Teilungserklärung ändern
Die notariell beglaubigte Teilungserklärung wird im Anschluss beim zuständigen Grundbuchamt verwahrt. Gemäß § 10 Abs.2 WEG ist es im Nachhinein auch möglich eine Teilungserklärung ändern zu lassen, wobei dies nur mit Zustimmung aller Eigentümer eine rechtliche Gültigkeit hat.
Was gilt es, bei einer Änderung der Teilungserklärung zu beachten?
Besteht ein gemäß § 10 Abs. 2 schwerwiegender Grund oder der Wunsch eine bestehende Teilungserklärung zu ändern, so müssen alle betreffenden Grundstückseigentümer dieser Änderung zustimmen.
Wie auch die ursprüngliche Teilungserklärung, so muss auch bei einer Änderung der Teilungserklärung zumindest die Tätigung der Unterschriften in Anwesenheit eines Notars erfolgen. Nachdem die geänderte Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht wurde, erhält jeder Wohnungseigentümer den neuen und geänderten Grundbuchauszug.
Wichtig bei einer geplanten Änderung der Teilungserklärung ist in erster Linie, dass alle Eigentümer dem zustimmen müssen, jedoch das Recht haben dieser auch zu widersprechen. In einem solchen Fall müsste das Recht auf eine Änderung auf dem Rechtsweg eingeholt werden, welches mit zusätzlichen Kosten verbunden wäre.
Zusätzlich kann es im Zusammenhang mit einer Teilungserklärungsänderung auch zu einer Veränderung der Kostenverteilung oder auch der Sondernutzungsrechte kommen. Dieses sollte im Zusammenhang überprüft und gegebenenfalls der Veränderungen angepasst werden, um eventuell spätere Missverständnisse oder Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Welche Kosten entstehen im Zusammenhang mit einer Änderung der Teilungserklärung?
Für eine Änderung der Teilungserklärung entstehen neben den Kosten für den Notar auch Kosten für die Änderung im Grundbuch und die neuen Grundbuchauszüge, die jedem Eigentümer nach erfolgter Änderung zugesandt werden.
Hierbei bleibt es freigestellt, ob jeder Eigentümer einen Anteil zur Teilungserklärungsänderung übernimmt oder der Eigentümer, welcher den Wunsch hatte die Teilungserklärung ändern zu lassen sämtliche Kosten übernimmt.
Diese richten sich in ihrer Höhe im Regelfall nach der bestehenden Gebührenordnung zu Grundbuchkosten. Durchschnittlich liegen die Kosten je Eigentümer bei etwa 50 Euro für den Notar und etwa 20 Euro für das Grundbuchamt.
Fazit:
Die Änderung der Teilungserklärung kann nur mit der Zustimmung aller Eigentümer erfolgen. Eine einfache oder qualifizierte Mehrheit genügt nicht. So kann kein Eigentümer benachteiligt werden, indem ihm z.B. ein Sondernutzungsrecht abgesprochen wird oder der Dachboden über der obersten Wohnung zu Wohnzwecken ausgebaut wird. Schließlich hat der Eigentümer der obersten Wohnung vielleicht bewusst die Etage gewählt, in der ihm niemand “auf dem Kopf rumtrampeln” kann.
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Joachim Stampfer
Guten Tag,
die Fenster unserer WEG sind in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum festgelegt. Da nun einzelne Fenster ausgetauscht werden sollen, hat der Verwalter vorgeschlagen, daß die jeweiligen Eigentümer die neuen Fenster selbst bezahlen sollen. In der Eigentümerversammlung lautete der Beschluß: Die Erneuerung der Fenster kann auf eigene Kosten erfolgen.
Fragen:
1. Ist ein solcher Beschluß durch die Eig.-Versammlung rechtskräftig? oder
2. Muß die Teilungserklärung für die Position ‘Fenster’ geändert werden?
Für eine Stellungnahme bin ich dankbar.
Mit freundlichem Gruß
J. Stampfer
Dennis Hundt
Hallo Herr Stampfer,
ich bin kein WEG-Experte – dennoch versuche ich die Situation einzuschätzen.
