Dieser Artikel wurde in 08/2026 aktualisiert.
Die Hausverwaltung hat gekündigt. Der Vertrag mit der Hausverwaltung ist beendet. Die logische Folge für die Wohnungseigentümer ist: die Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Doch in der Praxis ist das oft leichter gesagt als getan. Was ist, wenn Eigentümer keine neue Hausverwaltung finden? Was können Eigentümer dann tun?
Für Eigentümer war es noch nie so schwer wie im Jahr 2026, eine neue Hausverwaltung zu finden. Die allermeisten Hausverwaltungen leiden unter akutem Personalmangel, geben Objekte eher auf und nehmen nur noch zögerlich neue Objekte an. So schwierig und kompliziert hat sich der Markt noch nie dargestellt.
Lesen Sie hier, welche „Erste-Hilfe-Maßnahmen“ die Eigentümer ergreifen können, wenn sie keine neue Hausverwaltung finden.
Schnellantwort: Keine Hausverwaltung gefunden – so gehen Sie vor
Erstens die Verwaltung übergangsweise sichern: per Beschluss eine vorläufige Verwaltung einsetzen oder bei kleinen Gemeinschaften die Selbstverwaltung organisieren. Zweitens ehrlich prüfen, warum Verwaltungen absagen – meist liegt es an Objektgröße, Zustand oder Preisvorstellung. Drittens breiter weitersuchen und mehrere Angebote parallel einholen.
Inhalt: Hilfe, ich finde keine neue Hausverwaltung – Was können Eigentümer tun?
I. Selbstverwaltungsmöglichkeiten und vorläufige Hausverwaltung
- Vorläufige Verwaltung durch alte Hausverwaltung
- Selbstverwaltung
- Vorläufige Hausverwaltung
- Notverwaltung
II. Problemanalyse: Warum findet unsere WEG keine Hausverwaltung?
III. Weitersuchen nach der passenden Hausverwaltung
IV. Häufige Fragen: WEG ohne Hausverwaltung
I. Selbstverwaltungsmöglichkeiten und vorläufige Hausverwaltung
Finden die Eigentümer keine neue Hausverwaltung, sollten sie sich darüber im Klaren sein, dass das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für diesen Fall bestimmt, dass die Eigentümer gemeinschaftlich für die Verwaltung zuständig sind. Auch jedwede Vertretung der Gemeinschaft nach außen hat dann gem. § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG gemeinschaftlich zu erfolgen.
Damit die aktuelle Verwaltungssituation der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) nicht aus dem Ruder läuft, ist es deshalb wichtig, zunächst eine vorübergehende Hausverwaltung zu bestimmen. Die Entscheidung darüber, in welcher Form die Verwaltung in der nahen Zukunft erfolgen soll, ist in einer Eigentümerversammlung per Beschluss zu treffen (§ 23 WEG).
Ist die alte Hausverwaltung noch im Amt, übernimmt diese die Einberufung. Anderenfalls hat der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG einzuberufen. Bei WEG-Gemeinschaften, die weder einen Verwaltungsbeirat haben noch über einen per Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer verfügen, muss diese Beschlussfassung nachgeholt werden. Das heißt: Es ist zunächst die Schaffung eines Verwaltungsbeirats zu beschließen oder ein einzelner Eigentümer für die Einberufung zu ermächtigen. Dafür bietet sich besonders das Umlaufbeschlussverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG an.
Je nach Größe der WEG-Gemeinschaft bieten sich für die zukünftige Verwaltungssituation verschiedene Möglichkeiten an:
| Lösung | Geeignet für | Wichtig zu wissen |
|---|---|---|
| Alte Hausverwaltung führt vorläufig weiter | WEGs ohne Zerwürfnis mit der bisherigen Verwaltung | Übergangslösung, kein Dauerzustand |
| Selbstverwaltung | Kleine WEGs mit funktionierender Zusammenarbeit | Grundsätzlich unentgeltlich – mit Vergütung wird daraus eine echte Verwalterbestellung |
| Vorläufige Hausverwaltung (kommissarischer Verwalter) | Größere WEGs, oft aus dem Verwaltungsbeirat besetzt | Bestellung per Beschluss nach § 26 Abs. 1 WEG |
| Notverwaltung durch das Gericht | Absolute Ausnahmefälle | Sehr enge Voraussetzungen nach der BGH-Rechtsprechung |
1. Vorläufige Verwaltung durch alte Hausverwaltung
Die einfachste Möglichkeit ist es, bei der alten Hausverwaltung Hilfe zu suchen, wenn die WEG-Gemeinschaft keine neue Hausverwaltung findet. Das kommt selbstverständlich nur in Betracht, wenn es keine Differenzen gab, die zum Zerwürfnis mit der WEG-Gemeinschaft geführt haben, und die alte Hausverwaltung noch existiert.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass Hausverwaltungen oft bereit sind, die Verwaltung vorübergehend weiterzuführen, bis eine neue Hausverwaltung gefunden ist.
