Sondereigentum – Was gehört dazu und was nicht?

Umgangssprachlich lässt sich Sondereigentum als das Eigentum in einer Wohnungseigentumsanlage definieren, das einem Wohnungseigentümer alleine gehört und ausschließlich durch ihn genutzt wird. Dazu gehören ferner im Allgemeinen auch die innenliegenden Bauteile der Wohnung.

Einführung: Diese durchaus verständliche Definition greift allerdings zu kurz. Um den Begriff des Sondereigentums letztlich zu erfassen und Streitfälle in der Praxis juristisch zu klären, muss zwangsläufig auf das Gesetz zurückgegriffen werden. Die Vielzahl richterlicher Entscheidungen verdeutlicht, wie maßgeblich der gesetzliche Ansatz ist.

Will man den Interessenkonflikt zwischen den Wohnungseigentümern lösen, ist eine klare juristische Abgrenzung unabdingbar. Jeder, der im Wohnungseigentum seine Zukunft sieht, sollte die Gegebenheiten kennen. Vor allem muss er wissen, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Kompromiss zwischen den Interessen der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Jeder Wohnungseigentümer ist Teil dieses Kompromisses!

Inhalt dieses Artikels:

  1. Sondereigentum immer im Zusammenhang mit Gemeinschaftseigentum bewerten
  2. Der Unterschied begründet die Kostentragungspflicht
  3. Diese gesetzlichen Ansätze bestimmen die Zuordnung
  4. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung prägt die Zuordnung
  5. Sondereigentum – Was gehört dazu und was nicht?
  6. Streitfälle

1. Sondereigentum immer im Zusammenhang mit Gemeinschaftseigentum bewerten

Verständnisfördernd ist es, wenn der Begriff des Sondereigentums zugleich im Zusammenhang mit der Definition des Gemeinschaftseigentums nachvollzogen wird. Pauschal lässt sich sagen, dass Gemeinschaftseigentum alles ist, was nicht Sondereigentum ist und umgekehrt.

2. Der Unterschied begründet die Kostentragungspflicht

Die Unterscheidung und Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis ungemein wichtig. Danach richtet sich insbesondere, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft für die Instandhaltung oder Instandsetzung einzelner Bauteile verantwortlich ist.

Beispiel: Terrassen im Erdgeschoss. Auch wenn der Wohnungseigentümer, zu dessen Wohnung die EG-Terrasse gehört, diese ausschließlich nutzt, muss die Gemeinschaft den Sanierungsaufwand bezahlen, wenn sich die Terrassenplatten aufgrund des absinkenden Unterbodens absenken.

3. Diese gesetzlichen Ansätze bestimmen die Zuordnung

Der Begriff des Sondereigentums wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mehrfach umrissen. Der Begriff setzt sich wie aus Puzzleteilen zusammen und lässt sich aus mehreren Ansätzen erklären. Verständlich wird der Begriff Sondereigentum erst, wenn man sich alle Erklärungsversuche zu Gemüte führt.

a. § 1 II WEG:

§ 1 II WEG bestimmt grundlegend, dass das Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist.

 b. § 1 III WEG:

Zugleich kann gemäß § 1 III WEG Sondereigentum auch Teileigentum sein. Teileigentum ist nämlich das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Damit sind vor allem Gewerberäume, Büroräume und sonstige, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume gemeint.

Sondereigentum (Wohnungseigentum) lässt sich somit als Kombination von Alleineigentum an einer Wohnung („die eigenen vier Wände“) und einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen, den gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen oder Gebäudeteilen verstehen.

c. § 3 WEG:

Nochmals klarstellend definiert § 3 WEG „Sondereigentum“ als Miteigentum an einem Grundstück, das durch Vertrag (Teilungsvertrag/Teilungserklärung) der Miteigentümer in der Weise beschränkt wird, dass jedem der Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Zugleich heißt es, dass Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen eingeräumt werden kann (Teileigentum).

d. § 5 I WEG:

Noch genauer wird das Gesetz in § 5 I WEG. Danach versteht sich Sondereigentum als die in § 3 WEG beschriebenen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG zulässige Maß (siehe dazu den Inhalt der Gemeinschaftsordnung) hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Somit macht das Gesetz deutlich, dass sich Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums nur unter Bezugnahme auf das Gemeinschaftseigentum abgrenzen und definieren lässt. Beide Begriffe dürfen nicht isoliert betrachtet werden.

e. § 5 II WEG:

Weiter weist § 5 II WEG daraufhin, dass Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Außenseite der Fenster, Wohnungsabschlusstür).

Gleiches gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (Treppenaufgang, Briefkastenanlage).

Streitfälle lassen sich letztlich nur unter Einbeziehung dieser gesetzlich begrifflichen Umschreibungen entscheiden.

4. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung prägt die Zuordnung

Die begriffliche Zuordnung von Gebäudeteilen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum orientiert sich in erster Linie an der Ausgestaltung der Räume hinsichtlich ihrer baulichen Eignung und Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Auf die Art ihrer tatsächlichen Nutzung kommt es dazu nicht an.

Beispiel: Eine Markise ist zwar unmittelbar mit einer Wohnung (Sondereigentum) verbunden. Da sie ein fassadengestaltendes Element ist, wird sie in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Gleiches gilt für die Wohnungsabschlusstür.

Ausgehend von § 5 II WEG lassen sich neben der abgeschlossenen Wohnung diejenigen Gebäudeteile dem Sondereigentum zuordnen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer über das nach § 14 WEG hinaus zulässige Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

5. Sondereigentum – Was gehört dazu und was nicht?

Zum Sondereigentum gehört zunächst die in sich abgeschlossene Wohnung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Zu den damit verbundenen Bauteilen der Wohnung gehören die nicht tragenden Zwischenwände der Wohnung, Innentüren, Innenputz, Tapeten, Deckenunterseiten (Paneele, Putz), Fußbodenbelag (Fliesen, Parkett, Teppiche), Heizkörperventile, Armaturen, Waschbecken, Bad, Duscheinrichtungen, Wasserhähne, Klimaanlage, Kabelanschlussdose, Antennensteckdose, Balkoninnenraum.

6. Streitfälle

Nahezu zu jedem Bauteil gibt es richterliche Entscheidungen. Die praktische Problematik sei am Beispiel der Terrassen verdeutlicht. Im Übrigen wird auf die jeweiligen Textbeiträge zu den einzelnen Bauteilen verwiesen.

Terrassen: Die Dachterrasse kann Sondereigentum sein, allerdings nur insoweit, als ihre Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes nicht maßgebend sind. Insoweit sind regelmäßig nur die Dachterrassenfläche und der Terrassenraum sondereigentumsfähig (BayObLG WuM 1994, 152).

Befindet sich die Terrasse im Erdgeschoss, wird Sondereigentum meist abgelehnt, da es sich bei der ebenerdigen Terrasse nicht um einen umbauten Raum handelt. Hier kommt regelmäßig ein Sondernutzungsrecht in Betracht.

Bei einer Terrasse sind also die tragenden und isolierenden Teile der Terrassendecke dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Die Bauteile, die eine Begehung und Benutzbarkeit als Terrasse erforderlich oder nützlich machen, gehören hingegen zum Sondereigentum (OLG Odenburg 8 T 11/83). Die zur Sicherung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit notwendige Schicht am Boden einer Dachterrasse gehört daher unabdingbar zum Gemeinschaftseigentum und muss im Fall der Sanierungsbedürftigkeit aus der Gemeinschaftskasse bezahlt werden (OLG Frankfurt 20 W 357/85).

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