Vermietung einer Eigentumswohnung: WEG-Hausordnung beachten?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) haben die vermietenden Eigentümer die Einhaltung der Regelungen der Eigentümergemeinschaft zu beachten. Eine davon ist die WEG- Hausordnung. Die Einhaltung der WEG-Hausordnung ist von dem Mieter zu verlangen und auch durchzusetzen. Bei Verstößen des Mieters haftet der vermietende Eigentümer für alle daraus entstehenden Schäden.

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I. Gilt die WEG-Hausordnung für Mieter?

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des Wohnungseigentums das Aufstellen einer Hausordnung. Die WEG-Hausordnung wird daher von der Eigentümergemeinschaft im Beschlusswege auf der Eigentümerversammlung gefasst.

Sie enthält im wesentlichen Verhaltensvorschriften, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen, wobei insbesondere die §§ 13 und 14 WEG, das öffentliche Recht und Verkehrssicherungspflichten zu beachten sind (zit. aus LG München I, Urteil vom 10.01.2013, Az.: 36 S 8058/12 WEG: Grillverbot in der WEG-Hausordnung).

Für die Wohnungseigentümer ist die Hausordnung damit direkt bindend. Für Mieter ist die Hausordnung nur dann bindend, wenn Sie Teil des Mietvertrages ist und in diesen ordnungsgemäß einbezogen wurde.

Wird die Hausordnung nicht in den Mietvertrag einbezogen, dem Mieter getrennt davon überreicht oder nur im Hausflur bzw. am schwarzen Brett ausgehängt, gilt Sie für den Mieter nicht unbedingt in vollem Umfang. Soweit einzelne Regelungen der WEG- Hausordnung dem Mieter einzelne Aufgaben oder Pflichten auferlegen, die über seine bereits gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen, ist die Hausordnung dann für ihn nicht bindend. Immer bindend sind hingegen Regelungen die, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen bestimmen, Schließzeiten für die Hauseingangstür vorgeben oder allgemeine Ruhezeiten vorgeben.

II. Wie setzen vermietende Sondereigentümer die Einhaltung der Hausordnung durch?

Vermieter von Eigentumswohnungen sollten bei einem Verstoß des Mieters gegen die Hausordnung in drei Schritten vorgehen: Abmahnen, gegebenenfalls Ersatzvornahme oder Klagen, kündigen.

Der erste Schritt ist immer die Abmahnung: Darin ist zur Einhaltung der Hausordnung aufzufordern, wobei der Pflichtenverstoß detailliert zu benennen ist. Die Aufforderung sollte ein konkretes Tun oder Unterlassen für die Zukunft enthalten und ist eine angemessene Frist zur Erfüllung setzen.

Wird wiederholt gegen die WEG-Hausordnung verstoßen, ist mit einer Ersatzvornahme zu drohen. Das geht selbstverständlich nur in den Fällen, in denen der Mieter gegen eine Handlungspflicht verstößt. Auch diese Drohung ist mit einer Frist zu verbinden. Nach dem fruchtlosen Ablauf dieser Frist kann der Vermieter die Ersatzvornahme beauftragen, und die Kosten vom Vermieter als Schadensersatz fordern (vgl. Amtsgericht (AG) Bremen, Urteil vom 15.11. 2012, Az.: 9 C 346/12: Hausordnungsverstoß: Treppenhausreinigung).

Kommt keine Ersatzvornahme in Betracht kann der vermietende Sondereigentümer den Mieter auf Unterlassung nach § 1004 BGB verklagen. Die Durchsetzung des Unterlassungsanspruch erfolgt in der Regel mit der Zahlung einer Strafe bei Zuwiderhandlung.

Letztlich kann der vermietende Eigentümer dem Mieter, der gegen die WEG-Hausordnung auch außerordentlich oder ordentlich kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Die außerordentliche Kündigung geht aber nur, wenn nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. So also nur bei erheblichen Vertragspflichtverletzungen (vgl. LG Berlin II, Urteil vom 22.07.2025, Az. 63 S 49/25; AG Neukölln, Urteil vom 01.06.2023, Az.: 10 C 121/22).

Eine ordentliche Kündigung wegen einem Verstoß gegen die Hausordnung kommt ebenfalls nur in Betracht, wenn durch das Verhalten des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht.

III. Können die Miteigentümer gegen einen Mieter vorgehen, der gegen die WEG- Hausordnung verstößt?

Ja. Auf die Einhaltung der Hausordnung können sich sowohl die Mieter untereinander als auch die Miteigentümer gegenüber dem Mieter berufen. Die Verpflichtung zur Einhaltung der WEG-Hausordnung gilt nicht nur gegenüber dem vermietenden Sondereigentümer, sondern auch gegenüber den anderen Hausbewohnern gemäß §328 BGB.

Die Miteigentümer haben daher einen direkten Anspruch auf Einhaltung der WEG-Hausordnung gegenüber dem Mieter eines anderen Sondereigentümers. Nach dem Oberlandesgericht (OLG) München kann der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer WEG gegen die Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung geltend machen, wenn sie gegen die wohnungseigentumsrechtliche Zweckbestimmung der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung oder eine wirksamer Vereinbarung der Eigentümer verstößt (vgl. OLG München, Endurteil vom 31.01.2024, Az.: 7 U 7576/21, Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 25.10.2019, Az. V ZR 271/18 und Urteil vom 11.6.2021, Az.: V ZR 41/19).

Lesen Sie mehr dazu in: Was kann eine Eigentümergemeinschaft gegen störende Mieter unternehmen?

IV. Welche Maßregelungen drohen dem vermietende Sondereigentümer bei Verstößen gegen die WEG-Hausordnung?

In der Regel wird der vermietende Sondereigentümer zunächst von der Eigentümergemeinschaft abgemahnt. Die Eigentümergemeinschaft kann von dem vermietenden Sondereigentümer die Unterlassung der Verstöße gegen die WEG-Hausordnung durch dessen Mieter und die damit verbundene vertragswidrige Nutzung der Wohnung verlangen. Im Einzelfall kann sie ihn auch auf Unterlassung verklagen nach § 14 Nr. 2 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB.

Da der vermietende Sondereigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern für das Verschulden seines Mieters § 278 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 WEG verschuldensabhängig haftet, kann er im Einzelfall auch für Schäden in die Haftung genommen werden. So z.B. dann, wenn er sich nicht um die Einhaltung der WEG-Hausordnung um seinen Mieter kümmert. Als Beispiel wäre hier eine Haftung für Mietausfallschäden wegen Mietminderungen in den Nachbarwohnungen zu nennen.

Wie weit die Haftung gehen kann, erklärt dieser Spezialbeitrag: Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter

V. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die WEG-Hausordnung bei der Vermietung von Sondereigentum keine unbedeutende Rolle spielt. Die WEG-Hausordnung ist von Mietern aber nur zu beachten, wenn sie in den Mietvertrag einbezogen wurde. Auf diese Einbeziehung sollte bei der Vermietung von Sondereigentum immer geachtet werden, denn der vermietende Sondereigentümer hat die Einhaltung der WEG-Hausordnung zu gewährleisten. Wenn nötig mit gerichtlichen Schritten, da anderenfalls gegen ihn selbst Maßregelungen durch die Eigentümergemeinschaft getroffen werden können.