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Verspätete Nebenkostenabrechnung

Das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung gehört zu den Pflichten des Vermieters, sofern dieser von seinen Mietern eine monatliche Abschlagszahlung erhält. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB wird dem Vermieter hierfür eine Frist von maximal 12 Monaten eingeräumt.

Erfolgt eine verspätete Nebenkostenabrechnung, so ist dieses in erster Linie mit Nachteilen für den Vermieter verbunden.

Wann und in welcher Form muss eine Nebenkostenabrechnung zugestellt werden?

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des abzurechnenden Zeitraums schriftlich zugestellt werden. Da im Regelfall der Abrechnungszeitraum am 31.12 eines Jahres endet, muss die Nebenkostenabrechnung somit spätestens am 31.12 des darauf folgenden Jahres vorliegen.

Erfolgt die Zustellung der Nebenkostenabrechnung verspätet, ist der Mieter nicht mehr zur Zahlung eventueller Forderungen verpflichtet.

Ausnahme dieser Regel ist hier jedoch ein Nachweis des Vermieters, dass dieser für die Verspätung nicht verantwortlich ist. Dieses kann unter Umständen die Tatsache sein, dass dem Vermieter die neue Anschrift des Mieters nicht bekannt ist, etwa weil dieser während der Frist erneut umgezogen ist.

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter in schriftlicher Form vorliegen. Damit eine Abrechnung wirksam ist, muss der folgende Mindestinhalt in der Nebenkostenabrechnung vorhanden sein:

  • Die Nebenkostenabrechnung muss die Kosten für die gesamte Wohnanlage enthalten.
  • Die anteiligen Kosten des Mieters müssen separat berechnet und aufgeführt sein.
  • Die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen müssen angegeben werden und von den für den Mieter anteiligen Gesamtkosten abgezogen werden.
  • Ist der entsprechende Verteilerschlüssel nicht bekannt, muss dieser dem Mieter verständlich erläutert werden.
  • Auf Wunsch muss dem Mieter das Recht eingeräumt werden Einsicht in die entsprechenden Belege zu bekommen.

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter gemäß § 556 Abs.3 mit einer Frist von 12 Monaten die Ansprüche des Vermieters  prüfen. Ggf. kann der Mieter in diesem Zeitraum Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen. Hier finden Mieter einen passenden Musterbrief für einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung.

Welche Folgen hat eine verspätete Nebenkostenabrechnung für Mieter und Vermieter?

Wird die Nebenkostenabrechnung dem Mieter verspätet zugestellt, so ist dieser nicht mehr zur Zahlung einer eventuellen Nachforderung verpflichtet.

Hat der Mieter jedoch anhand der Nebenkostenabrechnung eine Rückzahlung vom Vermieter zu erhalten, so hat dieser diese auch bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung an den Mieter auszuzahlen.



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160 Antworten auf "Verspätete Nebenkostenabrechnung"

  • Oliver Funke
    30. Dezember 2011 - 13:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    heute (30.12.2011) erhielt ich eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2010 bis 31.10.2010. Wurde mir die die Abrechnung verspätet zugestellt und entfällt damit für mich die Zahlungspflicht?
    Vielen Dank vorab!

    • Dennis Hundt
      30. Dezember 2011 - 14:19 Antworten

      Hallo Herr Funke,

      ich vermute mal, dass Sie zu Ende Oktober 2010 ausgezogen sind?! Dieses Auszugsdatum spielt allerdings für die Abrechnungsfrist keine Rolle. Ihr Vermieter muss die Abrechnung für 2010 bis zum 31.12.2011 übersenden. Er liegt also noch knapp in der Jahresfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Oliver Funke
        30. Dezember 2011 - 14:22 Antworten

        Richtig vermutet :-)
        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
        Beste Grüße und einen fröhlichen Jahreswechsel.

  • G.H.
    2. Januar 2012 - 13:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    kurz vor weihnachten 2011 erhielten wir eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 in einfachster Ausführung, die weder einen Abrechnungszeitraum sondern nur die Jahresangabe 2010 enthielt sowie nicht einmal das Datum der Erstellung und wann uns das Schreiben zugegangen sein soll. Sie lag einfach so im Briefkasten sogar ohne Poststempel, da vom Vermieter selbst eingeworfen. Weder der Verteilerschlüssel noch die gesamten Kosten fürs Haus sondern nur die Kosten für uns wurden aufgeführt und mit den gezahlten Abschlägen verrechnet Wie sollte man mit dieser Abrechnung verfahren? Ist sie aufgrund von erheblichen Formfehlern unwirksam? Und die Frist für die Zustellung ist ja zum Ende des Jahres 2011 abgelaufen und wäre eine berichtigte Nebenkostenabrechnung durch die Vermieter dadurch überhaupt noch möglich und wirksam?

    Mit freundlichen Grüßen und bestem Dank

    • Dennis Hundt
      2. Januar 2012 - 16:18 Antworten

      Hallo Frau H.,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Ich möchte auf die nicht eindeutigen Punkte garnicht weiter eingehen, denn alleine der Fakt, dass kein Verteilerschlüssel und keine Gesamtkosten genannt sind, führt zur Nichtigkeit der Abrechnung. Beides sind formelle Fehler. Eine fristgerechte Korrektur der Nebenkostenabrechnung ist nicht mehr möglich, da die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Der Vermieter kann keine Nachforderungen aus den Nebenkosten mehr geltend machen, Sie haben aber weiterhin ein Recht auf eine korrekte Abrechnung.

      Tipp: Hier finden Sie Infos zum Mindestinhalt einer Nebenkostenabrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • G.H.
        3. Januar 2012 - 10:46 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,
        ich danke Ihnen sehr für Ihre prompte Antwort und das Sie mich in meiner Ansicht bestärken konnten. Nun würde ich noch gerne wissen wie ich meinem Vermieter formgerecht mitteilen kann ,dass seine Abrechnung nichtig u. nicht rechtswirksam ist und er wg. der Frist keine neue stellen kann.

        Mit freundlichen Grüßen und bestem Dank mal wieder…

        • Dennis Hundt
          3. Januar 2012 - 11:18 Antworten

          Hallo Frau H.

          ein formloser Brief sollte genügen. Sie sind ja schließlich Mieterin und keine Anwältin. Untermauern Sie Ihren Brief / Ihr Vorgehen mit einem Urteil. Ich würde für Ihren Fall z.B. dieses hier empfehlen: BGH, 19.11.2008 – VIII ZR 295/07.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Frau S.
    3. Januar 2012 - 20:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe am 02.01.2012 die Nebenkostenabrechnung für 2010
    (Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2010) im Briefkasten vorgefunden.
    Hat der Vermieter noch Anspruch auf die geforderte Nachzahlung? Greift hier §193 BGB, sodass die Abrechnung bis zum 02.01.2012 zugegangen sein muss?

    Danke im Voraus

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2012 - 23:59 Antworten

      Hallo Frau S.

      wie Sie oben sicherlich schon gelesen haben, kann ich weder verlässlich sagen ob der §193 greif oder nicht. Es scheint für den Fall „Samstag“ noch keine Rechtsprechung zu geben.

      Ich persönlich denke, Sie könnten „pokern“ oder einfach bezahlen. Im Zweifel würde ich Ihnen eine rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt empfehlen.

      Viel Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika
    6. Januar 2012 - 15:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Vermieter hat trotz meines telefonischen Hinweises, dass er mir eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 erstellen soll, bis heute keine zugestellt.
    Da ich davon ausgehe, dass ich einen Anspruch auf Rückerstattung habe, ich diesen jedoch aus Sorge, dass in diesem Fall eventuell in absehbarer Zeit eine Kaltmieterhöhung erfolgt (als Reaktion auf eine unplanmäßige „Mindereinnahme“), nicht unbedingt sofort einfordern möchte, würde mich interessieren, wie lange ich als Mieterin das Recht habe, zuviel geleistete Nebenkosten zurückzufordern, solange keine Abrechnungen auch der Folgejahre bei mir eintreffen.

    Vielen Dank im Voraus für Ihr Bemühen. MfG Monika

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2012 - 19:24 Antworten

      Hallo Monika,

      es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) von 3 Jahren. Wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, erfahren Sie in genauer Formulierung in § 199 BGB.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Albrecht
    13. Januar 2012 - 11:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind im Mai 2010 umgezogen. Dieses Jahr noch einmal. Unser Vermieter von 2010 behauptet er hätte uns die Abrechnung im November 2011 zugesand. Trotz Nachsendeauftrag haben wir die Abrechnung nie erhalten. Wie verhält sich das in diesem Fall mit der Verjährung?

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2012 - 12:31 Antworten

      Hallo Herr Albrecht,

      Ihr Sachverhalt ist schwierig. Der Vermieter ist verantwortlich für den Zugang der Abrechnung beim Mieter und er muss den Zugang auch beweisen. Das stärkt Ihre Position als Mieter.

      Auf der anderen Seite kann die 12 Monats-Abrechnungsfrist für den Vermieter nur verstreichen, wenn er für den verspäteten Zugang verantwortlich ist. Ein typischer Fall, bei dem der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat, ist wenn er die neue Anschrift des Mieters nicht kennt. Es ist Ihre Pflicht als (Ex-) Mieter, Ihrem Vermieter Ihre neue(n) Anschrift(en) bekannt zu geben.

      Der Fall ist also durchaus als strittig zu betrachten. Vielmehr kann ich Ihnen dazu leider nicht schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Albrecht
    13. Januar 2012 - 13:54 Antworten

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Der Nachsendeauftrag trat am 1.11.2011 in Kraft und funktionierte auf anhieb.
    Sprich sämtliche andere Post wurde an die neue Adresse zugestellt.

  • Jörg Scholz
    14. Januar 2012 - 16:42 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir ( zwei Personen) leben in einem Einfamilienhaus mit dem Eigentümern seit 5/2005 zusammen. Dieser weigert sich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, das gleiche gilt für die Heizkostenermittlung bis zum heutigen Tag.

    Wir werden ausziehen, aber mir graut es vor dem Wohnungsabnahme.

    Was würden Sie uns raten oder sollten wir im Vorfeld schon uns mit Mieterschutzbund oder Anwalt zusammen tun ????

    Was ist mit unseren monatlichen Vorauszahlungen und dem Widerspruchsrecht gegen den nicht vorhandenen Betriebskostenabrechnungen sowie der ggf. Rückerstattungen ???

    Verjähren unsere Rückerstattungsbeträge?

    O.K. , viele Fragen von uns an Sie.

    Unseren Dank im Vorfeld und einen schönen Tag
    wünscht Familie Scholz

    • Dennis Hundt
      14. Januar 2012 - 17:30 Antworten

      Hallo Herr Scholz,

      dank für Ihren Kommentar. Ich werde versuchen Ihnen ein paar Tipps zu geben.

      Schauen Sie in Ihren Mietvertrag. Sind da Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss auch abgerechnet werden. Ist eine Pauschalmiete vereinbart, entfällt die Abrechnung (davon gehe ich nicht aus).