Einige Verwaltungsaufgaben obliegen ohnehin der alten Hausverwaltung – auch nach der Kündigung. Mehr dazu lesen Sie hier: Hausverwaltung hat unserer WEG gekündigt? Was jetzt? und Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?
2. Selbstverwaltung
Bei kleinen WEG-Gemeinschaften können Eigentümer die Hausverwaltung oft auch selbst übernehmen. Die Selbstverwaltung wird durch Eigentümerbeschluss geregelt, in dem gemeinschaftlich ein Geschäftsverteilungsplan erstellt wird, der den einzelnen Eigentümern gewisse Aufgabenbereiche zuordnet. Entscheidend für die Durchführbarkeit ist hier, wie gut die Eigentümer zusammenarbeiten können und dass jeder Wohnungseigentümer seinen Aufgaben pflichtbewusst nachkommt. Die Erbringung der Verwaltungsaufgaben erfolgt bei einer echten Selbstverwaltung durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich und unentgeltlich.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass es meistens allerdings mindestens einen Wohnungseigentümer gibt, der seine Aufgaben nicht erfüllen kann oder will. Daher wird trotz einer beschlossenen Selbstverwaltung die Verwaltung oft auf einen einzelnen Wohnungseigentümer delegiert, der dann ehrenamtlich zum internen Verwalter wird. Das Problem bei dieser sog. „unechten“ Selbstverwaltung ist aber regelmäßig, dass auch ein interner Verwalter die gesamte Verwaltungstätigkeit nicht unentgeltlich übernehmen will. Das ist aber Teil der Selbstverwaltung.
Wichtig: Vergütung macht aus der Selbstverwaltung eine Verwalterbestellung
Sobald es eine Vereinbarung über eine Vergütung für den internen Verwalter gibt, handelt es sich um eine echte Verwaltertätigkeit nach dem WEG – mit der Rechtsfolge, dass eine echte Verwalterbestellung zu erfolgen hat und der Verwalter die WEG-Gemeinschaft auch nach außen hin vertreten kann. Warum die Selbstverwaltung in der Praxis oft scheitert, zeigt der Beitrag Warum die Selbstverwaltung einer WEG kaum mehr möglich ist.
3. Vorläufige Hausverwaltung
Die Eigentümer können für die Verwaltungsaufgaben der WEG-Gemeinschaft eine vorläufige Hausverwaltung bzw. einen sog. kommissarischen Verwalter bestellen, wenn sie keine neue Hausverwaltung finden. Die WEG-Gemeinschaft beschließt dazu in der Eigentümerversammlung die Einsetzung eines vorübergehenden Verwalters. Dieser übernimmt das Amt, bis eine neue Hausverwaltung bestellt wird.
Besonders geeignet für diese Position ist z. B. ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter. Es kann ohne Weiteres aber auch ein einzelner Wohnungseigentümer zum vorläufigen Verwalter bestellt werden. Die Bestellung des vorläufigen Verwalters erfolgt wie die Bestellung eines dauerhaften Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG. Eine kleine Hilfe, wie das funktioniert, finden Sie hier: Hausverwaltung: Bestellung und Vertragsschließung – Tipps für WEGs.
4. Notverwaltung
Findet sich niemand in der WEG-Gemeinschaft, der die Position des vorläufigen Verwalters übernehmen kann, ist es in ganz besonderen Einzelfällen möglich, durch ein Gericht einen Notverwalter einsetzen zu lassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) setzt eine Noteinsetzung voraus, dass eine Verwalterbestellung durch die Eigentümerversammlung unmöglich ist und nur durch die Noteinsetzung eines Verwalters wesentliche Nachteile für die WEG-Gemeinschaft abgewendet werden können (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10). In der Praxis gibt es dafür allerdings sehr selten Anwendungsfälle, die diese Voraussetzungen erfüllen.
