Hausverwalter für Miethaus: Aufgaben im Überblick

Vermieter eines Miethauses können oder wollen sich oftmals nicht um die Verwaltung Ihres Mietobjektes kümmern. Hier empfiehlt sich eine sog. Mietverwaltung.  Spezialisierte Hausverwalter für Miethäuser kümmern sich dabei um alle Verwaltungsaufgaben, die bei einer Vermietung anfallen. Viele Hausverwaltungen bieten für vermietete Eigentumswohnungen zudem Kombinationen der WEG-Verwaltung und Mietverwaltung an, die sich für vermietende Eigentümer durchaus lohnen.

Der nachfolgende Artikel, erklärt welche Aufgaben ein Hausverwalter für ein Miethaus übernimmt. Hier bekommen Sie einen Überblick!

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I. Was unterscheidet den Hausverwalter eines Miethauses von anderen Verwaltern?

Der Unterschied ist im Wesentlichen der Aufgabenbereich und das Verwaltungsobjekt. Ein WEG-Verwalter kümmert sich um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft). Er arbeitet für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sein Aufgabenbereich ist begrenzt auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, d.h. das Grundstück und die Gebäude(teile), die zum Sondereigentum eines Miteigentümers gehören oder im Eigentum eines Dritten stehen (z.B. Fassade, Dach, Aufzug, Heizungsanlage, Garten etc.). Der WEG-Verwalter kümmert sich regelmäßig nicht um die Verwaltung und Bewirtschaftung einer einzelnen Eigentumswohnung — auch wenn diese vermietet ist. Hier kommt die Mietverwaltung oder die Sondereigentumsverwaltung ins Spiel.

Der Mietverwalter bzw. Hausverwalter eines Mietshauses kümmert sich rein um die Aufgaben, die bei der Vermietung einer Wohnung bzw. mehrerer Wohnungen in einem Miethaus anfallen. Ebenso der Sondereigentumsverwalter. Die Sondereigentumsverwaltung gilt als Unterfall der Mietverwaltung, da das Verwaltungsobjekt — die vermietete Eigentumswohnung — regelmäßig Teil einer Wohnungseigentumsanlage und damit einer WEG-Gemeinschaft ist. Das ist bei der Mietverwaltung nicht der Fall. Die verwalteten Mietwohnungen müssen keine Eigentumswohnungen sein, deren Eigentümer Teil einer WEG ist. Oft gehören die Mietshäuser, die der Mietverwalter betreut, nur einem Eigentümer. Manchmal kümmert sich der Hausverwalter auch um mehrere Mietshäuser eines Eigentümers.

Bei den Aufgaben des Verwalters eines Miethauses geht es daher weniger um das Wohnungseigentumsrecht als um das Mietrecht: Hauptaufgabe ist die Verwaltung der individuellen Mietwohnung. Es gelten die gesetzlichen Regelungen des allgemeinen Mietrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem Mietvertrag.

Mehr zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung lesen Sie in diesen Beiträgen:

WEG-Verwalter für Eigentümergemeinschaft: Aufgaben im Überblick

Sondereigentumsverwaltung für Eigentumswohnung: Aufgaben in Übersicht

II.  Welche Aufgaben hat der Hausverwalter bei einem Mietshaus?

Bei einer Mietshausverwaltung übernimmt die der Hausverwalter alle Aufgaben des Vermieters einer Mietwohnung und kümmert sich je nach Ausgestaltung des Hausverwaltervertrages auch um die Eigentümerpflichten (z.B. bei Sondereigentumsverwaltern s.o.).

Die wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters einer Mietwohnung bzw. eines Miethauses sind unter anderem:

• Suche nach passenden Mietern einschließlich der Erstellung von Inseraten, Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, SCHUFA- Prüfungen etc.
• Abwicklung der Abschlüsse von Mietverträgen
• Erstellung des Übernahmeprotokolls und Durchführung der Schlüsselübergabe
• Verwaltung der Kautions-, Miet- und Nebenkostenzahlungen ggf. Führung des Kautionskontos und Mietkontos
• Überwachung der Zahlungseingänge und Ausgänge, Buchführung
• Mahnung von Mietvertragsverstößen (z.B. verspätete Mietzahlungen, Verstöße gegen die Hausordnung etc.)
• Erstellung der Nebenkostenabrechnungen, Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung und Übersendung derselben
• Überwachung der Instandhaltungspflichten des Vermieters; ggf. Beauftragung von Handwerkern, Reinigungspersonal etc. und Zahlung insoweit anfallender Kosten
• Beauftragung von Versorgungsleistungen und Überwachung der Erbringung
• Benachrichtigungen der Mieter über Mieterhöhungsverlangen und bei entsprechender Beauftragung Durchsetzung derselben
• Kündigung des Mietvertrages
• Abwicklung der Rückgabe der Mietwohnung: Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll
• Überwachung der Durchführung von Schönheitsreparaturen
• Kontrolle des Zustands der Mietwohnungen auf Beschädigungen etc.
• Abhilfe bei Anzeige von Mietmängeln etc.