      Die Heizkostenabrechnung: Für Vermieter eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung oder eines Zweifamilienhauses muss nicht zwingend die Heizkostenverordnung gelten. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die zweite Wohnung selbst bewohnt (das trifft offensichtlich zu) und der Vermieter muss einen anderen Verteilerschlüssel für die Heizkosten im Mietvertrag vereinbart haben. Zum Beispiel die Verteilung nach Quadratmetern. Das vereinfacht die Abrechnung für den Vermieter erheblich, da der verbrauchsabhängige Teil entfällt. Ist im Mietvertrag keine abweichende Regelung zur Heizkostenverordnung vorhanden, muss Ihr Vermieter zwingend nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung abrechnen.

      Ok, ich gehe also davon aus, das Ihr Vermieter auf jeden Fall eine Abrechnung erstellen muss, ob nach der Heizkostenverordnung oder nicht spielt erst mal keine Rolle.

      Ihre Ansprüche auf evtl. Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verjähren im Normalfall innerhalb von drei Jahren (regelmäßig Verjährung § 195 BGB). Aber Achtung: Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil „BGH, WM 1991, S. 151“ entschieden, dass die Verjährung erst einsetzt, wenn der Vermieter überhaupt schon einmal eine Abrechnung erstellt hat. Da das bei Ihnen nicht der Fall ist, würde ich sagen, Ihre Ansprüche auf Guthaben sind seit 2005 noch nicht verjährt.

      Ok, was ist jetzt zu tun? Wenn Sie auf die Abrechnungen bestehen, können Sie diese mit Hilfe eines Anwalts (notfalls gerichtlich) einfordern. Wenn Ihnen aber gleichzeitig vor der Abnahme graut, könnte man sich einen „Deal“ mit dem Vermieter vorstellen. Sie geben Ruhe was die Abrechnungen angeht und dafür müssen Sie nicht renovieren und die Kaution wird sofort zurückgezahlt. Aber auch hier gilt es erst mal zu prüfen, ob Sie überhaupt eine Renovierung bei Auszug leisten müssen und ob die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag wirksam sind.

      Wenn Sie Hilfe brauchen, kann ich Ihnen gerne einen fachkundigen Anwalt empfehlen. Ich könnte mir gut vorstellen, dass sich das mit ein oder zwei Schreiben lösen lässt. Je nachdem, was Sie wünschen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Müller
    16. Januar 2012 - 14:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe im Zeitraum von Oktober 2007 bis September 2009 in einer 3-WG gewohnt. Nach unzähligen Problemen mit Herrn K. (Mitbewohner) sind Frau G. (andere MitbewohnerIn) bin ich zum 1. Oktober 2009 ausgezogen. Hier ist bereits anzumerken, dass die Hausverwaltung bei der Übergabe nicht vor Ort war und auch kein Protokoll angefertigt hat. Wir haben damals aber mit der Hausverwaltung schriftlich vereinbart, wenn Nebenkosten noch zu zahlen sind, werden wir benachrichtigt. Ich habe bis letzte Woche keine Nachricht von der ehemaligen Hausverwaltung noch vom Herrn Kleine erhalten. Nun passierte folgendes: Ich erhielt am 12.1.2012 einen Brief, indem es um eine Nachzahlung für die Nebenkostenabrechnung geht und Herr Kleine nicht bereit ist, die Summe alleine zu tragen.
    Folglich hat die Hausverwaltung die Frist für die Zusendung der Nebenkostenabrechnung doch überzogen? Wozu würden Sie mir raten?
    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichen Grüßen
    Müller

    • Dennis Hundt
      16. Januar 2012 - 15:44 Antworten

      Hallo Herr Müller,

      wenn Sie 2009 ausgezogen sind, dann kann es ja nur um eine Nebenkostennachzahlung für 2009 gehen. Gehen wir mal davon aus, das der Vermieter nach Kalenderjahr abrechnet. in diesem Fall müsste die Nebenkostenabrechnung für 2009 bis zum 31.12.2010 bei Ihnen sein.

      Die grundsätzlichen Fragen sind natürlich: Wer ist Vertragspartner? Mit wem wurde der Mietvertrag geschlossen? Sind alle drei Mieter Hauptmieter? Und wenn ja, wurden Sie auf dem Mietvertrag bei Ihrem Auszug „entlassen“?

      Ohne diese Infos zum Abrechnungsjahr, zu den Hauptmietern und zu dem Jahr für das die Nachzahlung gelten soll, kann ich leider nicht viel mehr sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael Müller
        16. Januar 2012 - 15:54 Antworten

        Ja genau. Es geht um eine Nebenkostenabrechnungsnachzahlung für 2009.

        Bis zum Auszug, also im September 2009, waren alle 3 Personen Hauptmieter. Danach wurde der Mietvertrag allein auf Herrn K. übertragen. Es fand jedoch, wie bereits erwähnt, keine Übernahme mit der Hausverwaltung statt.

        Ich habe mittlerweile auch die Hausverwaltung angeschrieben und den zeitlichen Aspekt erwähnt. Darauf antwortete die Hausverwaltung, dass Sie die Nebenkostenabrechnung für 2009 an Herrn K. gesendet haben und er diese jedoch nicht an uns weiter versandt hat. Jedoch hatte ich vorhin in der Mail bereits erwähnt, dass die Hausverwaltung und ich schriftlich festgehalten haben, dass wir bei zu zahlenden Nebenkosten informiert werden.

        Ich hoffe das reicht an Informationen?

        • Dennis Hundt
          16. Januar 2012 - 17:33 Antworten

          Hallo Herr Müller,

          ok, danke für die Ergänzungen. Leider kann ich Ihnen keinen verbindlichen Rat geben, da Ihr Fall kompliziert ist. Es kann natürlich sein, dass es genügt die Nebenkostenabrechnung zwei der drei Mieter zu senden. Genauso gut ist es möglich, dass die Verwaltung alle drei Hauptmieter anschreiben hätte müssen. Insbesondere dann, wenn jemand auszieht und natürlich deshalb, weil Sie das offensichtlich mit der Hausverwaltung vereinbart haben.

          Sie können sich darauf beziehen, dass Sie Abrechnungsfrist lange abgelaufen ist und dass es der Verwaltung durchaus möglich gewesen wäre, Ihnen die Abrechnung innerhalb der Frist zuzustellen (vorausgesetzt Ihre Anschrift war auch bekannt). Zudem haben Sie das auch so vereinbart. Mit Glück kommen Sie damit durch. Aber ich bin ganz ehrlich, ich weiss es nicht.

          Auf jeden Fall wünsche ich viel Erfolg. Gerne können Sie mich an dieser Stelle auf dem laufenden halten. Es würde mich freuen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Wagner
    19. Januar 2012 - 22:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe meine Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2010 (Nutzungszeitraum: 01.01.10-30.11.10) am 21.12.11 bekommen (bin nicht ausgezogen aus dieser Wohnung) also ist sie damit verjährt. Versuche gerade einen Brief zu verfassen, haben Sie einen Tipp für mich um welchen § es sich hier handelt? Außerdem habe sie mir für Wasserverbrauch (statt gesetzlich 0,41 Euro, 0,65 Euro pro m3; Gartenpflege statt 0,09 Euro, 0,19 Euro pro m2). Wie kann ich dass am besten in einem Brief verfassen?
    Vielen Dank im Vorraus!

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2012 - 22:34 Antworten

      Hallo Frau Wagner,

      hier ein paar Sätze und Anhaltspunkte für Sie:

      Zum einen fällt mir auf, dass Ihr Abrechnungszeitraum nur 11 Monate lang ist. Das ist sehr ungewöhnlich und geht im Grunde auch nur, wenn der Vermieter einen guten Grund hat, den Zeitraum kürzer als 12 Monate zu fassen. Sie haben Recht, die Abrechnung muss 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum bei Ihnen sein. Das regelt der § 556 BGB.

      Zu den Kosten für Wasser und Gartenpflege. Hier gibt es keine gesetzlichen Werte. Es gibt sicher Durchschnittswerte. Aber von diesem kann man nach unter oder nach oben abweichen. Allerdings haben Sie Recht, diesem Sachverhalt sollten Sie trotzdem prüfen und ggf. Einblick in die Belege nehmen.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen, viel Spaß beim Formulieren.

      Dennis Hundt

  • Frau W.
    23. Januar 2012 - 12:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt!
    Ich habe im November 2011 die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2009 – 31.12.2009 für meine ehemalige Mietwohnung erhalten (seit März 2010 wohne ich nicht mehr dort).
    Nach Recherche im Internet habe ich in einem Schreiben „Widerspruch“ dagegen eingelegt mit Hinweis auf die abgelaufene 12 Monatsfrist.

    Als Reaktion darauf habe ich heute einen Brief von meinem Vermieter erhalten in dem er:

    1. auf „widrige Umstände“ verweist: Seine Frau war unheilbar krank und 24 Stunden am Tag pflegebedürftig. Daher habe er erst nach ihrem Tod die Abrechnung für 2009 und 2010 zusammenstellen können.

    2. Seien von mir immer zu niedrige Vorauszahlungen geleistet worden, bereits im Jahr zuvor hätte ich eine hohe Nachzahlung leisten müssen während angeblich alle anderen Mieter eine Gutschrift erhalten hätten (das scheint mir schwer nachvollziehbar da ich wenig zuhause war). Somit begründet er die Verlängerung des Abrechnungzeitraumes mit niedrigen Vorauszahlungen meinerseits und somit mangelndes Guthaben.

    Ich bin davon ausgegangen dass der Vermieter, wenn er es für nötig hält die Nebenkosten erhöht und es nicht meine Aufgabe ist.

    Ist die Pflege der kranken Frau ein widriger Umstand? Und sind zu niedrige Nebenkosten eine akzeptabele Begründung?

    Meine Mietkaution habe ich übrigens nach 9 Monaten komplett erstatten bekommen.

    Danke schon mal für ihre Hilfe.

    • Dennis Hundt
      23. Januar 2012 - 13:00 Antworten

      Hallo Frau W.,

      danke für Ihre Frage und die ausführliche Schilderung.

      Ich kann mich kurz fassen:

      1. Die Pflege des Ehefrau in alle Ehren, aber das hat mit der Abrechnung nichts zu tun. Ganz einfaches Beispiel: Ihr Vermieter hätte die Abrechnung auch einer Hausverwaltung überlassen können. Im BGB §556 heißt es hierzu: wenn der Vermieter „die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“ hat. Ich denke, in Ihrem Fall hat er die Verspätung zu vertreten.

      2. Wenn Sie bereits in einem Vorjahr eine hohe Nachzahlung leisten mussten, hätte Ihr Vermieter die Vorauszahlungen anpassen müssen, das sehen Sie richtig, ja.

      So ärgerlich das für Ihren Vermieter auch ist, ich denke, Sie müssen für 2009 keine Nachzahlung mehr leisten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Frau W.
        24. Januar 2012 - 20:45 Antworten

        Danke für Ihre schnelle Antwort! Dann muss ich vermutlich auch keinen Gerichtsprozess in dieser Sache befürchten!

  • Herr Richter
    24. Januar 2012 - 18:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Sie schreiben am 13.01.2012 an Herrn Albrecht:

    „Auf der anderen Seite kann die 12 Monats-Abrechnungsfrist für den Vermieter nur verstreichen, wenn er für den verspäteten Zugang verantwortlich ist. Ein typischer Fall, bei dem der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat, ist wenn er die neue Anschrift des Mieters nicht kennt. Es ist Ihre Pflicht als (Ex-) Mieter, Ihrem Vermieter Ihre neue(n) Anschrift(en) bekannt zu geben.“

    Genau dieses Problem besteht bei mir gerade, der Mieter mit Nachzahlung erhielt die Abrechnung nicht, da er die Folgeanschrift nicht angab und nun ist die Abrechnungsfrist rum und Geltendmachung nicht mehr möglich … bis ich auf Ihren Blog stieß.

