Sondereigentum

Eine Immobilie, die aus mehreren Eigentumswohnungen besteht, ist in der Regel aufgeteilt in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz stellt hierbei das Sondereigentum dem Volleigentum gleich und regelt innerhalb des § 5 WEG den genauen Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums.

Im Vergleich zum Gemeinschaftseigentum, wo die Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung, Sicherheit und den daraus resultierenden Kosten verantwortlich ist, so trägt beim Sondereigentum lediglich der Eigentümer die Verantwortung und die, durch Instandhaltung entstehende, Kosten.

Da eine eindeutige Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nicht immer gegeben ist, wird dieses in der Regel innerhalb einer Teilungserklärung erfasst.

Welche Teile eines Gebäudes können zum Sondereigentum zählen und gibt es Grenzfälle?

Alle Teile eines Gebäudes, die nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, können dem jeweiligen Eigentümer als Sondereigentum zugeordnet werden.

Teilweise ist die Abgrenzung zwischen dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum nicht eindeutig. Aus diesem Grund ist es wichtig, den genauen Umfang innerhalb der Tilgungserklärung klar zu definieren.

Grundsätzlich gehören zum Sondereigentum die Räume der Wohnung:

  • inklusive der Bodenbeläge,
  • Innentüren, Tapeten,
  • den sanitären Installationen,
  • Deckenverschalungen sowie
  • nicht tragende Wände.

Die zur Wohnung gehörenden Fenster gehören jedoch nicht zum Sondereigentum. Lediglich bei sehr alten Gebäuden mit Innen- und Außenfenster sind die Innenfenster sondereigentumsfähig.

Gleiches gilt auch für Türen. Die Türen innerhalb der Wohnung und der Innenbereich der Wohnungstür gehören zum Sondereigentum. Hingegen ist die Wohnungstür selbst Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Die Wohnungseingangtür kann man also von innen beliebig bunt streichen, von außen sollte man das besser mit der Gemeinschaft abstimmen, da die Außenseite Gemeinschaftseigentum ist.


Stellplätze in Sammel- bzw. Tiefgaragen können dem Sondereigentum zugeordnet werden, sofern sie durch eine deutliche Markierung kenntlich gemacht wird und eine Eintragung im Grundbuch vorliegt.

Achtung: Stellflächen auf offenen Grundstücken können nicht als Sondereigentum festgelegt werden. Das gleiche gilt für Gartenbereiche und Terrassen. Hier gibt es jedoch die Möglichkeit ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

Was gilt es beim Sondereigentum zu beachten?

Die Abgrenzung zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum ist besonders in Hinblick auf die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft von großer Bedeutung.

Beim Sondereigentum trägt grundsätzlich der Eigentümer selbst die Verantwortung und die Kosten für die Instandhaltung. Hingegen sind beim Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer an den Kosten beteiligt.

Auch wenn die Kostenverteilungen innerhalb der §§ 16 Abs.2 WEG und 14 Abs.1 WEG klar definiert sind, so ist es dennoch ratsam die Teilungserklärung möglichst umfassend in Zusammenarbeit mit einem Notar zu erarbeiten, um Missverständnisse und spätere Streitigkeiten auszuschließen.



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