Unterschiede: Digitale und hybride Eigentümerversammlungen – Was muss ich wissen?

Kaum eine Eigentümergemeinschaft kommt um das Thema herum: Die Online-Eigentümerversammlung. Es tauchen Fragen darüber auf, ob man ein hybride oder digitale Eigentümerversammlung einführen soll und wie die Umsetzung erfolgen kann. Doch oft scheitert die Beantwortung bereits an den Begrifflichkeiten. Was ist eine hybride Eigentümerversammlung und was ist eine digitale Eigentümerversammlung? Was sind die Unterschiede?

Der nachfolgende Artikel beantwortet in aller Kürze die grundsätzlichen Fragen zu den zwei Arten der Online-Eigentümerversammlung.

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I. Was bedeutet Hybride Eigentümerversammlung?

Die sogenannte hybride Eigentümerversammlung existiert bereits seit der WEG-Reform 2020 und ist in § 23 Abs. 1 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach können die Wohnungseigentümer beschließen, dass einzelne Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, ohne am Versammlungsort physisch anwesend zu sein. Die Ausübung ihrer Rechte während der Versammlung soll dann ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation erfolgen.

Eine hybride Eigentümerversammlung liegt somit dann vor, wenn einzelne Eigentümer an der Präsenzversammlung online teilnehmen. Es ist eine Mischung aus einer Präsenz- und Onlineveranstaltung.

II. Was bedeutet Digitale Eigentümerversammlung?

Die sogenannte digitale Eigentümerversammlung oder auch virtuelle Eigentümerversammlung (wie der Gesetzgeber sie nennt) ist eine Eigentümerversammlung ohne physische Anwesenheit der Eigentümer. Die Versammlung findet in einem virtuellen Raum statt und die Rechte der Eigentümer werden im Wege elektronischer Kommunikation ausgeübt.

Rechtsgrundlage dazu ist der neu eingeführte § 23 Abs. 1 a WEG, der seit 17.10.2024 in Kraft ist. Dieser lautet:

Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

Wichtig ist hier, dass die Eigentümer nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 1a WEG die Wahl haben, ob die Eigentümerversammlung zukünftig digital abgehalten werden soll („stattfindet“) oder eben nur die Möglichkeit geschaffen werden soll, eine solche digitale Eigentümerversammlung abzuhalten („stattfinden kann“). Im letzteren Fall kann der Verwalter dann zu einer Digitalen Eigentümerversammlung einladen, muss es aber nicht, während er im ersteren Fall an die Ladung zur digitalen Versammlung gebunden wäre.

III. Welche Unterschiede sind bei Beschlussfassung über die hybride und die digitale Eigentümerversammlung zu beachten?

Ein wesentlicher Unterschied ist das Mehrheitserfordernis bei der Beschlusskompetenz. Ein Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG zur Möglichkeit der Durchführung einer hybriden Eigentümerversammlung erfordert nur eine einfache Mehrheit. Ein Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG hingegen ist mit einer ¾ Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu fassen. Das bedeutet, für die Möglichkeit des Abhaltens reiner Onlineversammlungen ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht ausreichend.

Ein weiterer Unterschied ist, dass der Beschluss für die Durchführung einer digitalen Eigentümerversammlung hinsichtlich seiner zeitlichen Wirksamkeit auf drei Jahre begrenzt ist.

IV. Gibt es noch die „normale“ Eigentümerversammlung?

Ja, denn bis zum Jahre 2028 sollten nach § 48 Abs. 6 WEG auch mindesten einmal im Jahr Präsenzveranstaltungen abgehalten werden. Sollten deshalb, da die Wohnungseigentümer darauf auch durch Beschluss verzichten können!

In § 48 Abs. 6 WEG steht: „Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a WEG ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Das bedeutet, theoretisch kann eine Eigentümergemeinschaft beschließen, dass Sie keine „normale“ Eigentümerversammlung mit physischer Präsenz der einzelnen Wohnungseigentümer mehr abhalten will. Dazu braucht es zwei Beschlüsse: Erstens den Beschluss nach § 23 Abs.1a WEG zum Abhalten der Onlineversammlungen in den nächsten drei Jahren und zweitens den Beschluss nach § 48 Abs. 6 WEG mit dem Inhalt, dass auf die Möglichkeit von jährlichen Präsenzveranstaltungen nach § 48 Abs 6 WEG verzichtet wird. Wichtig ist bei letzterem, dass hier ein Mehrheitsbeschluss nicht reicht — die Eigentümer müssen den Verzicht einstimmig beschließen.

V. Kann der Verwalter zur einer Onlineversammlung verpflichten?

Nein. Der Verwalter kann der Eigentümergemeinschaft keine Vorgaben machen, in welcher Form sie die Eigentümerversammlung abhalten soll. Die Beschlusskompetenz über das „Ob“ einer hybriden oder digitalen Eigentümerversammlung liegt gemäß § 23 Abs. 1 S. 2 WEG und § 23 Abs. 1a WEG bei den Wohnungseigentümern. Das bedeutet, nur dann, wenn ein entsprechender Beschluss vorliegt, darf der Verwalter zu einer hybriden oder digitalen Eigentümerversammlung laden.

Im Rahmen der hybriden oder digitalen Eigentümerversammlung kann der Verwalter allerdings nach Ermessen darüber entscheiden, wie eine solche Eigentümerversammlung tatsächlich durchgeführt wird, d.h. welche Plattform und welche Hardware verwendet werden soll, wenn die Eigentümergemeinschaft darüber keine genauen Vorgaben im Beschluss macht. Das bedeutet, die tatsächliche Art der Umsetzung der Onlineversammlung kann sehr wohl allein zur Disposition des Verwalters stehen.

VI. Fazit und Zusammenfassung

Die neuen Arten der Online-Eigentümerversammlung als hybride oder digitale Eigentümerversammlung unterscheiden sich darin, dass es bei der hybriden Eigentümerversammlung immer auch eine Präsenzeigentümerversammlung gibt, bei der die Mehrheit der Eigentümer physisch anwesend ist. Bei der Digitalen Eigentümerversammlung gibt es keinen physischen Versammlungsort. Ein weiterer Unterschied ist, dass für die Einführung der digitalen Eigentümerversammlung eine ¾ Mehrheit zur Beschlussfassung erforderlich ist. Außerdem kann diese nur für drei Jahre bindend beschlossen werden. Neben diesen Unterschieden gibt es allerdings auch Gemeinsamkeiten, wie die ausschließliche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über die Einführung der Onlineversammlung. Der Verwalter kann nicht darüber bestimmen, ob eine Eigentümerversammlung hybrid oder digital stattfindet, die Beschlusskompetenz liegt bei den Wohnungseigentümern.