BGH: Keine Vermietungsprovision für Hausverwalter – was das Urteil praktisch bedeutet

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25 entschieden: Ein Hausverwalter kann für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen aus dem eigenen verwalteten Bestand keine Maklerprovision verlangen – auch nicht vom Vermieter. Das Urteil betrifft damit nicht nur klassische Maklerfragen, sondern viele Verwalterverträge, in denen für Neuvermietungen zusätzliche Honorare vereinbart wurden.

Viele Hausverwaltungen übernehmen für Eigentümer nicht nur die laufende Verwaltung, sondern auch Aufgaben rund um die Neuvermietung. Besonders in der Mietverwaltung und in der Sondereigentumsverwaltung ist das seit Jahren gängige Praxis: Der bisherige Mieter zieht aus, die Verwaltung organisiert die Abnahme, dokumentiert den Zustand, stellt die Wohnung online, koordiniert Besichtigungen, prüft Unterlagen, bereitet den Mietvertrag vor und begleitet die Übergabe.

Für diesen Aufwand wurden in vielen Verwalterverträgen zusätzliche Honorare vereinbart. Mal als Maklerprovision, mal als Neuvermietungshonorar, mal als Vermietungspauschale oder als Sonderhonorar bei Mieterwechsel. Typisch waren Regelungen wie „zwei Nettokaltmieten bei Neuvermietung“ oder eine Pauschale, die erst anfällt, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Genau diese Vergütungslogik steht nach der BGH-Entscheidung erheblich unter Druck. Das Urteil bedeutet aber nicht, dass Hausverwaltungen Mieterwechsel künftig kostenlos bearbeiten müssen. Es zwingt vielmehr zu einer sauberen Trennung: Eine erfolgsabhängige Provision für die Vermittlung einer bereits verwalteten Wohnung ist etwas anderes als eine Vergütung für konkrete Verwaltungsleistungen rund um Abnahme, Übergabe, Zustandsdokumentation oder Vertragsanlage.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: Darf die Verwaltung bei Neuvermietung überhaupt noch Geld verlangen? Die richtige Frage lautet: Wofür genau wird bezahlt – für die Vermittlung eines Mietvertrags oder für administrative Arbeit im Rahmen des Mieterwechsels?

1. Worum ging es im entschiedenen Fall?

Im entschiedenen Fall verwaltete eine Hausverwaltung für eine Eigentümerin einen größeren Mietwohnungsbestand. Betroffen waren 129 Wohnungen und 134 Garagen. Neben der laufenden Verwaltungsvergütung war vereinbart, dass die Verwaltung bei Neuvermietungen zusätzlich eine Provision erhält.

Die Regelung sah eine Vergütung in Höhe von zwei Nettomonatskaltmieten vor. Die zusätzliche Vergütung war zwar auf 10.000 Euro brutto pro Jahr begrenzt. Trotzdem kamen über mehrere Jahre erhebliche Beträge zusammen. Die Eigentümerin zahlte zunächst, verlangte später aber rund 16.800 Euro zurück. Der BGH gab ihr Recht.

Für die Praxis ist dieser Fall so wichtig, weil viele Mietverwaltungs- und Sondereigentumsverwaltungsverträge ähnlich aufgebaut sind: Es gibt eine laufende Grundvergütung für die Verwaltung und zusätzlich ein Honorar bei Neuvermietung. Genau diese Kombination muss jetzt kritisch geprüft werden.

2. Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat klargestellt: Ein Wohnungsvermittler hat keinen Provisionsanspruch, wenn er zugleich Verwalter der Wohnung ist, die vermietet wird. Das gilt unabhängig davon, ob die Provision vom Mieter oder vom Vermieter gezahlt werden soll.

Dieser zweite Punkt ist besonders wichtig. Viele Verwaltungen gingen bisher davon aus, dass das Wohnungsvermittlungsgesetz vor allem den Mieter schützt. Wenn der Eigentümer selbst zahlt, schien eine Provisionsvereinbarung mit dem Vermieter zumindest vertretbar. Diese Sichtweise hat der BGH nicht bestätigt.

Rechtlich geht es um den Provisionsausschluss nach § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Praktisch bedeutet das: Wer eine Wohnung bereits verwaltet, steht nicht wie ein neutraler Makler außerhalb des Mietverhältnisses. Er ist bereits in die Betreuung der Wohnung eingebunden. Eine zusätzliche Provision für die Vermittlung genau dieser Wohnung ist deshalb nicht durchsetzbar.