II. Problemanalyse: Warum findet unsere WEG keine Hausverwaltung?
Neben der Regelung der aktuellen Verwaltungssituation – und sei es nur vorübergehend – sollte die WEG-Gemeinschaft prüfen, warum sie keine neue Hausverwaltung findet.
Oft liegt es daran, dass sich WEG-Gemeinschaften bei Hausverwaltungen bewerben, die tatsächlich nicht zu ihnen passen. Hausverwaltungen sehen meist auf den ersten Blick die Vor- und Nachteile bei den WEG-Gemeinschaften und haben sich auf die Verwaltung bestimmter WEGs spezialisiert. Hier spielen Kriterien wie Objektgröße und Lage eine große Rolle. Auch die Tatsache, ob es ein Altbau oder Neubau ist, stellt besondere Anforderungen an die Hausverwaltung. Mehr zu den Ablehnungsgründen einer Hausverwaltung können Sie auch hier nachlesen: Warum nehmen einige Hausverwaltungen keine neuen Objekte an?
Die häufigsten Ablehnungsgründe im Überblick – und was Eigentümer dagegen tun können:
| Ablehnungsgrund | Hintergrund | Was Eigentümer tun können |
|---|---|---|
| Objekt zu klein | Der Grundaufwand (Versammlung, Abrechnung, Anfahrten) verteilt sich auf zu wenige Einheiten | Realistisches Budget ansetzen, deutlich breiter anfragen, ggf. Selbstverwaltung prüfen |
| Sanierungsstau | Ein schlechter Objektzustand erhöht den Verwaltungsaufwand deutlich | Zustand offen benennen und zeigen, dass die WEG Maßnahmen beschließen will |
| Zerstrittene Gemeinschaft | Konflikt- und Kommunikationsaufwand schlägt direkt auf die Kalkulation durch | Konflikte vor der Suche klären, einen festen Ansprechpartner benennen |
| Budget zu niedrig | Verwaltungen kalkulieren nach Aufwand – nicht nach Wunschpreis der WEG | Marktübliche Preise kennen (Links unten) und das Budget daran ausrichten |
Bei der Suche sollte die WEG-Gemeinschaft daher gezielt nach einer Hausverwaltung suchen, die auch den Besonderheiten und Problemen des Objekts gewachsen ist. Hier sind Ehrlichkeit und eine kritische Betrachtung durch die WEG-Gemeinschaft selbst besonders wichtig.
Viele WEG-Gemeinschaften finden auch keine neue Hausverwaltung, weil ihnen die Preise zu hoch erscheinen. Das gilt besonders für kleine WEG-Gemeinschaften. Hier ist allerdings zu beachten, dass sich der Verwaltungsaufwand bei Objekten mit 10 Verwaltungseinheiten kaum von dem Aufwand bei einem Objekt mit 30 Einheiten unterscheidet. Die Folge ist, dass die Preise für die Hausverwaltung kleinerer WEGs in der Regel höher sind als die größerer.
Wenn Sie die Preise vergleichen wollen, finden Sie hier eine gute Übersicht: Preise für Hausverwaltungen 2026 – Was Verwaltungen kosten (mit Preistabellen) und Hausverwaltung: Kosten pro Einheit 2026 (mit vielen Beispielen)
III. Weitersuchen nach der passenden Hausverwaltung
Ist die vorläufige Verwaltung geregelt und sind die eigenen Probleme der WEG analysiert, heißt es für die Eigentümer: nicht aufgeben und weitersuchen. Auch Ihre WEG kann eine passende Hausverwaltung finden. Einige Suchtipps geben die Beiträge Gute Hausverwaltung finden: Worauf müssen Eigentümer achten? und Hausverwaltung finden: So finden Eigentümer eine Verwaltung, die zum Haus passt.