Ich denke nicht, dass dieser Beschluss so gefasst werden kann bzw. sollte. Das bringt der Gemeinschaft nur Probleme ein. Eigentümer die jetzt auf eigene Kosten die Fenster erneuern, werden wohl nie mehr zulassen, das später die Gemeinschaft für Erneuerungen aufkommen soll. Das ist das Grundproblem.
Zudem denke ich, das man diesen Beschluss wenn überhaupt nur mit Allstimmigkeit erwirken kann. Denn ich glaube nicht, dass man sich mir einer einfachen Mehrheit über die Regelungen in der Teilungserklärung hinwegsetzen kann.
Die Teilungserklärung ist das Gesetz der Gemeinschaft, die Beschlüsse müssen sich an das Gesetz halten.
Wie gesagt, das hier ist nur meine Meinung zu Ihrer Schilderung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Danella
Ich bewohne eine Eigentumswohnung von 60qm. Seit 2000 und nun haben die Haupteigentümer ohne Kenntnisnahme der anderen Eigentümer beschlossen, noch ein Haus mit 4-6 Wohnungen zubauen und zu verkaufen!
Auf was sollten die Alteigentümer einer Wohnung achten (Teilungserklärung und Beschlüsse)?
Viele Grüße: Danella
Dennis Hundt
Hallo Danella,
das Vorhaben Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ist sehr komplex. Hier gibt es mit Sicherheit etliche Punkte, auf die man als Eigentümer achten sollte. Ich denke, ein Kommentar ist dazu einfach ungeeignet. Ich würde auf entsprechende Fachliteratur verweisen. Hier eine Link zu Bücher für Wohnungseigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Rolf
Guten Tag,
ich bin Eigentümer einer Souterrainwohnung. Bei dieser ist in der Teilungserklärung festgeschrieben, dass nur die Hälfte der Wohnfläche zur Berechnung der Wohngeldkosten herangezogen wird. Nachdem Gier und Neid einer der Triebfedern meiner Miteigentümer ist, soll nun die Teilungserklärung geändert werden. Klar scheint wohl, dass dies nicht ohne meine Zustimmung möglich ist. Jedoch frage ich mich, ob es vielleicht einen anderen Weg geben könnte, wie die Kostenaufteilung verändert werden könnte, ohne dass ich daran etwas ändern kann?
VG Rolf
Dennis Hundt
Hallo Rolf,
ich denke nicht, dass es einen Weg gibt, sich über die Teilungserklärung hinwegzusetzen. Zumindest fällt mir nichts ein, was mit dem WEG konform wäre.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Rolf
Hallo Herr Hundt,
ein beauftragter Anwalt schrieb mir dazu folgendes:
Eine Änderung der Miteigentumsanteile ohne Ihre Zustimmung halte ich für ausgeschlossen.
Allerdings könnten Ihre Widersacher in der WEG-Versammlung darüber abstimmen lassen, dass bestimmte Umlageschlüssel in der Abrechnung von Miteigentumsanteilen auf Wohn- oder Nutzfläche geändert werden.
Nach § 16 Abs. 2 WEG n.F. gilt zwar grundsätzlich, dass der Verteilungsschlüssel sich aus dem jeweiligen Miteigentumsanteil ergeben soll. Jedoch steht seit der Neufassung des WEG-Gesetzes der Gemeinschaft die Kompetenz zu, für die Kosten des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Verteilungsschlüssel anzuwenden oder einem anderen Maßstab durch einfachen Mehrheitsbeschluss einzuführen. Dies gilt gemäß § 16 III WEG n.F. für eine Änderung der Kostenverteilung in Bezug auf Betriebskosten im Sinne von § 556 I BGB und Kosten der Verwaltung, also die Mehrzahl der in Ihrer Abrechnung aufgeführten Kostenarten. Der Beschluss der WEG muss lediglich einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und dies ist bei einer Umlage nach Quadratmetern nach meiner Auffassung der Fall.