    Können Sie Rechtsprechung benennen oder ist das irgendwo rechtlich festgeschrieben?

    Vielen Dank im Voraus

    Herr Richter

    • Dennis Hundt
      24. Januar 2012 - 18:41 Antworten

      Hallo Herr Richter,

      danke für Ihren Kommentar. Das eine spätere Abrechnung noch möglich ist, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertraten hat ist im § 556 (3) BGB festgeschrieben.

      Wenn der Mieter seine neue Anschrift nicht bekannt gibt, kann er sich gegenüber dem Vermieter nicht darauf berufen, dass die Abrechnungsfrist abgelaufen ist –> hier das Urteil dazu: Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler, v. 23.05.2007, 3 C 177/07. So haben auch schon andere Gerichte entschieden – eine Nebenpflicht des Mieters ist es, seine neue Anschrift anzugeben.

      Ich würde mich freuen, wenn Sie uns hier mitteilen, wie Sie weiter vorgegangen sind und was aus Ihrem Fall geworden ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.Klumpp
    25. Januar 2012 - 21:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis 30.06.2010 am 19.01.2012 bekommen. Wir hatten ende 2009 ein Eigentümer wechsel und zum 01.07.2010 ein erneuten Vermieterwechsel. Deshalb nur die Abrechnung für die ersten 6 Monate. Hat der Eigentümer für die ersten 6 Monate von 2010 noch Anspruch auf die Rückzahlung?, und der neue Eigentümer auf die restlichen 6 Monate? Wäre sehr dankbar für eine schnelle Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
    M. Klumpp

    • Dennis Hundt
      25. Januar 2012 - 21:42 Antworten

      Hallo Frau / Herr Klumpp,

      ich denke nicht, dass der Verkauf einer Wohnung oder einey Hauses und der daraus folgenden Eigentümerwechsel einen Einfluss auf die Abrechnungsfrist nach §556 BGB hat.

      Ich an Ihrer Stelle würde Ihnen Vermieter auf die verspätete Abrechnung hinweisen und schreiben, dass Sie auf Grund der zu späten Abrechnung keine Nachzahlung aus 2010 leisten werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sascha Wagner
    27. Januar 2012 - 15:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wende mich als Mieter an Sie und hätte folgende Anfrage bzw. Bestätigung:

    Es geht um meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 (Abrechnungszeitraum 1.1.2010 – 31.12.2010). Diese habe ich bis heute nicht erhalten!
    Meine Hausverwaltung hat mich am 19.01.2012 angerufen um mir mitzuteilen, dass meinem Vermieter wohl noch ein Ableseprotokoll der Heizungsablesung fehlen würde.
    Anmerkung: Die Heizung wird von einem durch die Hausverwaltung beauftragten Unternehmen durchgeführt.
    Als Mieter bekommt man lediglich ein Messprotokoll. Die Hausverwaltung bekommt eigentlich das Ableseprotokoll und schickt es wohl an den Vermieter weiter. Mein Vermieter findet dieses Protokoll wohl jetzt angeblich nicht mehr. Meines Erachtens ist das aber nicht mein Problem. Des weiteren ist meiner Auffassung nach die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 zum 31.12.2011 abgelaufen bzw. verjährt und dürfte nun so oder so nicht mehr in Rechnung gestellt werden. Stimmt das?
    Wie sollte ich mich meinem Vermieter gegenüber verhalten? Ich habe eigentlich ein gutes Verhältnis zu ihm, sehe aber nicht ein aufgrund einer Verjährung mein Geld zu verschenken. Meines Erachtens ist dies auch ein Fehler bzw. das Verschulden der Hausverwaltung. Diese hat bestimmt das Ableseprotokoll verschlampt bzw. es zu spät meinem Vermieter zukommen lassen. Das kann mir aber auch egal sein.
    Allerdings würde ich gerne wissen ob mein Vermieter nun Regress gegen die Hausverwaltung stellen könnte?! Ich hoffe das ich richtig liege, dass ich die Nachzahlung für 2010 nicht mehr zahlen muss. Die Nachforderungen die diese Hausverwaltung jedes Jahr aufruft sind nämlich eine Frechheit (sehr teuer, da größeres Wohnhaus) und die Nebenkostenabrechnung für 2011 steht schon in den Startlöchern.
    FALLS mir die Nebenkostenabrechnung für das JAHR 2010 nun trotz dem Hinweis auf Verjährung in Rechnung gestellt wird, könnte ich mich dann auch zunächst an den Mieterbund wenden bevor ich mir einen Anwalt nehmen muss?
    Über eine Rückmeldung bzw. Bestätigung wäre ich sehr erfreut und verbleibe

    Mit freundlichen Grüßen

    Sascha Wagner

    • Dennis Hundt
      27. Januar 2012 - 16:19 Antworten

      Hallo Herr Wagner,

      danke für den ausführlichen Kommentar. In der Tat, die 12-monatige Abrechnungsfrist ist um. Der Vermieter hat keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung. „Es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ –> So beschreibt es der §556 BGB.

      Die Frage ist einfach, ist der Vermieter oder die Hausverwaltung verantwortlich für die Verspätung oder nicht? Die Hausverwaltung versucht es offensichtlich so darzustellen, als wenn die Schuld bei der Ablesefirma liegt. Ob dem wirklich so ist, müssen Sie herausfinden.

      Im Grunde sollten Sie Ihren Vermieter / Ihre Hausverwaltung dazu auffordern, nachzuweisen, dass Vermieter und Hausverwaltung nicht verantwortlich sind. Wenn dieser Nachweis erfolgreich erbracht werden kann, müssen Sie wohl trotz Verspätung zahlen. Liegt die Schuld bei der Verwaltung oder beim Vermieter, müssen Sie nicht mehr zahlen.

      Ja, ich gehe stark davon aus, das Ihr Vermieter gegen die Verwaltung vorgehen kann, wenn diese für die Verspätung verantwortlich ist.

      Wie verhalten Sie sich jetzt?: Sie könnten vor der Zahlung auf eine Klärung bestehen oder Sie begleichen die Nachzahlung unter Vorbehalt.

      Viel mehr kann ich dazu gar nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sascha Wagner
    31. Januar 2012 - 12:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Rückmeldung / Bestätigung.

    Fortsetzung:

    Ich habe jetzt nochmals Rücksprache mit dem Vermieter gehalten. Er teilte mir mit, dass ihm die Hausverwaltung trotz mehrmaliger Aufforderung noch keine Abrechnung für das Jahr 2010 (!!!!!!) bis heute geschickt hat.
    Meines Erachtens hat die BEAUFTRAGTE Hausverwaltung hier versagt. Dennoch muss sich das der Vermieter wohl zurechnen lassen, oder? Schließlich agiert die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung wohl als Erfüllungsgehilfe, im Sinne des § 278 BGB, oder?

    Ich bin mit dem Vermieter, zumindest erstmal telefonisch, so verblieben, dass ich die Kosten für Gas, Wasser und Müllabfuhr bezahlen werde, dem Rest aber eindeutig widerspreche.
    Für das Unvermögen der Hausverwaltung werde ich nicht die Kosten tragen!

    Ich bin mir nur nicht sicher, wie ich den Widerspruch sodann verfassen soll? Soll ich zunächst gegen die GESAMTE NK-Abrechnung Widerspruch einlegen? Oder sollte ich auf die Punkte WASSER, GAS, MÜLLABFUHR verweisen?
    Mein Vermieter hat mir Recht gegeben, dass die NK-Abrechnung verfristet ist, weil er den § 556 BGB wohl auch kennen würde. Er wird versuchen mit der Hausverwaltung nochmals Kontakt aufzunehmen und dieses Problem bei der nächsten Eigentümerversammlung im März 2012 zu klären.

    Liege ich mit der Vermutung richtig, dass mein Vermieter die verspätete NK-Abrechnung zu vertreten hat, aufgrund des o.g. Sachverhalts?
    Schließlich handelt die Hausverwaltung im Auftrag des Vermieters. Dieser zahlt für diese Dienstleistung schließlich auch Geld an die Hausverwaltung.
    Folglich: Versäumnis der Hausverwaltung, ergo des Vermieters?

    GRUß
    Wagner

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2012 - 13:06 Antworten

      Hallo Herr Wagner,

      danke für die ausführliche Darstellung. Jetzt erst habe ich aus Ihrem Kommentar heraus gelesen, dass es sich nicht um ein Miethaus, sondern um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Mit „Hausverwaltung“ meinen Sie die WEG-Verwaltung. Die WEG-Verwaltung erstellt für alle Eigentümer die Hausgeldabrechnung, Grundlage für die Nebenkostenabrechnung, die die vermietenden Eigentümer für Ihr Mieter erstellen.

      Dieses Urteil hier (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.10.2011 – 2-09 S 2/11) besagt, dass der WEG-Verwaltung nicht Erfüllungsgehilfe für die Sondereigentümer ist, sondern vielmehr für die gesamte Gemeinschaft.

      Das alles ändert in meinen Augen aber nichts daran, dass die Frist für die Abrechnung abgelaufen ist. Mir ist nicht ganz klar, warum Sie einen Teil der Nachforderung begleichen wollen, einzelnen Posten allerdings nicht?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sascha Wagner
    31. Januar 2012 - 14:09 Antworten

    Hallo Her Hundt,

    ich konnte Urteile finden, bei denen so entschieden worden ist, dass die Nebenkostenabrechnung zwar verfristet war, aber aufgrund eines Vergleiches diese persönlichen Kosten wie bspw. Gas, Wasser, Müllgebühren dann aber vom Mieter zu zahlen waren.
    Deshalb habe ich das meinem Vermieter zunächst einmal vorgeschlagen. Alles allerdings nur mündlich. Er wird mir schriftlich dann zuerst bestätigen müssen, dass er sich mit dieser Teilzahlung zufrieden gibt. Aber wie ich bereits erwähnt habe, habe ich mit dem Vermieter, IM GEGENSATZ ZU DIESER HAUSVERWALTUNG, einen guten Kontakt.

    Da ich aber so oder so unterm Strich eine NACHZAHLUNG hätte, und die gezahlten Nebenkosten ja nicht zurück verlangen kann, rechtlich nicht möglich, kann es mir unterm Strich egal sein ob ich ihm diese persönlichen Kosten eingestehe (durch die getätigten Vorauszahlungen allemal gedeckt) oder nicht. Von daher, ist es ein für mich neutrales Entgegenkommen meinerseits. Vielen Dank für Ihre Mithilfe. Sehr informative Internetseite. Weiter so!

