Immer mehr Menschen hegen den Verdacht, dass ihre tatsächliche Wohnfläche wesentlich kleiner sein könnte, als dies im Mietvertrag angegeben ist. Gerade bei der etwas komplizierteren Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen kann es zu Unklarheiten kommen. Diese Zweifel sind durchaus berechtigt, denn Millionen Mieter zahlen zu viel, da ihre Wohnung in Wirklichkeit wesentlich kleiner ist, als es im Vertrag steht. Nach einer aktuellen Studie sind in rund 80 Prozent der untersuchten Fälle falsche Angaben enthalten.
Denn um die korrekte Wohnfläche zu errechnen, gelten stets ein paar besondere Regeln, besonders tückisch ist die Wohnflächenberechnung Dachgeschoss. Gerade bei Dachgeschosswohnungen zahlen viele Verbraucher viel zu viel Miete, diese kann man allerdings auch ohne Weiteres zurückfordern, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung wirklich viel kleiner ist, als es im Mietvertrag steht.


Kurz Übersicht:

  • Flächen mit einer lichten Höhe von mindesten 2,00 Meter werden bei der Wohnflächenberechnung zu 100% angesetzt
  • Flächen im Dachgeschoss mit einer Raumhöhe von 1,00 bis 2,00 Meter werden zu 50% zur Wohnfläche gezählt
  • Flächen mit weniger als 1,00 Meter Höhe werden mit 0% mit der Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss angesetzt

Man muss für die Wohnflächenberechnung eines Dachgeschosses kein Mathegenie sein

Rechnen kann eigentlich jeder, wer darin aber nicht allzu gut ist, kann sich auch aber auch einen Wohnflächenrechner aus dem Internet zu Hilfe nehmen. Das Messen der Fläche muss man allerdings schon selbst übernehmen, aber wenn man ein paar Regeln beachtet, ist dies wohl das kleinste Problem. So rechnen zahlreiche Vermieter die Bereiche unter den Dachschrägen allzu oft zu der kompletten Wohnfläche mit, dabei dürfen aber nur Flächen mit einer lichten Höhe von über 2 Metern mit einbezogen werden.


Flächen von Raumteilen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern dürfen hingegen nur zur Hälfte angerechnet werden. Liegt die Raumhöhe sogar unter einem Meter, zählt die Fläche gar nicht mehr zur Wohnfläche, egal wie diese auch sein mag. Möchte man also von seiner Dachgeschosswohnung einmal selbst die Wohnfläche berechnen, sollte man auf diese Punkte stets Rücksicht nehmen.
Ist die Wohnung unter dem Dach zudem recht verwinkelt, ist es wesentlich einfacher die Grundfläche beim Messen in einzelne Rechtecke abzuteilen, so als ob man viele kleine Räume in einem Raum hat. Die einzelnen Messwerte braucht man dann nur noch in den Wohnflächenrechner eingeben und schon bekommt man das Ergebnis.

12 Gedanken zu „Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss“

  1. Nutzfläche / Wohnfläche / Heizfläche.
    Selbst wenn die Wohnflächen erst ab 2.00 Meter voll mit zählen, werden die Flächen unterhalb der 2.00 Meter doch aber mit beheizt. Bei einer Heizkostenberechnung werden 70% nach Verbrauch und 30% nach Heizfläche berechnet. Was ist die Heizfläche ?

    Antworten
    • Hallo Herr Löwenberg,
      oftmals spielt die Heizfläche eine Rolle, wenn mehrere Wohnung in einem Haus einen Balkon haben und andere nicht. Würde hier nach der Wohnfläche abgerechnet werden, wäre es für die Mieter mit Balkon ein Nachteil. Daher kann hier auch die Heizfläche oder die „beheizbare Fläche“ als Maßstab gewählt werden. Wie es sich in Ihrem konkreten Fall verhält kann ich Ihnen leider nicht sagen.
      Ich vermute aber, dass sich die Heizfläche mit der Wohnfläche decken wird. Ganz einfach deshalb, weil in den Bereichen unter 1 Meter (Dachschräge) auch weniger „Raum“ beheizt werden muss. Zwischen 1 Mieter und 2 Mieter zahlt der Mieter ja für die Fläche die halben (verbrauchsunabhängigen) Heizkosten. Auch das scheint sinnvoll, da auch hier nicht der Raum bis zur Zimmerdecke beheizt werden muss.
      Ich hoffe ich konnte Ihren trotzdem helfen.
      Beste Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  2. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus welches vermietet worden ist. Im Mietvertrag steht eine Quadratmeterzahl von 157 m² Wohnfläche. Es wurde eine Zahl von 6 Wohnräumen reingeschrieben. Erdgeschoss Wohnzimmer, Etage Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, und Dachgeschoss 2 Raume.
    Im Dachgeschoss sind bei den beiden Räumen nur die Wände und die Decke verkleidet worden. Ein Raum ist überhaupt nicht verkleidet. Dieser wurde auch als Bodenraum angegeben. Die anderen beiden sind aber nicht isoliert und es befinden sich keine Fluchtfenster drin. Es sind ganz normale Dachfenster im Dach und zu klein um da raus zu kommen. In einem Raum befindet sich eine Heizung in dem anderen nicht. Es hat sich jetzt herausgestellt das für das Dachgeschoss keine Baugenehmigung vorliegt und auch keine Nutzungsänderung als Wohnfläche. Kann man dagegen angehen das das Dachgeschoss mit zur Wohnfläche gezählt worden ist.

    Antworten
    • Hallo Britta,
      in meinen Augen zahlen sie die Miete ja für das komplette Haus – so wie Sie es besichtigt und übernommen haben. Wenn Sie die Miete wegen den Gegebenheiten im Dachgeschoss mindern wollen, würde ich Ihnen eine anwaltliche Beratung empfehlen. Alleine wird das sicherlich sehr schwierig.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Werden denn die selbst gemessenen Daten auch anerkannt oder muss das ein spezielles Unternehmen für einen durchführen? Nach eigener Messung haben wir in unserer Wohnung 16m² weniger Wohnraum als im Mietvertrag angegeben. Wie kann man dagegen vorgehen? Wir wohnen dort aber auch schon seit fast vier Jahren und es ist uns jetzt erst aufgefallen, ist das ein Hindernis, die Minderung durchzubekommen?

    Antworten
    • Hallo Carsten,
      „anerkennen“ oder auch nicht anerkennen kann die Messung ja nur der Vermieter. Von daher kommt es auf einen Versuch an. Im Zweifel sollten Sie die Wohnung durch einen Sachverständigen vermessen lassen. Damit hätten Sie eine bessere, genauere und glaubhaftere Grundlage für Ihr weiteres Vorgehen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Hallo,
    wir wollen ein Haus inkl. eines komplett zum Wohnen ausgebauten Dachbodens vermieten.
    Die Maximalhöhe des Dachbodens beträgt 2,40m, so dass die lichte Raumhöhe überwiegend unter der von der Landesbauordnung (2,40m) vorgeschriebenen liegt. Da der Dachboden somit kein Aufenthaltsraum im Sinne der LBO ist, wollte ich nun fragen, ob die Quadrameter (natürlich mit Abschlag für die unter 2m liegende Fläche) für die Angabe der Wohnfläche mitberechnet werden dürfen.
    Vielen Dank für deine Hilfe!

    Antworten
    • Hallo Bernd,
      leider kann ich Ihnen nicht sagen, in wie weit sich die Landesbauordnung in Ihres Bundeslandes mit der Wohnflächenverordnung verträgt. Vielleicht geben Ihren die Mitarbeiter im Bauamt eine passende Antwort.
      Viele Grüße
      Dennis Hund

      Antworten
  5. Sehr geehrter Herr Hundt,
    seit 18 Jahren sind in unserem Zwei-Familienhaus beide Wohnungen vermietet. Ich bin Eigentümer einer der beiden Wohnungen. Die nicht messbaren Betriebskosten (Versicherung, Müllkosten…) wurden immer zur Hälfte mit den Mietern abgerechnet da die beiden Wohnungen annähern gleich groß sind.
    Nun verlangt eine Mieterin dass Sie die Betriebskostenabrechnung nicht bezahlt, da diese nicht nach Wohnflächengröße (m²) aufgeteilt sind.
    Unser Problem ist, das wir keinerlei Angaben diesbezüglich in den Notarverträgen oder sontswo finden können.
    Haben Sie hier einen Rat?
    MfG
    Volker Kunz

    Antworten
  6. Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich hätte mal eine Frage bezüglich unserer Nebenkostenabrechnung.
    Das ganze Haus war bis 2016 immer mit 222qm Gesamt qm angegeben gewesen.
    Demnach wurden manche Punkte in der Nebenkostenabrechnung im Bezug auf diese qm Zahl zu unserem Anteil abgerechnet.
    In der Nebenkostenabrechnung von 2016 ist die Gesamt qm Zahl auf 202qm für das ganze Haus angegeben. Bei Nachfrage meinte unser Vermieter, dass der Dachboden, doch keine Genehmigung zum Wohnen bzw. zum Vermieten hätte. Und dass daher die qm Zahl auf 202 qm für das ganze Haus runtergestezt wurde. Er meinte, dass er das jahrelang nicht wusste und dass es nach einer Kontrolle der Stadt herausgekommen ist. Er dürfe den Dachboden nicht mehr vermieten und müsste demnach diese qm Zahl vom Gesamt qm des Hauses abziehen.
    Wie richtig ist dies? Damit kann doch irgendetwas nicht stimmen?
    Wir sind dadurch natürlich bei den Kosten sehr benachteiligt.
    Können Sie uns einen Rat geben wie wir am besten vorgehen sollten?
    Ich bedanke mich herzlich im Voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    Elif Kocasakal

    Antworten
  7. Hallo, es geht um eine DG Wohnung. Quer durch den Raum sind in knapp 2m Höhe mehrere Balken gezogen so dass keine Möglichkeit besteht, einen Schrank von 2m Höhe zu stellen. Zwischen den Balken sind jeweils ca 1m Platz, so dass man den offenen Blick nach oben unter’s Spitzdach und die schrägen grossen Fenster hat. Wie ist hier die Wohnflächenbetechnung vorzubehmen: 50% weil durch die Balken unter 2m oder volle Berechnung da nach oben alles offen ist?

    Antworten

Schreibe einen Kommentar

Weitere Infos

Archiv