Damit die weitere Suche nicht wieder ins Leere läuft, lohnt es sich, sie wie ein kleines Projekt anzugehen. Vier Schritte haben sich bewährt:
- Breit anfragen statt nacheinander – wer nur zwei oder drei Verwaltungen anschreibt und auf Antwort wartet, verliert schnell Wochen. Besser: möglichst viele Verwaltungen parallel anfragen und den Umkreis großzügig ziehen. Viele Verwaltungen arbeiten inzwischen weitgehend digital – die Entfernung zum Objekt ist seltener ein Hindernis als früher.
- Die WEG „bewerbungsfähig“ machen – Teilungserklärung, letzte Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Versammlungen griffbereit haben, dazu ehrliche Angaben zu Zustand und Besonderheiten des Objekts. Verwaltungen entscheiden nach Aktenlage: Eine WEG, die vollständig und schnell liefert, bekommt eher ein Angebot als eine, bei der jede Unterlage nachgefordert werden muss.
- Budget am Markt ausrichten – die Preisvorstellung an den marktüblichen Spannen orientieren (siehe Abschnitt II), nicht am Vertrag von vor zehn Jahren. Ein realistisches Budget signalisiert der Verwaltung, dass sich die Angebotserstellung lohnt.
- Angebote nebeneinanderlegen – nicht nur den Preis vergleichen, sondern das Leistungsverzeichnis: Was steckt im Grundhonorar, was kommt als Sonderhonorar dazu? Worauf es dabei ankommt, zeigt der Beitrag Vergleichsangebote: Was sollten Eigentümer beachten?
Der größte Engpass ist dabei meist, überhaupt genug passende Verwaltungen zu erreichen. Genau diesen Schritt nimmt Ihnen die Online-Suche ab: Eigentümer können sofort loslegen und ganz schnell und einfach die kostenlose und unverbindliche Online-Suche unter Hausverwalter-Vermittlung.de benutzen. Ihre WEG erhält dort sofort mehrere Angebote inkl. Preisen von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe.
So funktioniert die Suche über Hausverwalter-Vermittlung.de
1. Anfrage stellen: Sie beschreiben Ihr Objekt mit wenigen Eckdaten – kostenlos und unverbindlich. 2. Angebote erhalten: Hausverwaltungen aus Ihrer Region, zu denen Lage und Objektgröße passen, melden sich mit Angeboten inklusive Preisen – per E-Mail, oft noch am selben Werktag. 3. In Ruhe vergleichen: Sie entscheiden selbst, mit welcher Verwaltung Sie sprechen möchten – eine Verpflichtung entsteht durch die Anfrage nicht.
IV. Häufige Fragen: WEG ohne Hausverwaltung
Was passiert, wenn eine WEG keine Hausverwaltung hat?
Dann sind die Eigentümer gemeinschaftlich für die Verwaltung zuständig – auch die Vertretung der Gemeinschaft nach außen erfolgt gemeinschaftlich. Genau deshalb sollte die WEG als Erstes per Beschluss eine Übergangslösung schaffen: eine vorläufige Verwaltung oder die Selbstverwaltung (Abschnitt I).
Ist eine Hausverwaltung für die WEG Pflicht?
Eine generelle Pflicht gibt es nicht – eine WEG kann sich grundsätzlich selbst verwalten. Aber: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann die Bestellung eines Verwalters als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen. Details dazu im Beitrag Recht auf Hausverwaltung – Hat jeder WEG-Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung?
Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein, wenn es keinen Verwalter gibt?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Hat die WEG weder Beirat noch ermächtigten Eigentümer, muss diese Beschlussfassung nachgeholt werden – etwa im Umlaufverfahren.
Muss die alte Hausverwaltung nach der Kündigung weiterarbeiten?
Einige Verwaltungsaufgaben obliegen der alten Hausverwaltung auch nach der Kündigung, und in der Praxis sind viele Verwaltungen bereit, vorübergehend weiterzuführen, bis Ersatz gefunden ist. Was im Einzelnen gilt, zeigt der Beitrag Hausverwaltung hat unserer WEG gekündigt? Was jetzt?
Warum finden gerade kleine WEGs kaum noch eine Verwaltung?