    Gruß
    Wagner

  • Birgit Haferkorn
    1. Februar 2012 - 20:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bewohne seit 1.5.2007 ein kleines Einfamilienhaus. Am 05.01.2012 habe ich die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2007, 2008, 2009 und 2010 alle auf einmal erhalten und meine Vermieterin verlangt eine Gesamt-Nachzahlung von ca. 600 Euro. Ich habe gelesen, dass man 12 Monate als Mieter Zeit hat, die Abrechnungen zu prüfen…allerdings nur 30 Tage, um zu zahlen. Muss ich jetzt Einspruch einlegen, wegen Verspätung bzw. bereits erfolgter Verjährung? Sollte ich in den Mieterschutzbund eintreten? Meine Vermieterin wird sicherlich klagen wollen, aber ich sehe nicht ein, ihr nach 5 Jahren noch die verlangten Beträge zu bezahlen. Was raten Sie mir? Sie wohnt gleich nebenan und wir waren bis letztes Jahr gut befreundet….aber scheinbar hört bei Geld mal wieder die Freundschaft auf…

    Viele Grüße

    B. H.

    • Dennis Hundt
      1. Februar 2012 - 21:53 Antworten

      Hallo Frau Haferkorn,

      die Forderungen aus 2007, 2008, 2009 und 2010 brauchen Sie nicht begleichen. Die Abrechnungsfristen sind (lange) verstrichen. Der Vermieter hat nach §556 BGB keinen Anspruch auf eine Nachzahlung. 12 Monate Prüfzeit und 30 Tage Zahlungsfrist ist richtig, ja. Ich würde empfehlen Widerspruch einzulegen und nicht zu zahlen.

      Wenn Sie „gute und starke“ Formulierungen von einem Anwalt und Tipps für das weitere Vorgehen wünschen, kann ich Ihnen nur die Prüfung empfehlen, die Sie in dem Werbebanner unter dem Artikel sehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herbert Heying
    3. Februar 2012 - 21:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich war erstaunt eine solch gute Seite im Internet zu finden.

    Mit meinem Problem muss ich ein wenig ausschweifen:

    – Doppelhaus mit 27 Wohneinheiten, teilweise Eigentumswohnungen
    – Umbau auf Gasheizung Frühjahr 2008 (vorher Öl)
    – Nebenkostenabrechnung für 2009 fristgerecht erhalten. ( 1.1. bis 31.12.)

    Im Oktober 2011 kam ein Schreiben von der Verwaltung, dass unsere Häuser in Sachen Strom und Gasverbrauch beim Energieversorger viel zu niedrig eingestuft wären. Der E-Versorger wurde von unserer Verwaltung auf den Missstand hingewiesen, dieser kann 3 Jahre danach noch Forderungen geltend machen. Aber durch die Ehrlichkeit unserer Verwaltung hat der Energieverosrger gesagt, nur das Jahr 2010 wird neu berechnet. Da aber immense Kosten aufgelaufen sind, so hörte ich von einem Nachbarn, soll auch das Jahr 2009 neu berechnet werden. Ferner stand im Verwaltungsschreiben, das versucht würde die Nebenkostenabrechnung für 2010 bis zum 31.12.2011 zuzustellen. Einige Mieter haben die Abrechnung vor dem 31.12.2011 bekommen, ich hingegen habe sie heute noch nicht und wir haben Februar.

    Könnten Sie mir dazu etwas sagen wie es sich mit dem Zahlen verhält?

    Sorry, dass der Text so lang geworden ist, aber anders konnte ich den Sachverhalt nicht erklären.

    Mit freundlichem Gruß

    H. Heying

    • Dennis Hundt
      3. Februar 2012 - 22:09 Antworten

      Hallo Herr Heying,

      danke für die Blumen und den umfassenden Kommentar.

      Ich denke, dass die Verwaltung die Abrechnung 2009 nicht zu Ihren Nachteil korrigieren kann. Es handelt sich um einen inhaltlichen Fehler, grundsätzlich ist die Korrektur möglich, aber wie gesagt, nicht zum Nachteil des Mieters.

      Wenn Sie die Abrechnung für 2010 bis heute noch nicht erhalten haben, werden Sie meiner Meinung nach auch hier nicht mit einer Nachzahlung belastet werden können. Die Abrechnungsfrist von 12 Monaten ist abgelaufen.

      Es handelt sich bei Ihnen um eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Teilweise sind Wohnungen vermietet, so auch Ihre. So habe ich sie verstanden. Irgendwer muss für den Fehler / die zu geringe Einstufung beim Energieversorger ja verantwortlich sein. Möglicherweise die WEG-Verwaltung. Genau für solche Fälle sollten Hausverwaltungen eine Haftpflichtversicherung haben.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.

      Dennis Hundt

      • Herbert Heying
        3. Februar 2012 - 23:48 Antworten

        Das ging aber schnell Herr Hundt.

        Besten Dank und wie Sie mir helfen konnten! Ich werde die Sache mal auf mich zukommen lassen und mich auf den Paragraphen §556 berufen. Ja, es ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelne Wohnungen, wie auch meine, sind vermietet. Die Abrechnung 2009 war in Ordnung. Von der falschen Berechnung durch den E-Versorger haben wir erst letzten Herbst erfahren und das zählt nicht mehr.

        Besten Dank. Eine super Seite für einen wie mich der sich mit der Abrechnung nicht auskennt. Vor allem das Sie sich die Zeit nehmen und unentgeltlich Licht ins Dunkel der Abrechnungen bringen. Hut ab.

        Mit freundlichem Gruß
        H. Heying

  • Thomas Heid
    5. Februar 2012 - 13:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    dank dieser Seite habe ich gemerkt, dass meine Vermieter wohl die Nebenkostenabrechnung zuspät zukommen lassen haben.
    Ich wohne in einem Haus mit 98 Wohnparteien, unsere Vermieter haben von der Hausverwaltung alle Rechnungen bis April 2011 erhalten, was ich anhand beiliegender Kopien einsehen kann.
    Das schreiben an mich vom Vermieter wurde am 23.12.2011 erstellt. Auf dem Poststempel ist das Datum nicht erkennbar. Erhalten habe ich die Rechnung in der 2. Kalenderwoche 2012.
    Somit entnehme ich aus dieser Seite das mein Vermieter die Ansprüche verloren hat, da der Brief nicht rechtzeitig losgeschickt wurde. Sehe ich das richtig?
    Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.
    Vielen Dank für Ihre mühen schonmal vorab.

    Mit freundlichen Grüßen

    T. Heid

    • Dennis Hundt
      5. Februar 2012 - 13:38 Antworten

      Hallo Herr Heid,

      für die Abrechnung 2010 (nach Kalenderjahr), hat Ihr Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nicht beachtet, ganz recht. Schreiben Sie Ihrem Vermieter mit Bezug auf §556 BGB und weisen Sie darauf hin, dass Sie die Nachzahlung aufgrund der Verspätung nicht leisten werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Heid
    5. Februar 2012 - 15:08 Antworten

    Vielen Dank für die bestätigung und die rasche Antwort.
    Ich finde die Seite super für unwissende und das Sie denjenigen sogar Sonntags weiterhelfen.

    Mit freundlichen Grüßen

    T.Heid

  • Herr Kahlert
    8. Februar 2012 - 18:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    da meine NK Abrechnung (Zeitraum 01.01. – 31.12.10) im Januar 2012 noch nicht da war, habe ich meinem Vermieter am 31.01.12 ein Brief geschrieben und um die Abrechnung gebeten. Es hätte ja auch eine Rückzahlung für mich sein können. Diese ist nun heute, 08.02.12 eingetroffen und ich muss Nachzahlen.
    Wie ich oben bereits gelesen habe, brauche ich nach §556 BGB die Zahlung nicht leisten.

    Was kann das jedoch für Folgen für mich haben? Kann der Vermieter mir nun eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder sonstiges zukommen lassen. Ich möchte die Wohnung natürlich behalten. Die Miete wurde auch immer pünktlich von mir gezahlt. Eigentlich gab es keine Berührungspunkte oder Probleme.

    Für Ihre Einschätzung bzw. Erfahrungswerte hierzu wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Kahlert

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2012 - 18:58 Antworten

      Hallo Herr Kahlert,

      ja, die Abrechnungsfrist ist abgelaufen, Sie müssen nicht zahlen. Natürlich ist ein gutes Verhältnis zum Vermieter von Vorteil. Eine Eigenbedarfskündigung kann man nicht einfach so aussprechen, dann muss Ihr Vermieter oder ein anderer Berechtigter auch tatsächlich einziehen. In der Summe recht kompliziert für den Vermieter. Aber eine eigentlich nicht geplante Mieterhöhung könnte Ihr Vermieter möglicherweise aussprechen.

      Hier müssen Sie abwägen was Ihnen wichtiger ist, ein sehr gutes und ungestörtes Verhältnis zu Ihrem Vermieter oder die Nachzahlung zu sparen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau M.
    8. Februar 2012 - 19:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    klasse, dass Sie sich hier den Problemen der Mieter annehmen und detaillierte Antworten schreiben. Eine tolle Sache. Ich habe leider auch Probleme mit der Nebenkostenabrechnung und der Kaution.
    Letztes Jahr Mitte Oktober bin ich aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Der Vermieter hat bis heute die Kaution einbehalten. Nun kam ein Brief mit der Nebenkostenabrechnung für 2010 und ein Scheck über die Kaution abzüglich der Nebenkosten aus 2010 und den voraussichtlichen Nebenkosten für 2011. Die Berechnung der voraussichtlichen Nebenkosten 2011 wurden anhand der Kosten aus 2010 berechnet. Darf mein ehemaliger Vermieter vorläufig die Nebenkosten für 2011 von meiner Kaution abziehen ohne das ich eine separate Nebenkostenabrechnung für 2011 erhalten habe? Das die Abrechnung für 2010 zu spät zugestellt wurde, konnte ich bereits hier herauslesen. Was kann ich bezüglich der vorläufigen Nebenkostenzahlung machen?
    Vielen Dank für Ihre Mühe.
    Schöne Grüße

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2012 - 19:14 Antworten

      Hallo Frau M.,

      grundsätzlich verhält sich Ihr Vermieter richtig, nur das die Abrechnungsfrist für 2010 überschritten ist und Sie zu keiner Nachzahlung mehr verpflichtet sind. Folglich kann Ihr Vermieter auch nicht einfach die Nachzahlung 2010 von der Kaution abziehen.

      Für 2011 darf Ihr Vermieter einen angemessenen Teil für eine drohende Nachzahlung einbehalten. Bis zur Abrechnung des Jahres 2011 (bis Ende 2012). Diesen Teil anhand der Nachzahlung für 2010 zu bemessen macht in meinen Augen Sinn.

      Also, was sollten Sie jetzt tun? Ich würde dem Vermieter um Korrektur des Schecks bitten: Aktuelle Scheck-Summe + Nachzahlung 2010. Da Sie die Nachzahlung für 2010 nicht leisten müssen.

      Hier bleibt abzuwarten, wie Ihr Vermieter reagiert. Bestenfalls bekommen Sie die gesamte Kaution abzgl. der drohenden Nachzahlung aus 2011 ausgezahlt. Dann bleibt nur noch die Abrechnung 2011 abzuwarten. Im Schlimmsten Fall stellt sich Ihr Vermieter quer und Sie brauchen möglicherweise anwaltliche Unterstürzung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau M.
    8. Februar 2012 - 19:21 Antworten

    Vielen Dank Herr Hundt. Sie haben mir sehr geholfen. Vielen, vielen Dank!
    Viele Grüße

  • Frau S.
    13. Februar 2012 - 11:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine Frage zu einer Fehlerhaften Nebenkostenabrechnung.