Wichtig ist aber die Grenze: Der BGH verbietet nicht jede Vergütung rund um einen Mieterwechsel. Nicht durchsetzbar ist der Provisionsanspruch für die Wohnungsvermittlung. Davon zu unterscheiden sind echte Verwaltungsleistungen wie Abnahme, Übergabe, Zustandsdokumentation, Zählerstandserfassung, Schlüsselverwaltung oder die administrative Anlage des neuen Mietverhältnisses.

3. Welche Hausverwaltungen sind betroffen?

Die Auswirkungen hängen stark davon ab, in welcher Rolle die Verwaltung tätig wird. Entscheidend ist nicht das Firmenschild, sondern die konkrete Tätigkeit bei der einzelnen Wohnung.

Fallgruppe	Einordnung
Mietverwaltung eines Mehrfamilienhauses	sehr kritisch, weil die Verwaltung regelmäßig genau die Wohnungen betreut, die neu vermietet werden
Sondereigentumsverwaltung einer Eigentumswohnung	kritisch, wenn die Verwaltung die konkrete Wohnung für den Eigentümer betreut
reine WEG-/GdWE-Verwaltung	nicht automatisch betroffen, weil die Verwaltung grundsätzlich das Gemeinschaftseigentum verwaltet
WEG-/GdWE-Verwaltung plus Sondereigentumsverwaltung für dieselbe Wohnung	kritisch, weil dann die konkrete Wohnung zusätzlich betreut wird

Bei der klassischen Mietverwaltung ist die Lage am klarsten. Verwaltet eine Hausverwaltung ein Mehrfamilienhaus, zieht Mieten ein, erstellt Betriebskostenabrechnungen, koordiniert Reparaturen und kommuniziert mit Mietern, dann verwaltet sie genau die Wohnungen, die später neu vermietet werden. Berechnet sie bei Auszug eines Mieters zusätzlich zwei Nettokaltmieten als Neuvermietungsprovision, liegt das sehr nah am vom BGH entschiedenen Fall.

Auch Sondereigentumsverwaltungen müssen aufpassen. Betreut die Verwaltung eine vermietete Eigentumswohnung für den einzelnen Eigentümer, kontrolliert Mieteingänge, erstellt die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter, koordiniert Reparaturen in der Wohnung und organisiert den Auszug, dann ist sie nicht nur WEG-Verwalter. Sie verwaltet die konkrete Wohnung. Eine zusätzliche Provision für die Neuvermietung dieser Wohnung ist deshalb problematisch.

Anders ist die reine WEG- beziehungsweise GdWE-Verwaltung zu behandeln. Gemeint ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der gewöhnliche WEG-Verwalter verwaltet nicht automatisch die einzelne vermietete Eigentumswohnung. Der BGH hatte bereits früher entschieden, dass der gewöhnliche WEG-Verwalter nicht ohne Weiteres als Verwalter der einzelnen Wohnräume im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes gilt.

4. Die entscheidende Abgrenzung: Verwaltet die Verwaltung die konkrete Wohnung?

Die zentrale Prüffrage lautet:

Verwaltet dieselbe Verwaltung die Wohnung, für deren Neuvermietung sie eine Provision oder ein provisionsähnliches Honorar verlangen will?

Wenn ja, ist eine Maklerprovision sehr kritisch. Wenn nein, kann eine Provision eher möglich sein, insbesondere bei reiner WEG-/GdWE-Verwaltung ohne zusätzliche Betreuung des Sondereigentums.

Je mehr dieser Punkte bei der Verwaltung liegen, desto eher spricht das für eine Verwaltung der konkreten Wohnung. Dann sollte für die Neuvermietung keine Maklerprovision vereinbart oder abgerechnet werden.

Eine rein formale Trennung hilft nicht immer. Wenn im Vertrag zwar nur von WEG-Verwaltung die Rede ist, die Verwaltung tatsächlich aber laufend Mietangelegenheiten für die einzelne Wohnung erledigt, wird im Streitfall nicht allein die Überschrift des Vertrags entscheidend sein. Maßgeblich ist die tatsächliche Tätigkeit.