Weil sich der Grundaufwand eines Objekts – Versammlung, Abrechnung, Anfahrten – auf zu wenige Einheiten verteilt. Kleine Objekte sind für viele Verwaltungen deshalb wirtschaftlich unattraktiv; einige haben Mindestgrößen eingeführt. Was Verwaltungen üblicherweise kosten, zeigt der Beitrag Hausverwaltung: Kosten pro Einheit 2026 (mit vielen Beispielen)
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Verwaltung sind die Eigentümer gemeinschaftlich für die Verwaltung zuständig – deshalb zuerst per Beschluss eine Übergangslösung schaffen.
- Vier Wege: alte Verwaltung vorläufig weiterführen lassen · Selbstverwaltung (kleine WEGs) · vorläufiger Verwalter aus den eigenen Reihen · Notverwaltung nur im absoluten Ausnahmefall.
- Ehrlich prüfen, warum Verwaltungen absagen – Objektgröße, Zustand und Preisvorstellung sind die häufigsten Gründe.
- Nicht aufgeben: Beharrlichkeit und eine systematische Herangehensweise zahlen sich aus – breiter suchen und mehrere Angebote parallel einholen.
Klingt alles sehr fundiert. Die Mehrzahl von WEG müsste eigentlich auch WEG sein, schon gar nicht WEG’s mit Deppen-Apostroph.
Ich kenne folgenden Fall:
Wohnhaus mit 8 Eigentumsanteilen in Essen, Altbau.
Dem Hausverwalter wurde schon vor mehreren Jahren gekündigt, die Eigentümergemeinschaft findet jedoch keinen neuen Hausverwalter.
Seither führt der alte Hausverwalter, der zuvor ohnehin schon durch weitgehende Untätigkeit glänzte, die Geschäfte kommissarisch fort.
Im Februar dieses Jahres nun hat ein Mieter eines Eigentümers eigenmächtig sämtliche Ziegel des gemeinschaftlichen Kellerfußbodens alter Art herausgerissen, in der Absicht, dort (ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft!) einen Estrichboden zu verlegen.
Seither befindet sich der gesamte Kellerfußboden im Bauzustand, mittlerweile bereits ein halbes Jahr!
Der Verwalter sorgt weder dafür, dass der Kellerfußboden wieder in den alten Zustand gebracht wird, noch beruft er eine außerordentliche
Eigentümerversammlung ein, um zu klären, wie in der Causa Kellerfußboden weiter verfahren werden soll. Neue Hausverwalter sind auch kaum zu finden, weil sich jüngst die Qualifikationsanforderungen an Hausverwalter drastisch verschärft haben und praktisch niemand an so einem kleinen alten Objekt interessiert ist.
Ein Eigentümer hält knapp über 50 % der Eigentumsanteile, kann aber praktisch nichts bewegen, weil die anderen Eigentümer desinteressiert sind oder gegen ihn arbeiten.
Dem kommissarischen Hausverwalter mit Abmahnungen zu drohen, ist hier ein Witz, denn er macht seinen Job ja eh nur kommissarisch…
danke für Ihre Einschätzung und das Teilen Ihrer Erfahrungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Unser Verwalter legt in 2 Monaten überraschend nach Versammlung sein Amt nieder.
WEG mit 4 Einheiten. Wie gehe Wir rechtlich sicher auf die Suche nach einer neuen
Verwaltung. Einer hat sich bereit erklärt, zu telefonieren welche Verwaltung uns überhaupt nimmt. Ich habe zwar den Artikel „was tun ohne Verwalter“ gelesen, aber so weit ist ja noch nicht.
auch wenn der Rücktritt erst in zwei Monaten wirksam wird, sollten Sie jetzt aktiv werden. Da es sich um eine kleine WEG mit nur vier Einheiten handelt, ist es sinnvoll, dass ein Eigentümer unverbindlich erste Kontakte zu Verwaltungen aufnimmt, um Verfügbarkeit und Kosten zu klären. Rechtlich sicher wird es aber erst mit einem ordnungsgemäßen Beschluss.
Sobald Sie geeignete Angebote haben, sollten Sie eine Eigentümerversammlung einberufen. In der Versammlung muss dann über die Bestellung der neuen Verwaltung formell abgestimmt werden. Nur ein ordnungsgemäßer Beschluss begründet ein wirksames Verwalteramt.
Gerne können Sie hier Ihre kostenfreie Anfrage stellen, dann können wir Ihnen ggf. kostenfrei Angebote organisieren: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog-angebote/
Viele Grüße
Dennis Hundt