    Unser Vermieter hat uns Ende November 2011 eine Abrechnung vom 01.11.2009-31.12.2010 zugesandt. Wir haben dieser auch bereits Anfang Dezember 2011 widersprochen, da der Abrechnungszeitraum falsch ist und auch andere Dinge fehlerhaft abgerechnet wurden.

    Meine Frage ist jetzt: Wie lange hat der Vermieter Zeit uns eine richtige Abrechnung zu zustellen? Und welche Monate müssen wir dann noch zahlen?

    Vielen Dank im Voraus.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      13. Februar 2012 - 12:08 Antworten

      Hallo Frau S.,

      entscheidend ist der Abrechnungszeitraum. Ich gehe vom 01.11.2009 bis 31.10.2010 oder vom 01.01.2010 bis 31.12.2010 aus. Diese beiden Zeiträume würden Sinn machen.

      Für beide Abrechnungszeiträume ist die Abrechnungsfrist der Vermieter abgelaufen.

      Die Frage ist: Ist der fehlerhafte Abrechnungszeitraum ein formeller Fehler? Ich denke ja. Das würde bedeuten, dass die Abrechnung nicht wirksam wurde – im Grunde ist der Fall so zu behandeln, als ob keine Abrechnung erstellt wurde. Ich Vermieter kann nach dem abgelaufenen Abrechnungszeitraum überhaupt keine Nachforderung mehr verlangen. Sie müssten folglich überhaupt nichts mehr nach zahlen. Ihren Anspruch auf ein Guthaben verlieren Sie nicht.

      Handelt es sich um inhaltliche Fehler, kann der Vermieter korrigieren, aber nicht mehr zum Nachteil des Mieters, weil der Abrechnungszeitraum abgelaufen ist. In diesem Fall kann die Nachzahlung maximal in der Höhe verlangt werden, wie in der aktuellen Abrechnung ausgewiesen wurde. Eine Erhöhung ist nicht mehr möglich.

      Eine angemessene Frist zur Korrektur der Nebenkostenabrechnung sind sicherlich 2 bis 4 Wochen.

      Bitte betrachten Sie meine Worte als unverbindliche Einschätzung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Frau S.
        13. Februar 2012 - 12:41 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

        Wir sind am 01.11.2009 eingezogen. Demnach wäre ab da ja auch der Abrechnungszeitraum gewesen, oder? Oder der Vermieter hätte für die ersten 2 Monate eine gesonderte Abrechnung machen müssen.

        Die gesamte Abrechnung ist für 14 Monate aufgebaut. Also scheint es tatsächlich ein formeller Fehler zu sein?

        Leider sollen wir über 600 Euro nach zahlen. Wird der Vermieter einfach darauf verzichten müssen?

        Vielen Dank.

        • Dennis Hundt
          13. Februar 2012 - 12:49 Antworten

          Hallo Frau S.,

          ja, der maximale Abrechnungszeitraum von 12 Monaten gehört zu den formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung. Folglich sollte die nicht Beachtung auch ein formeller Fahler sein.

          Ihr Einzug hat nichts mit dem Abrechnungszeitraum zu tun. Ich vermute Ihr Vermieter rechnet eigentlich nach Kalenderjahr ab und hätte die 2 Monate separat abrechnen müssen.

          Ich würde sagen ja, Ihr Vermieter muss wohl in den sauren Apfel beißen und verzichten. Wenn Sie meine Gedanken an dieser Stelle noch von einem Anwalt untermauern lassen möchten (was ich durchaus empfehle), dann kann ich Sie nur an den „Banner“ unter dem Artikel verweisen. Dort können Sie schnell und kostengünstig Ihre Abrechnung prüfen lassen und fachkundigen Rat einholen. Bei 600 Euro die im Raum stehen, kann das sinnvoll sein.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Walter
    16. Februar 2012 - 20:14 Antworten

    Hallo,

    nach langem suchen hoffe ich hier evtl. eine helfende Antwort zu bekommen.
    Folgender Sachverhalt :

    Seid 3 Jahren wohnen wir in unserer jetzigen Wohnung ( 3 Zi. / 84 qm ) und haben an die Stadtwerke immer pünktlich unsere Abschläge und auch die Nachzahlungen der Jahresrechnungen bezahlt.
    Vor 14 Tagen jedoch erhielten wir eine erneute Rechnung der Stadtwerke in der wir 4.290 Euro nachzahlen sollen für das Jahr 2010 . OBWOHL wir im Feb. 2011 die damalige Jahresrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 467 € bezahlt haben ( Rechnung begl. im März 2011 ). Den Stadtwerken sei jetzt erst aufgefallen das wir in EINEM Jahr 39.000 kwh/ NT verbraucht haben sollen mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern.
    Wir haben die Zählerstände für 2010/2011 leider nicht aufgehoben. Zahlen auch seid März 2011
    an die Stadtwerke einen mtl. Abschlag von 165 €
    Laut der Rechnung aus 2009 haben wir im jahr 2009 knappe 4000 kwh/NT verbraucht
    Für 2010 laut der vor 14 Tagen abgeänderten & angekommenen Rechnung 39.000 kwh/NT
    Und nach der jetzigen Rechnung für 2011 einen Jahresverbrauch hatten in 2011 von 13.500 kwh/NT
    Wir haben zwar schon einen Termin beim Mieterbund, jedoch bereitet uns die erneute Rechnung arge Kopfweh und vielleicht hat hier vorab schon wer eine erlösende Antwort darauf ob die erneute nach berechnete Forderung gerechtfertigt ist und wie wir ggf. gegen angehen können.

    Vielen Dank

    Walter

    • Dennis Hundt
      17. Februar 2012 - 11:14 Antworten

      Hallo Walter,

      danke für Ihre ausführliche Schilderung. Ich denke um Ihren Fall beurteilen zu können, muss man sich die Unterlagen genau ansehen. Der Termin beim Mieterbund ist sicher der richtige Schritt. Alles was ich hier schreiben könnte wäre ein Blick in die Glaskugel, daher verzichte ich darauf.

      Dennoch würde ich mich freuen, wenn Sie uns hier schreiben würden, wie es zu dem verzehnfachten Verbrauch kam, bzw. wie Sie das Problem lösen konnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin Wachs
    22. Februar 2012 - 19:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe im Dezember 2011 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 bekommen, die soweit auch ok war. Beigefügt war auch eine Übersicht über die Heizkostenabrechnung (Einkauf, Bestand, mein Anteil an Einheiten etc). Auch mein Kostenanteil (Gesamtsumme) wurde aufgeführt.
    Vergessen wurde allerdings, diese Kosten abzurechnen, d.h. keine Gegenüberstellung der Forderung mit der Vorauszahlung sowie eine ggf. angefallene Nachzahlung.
    Am 17.02.2012 erhielt ich nun ein Schreiben, in dem die fehlenden Angaben nachgeholt wurden und eine Nachzahlung eingefordert wurde (zzgl. kam auch eine Erhöhung des Abschlages dazu). Die Hausverwaltung weist daraufhin, dass sie zum einen vergessen hat, diese Kosten einzufordern und zum anderen, dass die im Dezember 2011 zugesandte Abrechnung weiterhin Bestand hat. Meine Frage: Hat die Verwaltung die Frist durch die Nebenkostenabrechnung im Dezember (OHNE Forderung der Heizkostennachzahlung) eingehalten und hat berechtigen Anspruch auf die Nachzahlung oder ist durch das „Vergessen“ die Frist abgelaufen und ich muss nicht mehr zahlen?

    Im voraus schon mal vielen Dank!
    K. Wachs

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2012 - 19:19 Antworten

      Hallo Frau Wachs,

      danke für Ihren Kommentar. Ich würde sagen, Sie haben wirklich Glück. Meiner Meinung nach liegt die Sache so:

      Die vergessene Verrechnung der Kosten mit Ihren Vorauszahlungen ist ein formeller Fehler. Die Abrechnung kann nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändert werden. Sie brauchen meines Erachtens die zu späte geforderte Nachzahlung nicht mehr begleichen.

      Ich kann Ihnen hier nur meine Meinung zu dem Fall schreiben. Ohne Einsicht in die Unterlagen. Je nach Höhe der Nachzahlung können Sie gerne auch eine anwaltliche Meinung einholen. Sie haben vielleicht den Banner unter dem Artikel gesehen, dort können Sie für einen kleinen Betrag Ihre Abrechnung prüfen lassen und die fundierte Einschätzung eines Anwalts bekommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin Wachs
    24. Februar 2012 - 09:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich werde die Angelegenheit auf jeden Fall weiter verfolgen. Insbesondere, da bereits mehrere Nachbarn die gleiche Abrechnung bekommen haben.

    Danke und viele Grüße
    K. Wachs

  • d.austen
    12. März 2012 - 17:07 Antworten

    Hallo, Herr Hundt!

    Am 23.12.09 erhielt ich die Nebenkostenabrechnung der Techem für das Jahr 2008 mit einer handschriftlichen Korrektur von meinem Vermieter „12×35“. Dieser Betrag war von den Nebenkosten abgezogen. Die verbleibende Summe habe ich im neuen Jahr überwiesen. Am 27. 1. 2010 bekam ich dann eine Korrektur vom Vermieter, dass es bei der Abrechnung einen Fehler gegeben hätte. Er hat fälschlicherweise die Garagenmiete, die ich immer mit der Wohnungsmiete zusammen bezahle, von der Nebenkostenrechnung abgezogen. Mein Anwalt vom Mieterbund hat mir geraten, nichts mehr weiter zu bezahlen, da die Frist abgelaufen sei.

    Mein Vermieter hat mich nun verklagt und der Richter hat mich verurteilt, obwohl die Frist zum Nachbessern der Rechnung unstrittig abgelaufen war. Ich hätte laut Richter die Abrechnung genau prüfen müssen und die Vermieterin auf den Fehler aufmerksam machen müssen. (Treu und Glauben). Mich würde interessieren, wie Sie das sehen. Eine Berufung ist wegen des geringen Streitwertes nicht zulässig. Haben Sie noch eine Idee? Herzlichen Dank, D. Austen.
    Mein Anwalt erwägt eine Anhörungsrüge?

    • Dennis Hundt
      12. März 2012 - 19:18 Antworten

      Hallo Herr / Frau Austen,

      danke für Ihren Kommentar. Ich hätte Sie ähnlich wie der Mieterbund beraten. Die Abrechnungsfrist ist verstrichen. Zum Nachteil des Mieters darf nicht mehr nach gebessert werden.