Da helfen auch die Regelungen in der mir überlassenen Teilungserklärung nichts. Wenngleich in Ihrem Falle die Gemeinschaftsordnung explizite Aussagen zu dem Verteilungsschlüssel trifft, steht dies einer Änderung grundsätzlich nicht entgegen. Denn da nach § 16 Abs. 5 WEG n.F. die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG n.F. unabdingbar ist, geht die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon aus, dass mit dem einfachen Mehrheitsbeschluss die Wohnungseigentümer sich auch über entgegenstehende Vereinbarungen in der Teilungserklärung hinwegsetzen können und die Bestimmungen der Teilungserklärung die Möglichkeit der Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 3 WEG n.F. nicht ausschließen sollen.
Ist das denn so richtig?
Dennis Hundt
Hallo Rolf,
die Regelung, dass ein Verteilerschlüssel in Richtung “Verbrauchsabhängigkeit” geändert werden kann ist mir auch bekannt. Ich hätte allerdings nicht gedacht, dass das auch der Fall ist, wenn ein konkreter Schlüssel in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde.
Ich kann Ihnen leider nicht mehr dazu schreiben. Ich würde ggf. noch eine Zweitmeinung von einem weiteren Anwalt einholen. Ich würde mich freuen, wenn Sie uns hier auf dem Laufenden halten könnten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Timo
Hallo Rolf,
die Änderung der Teilungserklärung erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer! Soweit zum WEG. Und was in der TE nun einmal drin steht, steht nun mal drin und obwohl für eine gerechte Kostenverteilung nun mal der Verwalter zuständig ist und dieser auch die TE nicht außer Kraft setzen kann, sollte man sich als Miteigentümer überlegen, ob es heute bei den gestiegenen Heizkosten nun mal geht, es wert ist, sich vielleicht wegen lächerlicher 200 Euro Mehrkosten pro Jahr mit allen anderen Eigentümern auf Kriegspfad zu stehen, teile die eventuellen Mehrkosten durch 12 und stell die verlorene Lebensqualität daneben, wirst sehen, Du kannst nur gewinnen, obwohl Du rein rechtlich gesehen im Recht bist.
Gruß Timo
(genervter Miteigentümer an einer großen Wohnanlage mit 24 Wohnungen)
Toni
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Frage bezüglich eines Sondereigentums bestehend aus zwei Wohnungen bzw. Flächen.
Ich möchte eine Wohnung kaufen die aus zwei Teilen besteht jedoch als ein Sondereigentum geführt wird. Es geht um eine zwei Zimmer Wohnung im 3. OG und die Dachgeschoßräume darüber. Beide Wohnungen haben eigene Eingänge und sind in keiner Weise mit einander verbunden.
Meine Frage lautet:
Kann man die Teilungserklärung so abändern, dass die zwei verschiedenen Räume separates Sondereigentum werden und an unterschiedlichen Käufern veräußert werden können?
Ich bedanke mich im Voraus.
Mit besten Grüßen
Toni
Dennis Hundt
Hallo Toni,
grundsätzlich kann die Teilungserklärung natürlich geändert werden. Allerdings nur, wenn alle Eigentümer (allstimmig) dieser Änderung zustimmen. Das ist mitunter natürlich schwierig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Christian
Hallo Herr Hundt,
ich habe letzte Woche einen Kaufvertrag geschlossen für eine Dachgeschoss-Wohnung bei der nachträglich der große Speicher als neue Wohnfläche “Studio” (29 qm) ausgebaut wurde; nun insgesamt 129 qm. Dieses neue “Studio” ist nur über die auch neu in die Dachgeschoss-Wohnung eingebaute Wendeltreppe zu begehen. Ebenso wurden 2 Dachflächenfenster nachträglich eingebaut. Das Studio ist somit nur durch mich (Sondereigentümer) zu begehen.
Die Teilungserklärung wurde jedoch seit dem Umbau 2007 nicht geändert worden. Hier steht der Speicher ohne Nummer in den Plänen. Also gehört der Speicher m.E. weiterhin dem Gemeinschaftseigentum.
