WEG: Miteigentümer verweigert Instandsetzung – Wer muss wie mitwirken?

Trotz erheblicher Mängel am Gemeinschaftseigentum gelingt es in der Praxis oft nur mühsam, eine notwendige Erhaltungsmaßnahme in der Eigentümerversammlung durchzusetzen. Selbst wenn ein Beschluss zustande kommt, blockiert anschließend nicht selten mindestens ein Wohnungseigentümer – sei es durch Gegenstimme, fehlende Zahlung oder verweigerten Zutritt zur Wohnung. Dann stellt sich nicht nur die Frage, ob eine Mitwirkungspflicht besteht, sondern vor allem, wen sie trifft und wie sie durchgesetzt werden kann.

Nach der heutigen Systematik des Wohnungseigentumsrechts ist dabei sauber zwischen der WEG bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und den einzelnen Wohnungseigentümern mit ihren Mitwirkungs-, Zahlungs- und Duldungspflichten zu unterscheiden.

I. Gibt es eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Wohnungseigentümer?

Ja. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Dazu gehört ausdrücklich auch die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Das bedeutet in der Praxis: Notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen nicht beliebig unterlassen, auf Dauer vertagt oder durch rein taktisches Verhalten blockiert werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich mit erforderlichen Maßnahmen befassen und diese bei Vorliegen der Voraussetzungen auch umsetzen.

Das ändert nichts daran, dass auch die einzelnen Wohnungseigentümer mitwirken müssen. Sie sind zwar nicht jeweils für sich allein „sanierungspflichtig“, sie müssen aber an der ordnungsmäßigen Verwaltung mitwirken, Beschlüsse beachten, Kosten tragen und notwendige Maßnahmen dulden. Verweigert ein einzelner Eigentümer diese Mitwirkung, kann das die Durchführung einer notwendigen Instandsetzung rechtlich nicht ohne Weiteres stoppen.

1. Was umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung?

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert die Begriffe nicht ausdrücklich. Inhaltlich geht es bei der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darum, den ordnungsgemäßen Zustand zu bewahren oder wiederherzustellen.

Dazu zählen in der Praxis insbesondere:

• Wartung
• Reparaturen
• Mangelbeseitigung
• Austausch defekter Bauteile oder Anlagen
• sonstige Maßnahmen zur Sicherung der Funktionsfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit des Gemeinschaftseigentums

Davon zu unterscheiden sind bauliche Veränderungen, also Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen.

Für die Praxis ist diese Abgrenzung wichtig. Nicht jede größere oder teure Maßnahme ist automatisch eine bauliche Veränderung. Auch umfangreiche Arbeiten können noch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen sein, wenn sie der Wiederherstellung oder Sicherung eines ordnungsgemäßen Zustands dienen.

2. Können Miteigentümer die Instandsetzung wegen fehlender finanzieller Mittel o.ä. verweigern?

Grundsätzlich nein.

Finanzielle Schwierigkeiten einzelner Eigentümer rechtfertigen es in der Regel nicht, eine zwingend erforderliche Instandsetzung zu blockieren. Das gilt vor allem dann, wenn ohne die Maßnahme weitere Schäden drohen oder die Nutzung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum erheblich beeinträchtigt ist.

Auch ein bestehender Sanierungsstau trägt eine Verweigerung regelmäßig nicht. Die WEG kann sich ihrer Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht dadurch entziehen, dass sie die Nutzung eines sanierungsbedürftigen Gebäudeteils einfach dauerhaft untersagt, um eine teure Instandsetzung zu vermeiden.

Eine gesetzliche Grenze besteht allerdings dort, wo es nicht mehr um eine normale Instandsetzung, sondern um einen Wiederaufbau nach massiver Zerstörung geht. Das ist ein Ausnahmefall und nicht mit dem üblichen Instandsetzungsbedarf einer Bestandsanlage gleichzusetzen.

