2017, Az.: V ZR 193/16, vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 307/16).

D.h. bei einem Streitfall in der Praxis, bei dem es um die Frage der Wirksamkeit eines Vermietungsverbots für die Kurzzeitvermietung wie Airbnb und Co. geht, wird dann im Wege einer Vergleichsbetrachtung mit den zulässigen Nutzungsarten entschieden.

III. Nachträgliches Verbot für Airbnb in Teilungserklärung zulässig?

Die Eigentümer können eine Einschränkung oder ein Verbot für Kurzzeitvermietungen wie Airbnb und Co. auch erst nachträglich in der Teilungserklärung aufnehmen. Nach dem Wohnungseigentumsrecht ist eine Änderung der Teilungserklärung (meist in der Gemeinschaftsordnung) grundsätzlich immer möglich ist, wenn das WEG oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer dies erlaubt.

In den meisten Teilungserklärungen der WEG- Gemeinschaften ist dafür eine so genannte allgemeine Öffnungsklausel enthalten, die es den Wohnungseigentümern erlaubt Änderungen mit qualifizierter Mehrheit zu beschließen.

Der BGH hat allerdings entschieden, dass ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18). Vielmehr gibt es hier noch zwei materielle Schranken zum Schutz der Minderheit der Miteigentümer, d.h. bestimmte Bereiche, die sich der Regelung durch die mehrheitlichen Miteigentümer entziehen:

• Das sind einmal die sogenannten fundamentalen inhaltlichen Schranken, die aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts gehörenden Vorschriften folgen, wie z.B. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte. Hier gilt nach dem BGH, dass die Wohnungseigentümer nichts durch Beschluss regeln können, was sie selbst durch Vereinbarung nicht regeln könnten (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13, vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18).
• Daneben gibt es die Schranke der verzichtbaren Individualrechte bzw. Mitgliedschaftsrechte. Diese können die Wohnungseigentümer ebenfalls nicht durch Mehrheitsbeschluss regeln. Einen, in solche Rechte eingreifenden Beschluss hat der BGH nur dann als wirksam angesehen, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin sei er schwebend unwirksam und bei Verweigerung der Zustimmung endgültig unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13, vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18).)

Die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums; ist ein solches unentziehbares, aber verzichtbares Recht des Eigentümers von Sondereigentum. Eine Änderung oder Einschränkung durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss ist daher nur dann rechtmäßig, wenn alle Sondereigentümer zustimmen. Das Verbot der Kurzzeitvermietung über Airbnb und Co. ist jedenfalls ein teilweises Vermietungsverbot und ändert die Zweckbestimmung des Sondereigentums.

Lesen Sie dazu auch: Nachträgliche Änderung der Teilungserklärung – Voraussetzungen und Ablauf

IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine WEG-Gemeinschaft eine Vermietung durch Airbnb und Co. nur dann durch Eigentümerbeschluss untersagen kann, wenn diese Vermietungsart bereits nach der Teilungserklärung nicht erlaubt ist. Gibt es kein Verbot in der Teilungserklärung kann diese Art der kurzzeitigen Vermietung nicht einfach verboten oder reguliert werden. Die Wohnungseigentümer müssten dafür zunächst die Teilungserklärung ändern.