Diese Aufgaben ergeben sich im Wesentlichen aus dem Mietvertrag und dem BGB. Zusätzliche Aufgaben können sich aus dem Hausverwaltervertrag ergeben.

Der Hausverwalter ist als Vertreter des Vermieters bei der Aufgabenerfüllung daran gehalten die Vermieterinteressen bestmöglich um- und durchzusetzen, er hat dabei die Rechte und Pflichten der Mieter zu beachten und für eine gute Vermietbarkeit der Wohnungen sorgen.

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III. Was sind die Vorteile einer professionellen Mietverwaltung?

Die Verwaltung eines Mietshauses ist eine anspruchsvolle und verantwortungsvolle Aufgabe, die viel Zeit und Fachwissen erfordert. Beauftragen Vermieter einen Hausverwalter profitieren sie von dessen Erfahrung und dem Know-how. Gewerbliche Mietverwalter sind ständig über die aktuellen Gesetzesänderungen, Marktbedingungen und technischen Standards informiert. Sie können Vermieter daher in nahezu allen rechtlichen, finanziellen und technischen Fragen unterstützen.

Die Beauftragung eines professionellen Hausverwalters für ein Miethaus oder eine vermietete Wohnung bietet daher in erster Linie Vorteile wie z.B. eine große Zeit- und Kostenersparnis. Vermieter entledigen sich damit ihren Vermieterpflichten und legen deren Erfüllung in die Hände eines kompetenten Partners. Je nach Bedarf gibt es zudem unterschiedliche Servicepakete bei Mietverwaltern: Von der bloßen Erstellung der Betriebskostenabrechnung bis hin zum Rund um sorglos Paket mit Kontoführung einschließlich Überwachung von Mieteinzug und Mietauskehr, Berichtswesen, Mahnwesen, sämtlichem Schriftverkehr einschließlich Beauftragung von Reparaturen und Instandhaltungen. Professionelle Hausverwalter für Miethäuser sind hier regelmäßig sehr flexibel und übernehmen für Vermieter die unliebsamen Aufgaben.

Ein weiterer Vorteil ist das Vermieter keine direkten Auseinandersetzungen mit Mietern befürchten müssen. Der zwischengeschaltete, professionelle Hausverwalter des Mietshauses wirkt wie ein Puffer, der bei Problemen angemessen reagieren kann. Mieter sind bei professionell verwalteten Mietobjekten regelmäßig zufriedener, da sie einen zuverlässigen Ansprechpartner haben. Auch dadurch werden Konflikte und Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vermieden.

Vermieter profitieren zudem von der guten Vernetzung eines professionellen Mietverwalters: Mietverwaltungen kennen qualifizierte Handwerker, Versorger, Versicherer, Rechtsanwälte für Mietrecht etc. Im Fall der Fälle können sie diese an die Vermieter vermitteln und diese kommen so in den Genuss von geprüfter Qualität, Zuverlässigkeit und fairen Preisen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Die Aufgaben des Hausverwalters eines Miethauses umfassen die gesamte Bandbreite der Vermietungsprozesse. Dazu gehören die Suche nach geeigneten Mietern, Vertragsabschlüsse, Schlüsselübergaben, Verwaltung von Miet- und Nebenkostenzahlungen, Buchführung, Überwachung von Zahlungseingängen, Mahnungen, Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Organisation von Instandhaltung und Reparaturen, Mieterhöhungsverfahren, Kündigungsabwicklungen, Kontrolle des Zustands der Mietwohnungen, Behebung von Mängeln und vieles mehr. Die Mietverwaltung unterstützt den Vermieter und sorgt für eine effiziente und reibungslose Vermietungstätigkeit.