5. Abnahme, Übergabe, Zustandsdokumentation: Was darf noch vergütet werden?

Der wichtigste praktische Punkt wird leicht übersehen: Ein Mieterwechsel besteht nicht nur aus Mietersuche. Er besteht aus vielen Verwaltungs- und Abwicklungsleistungen, die auch dann anfallen, wenn gar kein Makler eingeschaltet wird.

Dazu gehören zum Beispiel:

• Abstimmung mit dem ausziehenden Mieter
• Terminierung und Durchführung der Wohnungsabnahme
• Erstellung eines Abnahmeprotokolls
• Zustandsdokumentation mit Fotos
• Erfassung von Zählerständen
• Prüfung und Dokumentation der Schlüssel
• Abstimmung kleiner Reparaturen vor Neuvermietung
• Vorbereitung und Durchführung der Übergabe
• Pflege von Kautions- und Stammdaten
• Anlage des neuen Mietverhältnisses in der Verwaltungssoftware

Solche Tätigkeiten sind keine klassische Maklerleistung. Sie können grundsätzlich gesondert vergütet werden, wenn sie sauber beschrieben und von der eigentlichen Wohnungsvermittlung getrennt werden.

Problematisch wird es, wenn die Vergütung an den Erfolg der Vermietung gekoppelt wird. Eine Pauschale, die nur anfällt, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, wirkt schnell wie eine umbenannte Vermittlungsprovision. Das gilt auch dann, wenn sie „Servicepauschale“, „Neuvermietungspauschale“ oder „Mieterwechselhonorar“ genannt wird.

Ein belastbareres Modell ist eine administrative Mieterwechselpauschale. Diese sollte an konkrete Verwaltungsleistungen anknüpfen und nicht an den Abschluss des neuen Mietvertrags.

Auch bei der Formulierung „Mietersuche inklusive“ ist Vorsicht geboten. Sie klingt harmlos, dokumentiert aber, dass die Verwaltung die Suche nach einem neuen Mieter übernimmt. Wenn dafür zugleich eine erhöhte Pauschale oder ein Sonderhonorar verlangt wird, kann schnell der Eindruck entstehen, dass die Vermittlungsleistung nur anders eingepreist wurde.

Besser ist eine zurückhaltendere Beschreibung: Die Verwaltung begleitet den Mieterwechsel organisatorisch, bereitet Objektinformationen auf, koordiniert Termine, nimmt Unterlagen entgegen und stellt dem Eigentümer Entscheidungsgrundlagen zur Verfügung. Die Auswahl des Mieters und der Abschluss des Mietvertrags bleiben beim Eigentümer.

6. Saubere Vergütungsmodelle nach dem Urteil

Hausverwaltungen müssen ihre Arbeit rund um den Mieterwechsel nicht verschenken. Sie sollten aber die Vergütungslogik ändern. Statt „Provision bei erfolgreicher Neuvermietung“ sollte geregelt werden, welche Verwaltungsleistungen tatsächlich erbracht und wie diese vergütet werden.

6.1 Modell 1: Höhere laufende Verwaltungsvergütung

Eine Möglichkeit ist, den typischen Mieterwechselaufwand in die laufende Verwaltungsvergütung einzukalkulieren.

Beispiel: Eine Sondereigentumsverwaltung verlangt bisher 30 Euro monatlich und zusätzlich zwei Nettokaltmieten bei Neuvermietung. Künftig könnte sie 40 oder 45 Euro monatlich berechnen und einfache Mieterwechselarbeiten teilweise in die laufende Betreuung einpreisen.

Vorteil: Die Vergütung hängt nicht direkt am erfolgreichen Mietvertragsabschluss. Nachteil: Der Eigentümer zahlt dauerhaft mehr, auch wenn der Mieter lange bleibt.

6.2 Modell 2: Administrative Mieterwechselpauschale

Praktisch oft besser ist eine gesonderte Pauschale für klar beschriebene Verwaltungsleistungen.

Beispiel: 350 Euro zuzüglich Umsatzsteuer für Abnahme, Dokumentation, Zählerstände, Schlüsselprüfung, Übergabevorbereitung, Übergabe und Anlage des Mietverhältnisses.

Vorteil: Die Kosten sind kalkulierbar und die Leistung ist greifbar. Nachteil: Die Formulierung muss sauber sein. Sobald die Pauschale an den Vermietungserfolg gekoppelt wird, entsteht wieder Risiko.