Dennoch hat mir der Verkäufer im Kaufvertrag versichert, dass es allen Miteigentümern klar ist und es auch so gewollt wäre, dass dieser Speicher zu dieser Wohnung gehöre. Diese Bestätigung von allen Miteigentümern will er mir besorgen (nicht beurkundet).
Reicht das aus, um dieses nachträglich errichtete Studio, das weder im Grundbuch noch in der Teilungserklärung als Sondereigentum noch als Sondernutzungsrecht zu erkennen ist, von ihm zu erwerben oder muss vorher zwingend die Teilungserklärung geändert werden?
Schon bei der Beurkundung wollte er die Änderung der Teilungserklärung aus Kostengründen nicht durchführen.
Ein Anwalt meinte, dass der Verkäufer etwas verkauft, das ihm wissentlich gar nicht gehört und er sich damit strafbar macht.
Danke für Ihre schnelle Antwort
VG Christian
Dennis Hundt
Hallo Christian,
danke für den Kommentar. Stellen Sie sich vor, Sie möchten die Wohnung in 3 Jahren wieder verkaufen. Diese Überlegung sagt eigentlich schon alles. Das gibt nur Probleme. Wenn der Dachboden / das Studio nicht mit einem Sondernutzungsrecht belegt oder zu Sondereigentum erklärt wurde, ist es auch meiner Meinung nach noch Gemeinschaftseigentum. Hier muss sich nur einer der anderen Eigentümer quer stellen und Sie bekommen Schwierigkeiten.
Die Gemeinschaft kann Ihnen den Dachboden vermieten (das ist üblich) oder auch kostenfrei überlassen. Eigentümer können Sie erst werden, wenn Sie die entsprechenden Miteigentumsanteile + das Sondereigentum an der Fläche erlangt haben.
Eine Zustimmung der Eigentümer kann die Sache oberflächlich beruhigen, spätestens beim Verkauf oder beim Wechsel einer anderen Eigentümerpartei kann das schon wieder anders aussehen.
Ich stimme Ihrem Anwalt also voll und ganz zu. Sie sollten eine Klärung des Sachverhaltes herbeiführen, sonst fällt das irgendwann auf Sie zurück.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Christian
Hallo Herr Hundt,
danke für die schnelle Antwort!
Mittlerweile hat sich der Verkäufer (Bauträger+Architekt des Vorhabens) mit dem Notar und den Planunterlagen zusammengesetzt. Nach Durchsicht der Unterlagen sehen beide das nicht so wie Sie, der Notar will es aber über einen Gutachter überprüfen lassen. Und zwar argumentieren beide, dass vor dem Um-/Ausbau des Studios keine Zwischendecke über der Dachgeschosswohnung vorhanden war und daher das Sondereigentum an der Wohnung ursprünglich erst am Dach endete. Somit hätte der Luftleereraum (Dachspitze) über der Wohnung von Anfang an zur Wohnung gehört. Dass der Verkäufer nachträglich dort eine Zwischendecke eingezogen und eine Wendeltreppe installiert hat würde nichts daran ändern, dass die Dachspitze originär zum Sondereigentum gehöre. Allerdings hat er auch Dachflächenfenster in der Dachspitze eingebaut. Davon abgesehen, hätte die WEG über einen Beschluss dem in 2006 erfolgten Umbau zugestimmt.
Kann ich nun angesichts dieser Tatsachen, die natürlich noch zu beweisen sind, doch Sondereigentum an dem Studio erwerben oder sehen Sie es weiterhin als kritisch an?
Vorab vielen Dank!
VG
Christian
Dennis Hundt
Hallo Christian,
der Fakt, dass es gar keinen Dachboden im Gemeinschaftseigentum gab, verändert natürlich alles. Wenn im Bereich des Sondereigentums der Umbau vorgenommen wurde und dieser (und auch der Einbau der Dachfenster) auch von der Gemeinschaft abgesegnet wurde, sehe ich um Grunde gar keine Probleme mehr.
