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Widerspruchsfrist Betriebskostenabrechnung

Jeder zweite Betriebskostenabrechnung in Deutschland ist Fehlerhaft. Doch nur ein Bruchteil der Mieter legt gegen der Abrechnung Widerspruch ein. Wir erklären in dem Artikel welche Widerspruchsfrist bei der Betriebskostenabrechnung gilt.

Betriebskosten sind die laufenden und regelmäßig wiederkehrenden Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Haus oder auch einem Grundstück entstehen. Wird dieses Haus bzw. eine Wohnung innerhalb eines Hauses vom Eigentümer vermietet, so kann er für diese Kosten vom Mieter eine Vorauszahlung oder auch einen Pauschalbetrag verlangen. Dieser wird im Zusammenhang mit der monatlich zu entrichtenden Miete an den Vermieter gezahlt.

Erfolgt vom Mieter eine Vorauszahlung der Betriebskosten, so ist der Vermieter zu der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet auf die der Mieter gem. § 556 Abs. 3 BGB ein Anrecht hat. Gegen diese Abrechnung kann der Mieter Widerspruch einlegen, wobei er jedoch die Widerspruchsfrist der Betriebskostenabrechnung einzuhalten hat.

Was muss in der Betriebskostenabrechnung stehen und wie lange ist die Widerspruchsfrist?

Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit diese auf eventuell vorhanden Fehler hin zu kontrollieren und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen.

Damit der Mieter die Betriebskostenabrechnung im vollen Umfang prüfen kann, reicht eine einfache Auflistung der gezahlten Posten und der geleisteten Vorauszahlungen nicht aus. Der Vermieter muss die in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Posten belegen können und diese Belege dem Mieter auf Wunsch zugänglich machen.

In der Regel geschieht dies durch Übersenden von Kopien, deren Kosten ggf. vom Mieter erstattet werden dürfen. Zusätzlich zu den aufgeführten Kosten müssen auch die durch den Mieter geleisteten Vorauszahlungen Inhalt der Betriebskostenabrechnung sein, welche von den auf den Mieter entfallenden Kosten abgezogen werden müssen. Hier finden Sie eine übersichtliche Darstellung der umlagefähigen Nebenkosten und der nicht umlagefähigen Nebenkosten.

Wann und wie kann der Mieter Widerspruch einlegen?

Der Mieter hat das Recht die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Stellt er während der Überprüfung der Kostenaufstellung Fehler fest, oder bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung kann er gem. § 556 Abs 3 innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten, ab Zugang der Abrechnung Widerspruch einlegen. Dieses sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen und nach Möglichkeit auch die Gründe des Widerspruchs enthalten.

Wurde Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt, ruht die Verpflichtung evtl. vorhandene Nachzahlungen zu leisten und der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung seinerseits prüfen und bei Bedarf korrigieren. Hier finden Sie einen Musterbrief für einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung.

Da es inhaltlich der Betriebskosten zu Unklarheiten darüber kommen kann, welche Posten an den Mieter weitergegeben werden dürfen und welche nicht, sollte bei Zweifeln noch während der Widerspruchsfrist die Betriebskostenabrechnung durch den Mieterschutzbund oder den örtlichen Mieterverein auf seine Richtigkeit durchgesehen werden.

42 Antworten auf "Widerspruchsfrist Betriebskostenabrechnung"

  • Michael
    23. November 2011 - 11:25 Antworten

    Ich habe wirklich gemischte Erfahrungen gemacht mit Betriebskostenabrechnungen. Vereinfacht gesagt: Solange man nichts groß nachzahlen muss ist ja eh alles in Ordnung (egal, ob falsch oder nicht- dann rechnet doch eh keiner mehr nach). Wenn doch, dann finde ich es schon schwierig, überhaupt zu wissen, woran ich erkenne, dass falsch abgerechnet wurde… Es gibt soviel Kleinkram hier und da. Lange Rede kurzer Sinn: Ich kenne jetzt zwar meine Widerspruchsfristen, aber das eigentliche Problem ist doch, herauszufinden, ob man nun vera****t wurde oder nicht.

    • Dennis Hundt
      23. November 2011 - 13:23 Antworten

      Hallo Michael,

      danke für deinen Kommentar. Ja, es ist als Leihe nicht ganz einfach die Abrechnung zu prüfen. Ich habe vor einiger Zeit dazu einen Artikel geschrieben, siehe: Nebenkostenabrechnung prüfen.

      Im Grunde geht es vor allem darum zu prüfen, ob die Abrechnung rechnerisch stimmt und ob der Vermieter keine nicht umlagefähigen Nebenkosten in die Abrechnung geschummelt hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca
    14. Dezember 2011 - 22:59 Antworten

    Wie ich oben gelesen habe, beträgt die Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung 12 Monate ab Zugang. In meinem von der Hausverwaltung erhaltenen Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung steht der Passus, wenn nicht innerhalb von 4 Wochen widersprochen wird, gelte sie als anerkannt. Ist das zulässig?

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2011 - 10:58 Antworten

      Hallo Bianca,

      danke für Ihren Kommentar. Grundlage für die Widerspruchsfrist ist § 556 BGB, Absatz 3.

      „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“

      Ist der Zeitraum abgelaufen, haben Sie keine Möglichkeit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend zu machen.

      § 556 BGB sagt auch, dass der Vermieter nicht zum Nachteil des Mieters von dieser Regelung abweichen darf. Ich denke, die gesetzte Frist Ihrer Hausverwaltung von 4 Wochen ist nicht rechtmäßig.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia Koi
    3. Januar 2012 - 12:56 Antworten

    Darf der Vermieter im 12/11 die Betriebskostenabrechnung von 2009 korrigieren???

  • Jette Steger
    18. Januar 2012 - 18:48 Antworten

    Ich habe nochmal eine andere Frage zu dem Thema. Im Oktober 2011 habe ich die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2010 erhalten (bin in dem Jahr erst in die Wohnung eingezogen). Gegen diese Abrechnung habe ich aus zahlreichen Gründen Widerspruch eingelegt, der zurzeit geprüft wird. Wie lange darf sich die Verwaltung dazu Zeit lassen? Verjährt so eine Zahlungsaufforderung nicht irgendwann?

    • Dennis Hundt
      18. Januar 2012 - 21:21 Antworten

      Hallo Frau Steger,

      danke für die Frage. Sollte die aktuelle Forderung korrekt sein, verjährt diese erst nach gut drei Jahren. Sie haben aber ein Recht auf eine korrekte Abrechnung. Wenn es Ihnen zu lange dauert mit der Korrektur, kann man nur mit rechtlichen Konsequenzen drohen. Ein Brief von einem Anwalt „Bitte um Korrektur der Abrechnung bis Datum X“ kann ja Wunder bewirken. Ansonsten tut es vielleicht auch ein freundliches Schreiben von Ihnen als Mieterin. Viel mehr können Sie aktuell leider nicht machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bräuer Sandra
    21. Januar 2012 - 16:23 Antworten

    Habe im Juli 2011 meine Betriebskostenabrechnung für 2010 erhalten habe sofort Widerspruch eingelegt, weil es stimmt vorne und hinten nicht mit dem Warmwasser und Kaltwasser und dann auch nicht mit mit qm der Wohnung. Heute am 21 Januar 2012 bekam ich die Rückantwort erst mit einer Ablehnung der erneuten Prüfung. Was kann ich dagegen jetzt tun, und ist die Frist jetzt schon abgelaufen?

    • Dennis Hundt
      21. Januar 2012 - 16:29 Antworten

      Hallo Frau Bräuer,

      die Abrechnungsfrist ist abgelaufen – das ist aber eher ein Vorteil für Sie. Egal ob Nachzahlung oder Guthaben, Sie können auf eine ordentliche Abrechnung bestehen, ganz klar. Die Frage ist wie sich sowas durchsetzen lässt?! Oftmals nur mit anwaltlichen Rat. Sie haben vielleicht den Werbebanner am Ende des Artikels gesehen (Nebenkostenprüfung vom Anwalt). Das wäre sicher ein günstige Option, weiter gehen Ihren Vermieter vorzugehen. Sie können sich das Angebot ja mal ansehen. Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pierre Fiedler
    21. Januar 2012 - 23:50 Antworten

    Hallo, wie verhält es sich mit der Abrechnungsfrist? Laut Urteil vom BGH Aktenzeichen VIII ZR 107/08 endet die zum Jahresende, lese ich das richtig so?

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2012 - 11:58 Antworten

      Hallo Herr Fiedler,

      danke für die Frage. Die Abrechnungsfrist ist in §556 BGB geregelt. Der BGH hat in dem genannten Urteil nur noch einmal bestätigt, dass es darauf ankommt, dass Die Abrechnung innerhalb dieser Abrechnungsfrist beim Mieter eingeht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kramer, Werner
    9. Februar 2012 - 17:50 Antworten

    Ich bin Vermieter und erstelle die Nebenkostenabrechnung selbst. In den bisherigen Nebenkostenabrechnungen habe ich die Wohnungsgröße mit 70qm angegeben. Diese Quadratmeterzahl bezieht nicht die vorhandenen Balkone ein. Meine Frage geht dahin, kann ich in Zukunft in die Nebenkostenabrechnung die tatsächliche Quadratmeterzahl einschließlich Balkon (ca. 1/4) einbeziehen oder muss ich die einmal in den Nebenkostenabrechnung angegebene Quadratmeterzahl beibehalten. In dem Mietvertrag wurde die Quadratmeterzahl nicht angegeben.

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2012 - 19:10 Antworten

      Hallo Herr Kramer,

      ich habe kurz für Sie recherchiert, leider ohne Ergebnis. Ich vermute, dass Sie für die Zukunft schon die korrekte Wohnfläche verwenden dürfen. Insbesondere wenn Sie diese neue Berechnung für alle Wohnungen im Haus anwenden, sollte keinem Mieter ein Nachteil entstehen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich vielleicht an eine Hausverwaltung wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara
    13. Februar 2012 - 15:04 Antworten

    Ich habe meine Nebenkostenabrechnung schon beglichen. Habe danach durch den Mietverein eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung durchführen lassen, weil mir im Nachhinein einiges nicht ganz in Ordnung schien. Der Mietverein hat nun auch Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt. Mein Vermieter hat noch nicht darauf reagiert. Nun meine Frage, kann ich z.B. meine zuviel gezahlten Nebenkosten durch Einbehaltung der Miete zurückholen.

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2012 - 18:25 Antworten

      Hallo Barbara,

      ich denke, mit der Zahlung haben Sie die Abrechnung anerkannt und können im Nachhinein eine möglicherweise zu hohe Nachzahlung nicht einbehalten. Das sagt auch das Landgericht Köln in diesem Urteil: LG Köln, Urteil vom 06.02.2001 – 12 S 230/00.

      Aber vielleicht hat der Mieterverein noch einen anderen Tipp für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristin
    4. März 2012 - 20:18 Antworten

    Hallo, ich habe für 2009 und 2010 meine Nebenkostenabrechnung bereits gezahlt. Jetzt kam ein Brief der Hausverwaltung mit einer Korrektur, da der Hausverwaltung „leider bei der Erstellung ein Fehler unterlaufen“ sei, da sie „die veränderte Grundsteuer ab dem Jahr 2009 nicht berücksichtigt haben“. Wenn ich Ihren Blog richtig gelesen habe, ist das nicht mehr zulässig?

    Darf ich dann schreiben: „§556 Abs. 3 BGB schließt die Geltendmachung einer Nachforderung für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum grundsätzlich aus (gilt für die Jahre 2009 und 2010). Dementsprechend werde ich diesen Betrag nicht überweisen.“? Muss ich sonst noch irgendetwas beachten?

    • Dennis Hundt
      4. März 2012 - 20:47 Antworten

      Hallo Kristin,

      genau so würde ich der Hausverwaltung antworten, ja. Ich gehe davon aus, dass der Vermieter / die Hausverwaltung den Fehler in den Abrechnungen zu vertreten hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • sunny
    7. März 2012 - 19:05 Antworten

    Hallo,
    ich habe seit 6 Jahren keine Nebenkostenabrechnung bekommen, nun möchte ich die Vorauszahlungen einbehalten und auf ein extra Konto legen. Nun meine Fragen:
    1. Wie lange muss ich meinem Vermieter zeit geben um die fehlenden Abrechnungen nach zu reichen?
    2. Kann ich die schon gezahlten Nebenkosten der letzten 6 Jahre zurückfordern?
    3. Gibt es vielleicht eine Vorlage wie ich das am besten schreibe? Ich bin darin nicht so gut.

    lg sunny

    • Dennis Hundt
      7. März 2012 - 20:32 Antworten

      Hallo Sunny,

      ja Sie haben als Mieterin das Recht Ihren Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen „zu zwingen“ in dem Sie die Vorauszahlungen einstellen.

      1. Ich würde dem Vermieter eine Frist von 4 Wochen zur Erstellung der letzten Nebenkostenabrechnungen setzen.
      2. Ich denke nicht, nein. Die gezahlten Nebenkosten können Sie nicht zurückfordern.
      3. Nein, leider habe ich keine Vorlage für Sie.

      Achtung: Bei der Einbehaltung kann man auch Fehler machen, im schlimmsten Fall geraten Sie mit der Miete in Verzug und Ihr Vermieter kann Ihnen kündigen. Lassen Sie sich lieber von einem Fachmann (z.B. einem Anwalt) beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kathrin
    7. März 2012 - 22:24 Antworten

    Hallo,
    habe Mitte Januar 2012 die Betriebskostenabrechnung für 2010 erhalten und soll 235 Euro nachzahlen. Hab Widerspruch eingelegt, da Frist vorbei. Vermieter ist „nach verbindlichen Recherchen“ der Ansicht, da er eine Abrechnung von Verwalter erst am 19.4.2011 bekommen hat, wäre die Frist erst am 18.4.2012 um und verlangt die Überweisung der Nachzahlung innerhalb von 14 Tagen. Seh ich nicht so.
    Wie ist es jetzt richtig?
    Danke für die Antwort

    • Dennis Hundt
      8. März 2012 - 01:00 Antworten

      Hallo Kathrin,

      was die WEG-Verwaltung mit Ihrem Vermieter abrechnet kann Ihnen vollkommen egal sein. §556 BGB sagt ganz klar: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ Der Abrechnungszeitraum ist bei Ihnen offensichtlich das Kalenderjahr 2010. Ihr Vermieter ist in meinen Augen auf dem Holzweg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • sunny
    7. März 2012 - 22:32 Antworten

    Vielen dank für ihre schnelle Hilfe.

    Ich habe die Nebenkosten herausgezogen,ist da ein Denkfehler bei mir?

    • Dennis Hundt
      8. März 2012 - 00:56 Antworten

      Hallo Sunny,

      grundsätzlich ist das kein Denkfehler. Sie verweigern einen Teil der Mietzahlung. Das kann einfach Ärger geben. Nehmen wir an, Ihr Vermieter schickt Ihnen daraufhin die Kündigung. Aufgesetzt von einem Anwalt. Schon sind Sie in der Spirale drin. Sie brauchen auch einen Rechtsanwalt, um überhaupt antworten zu können. Das meinte ich mit meinem Hinweis. Es ist einfach Vorsicht geboten. Sie sollten hier einfach keine Fehler machen.

      Dennis Hundt

  • Carola Boeck
    1. April 2012 - 10:14 Antworten

    Hallo,
    ich wohne zur Miete in einem Mehrfamilienhaus. Trotz mehrfacher Anforderung habe ich noch keine Abrechnung für das Jahr 2010 vom Vermieter erhalten. Seit 2011 ist unser gesamtes Mietobjekt in der Zwangsverwaltung. Bei wem muss ich die Abrechnung einfordern, 2010 war die Zwangsverwaltung nicht vorhanden. Merkwürdig ist nur, dass der Eigentümer einigen Mietern für 2010 eine Abrechnung übersandt hat und andere Mieter warten heute noch. Der Eigentümer reagiert überhaupt nicht auf telefonische Nachfragen (lässt sich verleugnen) und auch schriftliche Anforderungen bleiben unbeantwortet. Ohne eine Abrechnung 2010 kann ich aber die Abrechnung für 2011 (habe ich schon vom Zwangsverwalter erhalten) nicht nachvollziehen. Meine Tocher wohnt im Haus über mir und hat für 2010 ein Guthaben, auf dass sie heute noch wartet. Der Eigentümer zahlt das Geld nicht aus (er beruft sich auf die Zwangsverwaltung) und auch über den Zwangsverwalter kommt sie an ihr Geld nicht ran.
    Was kann man tun?

    Vielen Dank für eine Antwort

    • Dennis Hundt
      1. April 2012 - 11:43 Antworten

      Hallo Carola,

      Sie können die Abrechnung auch nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist beim Vermieter einfordern. Sie haben die Möglichkeit Druck auszuüben, indem Sie die aktuellen Vorauszahlungen für die Nebenkosten einstellen. Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs stützt Sie dabei: BGH, Urteil v. 29.3.2006, VIII ZR 191/05.

      Im Zweifel schicken Sie Ihre Briefe parallel an Ihren Vermieter und an den Zwangsverwalter. Ihre Tochter könnte das Guthaben einfordern, indem Sie die Vorauszahlung einmalig um den entsprechenden Betrag mindert. Allerdings habe ich für diesen Fall kein Urteil, welches dieses Vorgehen untermauert. Hier ist also absolute Vorsicht geboten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alfred
    26. Juni 2012 - 20:16 Antworten

    Hallo,

    mein Sohn hat in diesen Monat für sein Zimmer in einem Gewerbehaus, wird überwiegend für Wohnzwecke genutzt, eine Betriebskostenabrechnung für 2010 erhalten, mit einer Nachzahlungsforderung von 356 €. Die Gewerbefläche ist mit über 6800 qm ausgewiesen. Meine Frage: ist es zulässig die Betribskosten für Wohn- und überwiegend Gewebefläche zusammen zu erstellen?
    Und hat mein Sohn die Abrechnung Fristgemäß erhalten? meiner Meinung nein. Mein Sohn hat zum 30.09.2011 das Zimmer gekündigt und die gezahlte Kaution ist auch noch nicht zurückgezahlt. Gibt es eine Rückzahlungsfrist?

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      28. Juni 2012 - 09:02 Antworten

      Hallo Alfred,

      es kommt drauf an, für was für ein Gewerbe das Haus genutzt wird. Aber in der Regel kann man sagen, dass die Nebenkosten zwischen Wohn- und Gewerbe getrennt erfasst werden sollten. Zum Beispiel verbrauchen Gewerbemieter in der Regel mehr Strom und sorgen auch für mehr Müll.

      Wenn der Vermieter nach Kalenderjahr abrechnet (Januar bis Dezember), dann hätte Ihrem Sohn die Abrechnung bis Ende 2011 zugehen müssen. Hält sich der Vermieter nicht an die Frist, kann er keine Nachforderung mehr verlangen.

      Hier finden Sie die Fristen für die Kautionsrückzahlung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau Bock
    27. Juni 2012 - 12:27 Antworten

    Hallo,
    und zwar folgendes: Gestern Habe ich einen Brief von meinen Vermieter erhalten, wo drin steht, er hätte gerne die Betriebskosten vom 1.7.2009 bis 30.6.2010
    (also 2009/2010) und vom 1.7.2010 bis 30.6.2011.

    Meine Frage, kann der Vermieter diese Betriebskosten den jetzt noch einfordern? Und wenn nicht wie formuliert man das am besten?

    lg Claudia

    • Dennis Hundt
      27. Juni 2012 - 15:45 Antworten

      Hallo Claudia,

      die Abrechnungsfrist für den ersten Zeitraum ist abgelaufen. Hier kann der Vermieter nichts mehr nachfordern. Sie Abrechnungsfrist für den zweiten Zeitraum endet am 30.06.2012. Hier liegt der Vermieter also noch in der Frist und kann eine Nachzahlung fordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole Sonntag
    6. Juli 2012 - 14:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für diesen sehr aufschlussreichen Bericht. Leider habe ich auf meine Frage noch keine Antwort gefunden:

    Im November 2011 habe ich die Nebenkostenabrechung für 2010 bekommen. Die Nachzahlungsforderung des Vermieters liegt bei mehr als 1.600€ (er hatte de Vorauszahlungspauschale im Vorjahr um 90€/ Monat gesenkt, zusätzlich hatten sich einige Umlageschlüssel in der NKA von 2010 geändert).

    Ich habe Widerspruch eingelegt und um Einsicht/Zusendung der Belege gebeten (per Einschreiben). Leider ohne jegliche Reaktion des Vermieters. Daraufhin habe ich einen Anwalt eingeschalten, der im Dezember ein Einschreiben an den Vermieter gesandt hat mit der Bitte um schriftliche Stellungnahme – jedoch ignoriert der Vermieter bis heute meine Forderung, die Kopien der Belege zuzusenden bzw. mir Einsicht zu gewähren. Gibt es eine Frist, in der de Vermieter mir die Belege zukommen lassen müsste? Oder kann man mittlerweile davon ausgehen, dass aufgrund seiner Nichttätigkeit kein „Interesse“ an einer Nachzahlung mehr besteht? Ich bin im Juni 2011 aus der Wohnung ausgezogen – und möchte eigentlich auch meine Kaution zurückfordern, da bei der Wohnungsübergabe keine Mängel/Ansprüche geltend gemacht worden sind. Oder ist die Kaution auch für derartige Streitigkeiten verwendbar – d.h. kann der Vermieter sie jetzt für ewig einbehalten, obwohl er die Belege nicht zuschickt?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!

    • Dennis Hundt
      8. Juli 2012 - 20:45 Antworten

      Hallo Nicole,

      ich denke wir reden über zwei Verschiedene Positionen. Die Nachzahlung können Sie natürlich erst leisten, wenn Sie die Belege geprüft haben. Verhindert Ihr Vermieter die Prüfung, kommen Sie hier erstmal nicht weiter und verweigern zu Recht die Zahlung. Die Kaution kann Ihr Vermieter nur bis zu 6 Monate nach Mietvertragsende einbehalten, dann muss er den größten Teil auszahlen. Nur einen kleinen Teil kann er für eine mögliche Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 bis Ende 2012 einbehalten.

      Freiwillig wird der Vermieter die Kaution aber nicht ausbezahlen wollen, hier brauchen Sie sicherlich anwaltlichen Rat. Der gesamte Knoten kann sich in meinen Augen erst vollständig lösen, wenn Sie die Belege prüfen konnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    16. Juli 2012 - 21:29 Antworten

    Ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung bekommen, der veranschlagte Zeitraum ist vom 01.05.2011- 30.04.2012. Soweit ok, aber, die tatsächliche Ablesung war erst im Juni, 2012, laut Rechnung habe ich 1560 € gezahlt, das entspricht 130€ monatlich. Soll aber jetzt 233€ nachzahlen. Wenn ich aber meine Vorauszahlung bis zum tatsächlichen Ablesezeitpunkt weiter führe, komme ich nicht auf diese Nachzahlung. Tatsache ist, die Nebenkostenabrechnung datiert auf den oben beschriebenen Zeitraum, jedoch wurde gut zwei Monate später abgelesen, und die Vorauszahlungen aber nur bis zum 30.04.2012 berechnet. Kann ich eine Überprüfung erwarten und gegebenenfalls, eine Anrechnung meiner Zahlung die nicht berücksichtigt worden ist verlangen? Ist die Abrechnung in diesem Falle fehlerhaft?

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2012 - 09:18 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich vermute wir reden über die Ablesung der Heizungen. Hier muss man aufpassen, bei digitalen Geräten ist hier oftmals ein Stichtag eingestellt, zu dem der aktuelle Verbrauch gespeichert wurde. Es kann also gut sein, dass der 30.04. als Enddatum für den Ablesezyklus verwendet wurde. Wenn dem nicht so ist, wäre Ihr Nachteil aber auch nicht so groß, da ja im Mai / Juni nicht mehr so viel evtl. auch gar nicht mehr geheizt wird. Alles was Sie jetzt vielleicht zuviel zahlen, wird Ihren bei der nächsten Abrechnung zu Gute kommen. Ich halte die Abrechnung nicht für fehlerhaft. Halten Sie im Zweifel Rücksprache mit Ihrem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norman Dahl
    17. Juli 2012 - 15:15 Antworten

    Hallo Dennis Hundt,
    ich habe Widerspruch gegen meine Betriebskostenrechnung 2010 am 30.04.2011 eingelegt, weil ich mit den Dienst- und Hausmeisterleistungen nicht einverstanden war. Mir wurde die Reparatur meiner Mischbatterie in Rechnung gestellt in Höhe von 66,58€. Die Reparaturkosten setzten sich zusammen aus einer Dichtung und Arbeitsaufwand. In der Begründung meines Widerspruchs teilte ich meinem Vermieter mit, dass ich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Reparatur nicht als zweckmäßig oder angemessen halte, weil im Fachmarkt eine vergleichbare neue Wandarmatur für 29,90€ zu bekommen ist, die in kurzer Zeit (ca. 10min) angebaut werden kann.
    Nach 4,5 Monaten bekam ich eine Antwort: „wir haben Ihren Widerspruch zur Abrechnung erhalten. Dieser wird abgelehnt“
    Daraufhin legte ich erneut Widerspruch ein, weil die Ablehnung ohne Ergebnis der Rechnungsprüfung erfolgte. Ich teilte dem Vermieter mit, dass ich an einer vernünftigen Lösung für die Instandsetzungskosten interessiert bin, mir aber bei Aufrechterhaltung des ablehnenden Bescheids, Rechtsbeistand einholen werde.
    Mir ist klar dass es nicht wirtschaftlich ist wegen 66,58€ solch einen Fall vom Richter klären zu lassen.
    Wenn bei der Reparatur höhere Kosten entstehen als der Anbau einer neuen Armatur, dann grenzt das schon an Sittenwidrigkeit.
    Ich habe bis heute keine Antwort bekommen, nur die neue Betriebskostenabrechnung für 2011 mit einer Nachzahlung von ca. 180€, ohne Verrechnung meines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung von 2010, was ich bis heute noch nicht auf meinem Konto habe.
    Wie kann ich weiter gegen diese Hausmeisterrechnung vorgehen? Gibt es eine Frist für den Vermieter auf einen Widerspruch zu reagieren?
    Ich bedanke mich für Ihre Mühe.
    Mit freundlichen Grüßen
    Norman Dahl

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2012 - 16:08 Antworten

      Hallo Norman,

      eins vorweg: Sie müssen Sie Reparatur überhaupt nur tragen, wenn Sie eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag haben. Davon gehe ich jetzt mal aus.

      Oft weiss man ja nicht, wie lange eine Reparatur dauert und wie teuer diese wird, dass spricht natürlich für den Vermieter. Auch muss man schauen, ob die verbaute Mischbatterie nicht doch ein hochwertigeres Exemplar ist. In der Summe ist der Fall von außen schwer einzuschätzen.

      Ihr Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2010 sollten Sie schnellstmöglich einfordern. Eine Verrechnung von Guthaben und Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für mehrere Jahre ist eher unüblich. Jede Vertragspartei (Mieter / Vermieter) sollte das Guthaben oder die Nachzahlung direkt nach der Abrechnung zahlen.

      Ich kann mir gut vorstellen, dass Ihr Widerspruch auf einem großen Stapel gelandet ist. Im Grunde können Sie nur Druck aufbauen, in dem Sie die Zahlung nicht leisten. Dann muss sich der Vermieter / die Verwaltung mit dem Vorgang auseinandersetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • thomasb
    23. Juli 2012 - 00:30 Antworten

    Hi!

    Mein Vm verlangt einen Punkt Abrechnungservice. Dieser steht nicht im MV. Letztes Jahr sagte er da sei das Geld das Techem für die Abrechnung bekäme und alles rechtens. Die Vorjahre ebenso. Letztes Jahr zahlte ich unter Vorbehalt.
    Ebenso Straßenreinigung. Die Mieter fegten und kehrten lt. Hausordnung und er stellte das Material und setzte sogar Besen ab.

    Welche Straßenreinigungskosten darf man angeben? Ich denke nur Streusalz?
    Und wie lange kann ich zurückfordern denn ich fühle mich betrogen….

    Muss eine Aufrechnung von mir schriftlich mitgeteilt werden?

    Thx+Lg

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2012 - 15:07 Antworten

      Hallo Thomas,

      der Abrechnungsservice von Techem ist umlegbar, hier ist alles ok. Für die Straßenreinigung sollten Sie sich die Belege für die Kosten zeigen lassen (Personalkosten können ja nicht angefallen sein). Neuanschaffung von Werkzeug halte ich für nicht umlegbar. Das Streusalz fällt entweder unter Straßenreinigung oder unter Winterdienst und ist umlagefähig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Theresa
    28. Dezember 2012 - 12:07 Antworten

    Hallo,
    nach Einspruch auf die Nebenkostenabrechnung möchte mein Vermieter persönlich vorbei kommen und mir die Möglichkeit geben kurz die Belege einzusehen. Ich habe ihn darum gebeten mir eine Kopie der Unterlagen erst einmal zukommen zu lassen, woraufhin er nur meinte dazu nicht verpflichtet zu sein. Habe ich das Recht bei so einem Termin selbst Kopien anzufertigen, Kopierer wäre vorhanden oder z.B. Fotos davon zu machen oder als letzte Alternative mich hinzusetzen und alles handschriftlich abzuschreiben, um mir dann in Ruhe ein Bild zu machen? Irritierend ist auch, dass er mir danach per SMS mitgeteilt hat, dass mein Widerspruch formal fehlerhaft und dadurch unwirksam wäre. Ferner würde mich interessieren, ob mir der Vermieter für die Zeit ab Schlüsselübergabe die Nebenkosten bereits anteilig berechnen darf oder aber erst ab Mietvertragsbeginn? Der Einzug erfolgte erst mehrere Wochen nach Mietvertragsbeginn.
    Vielen Dank schon einmal im Voraus für die Antwort.
    Viele Grüße
    Theresa

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 12:23 Antworten

      Hallo Theresa,

      wenn der Vermieter bei Ihnen in der Stadt wohnt, haben Sie in der Tat im ersten Schritt das Recht die Belege einzusehen. In wie weit Sie bei der Belegeinsicht noch das Recht auf Kopien haben, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Hierzu gibt es aber sicherlich Rechtsprechung.

      Im Grunde sollten Sie versuchen eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen und den Vermieter einfach um Zustimmung zur Erstellung von Kopien bitten. Auch muss die Zeit zur Einsicht natürlich lang genug sein, um alle Belege zu sichten und zu überprüfen.

      Die Nebenkosten werden ab Mietvertragsbeginn berechnet, wann ein Mieter tatsächlich einzieht ist ihm natürlich freigestellt. Es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.Radke
    2. April 2014 - 16:15 Antworten

    Ich habe meiner Hausverwaltung einen Fehler in meiner Betriebskostenabrechnung klar und deutlich aufgezeigt. Die Verwaltung prüft dies jetzt seit ca 3 Monaten und ich es wird immer gesagt dass sie Probleme haben die Unterlagen der vorherigen Hausverwaltung zu bekommen. Die Hausverwaltung hatte im Februar des entsprechenden Jahres gewechselt wobei man hinzufügen muss, dass die Sachbearbeiter / Mitarbeiter die selben geblieben sind. Gibt es in so einem Fall eine rechtliche Regelung wie lang die Verwaltung sich mit so einer Prüfung Zeit lassen darf?

  • Christian
    14. Mai 2017 - 00:50 Antworten

    Es geht bei mir um 3 Betriebskosteneinsprüche!
    Ich habe heute (13.05.2017) eine schriftliche Rückmeldung zu den Einsprüchen 2013, 2014 und 2015 bekommen. Wie lange hat eine Hausverwaltung Zeit nach einem Widerspruch zu reagieren? Sind die Einsprüche von 2013 und 2014 mit den Nachforderungskosten schon verjährt?

    Danke für eine Antwort und viele Grüße
    Christian

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