      Wie Sie jetzt weiter vorgehen sollten kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich denke Ihr Anwalt wird Sie schon korrekt beraten. Gerne können Sie uns hier wissen lassen, wie Sie weiter vorgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • d.austen
    12. März 2012 - 21:06 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    eine Berufung ist, wie schon erwähnt, nicht zulässig. Mein Fachanwalt meint, dass es eben die persönliche Meinung vom Richter ist, die man hinnehmen muss. Nur durch eine Anhörungsrüge wäre noch einmal die Möglichkeit gegeben, dem Richter zu erklären, warum ich den Fehler in der Abrechnung nicht habe erkennen können und auch in der Weihnachtszeit gar nicht die Zeit hatte, die Abrechnung gründlich zu prüfen. Muss ich den Vermieter denn tatsächlich auf den Fehler hinweisen? Und hätte der Vermieter den Fehler nicht selber fristgemäß entdecken können? Kann ich das nicht auch erwarten? Und schließlich, muss ich diese Entscheidung, so sie eine Fehlentscheidung ist, wirklich hinnehmen, nur weil es sich nicht um 30.000, sondern nur um 400 € handelt? Könnten Sie mir darauf noch eine Antwort geben? Bis morgen muss ich mich entscheiden, ob ich die Anhörungsrüge einleiten will.
    Herzlichen Dank, D. Austen

    • Dennis Hundt
      12. März 2012 - 21:36 Antworten

      Hallo Herr / Frau Austen,

      ich wüsste nicht, dass Sie eine Pflicht haben die Abrechnung zu prüfen und Ihren Vermieter noch auf mögliche Unstimmigkeiten hinzuweisen. Ich kann es mir nur schwerlich vorstellen.

      Vielmehr sehe ich den Vermieter in der Pflicht die Abrechnung mit größtmöglicher Sorgfalt zu erstellen und – wenn überhaupt – innerhalb der Abrechnungsfrist nachzubessern. Aber gut, dass ist meine persönliche Meinung.

      Ob und wie Sie weiter vorgehen sollten, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich vermag hier keine Entscheidung zu treffen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • d.austen
    12. März 2012 - 21:41 Antworten

    Danke!

  • m.meilick
    13. März 2012 - 06:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter hat mir bis heute nur die Betriebskostenabrechnung 15.08.2009- 31.05.2010 zugestellt. Diese haben wir auch gezahlt. Danach haben wir nie wieder etwas bekommen. Wir wohnen in einem 2 Parteien Haus, die anderen Mieter (anderer Vermieter) haben Ihre Abrechnungen bekommen.

    Ab wann ist die Abrechnungsfrist Nebenkosten 01.06.2010-31.12.2010 verstrichen. Zudem haben wir einige Mängel in der Wohnung. Diese würde ich gern anzeigen, möchte aber auch keinen Ärger verursachen und nun kurz vor der Verjährung auf die Kosten ansprechen!

    Was raten Sie?

    Viele Grüße und Danke

    • Dennis Hundt
      13. März 2012 - 21:31 Antworten

      Hallo Frau Meilick,

      Ihr Fall sieht für mich so aus, als wenn Sie Mitte August 2009 in die Wohnung gezogen sind und der Abrechnungszeitraum des Vermieters vom 1. Juni bis 31. Mai verläuft. Wenn dem so ist, hat Ihr Vermieter für die Abrechnung vom 01.06.2010 bis 31.05.2011 bis zum 31.05.2012 Zeit. Erst ab Juni 2012 brauchen Sie mit keiner Nachzahlung mehr zu rechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau Kopp
    15. März 2012 - 22:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Mann hat heute überraschenderweise eine Nachberechnung der Betriebskostenabrechnung 2010 erhalten.
    Es handelt sich hier um seine frühere Wohnung die er zum 30.06.2010 fristgerecht gekündigt hat.
    Im Oktober des selben Jahres erhielt er die Betriebskostenabrechnung der damaligen Hausverwaltung, die bezahlt wurde.
    Nun haben wir eine Nachberechnung der neuen Hausverwaltung erhalten, die Form wurde eingehalten.
    Nun meine Frage, ob wir diese bezahlen müssen.

    Mit freundlichen Grüßen
    S. Kopp

    • Dennis Hundt
      15. März 2012 - 23:48 Antworten

      Hallo Frau Kopp,

      sofern der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr (Jan. bis Dez.) übereinstimmt, ist eine Korrektur der Abrechnung aus 2010 zum Nachteil des Mieters nicht mehr möglich. Siehe §556 BGB.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Frau Kopp
        16. März 2012 - 22:10 Antworten

        Vielen Dank für Ihre Hilfe!

  • Hach
    7. April 2012 - 14:07 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe für den Zeitraum von April 2010 bis Dezember 2010 eine Nebenkostenabrechnung erhalten.
    Dazu habe ich folgende Fragen:

    1. Muss aus der Abrechnung das Ablesedatum sowie die abgelesenen Werte wie Heizung, Wasser usw. enthalten sein?

    2. Auf Grund meiner eigenen Internetrecherche habe ich herausgefunden, dass ich eigentlich gar nichts mehr nach zahlen muss, da hierfür die Frist abgelaufen ist. Meine Frage dazu:

    Darf ich die mir vorliegende Rechnung einfach ignorieren, oder bin ich per Gesetz dazu verpflichtet meinem Vermieter schriftlich mit zu teilen, dass ich nicht bezahlen werde.

    Vielen Dank schon jetzt

    S. Hach

    • Dennis Hundt
      7. April 2012 - 20:29 Antworten

      Hallo Herr / Frau Hach,

      ja, die Werte müssen in der Abrechnung genannt sein, schließlich muss die Abrechnung für Sie nachvollziehbar sein. Und das ist die Abrechnung nur, wenn Sie die Verbrauchswerte nachvollziehen können.

      Zu Ihrer zweiten Frage: Ich würde Ihrem Vermieter auf jeden Fall schreiben, dass die Abrechnungsfrist nach §556 BGB abgelaufen ist und Sie keine Nachzahlung leisten werden. Damit sind Sie auf der sicheren Seite,

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Hach
        8. April 2012 - 08:49 Antworten

        Hallo Herr Hundt, danke für ihre Antwort!

        Ich möchte dazu jetzt noch folgendes wissen:

        Mein Vermieter setzt mir für die Zahlung eine Frist von 4 Wochen. Da die Nachzahlungsforderung ja abgelaufen ist stellt sich bei mir nun die Frage ob ich Ihm innerhalb dieser Frist das Schreiben zu kommen lassen muss.

        Weiter: Aufgrund auch anderer nicht zumutbarer Zustände, denke ich über einen Umzug nach. In meinem Mietvertrag steht etwas von Auszugsrenovierung. Ist das gesetzlich in Ordnung.

        Ferner habe ich die Befürchtung, dass mein Vermieter mir im Falle eines Auszuges die Kaution einbehält (um das Geld was er jetzt nicht bekommen wird) wieder rein zu holen. Was sagt da das Gesetz….?
        S. Hach

        • Dennis Hundt
          9. April 2012 - 18:24 Antworten

          Hallo Herr / Frau Hach,

          ja, ich würde binnen 4 Wochen antworten.

          Hier finden Sie viele Infos zur Auszugsrenovierung und den Schönheitsreparaturen.

          Wenn Sie nicht renovieren müssen, muss der Vermieter die Kaution zurück zahlen. Mehr dazu auch unter: Kautionsrückzahlung. Zahlt er die Kaution nicht aus, müssen Sie sich rechtlichen Beistand holen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Jöran Kischel
    26. April 2012 - 14:13 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    unser Vermieter hat uns die Abrechnung für 2010 (Nutzungszeitraum 1.3.10 – 28.2.11) am 28.12.11 per Einschreiben zugestellt. Es sind zwei DIN A4 Blätter.

    1. Betriebskosten-Abrechnung: alle Positionen waren, soweit wir gedacht haben, richtig aufgeführt
    am Ende war fett gedruck zu lesen, „Ihre Gesamtkosten 544,49 €“

    2. Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung: auch hier alles soweit korrekt
    am Ende war fettgedruckt zu lesen,
    „Ihre Gesamtkosten 888,17 €
    Ihre Vorauszahlung 840,00 €
    Ihre Nachzahlung 48,17 €“

    Nun sind wir davon ausgegangen das wir 48,17 € nach zuzahlen haben, was wir dann auch getan haben. Von unserer Seite war also alles abgeschlossen.

    DOCH, am 7.3.12 kam vom Vermieter die Aufforderung zur Zahlung der 544,49 € (siehe oben 1.) bis zum 15.3.12.

    Daraufhin haben wir am 11.3.12 Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt. Weiter haben wir nun genauer die Abrechnung in Augenschein genommen und festgestellt das die Positionen Strom und Abrechnungskosten nicht mit aufgeführt werden durften. Dies haben wir im Schreiben an den Vermieter auch dargelegt. Dieser hat uns dann am 19.3.12 eine Mieterhöhung (zu zahlen ab 1.6.12) zugeschickt.

    Des weiteren hat er dann auch Anwälte eines Haus- und Grundbesitzervereins beauftragt. Diese haben uns am 3.4.12 damit kontaktiert, dass bald noch weiter Rückfragen notwendig sind. Nun haben wir am 26.4.12 einen weiteren Brief dieser Anwälte bekommen. Es wurden uns alle Rechnungen und Auflistungen der Abrechnungskosten zur Einsicht zugeschickt. Auch wurde uns mitgeteilt, dass die Positionen Strom und Abrechnungskosten nicht abgerechnet werden dürfen. Diese sollen wir aus den 544,49 € raus rechnen und den daraus resultierenden Betrag bis zum 10.5.12 an den Vermieter überweisen.

    Fragen: Müssen wir die Betriebskosten-Abrechnung jetzt noch begleichen oder ist Verjährung eingetreten?
    Oder ist die Abrechnung schon von vornherein nichtig, da Formmangel?

    Ich hoffe ich habe alles verständlich dargestellt. Weitere Ergänzungen kann ich gerne vornehmen.

    MfG

    J. Kischel

    • Dennis Hundt
      26. April 2012 - 18:19 Antworten

      Hallo Herr Kischel,

      danke für die Darstellung. Ich denke ich habe alles soweit verstanden.

      Ich denke Sie könnten um eine Nachzahlung herum kommen. Wenn die Abrechnung aufgrund eines Formfehlers (ich denke da an die offensichtlich missglückte Verrechnung Ihrer Vorauszahlung mit den tatsächlichen Kosten) nichtig ist, kann der Vermieter die Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist (28.02.2012) nicht mehr korrigieren. Die Folge wäre, dass es nichts mehr nachfordern kann.

      Aber: Ob die Abrechnung tatsächlich Formfehler enthält muss überprüft werden. Das geht wiederum nicht ohne die Abrechnung gesehen zu haben. Gerade weil die schon mit Anwälten der Gegenseite zu tun haben, würde ich empfehlen die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. Sie haben sicher den Banner unter dem Artikel gesehen. Dort können Sie die Abrechnung schnell und rechtssicher checken lassen.

      Das ist der Ansatzpunkt den ich sehe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jöran Kischel
        26. April 2012 - 18:48 Antworten

        Danke für Ihre schnelle Antwort.

        Die beiden Abrechnungen kamen in einem Umschlag per Einschreiben, waren aber nicht geheftet sondern einzeln. ALLE Mieter im Haus dachten es wäre nur die angegebene Nachzahlung zu zahlen. Aus meiner Sicht haben wir doch alles richtig gemacht und nur die von uns geforderte Nachzahlung bezahlt. Da bei der anderen Abrechnung nichts von Vorauszahlungen stand und auch keine Nachzahlungen angegeben waren (es waren ja nur die Gesamtkosten angegeben). Laut Mietvertrag zahlen wir 20 € für Betriebskosten und 50 € für Warmwasser und Heizung im Voraus. Diese Vorauszahlungen (70 €) hat der Vermieter aber nur auf das Blatt für Warmwasser und Heizung mit aufgelistet.

        Grüße

        JK

  • Peter Pole
    11. Mai 2012 - 03:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Anfang 2010 in meine neue Wohnung gezogen und habe jetzt Ende April 2012 meine Nebenkostenabrechnung für 2010 bekommen. Ich war geschockt, denn ich solle knapp 800 Euro nachzahlen. Nachdem ich Kenntnis von der verspäteten Abrechnung hatte, konfrontierte ich meinen Vermieter und halte nun die Zahlung zurück. Er teilte mir mit, dass er für die Verspätung nichts kann, denn die Hausverwaltung die er damit beauftragt hat, hat auch die Verspätung verschuldet. Nun sieht es so aus, als wäre die Hausverwaltung insolvent.
    Er sagte er werde sich die Nebenkosten, wenn nötig von mir einklagen, denn ich bin der Kostenverursacher und das wird das Gericht lt. seinem Anwalt auch so sehen.

    Bitte sagen Sie mir Hr. Hundt, habe ich etwas zu befürchten wenn es zu einem Rechtsstreit kommt?

    Grüße
    PP

    • Dennis Hundt
      11. Mai 2012 - 09:19 Antworten

      Hallo Peter,

      wohnen Sie in einem Miethaus, dass nur Ihrem Vermieter gehört, handelt die Hausverwaltung als Erfüllungsgehilfe des Vermieters (nach § 278 BGB). Wenn die Hausverwaltung Fristen verpasst, haftet der Vermieter dafür. In einem solchen Fall hat der Vermieter die Verspätung durchaus zu vertreten und kann keine Nachzahlung mehr geltend machen.

      Wohnen Sie hingehen in einer vermieteten Eigentumswohnungen und die WEG-Verwaltung (diese verwaltet alle Eigentumswohnungen in einem Haus) hat die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellt, kann es sein, dass dem Vermieter kein Verschulden zuzuschreiben ist. Allerdings muss er in diesem Fall auch nachweisen, dass er die WEG-Verwaltung aufgefordert hat, die Hausgeldabrechnung rechtzeitig zu erstellen (denn die Hausgeldabrechnung ist die Grundlage für Ihre Nebenkostenabrechnung). Kann er nicht nachweisen, dass er die Abrechnung angefordert hat, sieht es in meinen Augen auch schlecht aus für den Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Pole
        11. Mai 2012 - 15:51 Antworten

        Vielen Dank für Ihre Antwort.

        Ich wohne in einem Haus mit vielen Eigentumwohnungen. Eine davon gehört meinem Vermieter.
        Laut meinem Vermieter hat er die Nebenkostenabrechnung angefordert, aber die Hausverwaltung zuerst nicht und dann verspätet reagiert.

        Bedeutet das jetzt, dass ich mich darauf einstellen muss die Forderung zu bezahlen ?
        Ich möchte mich ehrlich gesagt nicht auf einen Rechtsstreit einlassen, bei dem ich dann mit Mehrkosten rechnen muss.

        Viele Grüße
        PP

  • Fr. Küppers
    26. Mai 2012 - 12:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Lebensgefährte und ich sind zum 01.11.2011 aus der von uns seit 01.12.2006 bezogenen Wohnung ausgezogen. Daraufhin erhielten wir dann am 27.04.2012 ein Schreiben vom Hausverwalter der sich um die Belange unserer Vermieterin kümmert. In diesem Schreiben wurde eine austehende Mitzahlung von einem Monat und die Nebenkostenabrechnungen von 2007 bis 30.10.2011 gefordert. In diesem Zeitraum haben wir bei einem Kontowechsel wohl einmal die monatliche Mietzahlung ausgelassen (wurde unsererseits geprüft und stimmt auch soweit). Die Nebenkostenabrechnungen haben wir nicht ein einziges mal seit unserem Einzug erhalten. Nun erhielten wir am 11.05.2012 ein Schreiben vom Anwalt der Vermieterin mit der Aufforderung 1x Miete, 1x Anwaltskosten und die Nebenkostenabrechnungen von 2007 an zu Zahlen. Es waren jedoch keine Nebenkostenabrechnungen in Kopie beigefügt. Daraufhin haben wir dann schriftlich einen Teilwiderspruch eingelegt, da wir ja bereit sind die ausgelassene Mietzahlung zu leisten. Dann erhielten wir am 25.05.2012 wieder ein Schreiben des Anwalts, mit der Aufforderung 1x Miete, 1x Anwaltskosten und die Nebenkostenabrechnungen von 2008 bis 30.10.2011 (diese wurden meiner Ansicht nach nachträglich verfasst, alle enthalten den selben Rechtschreibfehler, den selben Formatierungsfehler und sind vom Hausverwalter auch nicht unterschrieben). Im Schreiben steht als Erklärung dass der Hausverwalter der Vermieter bestätigt haben soll, dass die Nebenkostenabrechnungen jährlich an alle Mieter rausgegangen seien. Wörtlich „Bei den anderen Mietern sind die Nebenkostenabrechnungen eingegangen, so dass davon auszugehen ist, dass auch Sie die Abrechnungen erhalten haben“. Ich glaube ich habe vergessen zu erwähnen, dass wir bis heute auch unsere Kaution – die im übrigen höher ist als eine Monatsrate – nicht erhalten haben. Trotz erfolgreicher Schlüsselübergabe ohne Beanstandungen. Nun wissen wir leider nicht wie wir weiter vorgehen sollen. Vielen Dank schonmal im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüssen

    Fr. Küppers

    • Dennis Hundt
      29. Mai 2012 - 10:59 Antworten

      Hallo Frau Küppers,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Grundsätzlich muss der Vermieter beweisen, dass Ihnen die Nebenkostenabrechnungen zugegangen sind. Kann er den rechtzeitigen Zugang nicht nachweisen, darf er nach der 12-monatigen Abrechnungsfrist keine Nachzahlung fordern.

      Wenn Ihr Vermieter Sie mit Anwaltsschreiben „beschießt“ sollten sie sich ebenso rechtlichen Rat holen.

      Viel mehr kann ich Ihnen leider gar nicht schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Josefine Kanzler
    31. Mai 2012 - 17:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich benötige dringend Hilfe bei der Klärung meiner Nebenkosten und bitte freundlich um Unterstützung.
    Am 31.12.2011 habe ich die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2010 erhalten. In dieser Abrechnung erhielt ich ein Guthaben von 85,25€ da sich die Gesamtsumme der Nebenkosten auf 1210,75€ belief.
    Dieses Guthaben wurde von der April Miete 2012 nach Absprach mit dem Vermieter abgezogen.
    Am 31.05.2012 erhielt ich erneut eine Betriebskostenabrechnung für diesen Zeitraum (es hätte sich ein Mieter beschwert und daraufhin wurde neu berechnet)
    Die Betriebskostenabrechnung ist ebenfalls auf den Zeitraum 01.01.2012 bis 31.01.2010 datiert.
    In dieser Abrechnung verlangt mein Vermieter eine Rückzahlung in Höhe von 236,25€. Ich habe diese genaustens studiert. Die Kosten für Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten usw. sind identisch mit der Abrechnung vom 31.12.2011. Allerdings haben sich meine Anteile verändert und somit auch die Kosten.
    Ist es rechtens eine bereits ausgestellte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren und die Anteile des Mieters zu verändern? Am 31.12.2011 wurden bereits meine m² Wohnflächenanteile berechnet. Können sich diese verändern? In der Wohnung und im Haus wurde nichts angebaut, die Wohnung ist noch genauso groß wie am 31.12.2011.
    Für ihre Hilfe bin ich Ihnen sehr dankbar.
    Freundliche Grüße
    J. Kanzler

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2012 - 17:17 Antworten

      Hallo Frau Kanzler,

      nach Ablauf der Abrechnungsfrist (diese endete bei Ihnen mit dem Jahreswechsel) kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändert. Ich denke, Ihr Vermieter wird auf den Kosten sitzen bleiben und Sie müssen nicht zahlen. Wenn Sie meine Aussage untermauern wollen, kann ich Ihnen nur eine Nebenkostenprüfung durch einen Anwalt (Banner unter dem Artikel) ans Herz legen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josefine Kanzler
    31. Mai 2012 - 17:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen vielen lieben Dank für ihren super schnelle Antwort. Mir fällt gerade ein riesiger Stein vom Herzen. Ich kann mit Worten garnicht ausdrücken, wie dankbar ich Ihnen bin.
    Ich werde Ihren Rat befolgen und mir anwaltlich Hilfe suchen.

    Nochmals tausend dank und weiterhin viel Erfolg. Sie betreiben eine Spitzenseite. Ohne Sie wären viele Mieter aufgeschmissen. Haben Sie vielen Dank dafür. Ich werde Sie in jedem Fall weiter empfehlen.

    Ganz freundliche Grüßen.
    J. Kanzler

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2012 - 17:40 Antworten

      Danke für die Blumen. Schön, dass ich helfen konnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Kuschel
    1. Juli 2012 - 17:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind am 31.01.2011 umgezogen. Jetzt im Mai 2012 kam die Nebenkostenabrechnung des alten Vermieters. Wie sieht es da mit den Fristen aus. Müssen wir zahlen?

    MfG

    Kuschel

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2012 - 17:51 Antworten

      Hallo Herr Kuschel,

      wenn Ihr Vermieter nach Kalenderjahr abrechnet, hat er bis zum Ende des Jahres 2012 Zeit, Ihnen die Abrechnung für Ihre Mietzeit in 2011 zuzustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annette Stefan
    7. Juli 2012 - 15:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind zum 01.03.2011 hier eingezogen.
    Die anderen Mieter haben nun alle die Nebenkostenabrechnungen für 2011 erhalten, welche auch in den vergangenden Jahren immer ca. Juni zugestellt wurde.

    Wir haben jedoch keine Abrechnung erhalten.

    Ich vermute, da wir ein Guthaben erwarten, wird deshalb die Abrechnung für uns hinausgezögert. Die anderen Parteien hatte Nachzahlungen.

    Ist das Verhalten des Vermieters in Ordnung?
    Sprich, in Guthabenjahren erfolgt die Zustellung erst womöglich im Dezember und bei Jahren mit Nachzahlung früher? Könnte ich nicht Zinsen verlangen, wenn auf der Abrechnung ein Erstellungsdatum von Juni dann drauf ist?

    Viele Grüße,
    Annette

    • Dennis Hundt
      8. Juli 2012 - 21:46 Antworten

      Hallo Annette,

      der Vermieter hat nach § 556 Abs. 3 BGB 12 Monate Zeit die Abrechnung zu erstellen. Sicherlich wäre es menschlich nicht besonders fein, sollte Ihre Vermutung stimmen, allerdings sehe ich hier keine Möglichkeit dagegen vorzugehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bettina Wenzel
    9. Juli 2012 - 18:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nach Anforderung habe ich die Nebenkostenabrechnung 2010 vom meinem Vermieter erhalten. Die Abrechnung 2011 (ein Guthaben zu meinen Gunsten) ging mir schon vorher zu.
    Aus der Abrechnung 2010 (nur für 12/10, da Einzug) ergibt sich für mich eine Nachzahlung.

