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Widerspruch Betriebskostenabrechnung – Musterbrief

Der Vermieter hat Ihnen die jährliche Betriebskostenabrechnung fristgerecht zugestellt. Bei deren Überprüfung fallen Ihnen jedoch einige Fehler auf. Daher möchten Sie den geforderten Betrag nicht bezahlen, bis Ihnen der Vermieter eine korrigierte Abrechnung zugeschickt hat. Um die Zahlung zurückhalten zu können, müssen Sie Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen.

Folgender Musterbrief zum Widersprechen der Betriebskostenabrechnung zeigt Ihnen eine mögliche Formulierung eines solchen Schreibens. Natürlich müssen Sie es an die jeweiligen Mängel in Ihrer Abrechnung anpassen. Je nachdem, ob Sie beim Prüfen der Betriebskostenabrechnung Fehler festgestellt haben.

Widerspruch Betriebskostenabrechnung – Ein Musterbrief zur kostenlosen Verwendung:


Vermieter Mustermann
Musterstr. 2
67890 Musterstadt

Betreff: Betriebskostenabrechnung vom 31.02.2010

Sehr geehrter Herr Vermieter Mustermann,

die Betriebskostenabrechnung vom 31.02.2010 habe ich erhalten. In der von Ihnen erstellten Form kann ich diese jedoch leider nicht akzeptieren, da sie einige mir unverständliche Positionen enthält.

In einer korrekt verfassten Betriebskostenabrechnung muss ersichtlich sein, wie die Kosten auf die einzelnen Mieter umgelegt wurden. Unter Angabe des verwendeten Verteilerschlüssels werden die Kosten der Mieter anteilig berechnet. Davon werden die bereits geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. In der mir vorliegenden Abrechnung fehlen diese Angaben. Das Zustandekommen des von mir zu erstattenden Nachzahlungsbetrages ist daher für mich nicht nachvollziehbar.

Des Weiteren führen Sie in Ihrer Abrechnung Positionen an, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Darunter fallen die Kosten für die Hausverwaltung, für die Instandhaltungsrücklage, die Reparatur des Haustürschlosses, die Reinigung der Hausfassade sowie eine Versicherung gegen Mietausfälle. Nicht erklärbar ist mir auch die Position über 5000 Euro für Hausmeisterkosten, da in meiner Wohnanlage ein solcher nicht tätig ist.

Ich bitte Sie, die nicht umlagefähigen Positionen aus der Betriebskostenabrechnung auszuklammern und unter Angabe des Verteilerschlüssels meinen zu zahlenden Nachforderungsbetrag neu zu berechnen. Nach Zustellung einer korrekten und nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung werde ich den geforderten Betrag umgehend auf Ihr Konto überweisen. Bitte legen Sie für ein besseres Verständnis meinerseits der neuen Abrechnung Kopien der Originalrechnungen bei. Die Kosten hierfür dürfen Sie mir natürlich in Rechnung stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Mieter Mustermann


 

59 Antworten auf "Widerspruch Betriebskostenabrechnung – Musterbrief"

  • Peter Bornefeld
    3. März 2012 - 13:45 Antworten

    Die Betriebskostenabrechnung erhalte ich für meine von mir bewohnte Eigentumswohnung während der Eigentümerversammlung. Nach Erhalt der Abrechnung soll dem Verwalter als nächster Tagespunkt Entlastung erteilt werden. Das kann doch so nicht richtig sein. Ich habe ja gar keine Zeit die Abrechnung zu prüfen. Gibt es eine Frist in der ich die Abrechnung hätte vorher erhalten müssen?

    Danke für eine aufklärende Antwort.

    • Dennis Hundt
      3. März 2012 - 17:27 Antworten

      Hallo Herr Bornefeld,

      danke für die Frage. In der Regel wird die Hausgeldabrechnung nicht in der Eigentümerversammlung verteilt, sondern per Post versendet. Ebenso prüfen im Normalfall die Beiräte die Unterlagen des Vorjahres.

      Ich kann Ihnen leider keine Urteils als Grundlage nennen, aber die Vorgehensweise scheint mir absolut unüblich. Denn natürlich muss Ihnen ausreichend Zeit für die Prüfung der Abrechnung bleiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anke Ritzschke
    19. Mai 2012 - 13:20 Antworten

    Ich bin Vermieter und die Nebenkostenabrechnung für 2011 wurde wie immer von der Firma ABM erstellt. Es ergeben sich für die Mieter in diesem Jahr teilweise hohe Nachzahlungen.
    Nun sind alle in Widerspruch gegangen, da laut Schreiben „die NKAbrechnung nicht den gesetzlichen Bestimmungen entspricht“! Es wurden die Abrechnungszeiten sowie die gesetzlich umlagefähigen Posten jedoch eingehalten. Ich frage mich nun was den gesetzlichen Bestimmungen nicht entspricht? Ich würde mich freuen wenn Sie mir weiterhelfen könnten.

    M.f.G. Anke Ritzschke

    • Dennis Hundt
      19. Mai 2012 - 14:19 Antworten

      Hallo Frau Ritzschke,

      Ihre Mieter haben den Widerspruch sehr allgemein gehalten. Leider kann man ohne die Betriebskostenabrechnung zu sehen, nicht feststellen, welche Bestimmungen in der Abrechnung nicht eingehalten wurden. Ein Profi muss auf die Betriebskostenabrechnung schauen und kann Sie dann über deren Wirksamkeit informieren. Ich schreibe Ihnen eine Mail, mit einem Link der Ihnen weiterhelfen könnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claus
    5. Juni 2012 - 14:00 Antworten

    Hallo, ich habe meine Betriebskostenabrechnung gestern bekommen, alle Positionen stimmen ungefähr (geringe Abweichungen überein) nur bei den Heizkosten hat es mich fast erschlagen.
    Wir haben ca. 1000 Einheiten weniger verbraucht wie 2010 und bezahlen aber 500 Euro mehr.
    Sicher steigen die Heizkosten, aber so?
    MfG Claus

    • Dennis Hundt
      5. Juni 2012 - 21:52 Antworten

      Hallo Claus,

      danke für den Kommentar. Ohne die Abrechnung zu sehen (+ Vergleich zum Vorjahr) kann man leider nichts zu der Steigerung sagen. Im Zweifel sollten Sie die Betriebskostenabrechnung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jasmin
    15. Juni 2012 - 10:16 Antworten

    Guten Tag,

    meine von mir bewohnte Mietwohnung wurde im letzten Jahr zum 01.04. verkauft. Abrechnungszeitraum der Nebenkosten beträgt immer 01.07. – 30.06., in diesem Falle also 01.07.2010 bis 30.06.2011. Gestern erhielt ich eine Nebenkostenabrechnung, jedoch nur über den Zeitraum 01.04-30.06.2011. Ist dies zulässig? Wenn nein, wie reagiere ich am schnellsten und effizientesten adäquat darauf?

    • Dennis Hundt
      15. Juni 2012 - 20:38 Antworten

      Hallo Jasmin,

      Ihr neuer Vermieter muss auch den Zeitraum vom 01.07.2010 bis zum 31.03.2011 abrechnen. Er ist als neuer Eigentümer für die korrekte Erstellung der Betriebskostenabrechnung verantwortlich. Schreiben Sie Ihrem Vermieter einen Brief und bitten Sie um die Abrechnung des gesamten Abrechnungszeitraums.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Estate, Claudia
    16. Juli 2012 - 19:21 Antworten

    Ich habe meine Betriebskostenabr. für 2009 am 10.11.2010 erhalten. In 12/2010 habe ich wegen Unstimmigkeiten Widerspruch eingelegt. Erst in 07/2012 habe ich vom Vermieter eine Antwort auf diesen Widerspruch erhalten, dass mit meiner Abrechnung alles in Ordnung ist und ich doch bitte schnellst möglich den offen stehenden Betrag überweisen soll. Darf sich der Vermieter bei der Beantwortung des Widerspruchs so viel Zeit lassen?

    • Dennis Hundt
      16. Juli 2012 - 19:25 Antworten

      Hallo Claudia,

      meiner Meinung nach hat der Vermieter nicht besonders schnell, aber auch nicht rechtswidrig verstoßen hat. Schließlich führte die Verzögerung bei Ihnen zu keinem Nachteil. Der Vermieter schadet sich selbst, wenn der so viel Zeit vertrödelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • I.SCHNEIDER
    17. Juli 2012 - 18:28 Antworten

    Habe meine Nebenkostenabrechnung bekommen. Dieses mal mit 70qm.
    Im ersten Jahr mit 65qm
    Im zweiten Jahr auch 65qm, nach einem 1/2 jahr rückwirkend auf 72qm
    Jetzt bin ich ausgezogen und er berechnete 70qm
    Ich wollte Kopien haben von Orginalbeitragrechnungen, die ich bis heute noch nicht
    habe.
    Für die Neue Abrechnung hab ich auch noch nichts.
    Am Telefon ist er übelst abgefahren, weil ich die Kopien möchte.
    Die restliche Kaution hab ich ohne Zinsen bekommern nach einem 3/4 Jahr meines Auszugs.
    Ich bin gespannt ob er auf meinen Widerspruch reagiert. Beim letzten hat er nicht reagiert.
    M.f.g. Ilse

  • Güni
    24. Juli 2012 - 11:36 Antworten

    Hallo,

    mein Mann und ich hatten zum 1.11.2010 einen neuen Mietvertrag unterschrieben. Der Vertrag der alten Wohnung lief erst am 31.01.2011 aus. Ich habe jetzt eine Umlagenabrechnung für den Zeitraum 1.1.-31.1. 2011 bekommen mit einer Gesamtforderung von fast 63.-€. Wir haben im aufgeführten Nutzungszeitraum die Wohnung schon gar nicht mehr genutzt. Auch stimmen die Werte des Warmwasserzählers nicht mit den Zahlen unseres Übergabeprotokolls überein. Außerdem ist der Hauswart neben Hausreinigung und Schnee- und Eisbeseitigung seperat aufgeführt. Ist das korrekt? Ich habe im Internet recherchiert dass nach einer Gesetztgebung von 2008 verboten wurde, einen Pauschalbetrag für den Hauswart einzufordern. Ich bin nicht vom Fach, und wenn es auch noch stimmt, dass jede 2. Abrechnung fehlerhaft ist macht mich das schon wütend.

    Liege ich mit meiner Schilderung richtig? Und müssen wir diesen horrenden Betrag wirklich leisten?

    Vielen Dank vorab für Ihre Antwort!

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2012 - 19:30 Antworten

      Hallo Güni,

      Sie müssen sich an den Nebenkosten beteiligen, egal ob Sie in der Wohnung gelebt haben oder nicht. Gerade wenn man nur einen oder zwei Wintermonate abrechnet, kommt es oft zu einer Nachzahlung wegen der höheren Energieverbrauchs im Winter.

      Der Hauswart könnte auch noch andere umlegbare Arbeiten ausgeführt haben, zum Beispiel Gartenarbeit. Hier sollten Sie im Zweifel in die Belege Einblick nehmen und schauen, was hier genau umgelegt werden soll. Es muss sich ja nicht zwangsläufig um eine Pauschale handeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    25. Juli 2012 - 15:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kann ich wirksam Widerspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung einlegen, wenn ich die Begründung des Widerspruchs nachreiche und dies im Widerspruch entsprechend formuliere („Begründung folgt“ oder „Begründung wird nachgereicht“)?
    Hintergrund: Die Abrechnung wird noch durch meinen Anwalt geprüft und die 4 Wochen Einspruchsfrist, die immer mal genannt werden und in der Abrechnung festgelegt wurden, sind fast abgelaufen.

    Vielen Dank schon im voraus, Thomas.

    • Dennis Hundt
      26. Juli 2012 - 13:20 Antworten

      Hallo Thomas,

      Sie könnten auch unter Vorbehalt der Prüfung zahlen. Ich kann Ihnen hierfür keine Grundlage nennen, aber ich denke der Widerspruch mit dem Verweis auf das Ergebnis einer anwaltlichen Prüfung sollte auch ok sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rainer Meyer
    15. August 2012 - 21:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    was raten Sie mir. Ich wohne zur Miete , bin 2011 anfang November eingezogen, bekomme jetzt die Jahresabrechnung für diese zwei Monate Nov. und Dez.. Heiz-, Wasser-, u. Betriebskosten
    Abrechnung und soll 1201,27 Euro nachzahlen. Das ist doch nicht möglich?
    Vorausgezahlt 422,00 Euro für 2011.
    Ist es sinnvoll zunächst „Widerspruch“ einzulegen?
    Freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      15. August 2012 - 21:55 Antworten

      Hallo Rainer,

      ich würde die Abrechnung auf Herz und Nieren prüfen, bzw. überprüfen lassen. Es würde mich wundern, wenn alles in Ordnung wäre.

      Ich sende Ihnen noch einen interessanten Link per E-Mail.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carina
    13. September 2012 - 08:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir (Mehrparteienhaus mit ca. 80 Einzimmerappartement, hauptsächlich Studenten) haben ein Problem mit unserer Nebenkostenabrechnung.
    Unsere Vermieterin hat im Jahr 2012 eine neue Antennenanlage installieren lassen, dies geschah aufgrund der Umstellung von analogem zu digitalem Fernsehen. Die Umrüstung wurde uns Mietern nicht angekündigt (ich kann mich zumindest an keine Ankündigung erinnern). Unsere Vermieterin hat die Kosten für die Anlange in der aktuellen Nebenkostenabrechnung komplett auf einmal auf uns umgelegt. In meinem Fall betragen die Kosten für die Antenne ca. 140€, die ich mit der aktuellen Nebenkostenabrechnung zu zahlen habe. Nach einer Recherche im Internet bin ich der Auffassung, dass unsere Vermieterin die Kosten für die Umrüstung zu begleichen hat. Nun würde ich gerne von Ihnen erfahren, ob diese Annahme richtig ist.
    Gemäß dem Fall die Nebenkostenabrechnung ist falsch, und die Kosten der Umrüstung der Gemeinschaftsantenne sind folglich durch uns Mieter nicht zu tragen, würde ich gerne wissen, wie wir weiter verfahren müssen um fristgerecht und wirksam gegen die unrechtmäßigen Zahlungsforderungen vorzugehen. (Darf ich nur Widerspruch einlegen, wenn ich bei der Einsicht der Nebenkosten war?)
    Ist es möglich, durch entsprechende Klauseln in Mietverträgen diese Kosten doch auf uns umzulegen? Oder hat sie die Möglichkeit, eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung durchzuführen?
    Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

    Mit freundlichen Grüßen
    Carina

    • Dennis Hundt
      13. September 2012 - 14:31 Antworten

      Hallo Carina,

      ich denke die Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung fehl am Platz. Ich Umlage über eine Modernisierung halte ich für denkbar. Ich würde der Abrechnung widersprechen. Alternativ können Sie vor dem Widerspruch in die Belege Einsicht nehmen.

      In jedem Fall sind die Anschaffung und Installation keine umlagefähigen Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffen
    20. September 2012 - 14:13 Antworten

    Hallo Dennis,
    für den Januar 2011 habe ich nun eine Betriebskostenabrechnung bekommen. Ich soll 900 Euro bezahlen, abzüglich der Vorauszahlung von 180 Euro. Ende Januar bin ich ausgezogen. Davor waren es 3 Jahre in der Wohnung, 200 Euro pro Monat haben für die Betriebskosten immer gereicht.
    Offensichtlicher Mangel ist die Zwischenablesung bei Auszug, der Vermieter ich und der Nachmieter (mir persönlich befreundet) haben Heizröhrchen abgelesen, d.h. es ist nun 1 Wert je Heizkörper erfasst und unterschrieben. Linke oder rechte Skala – unklar. Vermutlich links, obwohl rechts entscheidend ist. Auf meinem Beleg steht es nicht, ob auf Vermieters Beleg dazu was steht, weiß ich nicht, vermutlich auch nichts. Jedenfalls ergeben sich daraus für mich 75 Stricheinheiten nur für den Januar, für die anderen 11 Monate des Jahres, also beim Nachmieter nur 16,2 Stricheinheiten.
    Ich habe schon widersprochen und hatte E-mail-Diskussion mit dem Vermieter. Ich schlage Annullierung der Ablesung und Anwendung der Abrechnungstabelle, also 17% für den Januar vor. Der will davon nichts wissen, jetzt Zahlungsfrist 30.09. gesetzt.
    Frage: Muss ich nun noch irgendwelche Förmlichkeiten einhalten für den Widerspruch, oder warte ich einfach ab? Ich will natürlich nicht, dass wegen irgendwelcher Formfehler der Anspruch rechtswirksam wird. Eine Ratenzahlung hat der Vermieter schon vorgeschlagen – böser Trick, mit der ersten Rate würde ich die Rechtmäßigkeit des Anspruchs wohl anerkennen.
    Grüße
    Steffen

    • Dennis Hundt
      21. September 2012 - 08:16 Antworten

      Hallo Steffen,

      ich kann Ihnen hier leider nicht schreiben, wie Sie rechtssicher einen Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen können. Wenn Sie den Widerspruch entsprechend begründen, sollte ein einfacher Brief genügen. Im Zweifel kann man auch unter Vorbehalt zahlen und dann in Ruhe prüfen. Da Sie schon ausgezogen sind, ist dann wohl fraglich, ob Sie ohne Druckmittel noch etwas ausrichten können. Da es um relativ viel Geld geht, würde ich über eine anwaltliche Prüfung / Beratung nachdenken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul
    7. Oktober 2012 - 15:18 Antworten

    Frage: Sind die Kosten für eine Firma zur Verbrauchsdatenerfassug (für 10 Wohneinheiten mit Miet bzw. selbstgenutzte Eigentumswohnungen, – Wasser, Heizung u. Hausstrom) und die folgende Erstellung der Verbrauchsabrechnung Verwaltungsausgaben und somit nur vom den Vermieter oder können diese Kosten auch auf Mieter umgelegt werden?

    • Dennis Hundt
      8. Oktober 2012 - 13:01 Antworten

      Hallo Paul,

      die Verbrauchserfassung der Heiz- und Warmwasserkosten gehören zum sogenannten Abrechnungsservice und dieser ist nach der Heizkostenverordnung auch auf die Mieter umlegbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Laura
    18. Oktober 2012 - 09:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ende August legten die Mieter unter mir (sie nennen sich seit ca. letztem Jahr Hausverwalter) einen Exceltabellenausdruck auf die Treppe, das Ganze ist ziemlich unübersichtlich und enthält meiner Meinung nach Posten, die nicht zulässig sind (in den Jahren zuvor auch schon, wie ich bei Ihnen nun las, kann ich dadagegen wohl leider keinen Einspruch mehr erheben) Verwaltung/Reinigung in einer Gesamtposition, Grundsteuer (steht nicht im Mietvertrag), Kaminfeger, Salz/Besen, Strom alles ohne Belege. Auch keine Berechnung des neuen Abschlages.

    Und wem schicke ich in so einem Fall den Widerspruch zu? Immer dem Vermieter? Eigentlich agiert ja auch eine echte Hausverwaltung in seinem Namen.
    Seit 1,5 oder 2 Jahren überweise ich meine Abschläge mit dem Vermerk „unter Vorbehalt“ – bringt das irgendwas jetzt noch?

    Da ich noch sehr mit meiner Buchhaltung beschäftigt war, habe ich noch nichts unternommen. In den letzten Tagen googelte ich und kam zu Ihrer Seite, wenn ich nun Widerspruch einlege, anerkenne ich nicht damit, daß es sich um eine richtige Nebenkostenabrechnung handelt? Absender, Bankverbindung, so etwas gibt es alles nicht darauf (das war aber schon immer so – der Vermieter will „nichts damit zu tun haben“ und „die unten sollen das machen“). Ich hätte vermutlich schon vor 6 Jahren etwas dagegen unternehmen müßen :-/

    Es gab vor einigen Monaten ein sehr unschönes Gespräch zwischen Vermieter, und den beiden anderen Parteien und mir, wo die Unteren 40 Euro je Monat von mir verlangten (offenbar ausschließlich von mir) für Verwaltung & Reinigung. Die wurden auch mitberechnet, obwohl ich nichts unterschrieben habe.

    Danke für Ihre Mühe, es ist etwas viel geworden.
    Mit freundlichen Grüßen
    Laura

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2012 - 10:43 Antworten

      Hallo Laura,

      wenn Sie sich gegen die Abrechnung wehren wollen, wird Ihnen nicht anderes übrig bleiben als zu widersprechen. Ich kenne zumindest keinen anderen Weg. Wenn in Ihrer Abrechnung so viel im Argen ist, empfiehlt es sich vielleicht die gesamte Nebenkostenabrechnung überprüfen zu lassen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ida und Paul
    26. November 2012 - 20:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben unsere Nebenkostenabrechnung erhalten und sollen aus unserer Sicht einen zu hohen Betrag nachzahlen, können aber keinen konkreten Fehler in der Abrechnung finden. Trotzdem hätten wir gerne Einsicht in die entsprechenden Papiere. Erreichen wir das durch das Einlegen von Widerspruch?

    Des Weiteren werden die Heizungskosten nicht per Zähler, sondern per qm abgerechnet. Ist es richtig, dass wir aufgrund dessen berechtigt sind von den gesamten Heizungskosten 15% abzuziehen? Oder nur 15% von der Summer, welche wir nachzahlen sollen.

    Viele Grüße,
    Ida und Paul

    • Dennis Hundt
      27. November 2012 - 13:19 Antworten

      Hallo Ida, hallo Paul,

      schauen Sie sich §12 Kürzungsrecht (1) der Heizkostenverordnung an, das hilft Ihnen weiter. Einsicht in die Abrechnungsunterlagen können Sie in meinen Augen auch ohne Widerspruch nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ida und Paul
    28. November 2012 - 10:13 Antworten

    Danke!

  • Jana und Timo
    30. November 2012 - 13:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    seit knapp zwei Jahren wohnen wir in der Dachgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen. Das Haus wurde vor dem Einzug komplett saniert und der Vermieter versprach uns eine komplikationslose Abrechnung der Heizkosten durch neu eingebaute Zähler, die bequem per Funk abgelesen werden könnten. Nur das diese leider falsch installiert wurden und keinerlei Daten übermittelten. Auch mehrere Hausbesuche der Firma, die für die Installation und Ablesung der Geräte verantwortlich ist , konnte keine Klarheit schaffen.
    In der nun erhaltenen Nebenkostenabrechnung sollen die Heizkosten nun nach Quadratmetern abgerechnet werden. Da wir in der Dachgeschosswohnung nur sehr wenig heizen müssen, fühlen wir uns dadurch benachteiligt. Und zu allem Überfluss werden dann auch noch die Kosten für die Wartung und Ablesung der defekten Zähler in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt und auf die Mieter umgelegt.
    In unserem Mietvertrag steht folgender Satz: Neben- und Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
    Ist dieses Vorgehen von Seiten des Vermieters rechtens?
    Oder muss die ablesende Firma für Ihr Verschulden haften?
    Was können wir gegen die Abrechnung unternehmen?

    Über eine Antwort würden wir uns sehr freuen
    Jana und Timo

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2012 - 14:51 Antworten

      Hallo Jana und Timo,

      wenn nicht anders als nach Wohnfläche abgerechnet werden kann, sind Sie nach der Heizkostenverordnung zur Minderung von 15% der Kosten berechtigt. Ich würde mich an Ihrer Stelle nochmals in die Heizkostenverordnung einlesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pe
    11. Dezember 2012 - 09:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind einer von sechs Eigentümern einer WEG.

    Unser Verwalter lies uns nach xxx-maliger Nachfrage Ende Mai endlich die NK-Abrechnung (NKA) 2011 zukommen. Hier waren Summen enthalten, welche fragwürdig waren und es einer Klärung bedurfte. Die Form der Abrechnung lies ebenfalls mehr als zu wünschen übrig. Auf xxx-maliges Verlangen der Eigentümer wurde zur Klärung der offenen Punkte eine Versammlung (27.7.12) einberufen, bei welcher der Verwalter alle für die NKA relevanten Unterlagen im Original mitbringen sollte. Dies tat er nicht. Die Versammlung wurde u.a. aus diesem Grund abgebrochen und sollte kurzfristig (31.8.12) erneut aufgegriffen werden. Bis heute ist dies ohne Begründung und trotz mehrmaliger Nachfrage einiger Eigentümer nicht geschehen.

    Gestern erhielten alle vom Verwalter ein Schreiben, in welchem einige offene Punkte aufgegriffen wurden und mit einem ja / nein-Zettel beantwortet und mit Frist zum 31.12.12 an den Verwalter zurückgegeben werden solle, damit alle Angelegenheiten noch in diesem Jahr abgeschlossen werden können und er das Jahr bzw. die NKA abschließen kann. Weiterhin stand in einem Punkt, … es gab keine weiteren Einsprüche somit ist der Verwalter entlastet… Was unserer Meinung nicht der Fall ist, da bei der „mißglückten“ Versammlung im Juli die zu klärenden Punkte dem Verwalter mitgeteilt wurden und er sich diese alle notiert hatte. Ein schriftlicher Einspruch gegen die NKA wurde somit von keinem Eigentümer für notwendig erachtet, was wohl ein Fehler aus der heutigen Sicht der Lage ist?! Alle gingen von der baldigen Einberufung / Wiederholung der Versammlung aus.

    Die NKA wurde von keinem Eigentümer (Beirat gibt es bei uns nicht) „abgesegnet“, da der Verwalter die Unterlagen bis heute nicht herausgegeben hat. Somit konnte wirklich keiner die Richtigkeit prüfen.

    Unsere Frage:
    Ist die Vorgehensweise des Verwalters hinzunehmen?
    Wie lang kann man im Normalfall Einspruch gegen eine NKA einlegen?
    Wie lang bzw. ist es überhaupt noch möglich wie in unserem geschilderten Fall Einspruch einzulegen?

    Weiterhin wird überlegt den Verwalter zu entbinden. Der Vertrag ist bereits abgelaufen (03/12), da er im März 2011 vorerst für ein Jahr einberufen wurde (lt. Vertrag).

    Frage:
    Verlängert sich sein Vertrag automatisch, wenn er weiterhin „sein Arbeit“ machen würde? (In unserem Fall ist dies ja eigentlich nicht so, da er außer der verspäteten NKA 2011 und der nichts gebrachten Versammlung dazu wirklich absolut keiner anderen Verpflichtung eines Verwalters nachgekommen ist.

    Wie ist die Situation, wenn drei Eigentümer für einen Wechsel sind und drei dagegen? Mehrheitsbeschluss geht ja hier wohl nicht auf.

    Besten Dank für Ihre Rückmeldung!

    Freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      11. Dezember 2012 - 19:15 Antworten

      Hallo Pe,

      schauen Sie in den Verwaltervertrag, hier finden sich Regelungen zur Vertragslaufzeit und werfen Sie auch einen Blick in den Beschluss der Verwalterbestellung. In aller Regel wird über die Korrektheit der Hausgeldabrechnung beschlossen, ob ein solcher Beschluss verpflichtend ist, können Sie vielleicht mit einem Blick in das Wohnungseigentumsgesetz klären, gleiches gilt für die Entlastung.

      Da Sie den Verwalter wohl loswerden wollen, empfehle ich eine rechtliche Beratung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernhard
    16. Dezember 2012 - 01:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bin Mieter und möchte gerne wissen,
    wie die Nebenkostenabrechnung aussehen müsste, wenn innerhalb eines Abrechnungszeitraum (Mai) durch Verkauf ein Verwalterwechsel geschieht und dabei nicht alle Häuser die an der Heizungsanlage angeschlossen sind gekauft werden. Es wurden erst im August die nicht gekauften Häuser von unserer Öl-Heizung getrennt. Es ist eine reine Heizungsanlage, ohne Warmwasserversorgung.
    Bekomme ich von der alten und der neuen Verwaltung jeweils eine Teilrechnung?
    Muss nach / beim Umbau der Heizung eine Zwischenablesung aller Verbrauchzähler an den Heizkörpern geschehen, sowie Ölbestand festgestellt werden?

    Gruß Bernhard

    • Bernhard
      16. Dezember 2012 - 16:54 Antworten

      Hallo Herr Hundt,
      Ich habe noch eine Frage,
      Ist mit Bezahlung einer falscher Nebenkostenabrechnung meine Einspruchsrecht erloschen, oder kann ich innerhalb des 1.Monat noch Einspruch geltend machen?

      Gruß Bernhard

      • Dennis Hundt
        16. Dezember 2012 - 20:55 Antworten

        Hallo Herr Bernhard,

        grundsätzlich hat die Zahlungsfrist nichts mit der 12-Monatsfrist zu tun. Einziges Problem, die Zahlung könnte Ihnen als Zustimmung ausgelegt werden.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

        • Bernhard
          16. Dezember 2012 - 21:15 Antworten

          Danke für die schnelle Antwort,
          wir warten mal auf die Reaktion der HW ab.

          Gruß Bernhard

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2012 - 21:01 Antworten

      Hallo Bernhard,

      ich kann Ihnen zu der besonderen Situation leider nichts weiter schreiben, vermutlich muss es auf zwei Abrechnungen der Heizkosten hinauslaufen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexandra
    19. Dezember 2012 - 00:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben heute eine Betriebsnebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 bekommen, nachdem dies bisher nicht geschehen ist und wir weiter unseren gewohnten Abschlag bezahlt haben. Im Mietvertrag ist eine Vorauszahlung der Betriebskosten festgelegt, die aufgrund von erhöhten Betriebskosten eine Erhöhung der Vorauszahlung zur Folge hat, welche aber in 2012 nicht erfolgt ist. Nun fordern die Vermieter eine Nachzahlung für 2011 – ist das rechtens ist es sinnvoll Widerspruch einzulegen?
    Vielen Dank im voraus
    Gruß
    Alexandra

    • Dennis Hundt
      19. Dezember 2012 - 10:11 Antworten

      Hallo Alexandra,

      es ist normal, dass aufgrund der Abrechnung 2011 die Vorauszahlung für 2013 erhöht wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Alexandra
        20. Dezember 2012 - 12:20 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        zunächst einmal danke für die schnelle Antwort. Die Vorauszahlung für 2013 wurde aber nicht erhöht, es wird nur eine Nachzahlung für 2011 gefordert. Ich vermute aber, dass das auch richtig ist?
        Bisher wurde dies nie per Nachzahlung geregelt sondern nur über Erhöhung oder Erniedrigung des Abschlags, aber vor anderthalb Jahren hat „Haus und Grund“ die Verwaltung übernommen und nun händeln die das offensichtlich anders als unsere Vermieterinnen (zwei alte Damen, die alles handschriftlich oder über mündliche Absprachen geregelt haben). Ich bin mir eben nicht sicher, ob der Nebenkostenabschlag als Pauschale anzusehen ist und ob das überhaupt einen Unterschied machen würde.
        Gruß
        Alexandra

  • Martina
    21. Dezember 2012 - 17:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen zu zweit in einem 15-Parteienhaus (drei Gewerbeeinheiten: Kneipe, Metzger, IT-Firma, 12 Wohnungen) und haben Ende November unsere Nebenkostenabrechnung erhalten. Wir sollen etwa 550 € nachzahlen, wobei uns einige Posten sehr stutzig gemacht haben. Alle Gebühren wurden auf die Quadratmeter der jeweiligen Wohnungen und Gewerbeflächen umgelegt, jedoch ohne zu berücksichtigen, dass z.B. ein Metzger viel mehr Müll produziert als ein Zweipersonenhaushalt. Abgesehen vom Kabelanschluss (der tatsächlich nur auf die insgesamt 12 Wohnungen umgelegt wurde) wurden alle Kosten auf alle Flächen (unsere Wohnung ist etwa 64 qm groß) gleichmäßig verteilt. Aber es kann doch nicht sein, dass ein Zweipersonenhaushalt über 300 € Müllgebühren zahlt und ein Metzger (anteilig seiner Fläche) genauso viel? Schaut man sich die durchschnittlichen Müllgebühren nämlich an, liegen wir sehr weit darüber. Gleiches gilt für die Grundsteuer, bei der die Gewerbeeinheiten, die i.d.R. doch eine höhere Grundsteuer zahlen müssen als Wohnflächen. Auch hier wurden alle gleich behandelt, egal ob Wohnung oder Geschäft.
    Nun haben wir schon vor etwa zwei Wochen Widerspruch per Email eingelegt, aber bisher nichts gehört. Telefonisch ist niemand zu erreichen. Was sollen wir jetzt tun? Zahlen wir die hohe Nachzahlung (knapp 560 €) jetzt unter Vorbehalt, haben wir die Befürchtung, dass wir das Geld nie wiedersehen. Wir sind Studenten und haben das Geld nicht mal eben so übrig. Einen hohen Wasser- bzw. Heizverbrauch haben wir nicht, hier liegen wir eher unter dem Durchschnitt eines Zwei-Personenhaushalts.
    Zum Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft) hizufahren, um dort persönlich vorzusprechen bzw. in die Akten Einsicht zu nehmen geht leider nicht, denn der Firmensitz ist mehr als 200 km entfernt.
    Wie sollen wir vorgehen?

    • Dennis Hundt
      21. Dezember 2012 - 18:02 Antworten

      Hallo Martina,

      Widerspruch einlegen war schonmal nicht verkehrt. Ich würde parallel die Unterlagen zur Einsicht anfordern. Ich will und kann Ihnen hier nicht dazu raten, nicht zu bezahlen. Unter Vorbehalt zahlen lässt Ihnen rechtlich alle Möglichkeiten offen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Thelosen
    2. Februar 2013 - 18:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe im April 2011 meinem Vermieter mitgeteilt, dass mein Sohn wegen eines Studiums einen neuen Hauptwohnsitz hat und nicht mehr Mitbewohner unserer Mietwohnung ist und darum gebeten, das bei der Betriebskostenabrechnung ab 2011 (Posten der anteiligen Verteilung) zu berücksichtigen.
    Nach Prüfung der aktuellen Betriebskostenabrechnung ist mit aufgefallen, dass in der Abrechnung für 2012 sowie 2011 bei der anteiligen Verteilerberechnung für Wasser- und Kanalgebühren noch immer mein Sohn (4 Mietparteien mit insg. 9 Personen) zu unserem Nachteil mitgerechnet wird.
    Kann ich den zuviel geleisteten Betrag ( ca. 150€ für 2012; ca. 100€ für 2011) von meinem Vermieter bzw. der Hausverwaltung zurückfordern?
    Gleichzeitig möchte ich anfragen, ob eine Erhöhung der Betriebskosten für eine Gebäudeversicherung von 985€ (2011) auf 1936€ (2012) zulässig ist?
    Vielen Dank für ihre Antwort.
    MfG, Herr Thelosen

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2013 - 19:10 Antworten

      Hallo Herr Thelosen,

      ja, ein Einspruch erscheint mir absolut schlüssig und angebracht, gerade auch, weil Sie den Auszug Ihres Sohnes Ihrem Vermieter angezeigt haben. Die Erhöhung der Gebäudeversicherung kann ich leider nicht beurteilen – hier sollten Sie einfach beim Vermieter nach den Gründen für die Erhöhung fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • corinna
    25. Februar 2013 - 14:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung. Ich habe meiner Mieterin eine Nebenkostenabrechnung geschickt, der sie 6 Monate lang nicht widersprochen hat. Leider ist mir dabei ein Fehler hinsichtlich des Abrechnungszeitraums unterlaufen. Es sind dadurch keine höheren Kosten für sie entstanden. Jetzt erhalte ich Post von ihrem Anwalt, der behauptet aufgrund dieses formalen Fehlers brauche die Mieterin keine Nachforderungen der Nebenkosten mehr bezahlen. Ist das richtig?

    • Dennis Hundt
      26. Februar 2013 - 20:26 Antworten

      Hallo Corinna,

      in der Tat ist ein formeller Fehler in der Abrechnung ein riesen Problem für einen Vermieter. Es ist durchaus möglich, das ein Mieter in einem solchen Fall keine Nachzahlung leisten muss. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraum ist leider auch kein Korrektur mehr möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Patrick
    25. März 2013 - 19:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung bekommen.
    Darin enthalten sind Kosten von:Grundsteuer, Brandversicherung, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung (direkt).
    Ist das normal das man die Kosten dieser Versicherungen tragen muss?
    Vielen Dank schon mal im voraus für ihre Antwort

    Grüße Patrick L.

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 11:51 Antworten

      Hallo Patrick,

      die Umlage der Versicherung ist grundsätzlich möglich, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    27. März 2013 - 15:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine Frage an sie ich habe am 19.03.2013 eine Nebenkostenabrechnung erhalten von dem Jahr 2009/2010 in Höhe von eine zu hohen Rechnung, was aber jetzt nicht mein Thema ist, jedenfalls habe ich einen Widerspruch eingelegt das ich diesen Betrag nicht mehr begleichen möchte da die Frist von 12 Monaten überschritten ist, der Grund warum er mir die Nebenkostenabrechnung nicht schicken konnte , war dieser das er zeitlich eingeschränkt war da er beruflich viel zu tun hatte, diese Begründung hielt ich nicht für akzeptabel und legte darauf einen Widerspruch ein da es Eigenverschulden ist und ich am Ende vom Kalenderjahr 2010 nichts erhielt. Nun kam mein Widerspruch zurück mit der folgenden Begründung das er mir 2010 eine Nebenkostenabrechnung schickte, es kam aber keine bei mir an weder Mahnungen noch andere Hinweise das da noch solch eine Summe zusammen kommen konnte. Ich habe meinen Vermieter auch meine neue Anschrift gegeben weil er noch meinte es kommt noch eine Nebenkostenabrechnung auf mich zu, es kam aber keine. Nun meinte er aber auf einmal es kam doch eine an? Aber in den vorigen Schreiben hatte er mir geschrieben er hatte keine Zeit aus beruflichen Gründen eine zu schicken. Er widerspricht sich doch damit. Meine Frage ist nun auch da er mein Widerspruch nicht akzeptiert und auf sein Recht besteht, wie kann ich weiterhin auf mein Recht bestehen? Bin ich im Recht? wie kann ich mich jetzt weiterhin verhalten in dem ich einen weiteren Brief an ihn schreibe? ohne gleich mit einen Anwalt drohen zu müssen… würde ich damit auch durchkommen?
    Vielen lieben Dank

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:55 Antworten

      Hallo Julia,

      Sie haben sich in meinen Augen richtig verhalten und ich persönlich teile auch Ihre Einschätzung(en). Grundsätzlich muss der Vermieter beweisen, das die Abrechnung pünktlich zugestellt wurde. Damit ist im Grunde alles gesagt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten
    12. April 2013 - 16:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    auch ich habe eine Frage zum Thema Betriebskosten. Meine Vermieterin stellte mir am 30.3.13 die Abrechnung für unsere Doppelhaushälfte für 2011 und 2012 zu. Die Abrechnung 2011 ist erledigt und die Nachzahlung somit auch. Aber 2012 ist mir nicht schlüssig. Der Messbescheid wurde Januar 2012 erstellt und wird mit allen Vorauszahlungen in meiner Abrechnung umgelegt. Somit zahle ich in meiner Abrechnung 2012 ein abgerechneter Abwasserverbrauch von 2011 und soll die Vorauszahlung nach Schätzung 2011 für 2012 bezahlen. Das gleich Verfahren rechnet sie mit den Müllgebühren, die hier in kg berechntet werden.

    Also meiner Meinung nach ist der Steuerbescheid für die Abrechnung 2011, da in Januar 2012 der Messbescheid nicht für 2012 zur Abrechnung genommen werden kann.

    Mein Nachbar hat die gleichen Probleme mir unserer Vermieterin. Mein Nachbar zahlt den Schornsteinfeger selbst und unsere Vermieterin kopiert meine zustehende Rechnung und versucht diese nochmals mit geicher Rechnungsnummer ect. doppelt abzurechnen.

    Wie sollte man hier verfahren???

    Lieben Dank

  • Anja
    22. August 2013 - 01:32 Antworten

    Hallo,

    diese Woche ist meine Betriebskostenabrechnung für 2012 in meinen Briefkasten geflattert und eigentlich habe ich auch mit einer Nachzahlung gerechnet. Aber nicht mit einer in der Höhe von 206,19 Euro!

    Nach überprüfung der einzelnen Positionen sind mir folgende Unstimmigkeiten aufgefallen.

    Auf eine der Seiten wurde mein Gesamtwasserverbrauch mit 38,670 m³ angeben, der sich aus 24,330 m³ Kaltwasser und 14,340 m³ Warmwasser zusammensetzt. Bei der Position Kaltwasserkosten wird unter dem Punkt Trink- und Abwasser statt dem Kaltwasserverbrauch aber mein Gesamtwasserverbrauch aufgeführt und dementsprechend auch mit ihm gerechnet. Das hat zur Folge das ich allein bei meinem Kaltwasserkosten 203,70 Euro stehen habe.

    Ist die Aufführung des Gesamtverbrauchs unter den Kaltwasserkosten richtig?

    Was mich aber noch mehr schockiert hat war der deutliche Anstieg bei meinen Heizkosten.
    Obwohl der Preis für den Brenntstoffverbrauch für das gesamte Gebäude gesunken ist gibt es ein Plus von über 1600 Euro an den Gesamtkosten bei den Heizkosten und mein Verbrauch ist von 1751 Einheiten (Jahr 2011) auf 2586 (Jahr 2012) gestiegen. Ist dieses Mehr noch normal?

    Vielen Dank für die Hilfe.
    Anja

    • Dennis Hundt
      23. August 2013 - 18:46 Antworten

      Hallo Anja,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Man muss die Abrechnung sehen, um dazu was sagen zu können. Gerne hätte ich Ihnen mehr geholfen.

      Ich sende Ihnen einen Link per E-Mail, unter dem Sie Ihren Nebenkostenabrechnung prüfen lassen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Jahn
    19. September 2013 - 22:56 Antworten

    Hallo,

    für eine Wohnung, die ich nur drei Tage die Woche nutze habe ich nun die erste Nebenkostenabrechnung ernalten. Bezüglich des Warm- und Kaltwasserverbrauchs wurde diese gem. Anteil der Grundfläche der Wohnung geschätzt. Ich soll nun 300 Euro nachzahlen. Mir erscheint der Wasserverbrauch aufgrund der geringen Nutzung der Wohnung zu hoch.

    Bei den Heizkosten, die nicht geschätzt, sondern gemessen werden, ist mein Anteil an den Gesamtkosten 2%, bei den geschätzten Wasserkosten ist er 5%. Dies bestätigt meine Vermutung.

    Ich habe dazu die einzige Wohnung ohne separaten Wasserzähler. Ist es zulässig, dass ein Teil der Mieter eigene Wasserzähler hat, bei anderen der Verbrauch geschätzt wird?

    Was kann ich tun?

    Danke un

    Danke für die Hilfe

    Michael

  • Daniel
    10. Juli 2014 - 07:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin seit Mitte 2012 Mieter einer Garage und im Mietvertrag sind mit keinem Wort Nebenkosten oder Betriebskosten erwähnt und so war ich auch immer der Ansicht das diese in der Miete enthalten sind.
    Nun habe ich eine Betriebskostenabrechnung für 2012 erhalten.
    Wie verhalte ich mich nun weiter?

    MfG Daniel

    • Dennis Hundt
      15. Juli 2014 - 16:46 Antworten

      Hallo Daniel,

      weisen Sie dem Vermieter darauf hin, dass die Abrechnung der Nebenkosten nicht vereinbart ist. Oder bitten Sie um Darlegung der entsprechenden vertraglichen Vereinbarung. Suchen Sie bitte bei Bedarf den rechtlichen Rat eines Anwalts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoph Schneider
    7. November 2014 - 14:10 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe vor 2 Monaten eine Betriebskostenabrechnung erhalten und eine Nachzahlung bereits geleistet, allerdings ohne die Angabe „unter Vorbehalt“ im Überweisungsformular.
    Kann ich jetzt trotzdem noch Belegeinsicht fordern und evtl. Positionen beanstanden? (es geht um Hausreinigungskosten, die mehr als 10% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind).
    Oder habe ich diese Möglichkeit vertan, da ich nicht „unter Vorbehalt“ gezahlt habe?

    MfG
    Christoph Schneider

    • Dennis Hundt
      10. November 2014 - 06:12 Antworten

      Hallo Christoph,

      Sie haben 1 Jahr das Recht die Abrechnung zu prüfen. Allerdings muss ich sagen, dass eine 10%ige Steigerung sicherlich kein Grund ist, sich den Aufwand der Prüfung zu stellen. Das ist eher unter „normal“ zu verbuchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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