6.3 Modell 3: Stundenabrechnung bei Sonderfällen

Bei schwierigen Mieterwechseln kann eine Abrechnung nach Aufwand sinnvoll sein. Das betrifft etwa stark beschädigte Wohnungen, viele Abstimmungstermine, Handwerkerkoordination oder umfangreiche Dokumentation.

Beispiel: 75 Euro netto je Stunde für dokumentierte Tätigkeiten wie Abnahme, Schadensdokumentation, Handwerkerkoordination, Abstimmung mit dem Eigentümer und Übergabe.

Vorteil: Der tatsächliche Aufwand wird besser abgebildet. Nachteil: Eigentümer können die Kosten schlechter vorab kalkulieren.

6.4 Modell 4: Externer Makler für echte Mietersuche

Wenn die eigentliche Mietersuche im Vordergrund steht – also Inserate, Exposé, Bewerberauswahl, Besichtigungen und Abschlussorientierung –, ist ein externer Makler häufig die sauberere Lösung. Die Verwaltung bleibt dann bei der administrativen Abwicklung.

Vorteil: Vermittlung und Verwaltung werden klarer getrennt. Nachteil: Der Eigentümer hat einen weiteren Dienstleister und zusätzliche Abstimmung.

Vorsicht ist bei verbundenen Gesellschaften geboten. Eine Auslagerung an eine Schwesterfirma mit denselben Personen, denselben Kontaktdaten und denselben wirtschaftlichen Interessen kann als Umgehung wirken. Je enger die Verbindung, desto genauer sollte geprüft werden.

6.5 Modell 5: Klare Trennung zwischen WEG-Verwaltung und SEV

Bei reiner WEG-/GdWE-Verwaltung kann eine Maklerprovision eher möglich bleiben. Entscheidend ist aber, dass die Verwaltung nicht zugleich die konkrete Wohnung als Sondereigentums- oder Mietverwalter betreut.

Vorteil: Die Rollen bleiben nachvollziehbar. Nachteil: In der Praxis werden WEG-Verwaltung, SEV und Vermietungsservice häufig vermischt. Genau dort entstehen die Risiken.

Das ist weniger bequem als die alte Regel „zwei Nettokaltmieten bei Neuvermietung“, aber rechtlich deutlich belastbarer.

7. Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Eigentümer sollten nach dem Urteil nicht nur auf das Wort „Maklerprovision“ achten. Kritische Regelungen können auch anders heißen.

Eine Rückforderung bereits gezahlter Beträge kann in Betracht kommen, wenn eine Verwaltung für eine selbst verwaltete Wohnung eine Vermittlungsprovision abgerechnet hat. Ob ein Anspruch im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt aber von Vertragsgestaltung, tatsächlicher Tätigkeit, Zahlungszeitpunkt und Verjährung ab.

Wichtig ist auch: Nicht jede Mieterwechselrechnung ist automatisch falsch. Eine Vergütung für Abnahme, Übergabe, Zustandsdokumentation, Zählerstände, Schlüsselmanagement oder administrative Vertragsanlage kann berechtigt sein.

Eigentümer sollten deshalb sauber unterscheiden:

Wurde eine konkrete Verwaltungsleistung abgerechnet – oder wurde wirtschaftlich die erfolgreiche Vermittlung eines Mietvertrags vergütet?

8. Was Hausverwaltungen jetzt ändern sollten

Hausverwaltungen sollten nicht abwarten, bis Eigentümer einzelne Rechnungen angreifen. Sinnvoller ist eine aktive Prüfung der eigenen Vertragsmuster, Preislisten und Rechnungslogik.

Besonders kritisch sind Formulierungen wie:

• „zwei Nettokaltmieten bei Neuvermietung“
• „Provision bei erfolgreichem Mietvertragsabschluss“
• „Vermietungspauschale bei Abschluss eines neuen Mietvertrags“
• „Erfolgshonorar für die Mietersuche“
• „Vergütung für Nachweis oder Vermittlung eines Mieters“

Solche Klauseln sollten in Mietverwaltungs- und Sondereigentumsverwaltungsverträgen nicht einfach weiterverwendet werden. Auch eine bloße Umbenennung in „Servicepauschale“ reicht nicht, wenn die Zahlung weiterhin an den Vermietungserfolg gekoppelt ist.