II. Welche Mitwirkungspflichten haben Wohnungseigentümer bei Instandsetzungen im Einzelnen?

Die Mitwirkungspflichten der Wohnungseigentümer lassen sich in drei Gruppen einteilen:

• Handlungspflichten
• Zahlungspflichten
• Duldungspflichten

In der Praxis blockieren Eigentümer selten nur auf einer Ebene. Häufig beginnt es mit einem pflichtwidrigen Abstimmungsverhalten, setzt sich in der Zahlungsverweigerung fort und endet bei der verweigerten Zutrittsgewährung. Gerade deshalb ist eine saubere Trennung dieser Pflichtenkreise sinnvoll.

1. Handlungspflichten bei Instandsetzung: Mitwirkung bei Beschlussfassung

Zu den Handlungspflichten gehört zunächst die Pflicht, gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und gefasste Beschlüsse einzuhalten.

Hinzu kommt bei zwingend erforderlichen Maßnahmen die Pflicht, an einer ordnungsmäßigen Willensbildung mitzuwirken. Das bedeutet: Ein Eigentümer darf eine notwendige Instandsetzung nicht ohne tragfähigen Grund blockieren, wenn klar ist, dass ohne die Maßnahme weitere Schäden drohen oder die Nutzung erheblich beeinträchtigt wird.

Eine solche Mitwirkungspflicht besteht insbesondere dann, wenn die Instandsetzung zwingend erforderlich ist, etwa bei:

• drohender Schadensausweitung
• Substanzgefährdung
• erheblicher Beeinträchtigung der Nutzbarkeit
• drohenden Schäden am Sondereigentum

In solchen Fällen ist die Eigentümerversammlung nicht frei darin, die Maßnahme beliebig aufzuschieben. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann ein einzelner Wohnungseigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und die erforderliche Beschlussfassung ersetzen lassen.

Für die Praxis wichtig ist außerdem: Auch der Verwalter sollte sich nicht vorschnell darauf einlassen, dass jeder Einwand gegen eine Instandsetzung eine weitere Vertagung rechtfertigt. Auf der anderen Seite muss die Beschlussfassung ausreichend vorbereitet sein. Es braucht also eine tragfähige Tatsachengrundlage, aber kein künstlich überhöhtes Anforderungsniveau.

2. Zahlungspflichten bei Instandsetzung

Jeder Wohnungseigentümer hat die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen, soweit keine wirksame abweichende Kostenverteilung beschlossen wurde.

Die Finanzierung erfolgt in der Praxis regelmäßig über:

• die laufenden Vorschüsse bzw. das Hausgeld
• die Erhaltungsrücklage
• zusätzliche Zahlungspflichten wie Sonderumlagen oder Nachschüsse, wenn die vorhandenen Mittel nicht ausreichen

Wichtig ist: Die Zahlungspflicht ist keine freiwillige Begleiterscheinung der Verwaltung, sondern eine gesetzlich angeordnete Pflicht zur Finanzierung der gemeinschaftlichen Aufgaben.

Zahlt ein Eigentümer nicht, betrifft das zunächst nicht die Wirksamkeit der beschlossenen Maßnahme, sondern die Durchsetzung der Forderung. Der Zahlungsausfall eines einzelnen Eigentümers entlastet ihn also nicht von seiner Kostenverantwortung und rechtfertigt auch nicht, dass notwendige Instandsetzungen insgesamt unterbleiben.

3. Duldungspflichten bei Instandsetzung

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und sonstige Einwirkungen auf dieses zu dulden, wenn dies zur Durchführung ordnungsgemäßer Maßnahmen erforderlich ist und auf Vereinbarungen oder Beschlüssen beruht.

Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen oder Beschlüsse, besteht eine Duldungspflicht jedenfalls dann, wenn dem Eigentümer daraus kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Das heißt in der Praxis: Lärm, Staub, Terminabstimmungen und vorübergehende Einschränkungen müssen im Zusammenhang mit notwendigen Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich hingenommen werden, solange sie sich im zumutbaren Rahmen halten.

Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann dem betroffenen Eigentümer im Einzelfall ein finanzieller Ausgleich zustehen. Das ändert aber nichts daran, dass eine notwendige Maßnahme nicht schon deshalb blockiert werden darf, weil sie lästig oder unbequem ist.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen trifft die Duldungspflicht nicht nur den Eigentümer. Auch der Mieter muss rechtzeitig angekündigte Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich dulden. Die WEG ist daher nicht darauf beschränkt, nur mit dem Eigentümer zu argumentieren, wenn es um den Zugang zur Wohnung oder die Durchführung der Arbeiten geht.

Wichtig ist außerdem die Abgrenzung zur Selbsthilfe: In echten Notfällen darf ein Wohnungseigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Außerhalb solcher Eilfälle ist eigenmächtiges Handeln aber riskant. Wer ohne ordnungsgemäße Grundlage eigenmächtig Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlasst, bleibt schnell auf den Kosten sitzen.

III. Wie können Miteigentümer Mitwirkungspflichten durchsetzen?

Der erste rechtliche Ansatzpunkt ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann verlangen, dass eine ordnungsmäßige Verwaltung erfolgt, also insbesondere eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme auf die Tagesordnung kommt, ordnungsgemäß beschlossen und anschließend umgesetzt wird.

Unterbleibt eine erforderliche Beschlussfassung, kann der betroffene Eigentümer gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Werden rechtswidrige oder unzureichende Beschlüsse gefasst, kommen gerichtliche Schritte gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht.

Soweit es um Zahlung, Zutritt oder die tatsächliche Durchführung der Maßnahme geht, ist regelmäßig ebenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft die richtige rechtliche Ebene. Für Verwalter bedeutet das in der Praxis: Nicht nur der Beschluss selbst muss sauber vorbereitet werden. Auch die nachgelagerte Durchsetzung gegenüber blockierenden Eigentümern muss konsequent über die Gemeinschaft organisiert werden.

Daneben kommen in engen Ausnahmefällen auch direkte Schadensersatzansprüche gegen einzelne pflichtwidrig handelnde Eigentümer in Betracht. Das gilt insbesondere dann, wenn eine zwingend erforderliche Instandsetzung schuldhaft blockiert wird und dadurch einem anderen Eigentümer ein Schaden entsteht.

Das ist aber kein Automatismus. Erforderlich ist insbesondere, dass:

• die Dringlichkeit der Maßnahme erkennbar war
• die Pflichtwidrigkeit des Verhaltens feststeht
• ein konkreter Schaden entstanden ist
• der Schaden auf die Verzögerung zurückzuführen ist

Für Verwalter und betroffene Eigentümer ist deshalb die saubere Dokumentation entscheidend: Zustand des Gebäudes, Dringlichkeit, Hinweise von Fachfirmen, Protokolle der Eigentümerversammlung und konkrete Folgen der Verzögerung sollten nachvollziehbar festgehalten werden.

In schweren Ausnahmefällen kann bei hartnäckiger und gröblicher Pflichtverletzung langfristig sogar eine Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht kommen. Das ist allerdings ein äußerstes Mittel und für den Normalfall der verweigerten Instandsetzung kein Standardinstrument.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Wer eine notwendige Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum verweigert, kann sich rechtlich nicht einfach auf Gegenstimme, fehlende Liquidität oder praktischen Unwillen zurückziehen.

Die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung. Zuständig ist die WEG bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft, mitwirken müssen aber die einzelnen Wohnungseigentümer – durch ordnungsgemäßes Abstimmungsverhalten, Kostentragung und Duldung notwendiger Maßnahmen.

Für die rechtliche Einordnung ist zu unterscheiden zwischen der Verwaltungsverantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Mitwirkungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Hiervon hängt im Einzelfall ab, wer Maßnahmen vorzubereiten, Ansprüche geltend zu machen oder gerichtliche Schritte einzuleiten hat.