Warum trennen sich Hausverwaltungen von kleinen Objekten?

Hausverwaltungen kündigen kleinen Wohnungseigentums-Objekten (WEG-Objekten) viel öfter als Großen. Nicht selten werden im Rahmen einer Vertragsverlängerung auch regelrechte Abschreckungspreise angeboten, damit sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) „freiwillig“ von der Hausverwaltung trennt. Dabei haben es gerade kleine WEG-Gemeinschaften häufig schwer überhaupt eine Hausverwaltung zu finden. Oft werden kleine Objekte von vornherein abgelehnt.

Der nachfolgende Artikel erklärt, warum Hausverwaltungen sich von kleinen Objekten trennen bzw. eine kleine WEG-Gemeinschaft gar nicht erst für eine Verwaltung akzeptieren.

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I. Ablehnungsgründe bei kleinen Verwaltungsobjekten

Eigentümer eines kleinen WEG-Objekts, wissen wie schwer es sein kann, eine Hausverwaltung zu finden. In den letzten Jahren hat sich dies noch verschärft. Die Hauptgründe hierfür liegen in der mangelnden Rentabilität (vgl. unter 1.), personellen Schwierigkeiten der Hausverwaltungen (vgl. unter 2.), dem Überangebot an Verwaltungsobjekten (vgl. unter 3.) und der Problemanfälligkeit kleiner Objekte (vgl. unter 4.).

1. Rentabilität

Die mangelnde Rentabilität ist einer der Hauptgründe, warum sich Hausverwaltungen von kleinen Objekten trennen, bzw. diese gar nicht erst annehmen. Daher trennen sich viele Hausverwaltungen von kleinen Weg- Objekten bereits aus Gründen der Kostenoptimierung.

Für eine Hausverwaltung bedeutet die Verwaltung eines kleinen Objektes genau denselben Aufgabenumfang wie die eines größeren Objektes, denn es gibt bei allen Verwaltungsobjekten gewisse Grundaufgaben zu erfüllen, wie z.B. die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, die Erstellung des Wirtschaftsplans,  die Erstellung der Jahresabrechnung, Zeitaufwand für die Organisation von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, das Einholen und Prüfen von Kostenvoranschlägen, die Bearbeitung der Post und E-Mails der WEG- Gemeinschaft etc. Für Hausverwaltung ist daher der Aufwand bei einem WEG-Objekt mit 5 Einheiten ähnlich viel Arbeit wie bei einem WEG-Objekt mit 20 Einheiten. Bei ähnlichen Verwaltungskosten pro Wohneinheit ist der Verdienst mit einem größeren Objekt bei gleichem Arbeitsaufwand allerdings viel besser, denn es gibt mehr zahlende Wohneinheiten. Selbst dann, wenn die Hausverwaltung ihre Kosten bei kleinen WEG- Objekten höher ansetzt — was in der Regel ohnehin der Fall ist — bleibt die Differenz der Gewinnspanne für die Hausverwaltung bestehen und ein kleines WEG-Objekt wird eher als Verlustgeschäft gesehen.

2. Personalmangel der Hausverwaltungen

Personelle Fragen im Bereich der Hausverwaltungen sind ebenfalls oft ein Grund, warum sich Hausverwaltungen von kleinen WEG- Objekten trennen. Die aktuelle Situation auf dem Arbeitsmarkt der Hausverwaltung ist vergleichbar mit dem Handwerkermarkt: Es gibt zu wenig Fachkräfte und einen Mangel an ausgebildetem Nachwuchs. Die Verdienstmöglichkeit für Fachkräfte in den Hausverwaltungen sind sehr gut und so werden die größeren Hausverwaltungen den kleineren Hausverwaltungen oft das Personal ab — zum Teil sogar ganze Verwaltungsteams. So entsteht in einzelnen Hausverwaltungen schnell eine Personalnot, die dazu führt das die Zahl der betreuten Objekte abgebaut werden muss und die Akquise neuer WEG- Objekte hintenansteht.  Am schnellsten trennen sich die Hausverwaltungen dann von den kleinen Objekten, da damit weniger Umsatz generiert wird (s.o.).

3. Überangebot von Verwaltungsobjekten

Neben der Rentabilität und dem Fachkräftemangel spiel auch der aktuelle Boom auf dem Immobilienmarkt keine unwesentliche Rolle. Die Zahl der Eigentumsobjekte hat sich in den letzten Jahren vervielfacht und so bekommen die Hausverwaltungen zunehmend mehr Nachfragen für die Verwaltung von WEG-Objekten. Die Hausverwaltungen können aufgrund der hohen Nachfrage wählerisch sein und entscheiden sich dann regelmäßig zur Übernahme von lukrativeren großen WEG- Objekten. Kleinere Objekte werden daher von den etablierten Hausverwaltungen gar nicht mehr angenommen und auch kleinere Hausverwaltungen trennen sich von kleinen Objekten, wenn die Aussicht auf größere Objekte lockt.

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4. Problemanfälligkeit

Letztlich spielt auch die Problemanfälligkeit kleinerer WEG-Objekte eine Rolle. Das Konfliktpotenzial ist in kleineren WEG-Gemeinschaften einfach viel größer als bei großen WEG- Gemeinschaften. Bei kleinen WEG-Objekten wohnen die Eigentümer oft alle im  Haus oder haben zumindest einen persönlicheren Bezug zu ihrer Immobilie. In der Praxis hat sich gezeigt, dass der Betreuungsaufwand der Eigentümer bei einem kleinen WEG-Objekt einfach viel höher ist.  Auch das macht kleine WEG-Objekte für Hausverwaltungen viel weniger attraktiv und kann ein Trennungsgrund sein.

II. Wie finden Eigentümer von kleinen WEG-Objekten eine Hausverwaltung?

Sind Sie als Eigentümer in einem kleinen WEG- Objekt auf der Suche nach einer Hausverwaltung heißt das aber nicht, dass Sie gar keine Chance haben eine Hausverwaltung zu finden. Die Suche sollte nur nicht auf große etablierte Hausverwaltungen beschränkt werden, sondern möglichst breit erfolgen.  Außerdem sollten Eigentümer eines kleinen WEG-Objekts in Kauf nehmen, dass die Verwaltungskosten pro Einheit im Durchschnitt viel höher sind als bei einem größeren WEG-Objekt. Tipps für die Suche einer Hausverwaltung finden Sie hier: Hilfe, ich finde keine neue Hausverwaltung (2022) – Was können Eigentümer tun?

III. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Hausverwaltungen sich regelmäßig deshalb von kleinen Objekten trennen, da diese unrentabel sind und nicht ausreichend Umsatz generieren. Ist eine Hausverwaltung dabei die eigenen Kosten zu optimieren oder die Kapazitäten besser gewinnbringend auszulasten, fällt daher in der Regel als erstes die Entscheidung sich von den weniger lukrativen Verwaltungsobjekten zu trennen. Alternativ dazu gibt es für Hausverwaltungen nur die Möglichkeit die Preise für die kleineren Objekte drastisch zu erhöhen.