Sinnvoller ist eine Neustrukturierung:

• laufende Verwaltung über monatliches Honorar
• administrative Mieterwechselbearbeitung als konkrete Pauschale oder nach Aufwand
• keine automatische Abrechnung nur wegen Mietvertragsabschluss
• klare Beschreibung der erbrachten Verwaltungsleistungen
• separate Prüfung, ob für echte Mietersuche ein externer Makler eingeschaltet wird

Interne Prüfmatrix für Verwaltungen

Fallgruppe	Risiko	Konsequenz
Mietverwaltung eines Mehrfamilienhauses	hoch	keine Neuvermietungsprovision, sondern Verwaltungsvergütung neu regeln
Sondereigentumsverwaltung einer vermieteten Wohnung	hoch bis sehr hoch	keine provisionsähnliche Neuvermietungspauschale für diese Wohnung
reine WEG-/GdWE-Verwaltung ohne SEV	geringer	Maklerauftrag möglich, aber sauber getrennt dokumentieren
WEG-/GdWE-Verwaltung mit zusätzlicher SEV	kritisch	keine Maklerprovision für die konkret betreute Wohnung vereinbaren

9. Typische Fehler und Scheinlösungen

Nach solchen Urteilen entstehen oft schnelle Ausweichlösungen. Viele davon lösen das Problem nicht.

Provision nur umbenennen Aus „Maklerprovision“ wird „Servicepauschale“. Das hilft nicht, wenn die Zahlung weiterhin nur bei erfolgreicher Vermietung anfällt.

„Mietersuche inklusive“ unklar einpreisen Diese Formulierung kann problematisch sein, wenn sie faktisch eine Vermittlungsleistung des Verwalters der Wohnung beschreibt.

Zahlung weiter an Mietvertragsabschluss koppeln Das ist der gefährlichste Punkt. Wenn das Honorar erst entsteht, wenn ein Mietvertrag geschlossen wird, liegt der Vergleich zur Maklerprovision nahe.

Verbundene Maklergesellschaft ohne echte Trennung einschalten Eine Schwesterfirma kann riskant sein, wenn dieselben Personen handeln, dieselben Abläufe bestehen und die Vergütung wirtschaftlich wieder im selben Unternehmenskreis landet.

Alte Verträge einfach weiterlaufen lassen Gerade ältere Mietverwaltungs- und SEV-Verträge enthalten oft noch Klauseln, die nach dem Urteil problematisch sind.

Einzelpositionen künstlich aufsplitten Wenn zahlreiche Einzelpositionen in Summe fast genau die frühere Provision ersetzen und überwiegend auf die Mietersuche zielen, wirkt das nicht überzeugend.

Wenn diese Positionen wirtschaftlich die alte Provision ersetzen und überwiegend auf die Vermittlung des neuen Mieters zielen, bleibt das Risiko bestehen. Besser ist eine realistische Pauschale oder Stundenabrechnung für echte Verwaltungsleistungen – und eine klare Trennung von der eigentlichen Vermittlung.

10. Fazit: Das Urteil beendet kein Geschäftsmodell, aber es zwingt zu sauberer Vergütung

Das BGH-Urteil ist für viele Hausverwaltungen unbequem. Es bedeutet aber nicht, dass Mieterwechsel künftig kostenlos bearbeitet werden müssen. Es beendet vor allem eine bestimmte Vergütungslogik: Der Verwalter einer Wohnung soll nicht zusätzlich wie ein außenstehender Makler eine erfolgsabhängige Provision für die Vermittlung genau dieser Wohnung verlangen können.

Für Mietverwaltungen ist die Konsequenz am deutlichsten. Wer ein Mehrfamilienhaus verwaltet, sollte für Wohnungen aus diesem Bestand keine Neuvermietungsprovision mehr abrechnen. Für Sondereigentumsverwaltungen gilt Ähnliches, wenn die Verwaltung die konkrete Eigentumswohnung laufend betreut.

Anders bleibt die reine WEG-/GdWE-Verwaltung. Der gewöhnliche WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum, nicht automatisch die einzelne vermietete Eigentumswohnung. Eine Maklerprovision kann dort eher möglich bleiben, wenn keine Sondereigentumsverwaltung oder Mietverwaltung für genau diese Wohnung besteht.

Die praktische Lösung liegt nicht in sprachlichen Tricks, sondern in einer anderen Struktur: keine erfolgsabhängige Provision für die Vermittlung selbst verwalteter Wohnungen, klare Vergütung für administrative Mieterwechselbearbeitung und saubere Trennung zwischen WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Mietverwaltung und echter Vermittlung.