Entscheidet ist in meinen Augen der Punkt, dass es nie einen Dachboden im Gemeinschaftseigentum gab und das Sondereigentum ursprünglich erst im Dach endete.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Peter
Sehr geehrter Herr Hundt,
Wir haben mehrere Wohnungen in einer WEG erworben und der aufteilende Verkäufer hat sich in die Teilungserklärung das Recht hineingeschrieben, Sondernutzngsrechte den Wohnungen zuzuschreiben, was er mit einer großen Gartenfläche getan hat. Ist eine solche Regelung überhaupt zulässig? Dank und Gruß Peter
Dennis Hundt
Hallo Peter,
danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich Ihnen nicht sagen, in wie weit ein solche Regelung üblich und zulässig ist. Ich würde annehmen, wenn man über eine definierte Fläche spricht, bei der es nur noch darum geht, welche (EG) Eigentümer wie viel Sondernutzungsrecht bekommen, dass eine solche Regelung gültig ist.
Aber das ist nur meine persönliche Meinung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sebastian Schulzendorf
Guten Tag,
ich beabsichtige in einem großen Miethaus den Dachgeschossrohling zu kaufen und auszubauen. Das Haus soll dazu vom Eigentümer geteilt werden. Das Haus, d. h. das zukünftige Gemeinschaftseigentum (Fenster, Türen, Fassade, Treppenhaus) ist sanierungsbedürftig Ist es möglich in der Teilungserklärung die dafür aufzuwendenden Instandsetzungskosten auf die Eigentümer der jeweiligen Wohnung – also dem jetzigen Alleineigentümer – zu verteilen? Sind nachfolgende Eigentümer daran gebunden?
Dennis Hundt
Hallo Herr Schulzendorf,
die Kosten die für die Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entstehen, werden in der Regel nach Miteigentumsanteile verteilt. Sie als Eigentümer mit z.B. 20% der Anteile, tragen also auch nur die Kosten für die Instandhaltung zu 20%. An die Vereinbarungen in der Teilungserklärung sind auch alle zukünftigen Eigentümer gebunden, ja. Die Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer wieder geändert werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Susanne
Hallo Herr Hundt,
ich lebe in einem Haus mit 6 Wohnungen. Zwei davon vwurde jetzt miteinander erbunden. Nun soll bei der Eigentümerversammlung eine Änderung der Teilung vorgenommen werden. Dies jedoch würde mir einige Nachteile bringen, z. B. höhere Kosten in den Bereichen, in denen seither durch 6 geteilt wurde wird dann durch 5 geteilt, bei den 6-wöchentlichen Putzregeln ebenso. Wenn ich bei der Abstimmung mit “Nicht einverstanden” stimme, können die anderen Eigentümer dann auf irgendwelchen anderen Wegen dies trotzdem noch durchsetzen?
Vielen Dank,
Susanne B.
wunsch
Die Teilungserklärung bestimmt die Außenfenster zweifelsfrei als Gemeinschaftseigentum.
Nun hat die WEG – Versammlung mit (vielen) Gegenstimmen in einfacher Mehrheit beschlossen, dass die Fensterreparaturen bis zu einem Kostenvolumen von 500€ von den einzelnen Wohnungseigentümern selbst zu bezahlen sind. Ist das rechtens, wird hier die Teilungserklärung nicht unterlaufen, ggfs. könnte dann ja auch noch ein größeres Kostenvolumen oder der ganze Austausch der Fenster auf den Eigentümer ausgelegt werden?
Dennis Hundt
Hallo Herr / Frau Wunsch,
ich stimme Ihnen hier zu. Die Teilungserklärung wird hier unterwandert. Ich bin kein WEG-Fachmann, halte den Beschluss aber zu miedest für sehr bedenklich.
Grüße
Dennis Hundt
Dennis Hundt
Hallo Susanne,
ich sehe ebenso wie Sie auch Nachteile beim “offiziellen” zusammenlegen der Wohnungen. zumindest bei der Abrechnung nach Einheiten. Ich bin nicht das absolute Experte für Teilungserklärungen, aber ich sehe nicht wirklich einen anderen Weg für die Eigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt