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Widerspruch Betriebskostenabrechnung


Kaum ein anderes Thema sorgt für soviel Zündstoff zwischen Mietern und Vermietern und doch ist es alle Jahre wieder soweit: Die Betriebskostenabrechnung liegt im Briefkasten und eine saftige Nachzahlung ist fällig. Bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung fallen dann schließlich Mängel auf, die den Mieter die Abrechnung nicht akzeptieren lassen. Welche Gründe kommen für einen Widerspruch bei der Betriebskostenabrechnung infrage?

Mögliche Gründe für eine Beanstandung der Abrechnung

Der erste und einfachste Grund für einen Widerspruch ist immer der einer nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, d.h., der Vermieter wirft Ihnen nur einen Zettel mit dem zu zahlenden Nachforderungsbetrag in den Briefkasten oder er teilt Ihnen die Summe gar nur telefonisch mit. Das müssen Sie nicht akzeptieren. Der Vermieter ist zu einer schriftlichen, für Sie nachvollziehbaren Betriebskostenabrechnung verpflichtet, auf der die einzelnen Positionen ersichtlich sind.

Des Weiteren muss eine sachgemäße Betriebskostenabrechnung folgende Kriterien erfüllen:

  • Verteilerschlüssel muss ersichtlich sein, d.h. wie werden die Kosten auf die Mieter umgelegt (Verhältnis der anteiligen Berechnung nach Quadratmeter, Verbrauch oder z.B. Personenanzahl). Ebenso muss der Verteilerschlüssel für die Heizkosten ersichtlich sein.
  • Geleistete Vorauszahlungen müssen abgezogen werden
  • Es dürfen keine nicht umlagefähigen Nebenkosten in die Berechnung eingeflossen sein
  • Bei typengemischter Nutzung muss der Gewerbeanteil herausgerechnet werden, um die Wohnungsmieter nicht zu benachteiligen
  • Kosten für leer stehende Wohnungen müssen vom Vermieter getragen werden
  • Der Abrechnungszeitraum für Nebenkosten muss 12 Monate umfassen
  • Die Flächenangaben müssen stimmen
  • Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden
  • Kosten dürfen nicht doppelt in Rechnung gestellt werden

Auf diese Fristen müssen Sie achten

Sie sollten darauf achten, dass der Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung 12 Monate beträgt. Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter wiederum 12 Monate Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Schickt er sie beispielsweise erst nach 14 Monaten, erlischt sein Anspruch auf Erstattung eventueller Nachforderungen. Ihr Anspruch auf Rückzahlungen bleibt natürlich erhalten. (mehr unter: Verjährungsfrist Nebenkostenabrechnung)

Nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung sollten Sie in einem angemessenen Zeitraum der meist mit 4 Wochen veranschlagt wird, Einspruch gegen die Abrechnung einlegen. § 556 des BGB spricht dem Mieter dann eine Frist von bis zu 12 Monaten zu, um Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen. In dieser Widerspruchsfrist für die Betriebskostenabrechnung müssen Sie sämtliche Belege für Positionen, die Sie reklamieren wollen, prüfen, denn für einen Widerspruch sind konkrete Einwände nötig. Der Vermieter muss Ihnen dafür Einsicht in alle nötigen Unterlagen gewähren.

Hier finden Sie einen Musterbrief für einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung.

19 Antworten auf "Widerspruch Betriebskostenabrechnung"

  • Nebenkostenabrechnung | Fristen, Form und Inhalt, häufge Fehler
    30. Dezember 2011 - 15:03 Antworten

    […] Lässt der Miete die 12 monatige Frist einwandlos verstreichen, bestehen für ihn nach Ablauf der Frist keine Möglichkeiten mehr, Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben, es sei denn, es liegen konkrete Gründe dafür vor, dass er diese Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat. Mehr zum Widerspruch gegen den Betriebskostenabrechnung. […]

  • Andrea Brandt
    4. April 2012 - 17:23 Antworten

    Wir haben im Juni 2010 unsere Betriebskostenabrechnung für 2009 bekommen und einen Widerspruch eingereicht, da uns verschiedene Positionen zu hoch vorkamen. Im Schreiben baten wir um Zustellung der zu prüfenden Belege. Seitdem haben wir nichts von der Hausverwaltung gehört. Jetzt (im März 2012) fordern Sie plötzlich den kompletten Betrag von uns, ohne in irgendeiner Form vorab reagiert zu haben.
    Wie können wir uns wehren und welche Verjährungsfristen gelten bei Betriebskostenzahlungen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Andrea Brandt

    • Dennis Hundt
      4. April 2012 - 17:28 Antworten

      Hallo Frau Brandt,

      die Zahlung verjährt frühestens Ende 2013 – da braucht man also nicht drauf zu spekulieren. Sie sollten der Verwaltung ganz einfach Ihr Schreiben / Ihren Widerspruch erneut zukommen lassen und Belegeinsicht einfordern. Andere Vorgehensweisen würden keine Sinn ergeben. Also prüfen und dann ggf. zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julian H.
    28. August 2012 - 13:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Mitte Juli kam meine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 7/11-6/12 mit der Forderung 751€ nachzuzahlen..
    Meiner Meinung nach enthält die Abrechnung jedoch Fehler wie Zb. doppelt berechneter Strom oder die Gartenpflege.
    Bis zum 15.9. soll ich bezahlen.
    Nun habe ich meinem Vermieter per E-mail mitgeteilt, dass ich mit der Abrechnung nicht einverstanden bin und er doch bitte bei uns einmal vorbeischauen soll, da auch die anderen Parteien im Haus hohe Nachzahlforderungen haben und ebenfalls nicht einverstanden sind.
    Der Vermieter ist allerdings bis Mitte September geschäftlich im Ausland.

    Was ist jetzt zu tun?
    Muss ich ein Teil der Forderungen trotzdem bezahlen oder reicht es bis zum eigentlichen Zahltermin Widerspruch einzulegen?
    Muss ich dann erstmal garnichts zahlen?

    Danke für ihre Hilfe.

    Gruß,

  • Paoblo
    7. September 2012 - 18:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Sie schreiben „Nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung sollten Sie in einem angemessenen Zeitraum der meist mit 4 Wochen veranschlagt wird, Einspruch gegen die Abrechnung einlegen. „. Was ist dabei Ihre Quelle, dass ich nach dem zugang innerhalb der 4 Wochen schon widersprechen muss?

    „§ 556 des BGB spricht dem Mieter dann eine Frist von bis zu 12 Monaten zu, um Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen. “
    Ich verstehe es anderes, können Sie mir, bitte, erklären Ihren Standpunkt zu verstehen, es ist mir wichtig.
    In §556 BGB ist m.E. mit „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“ gemeint, dass der Mieter 12 Moante Zeit hat um dagegen einwänden. Es ist kein Frist für Begründung des Einwandes, sondern ein Frist für den Einwand selbst. Was meinen Sie?

    Danke im Voraus!
    Paoblo

    • Dennis Hundt
      8. September 2012 - 13:48 Antworten

      Hallo Paoblo,

      ja, Sie haben grundsätzlich Recht und 12 Monate Zeit Einwendungen zu erheben. Die 4 Wochen gehen mit der Zahlung einer Nachforderung einher. 4 Wochen / 30 Tage – das ist die Zeit, die Mieter für die Zahlung einer Nachforderung Zeit haben. Zahlen Sie hier nicht unter Vorbehalt (der späteren Prüfung), sieht es schon schlecht aus. Die Zahlung könnte als Einverständnis gewertet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Selma
    26. Oktober 2012 - 19:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Frage erscheint bisher nicht, daher noch einmal meine Fragen.

    Die NK-Abrechnung für 2008 habe ich am 27.12.209 erhalten. Somit im Abrechnungszeitraum. Vorauszahlungen wurden gar nicht berücksichtigt. Innerhalb von 4 Wochen erhob ich schriftlich Einspruch – keine Reaktion.

    Für 2009 erhielt ich die Abrechnung auch genau am Ende des Jahres, diesmal wurden zu wenig Vorauszahlungen angeführt, mit der Bezeichnung: „Soll-Vorauszahlungen. Auch diesmal legte ich Einspruch ein. Post kam nun erstmals am 12.01.2012 von einer Verwaltung, die nicht mehr zuständig war – für beide Jahre, für 2008 mit Angabe der Soll-Vorauszahlungen (niedriger als das was ich vorauszahle) und dem Hinweis, dass auch 2009 noch offen sei – gleiche Forderung wie schon in der ursprünglichen Berechnung, daher Beides falsch.

    Ich habe wieder Einspruch erhoben.

    Der neue Verwalter hat ebenfalls in 2012 meinen Einspruch zugesandt bekommen und hat nun – recht formlos für 2008 und 2009 die Summe korrekt für beide Jahre und mit Abzug der korrekten Vorauszahlungen berechnet.

    2008 entspricht ja noch nicht mal den Mindestanforderungen: Vorauszahlungen dort: 0 Euro – Erstantwort Januar 2012 ohne Mandat vom alten Verwalter.

    Nun meine Frage: ich bin ehrlich gesagt inzwischen davon ausgegangen, dass ich auf Grund der Fehler und der nicht erfolgten Korrektur nicht mehr zahlen muss. Liege ich da richtig?

    Vielen Dank und Gruß
    Selma

    • Dennis Hundt
      28. Oktober 2012 - 19:52 Antworten

      Hallo Selma,

      eine formal fehlerhafte Abrechnung wird nicht Fällig. Eine Korrektur ist nur innerhalb der Abrechnungsfrist möglich. Nach der Abrechnungsfrist kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden. Es sei denn, der Vermieter hatte die Verzögerung nicht zu vertreten. Wenn Sie wirklich nicht zahlen wollen, würde ich die Abrechnungen zuvor überprüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Selma
    30. Oktober 2012 - 10:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für Ihre Auskunft. Was ich noch nicht verstehe: sind keine oder falsch angegebene Vorauszahlungen den Formfehler oder inhaltliche Fehler?

    Danke und Gruß
    Selma

  • Thomas
    13. Februar 2013 - 14:56 Antworten

    Hallo,
    es geht mal wieder um Fristen.
    Folgender Sachverhalt:
    Am 10.12.2011 habe ich die Betriebskostenabrechnung 2010 erhalten. Diese habe ich ordnungsgemäß bezahlt.
    Am 10.12.2012 erhielt ich die Betriebskostenabrechnung 2011. Dort ist mir aufgefallen, dass die Gebäudeversicherung doppelt abgerechnet wurde. Ich habe dies am 10.02.2013 beanstandet. Die Betriebskostenabrechnung wird nun korrigiert.
    Ich habe jetzt mal nachgeschaut und festgestellt, dass die Betriebskostenabrechnung 2010 ebenfalls den Fehler hatte und zweimal die Versicherung berechnet hatte (Mehrkosten für mich 500 EUR).
    Nun ist die 12 monatige Einspruchsfrist verstrichen. Die Abrechnung beinhaltet allerdings einen Punkt der Nebenkosten, der rechtswidrig oder sogar vorsätzlich ist. Habe ich eine Chance?
    Leider habe ich die Belege erst für die Abrechnung 2011 angefordert, sonst wäre mir der Fehler mit Sicherheit schon für 2010 aufgefallen.

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2013 - 01:01 Antworten

      Hallo Thomas,

      leider kann ich Ihre Chancen nicht beurteilen. Im Zweifel würde ich einen anwaltliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophi
    28. Mai 2013 - 20:10 Antworten

    Hallo,
    Ich habe die letzte Nebenkostenabrechnung für meine Mutter erhalten. Diese wurde zwar fristgerecht zugesandt, aber wie üblich wurde eine ablolut überhöhte Nachzahlung gefordert. Vorrauszahlungen wurden „versehentlich“ nur teilweise angerechnet usw. Daher habe ich wie ebenfalls üblich Widerspruch eingereicht, und meine Sicht durch eine ausführliche Aufstellung dargelegt. Nun bekam ich eine neue Abrechnung, die meiner Ansicht immer noch nicht korrekt ist. Der Vermieter hat einige Punkte nicht akzeptiert. Diese werde ich nun erneut prüfen. Notfalls werde ich auch den Mieterverein zu Rate ziehen. Allerdings bin ich berufstätig, und kann nicht ständig Urlaub oder Überstunden nehmen nur um zum Mieterverein zu gehen, um die laufend falschen Abrechnungen überprüfen zu lassen. Hierzu würde ich gerne wissen, ob ich auch gegen die ständige Falschabrechnung etwas unternehmen kann. Gibt es hier eine Frist, bis wann die Abrechnung wirklich korrekt zugesandt werden muss, oder gar eine Anzahl, wie oft der Vermieter einen Korrekturversuch unternehmen darf?

    Da der Vermieter bereits seit Jahren die Nebenkostenabrechnung immer wieder falsch erstellt, und dies bei einer alten Dame, kommt in mir der Verdacht auf, das dies Berechnung ist, und dies bewusste Betrugsversuche sind.

    Auch aus diesem Grund haben wir das Mietverhältniss bereits gekündigt.

    Würde mich über einen kleinen Tipp sehr freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sophi

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2013 - 10:50 Antworten

      Hallo Sophi,

      die Nebenkostenabrechnung muss nach §556 BGB spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum bei Mieter eingehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kathrin
    2. Mai 2017 - 09:56 Antworten

    Hallo,
    kann ein Mieter die Offenlegung der Verbräuche der Heizkosten anderer Wohnungen fordern? Er will wissen, wie der Leerstand bewertet wird? Die Abrechnung HK findet nach Ablesung Wärmemengenzähler statt. Der Verteilschlüssel ist 30/70.

    Würde mich freuen, wenn ich hier eine Antwort finde. Danke im Voraus und Grüße
    Kathrin

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