    Hier mein Anliegen:
    Die Abrechnung 2010 ist zu spät und ich brauche die Nachzahlung nicht leisten. Korrekt?
    Habe ich nicht ein Anrecht auf Rückzahlung meiner geleisteten Vorauszahlung für 12/2010?
    Oder gilt hier diese 3-Jahres-Frist von der ich schon viel gelesen habe?

    Vielen Dank für Ihre Antwort und
    Liebe Grüße
    Bettina Wenzel

    • Dennis Hundt
      10. Juli 2012 - 14:19 Antworten

      Hallo Wenzel,

      die Nachzahlung aus 2010 brauchen Sie nicht zu leisten. Die Nebenkostenabrechnung kam offensichtlich verspätet. Ihr Vorauszahlungen können Sie aber nicht zurückfordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Müller
    9. Juli 2012 - 22:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben am 3.7.2012 unsere Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2010-31.12.2010 mit Energieabrechnung vom 1.7.2009-30.6.2010 erhalten.
    Wenn ich dies richtig hier nachgelesen habe müsste diese nichtig sein, oder!? Wie und in welcher Form muss ich meinen Vermieter nun darüber informieren?
    Muss ich evtl. auf einen § verweisen? Wir wohnen bereits seit November 2008 in dieser Wohnung.

    Denke mal Sie haben diese Frage schon x-fach beanwortet.
    Bin jedoch etwas verunsichert…

    Danke für Ihre schnelle Antwort.

    MfG

    B. Müller

    • Dennis Hundt
      10. Juli 2012 - 14:26 Antworten

      Hallo Herr Müller,

      ja, die Nachforderung brauchen Sie nicht zu leisten. Ihr Vermieter hat die 12-Monatsfrist für die Abrechnung verpasst. Sie sollten sich in Ihrem Antwortbrief auf § 556 Abs. 3 BGB beziehen (hieran hat sich Ihr Vermieter nicht gehalten).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Dennis Hundt
        2. September 2012 - 18:55 Antworten

        Hallo Herr Müller,

        ein kleiner Nachtrag: Eine Hausverwaltung handelt immer im Auftrag des Eigentümers. Wenn der Eigentümer seine Hausverwaltung(en) nicht im „Griff“ hat, hat der Eigentümer in meinen Augen sehr wohl die Verspätung zu vertreten.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Susanne
    11. Juli 2012 - 13:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zu der Zustellung der Nebenkostenabrechnung durch meinen Vermieter.
    Ich habe in der Zeit, in der ich in meiner Wohnung wohne (von Sepember 2000 bis Ende Juli 2012) nur 2 Nebenkostenabrechnungen von meinem Vermieter erhalten. Diese wurden mir bei einem Besuch durch meinen Vermieter, beim Verlassen der Wohnung auf den Küchentisch gelegt obwohl ich gesagt habe, dass ich das SO nicht annehmen möchte. Mein Vermieter ließ es liegen und ging zur Tür hinaus. Das ist schon einige Jahre her. Jetzt ziehe ich aus der Wohnung aus und habe zudem noch offene Mietrückstände.
    Wenn mein Vermieter jetzt die Mietrückstände gegen mich geltend macht und die Nebenkostenabrechnungen der ganzen 12 Jahre einfach mal so mit einfließen lässt, ich diese Abrechnungen, bis auf die o. g. 2 aber gar nicht von meinem Vermieter erhalten habe, was kann ich dagegen tun? Wie kann ich beweisen, dass ich die Nebenkostenabrechnungen gar nicht erhalten habe?

    • Dennis Hundt
      11. Juli 2012 - 18:08 Antworten

      Hallo Susanne,

      Sie müssen nicht beweisen, dass Sie die Nebenkostenabrechnungen nicht erhalten haben. Vielmehr muss Ihr Vermieter beweisen, dass er die Abrechnungen zugestellt hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Waltraud
    17. Juli 2012 - 15:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Vermieter hat uns am 5.12.2011 in einem knappen Schriftstück mitgeteilt, dass er aufgrund von Umstrukturierungen in diesem Jahr die Betriebskostenabrechnung nicht bis zum Jahresende erstellen kann. Er hat eine Abrechnung für das erste Quartal 2012 angekündigt.

    Jetzt habe ich erst am 14. Juli 2012 die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und für 2011 erhalten.
    Ganz abgesehen davon, dass die Abrechnung für 2010 definitiv fehlerhaft ist (Müllgebühren haben sich 2010 angeblich verdreifacht um in 2011 wieder dramatisch zu sinken), muss ich die Kosten für 2010 überhaupt noch bezahlen?
    Ist eine Umstrukturierung von dem Unternehmen, dass mir die Wohnung vermietet, ein ausreichender Grund, die Nebenkostenabrechnung erst nach über 18 Monaten zuzuschicken?
    Immerhin ist es ja eigentlich auch kein „unverschuldeter Grund“. Niemand zwingt das Unternehmen eine Umstrukturierung vorzunehmen, das ist doch ihr persönliches Vergnügen, oder?
    Ich bin jetzt ein wenig unsicher, immerhin wollen die einen sehr hohen Betrag nachgezahlt haben und ich möchte wissen, ob ich mich jetzt um den „Betrag“ oder nur um das „Ob“ streiten muss.

    Vielen Dank für eine Antwort im Voraus.
    Mit freundlichen Grüßen

    Waltraud E.

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2012 - 15:43 Antworten

      Hallo Waltraud,

      ich sehe das ebenso wie Sie. Der Vermieter kann die Frist nur überschreiten, wenn der den Grund für die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Interne Umstrukturierungen sind in meinen Augen kein Grund den die Verwaltung / der Vermieter nicht zu vertreten hat. In meinen Augen müssen Sie nicht zahlen, da die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht zugestellt wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cindy Kirstein
    17. Juli 2012 - 20:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt!
    Wir wohnen seit 2006 in einer Mietwohnung und haben bisher, auch auf mehrfachen Wunsch, keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Wie viele Abrechnungen können wir nachfordern und wie sieht es mit evtl Nachzahlungen, bzw Rückerstattung aus?
    MfG C. Kirstein

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2012 - 22:12 Antworten

      Hallo Cindy,

      wenn der Vermieter noch nie eine Abrechnung erstellt hat, können Sie die Abrechnungen ab 2006 verlangen. Nachforderungen kann der Vermieter nur noch für 2011 verlangen. Sie haben aber für alle vergangenen Jahre einen Anspruch auf Guthaben (falls Guthaben bestehen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Cindy Kirstein
        19. Juli 2012 - 22:06 Antworten

        Vielen Dank für die Information!
        Nach Aussage der Vermieterin hätten wir nämlich nur Anspruch auf die letzte Abrechnung. Dann müssen wir uns wohl mal mit einem Anwalt in Verbindung setzten und so unser Recht durchsetzen.
        Gruß Cindy Kirstein

  • Lene
    24. August 2012 - 10:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt !
    Ich würde Sie gerne über Ihre Meinung bitten. Ich bin aus der damaligen Wohnung im April 2010 ausgezogen. Da mir der Vermieter verweigert hat Kaution auszuzahlen, musste ich ihm schriftlich bestätigen, dass ich meinen Nebenkostennachzahlung nachgehe und meine neue Anschrift mitteile. Das habe ich auch getan und habe letzte Abrechnung im April 2012 erhalten und Nachzahlung beglichen. Damit war es für mich erledigt.
    Anfang August 2012 bekomme ich neue Abrechnung von ihm mit Nachzahlung für das Jahr 2009. Laut meinem Vermieter gab es einen langwierigen Prozeß unter Eigentümer und aufgrund des Gerichtsurteils müssen Nebenkosten anders abgerechnet werden. Und laut ihm bin ich als Mieterin verpflichtet Nachzahlung zu leisten. Ich persönlich wusste überhaupt nichts von laufenden Prozeß.
    Ich habe auf die Forderung bisher nicht reagiert. Darf mir der Vermieter die erneute Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen?

    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen Lene S.

    • Dennis Hundt
      24. August 2012 - 18:24 Antworten

      Hallo Lene,

      eigentlich ist die Abrechnungsfrist für 2009 lange abgelaufen. Nur unter ganz bestimmten Umständen hat Ihr Vermieter überhaupt eine Chance die Nachzahlung nach so langer Zeit zu verlangen. Ich würde die Forderung rechtlich prüfen lassen. Aus der Entfernung kann ich Ihnen leider nicht viel mehr schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Förster
    26. August 2012 - 23:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meiner Ratlosigkeit bin ich bei der Recherche auf ihre Seite gestoßen. Vielleicht können Sie mit ja auch einen Tipp bezüglich Nebenkostenabrechung geben.
    Ich hatte vom 01.09.2010 bis 30.04.2011 eine Einzimmerwohnung gemietet, die ich aber kaum nutzte, da ich aus gesundheitlichen Gründen längere Zeit in einer Klinik war (daher gehe ich davon aus, dass ich eine Rückzahlung erhalten müsste, die ich als Studentin auch gut gebrauchen könnte). Neben der monatlichen Miete von 210 Euro zahlte ich noch 100 Euro Nebenkosten. Bis heute habe ich – trotz mehrfacher telefonischer Nachfragen – aber keine Abrechnung für die Nebenkosten erhalten. Vor ca. vier Wochen schickte ich einen Einschreibebrief (Rückschein mit Unterschrift habe ich erhalten) an den Vermieter, aber bis heute keine Reaktion darauf! Wie soll ich nun weiterverfahren? Ich habe doch ein recht auf eine Abrechnung. Muss ich einen Anwalt einschalten? Das wird aber dann wahrscheinlich recht teuer?

    Vielen Dank für Ihre Bemühungen – mit freundlichen Grüßen

    Maria

    • Dennis Hundt
      27. August 2012 - 12:03 Antworten

      Hallo Maria,

      da Sie offensichtlich nicht mehr in der Wohnung leben, haben Sie leider auch kein Druckmittel mehr (Einbehalt der aktuellen Vorauszahlungen). Ich denke Sie brauchen tatsächlich rechtliche Unterstützung. Ggf. kann ein einfaches Schreiben eines Anwalts schon für die Reaktion auf Vermieterseite sorgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    28. August 2012 - 09:39 Antworten

    Guten morgen Herr Hundt,

    ich habe mit großem Interesse Ihre Beiträge bzw. Antworten gelesen.

    Ich wüßte aber gerne ob ich dem Vermieter mitteilen muß, das die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 formell nicht wirksam ist? Oder kann ich einfach abwarten bis er klagt und dann erfährt das die Nebenkostenabrechnung formell nicht wirksam ist?

    Es ist doch nicht meine Aufgabe die arbeit des Vermieters zu übernehmen. Oder muß ich diesen Anschreiben und auf die formellen Fehler aufmerksam machen ?

    Zumal dies jedes Jahr passiert. Neben vielen inhaltlichen Fehlern sind auch formelle Fehler enthalten.

    Habe leider dazu nichts gefunden.

    Mit freundlichen Grüßen

    Michael

    • Dennis Hundt
      29. August 2012 - 13:00 Antworten

      Hallo Michael,

      wenn Sie in der Abrechnung Fehler entdecken, würde ich der Betriebskostenabrechnung widersprechen. Alle anderen Vorgehensweisen würde ich Ihnen nicht empfehlen, bzw. würde Ihnen zuvor eine rechtliche Beratung nahelegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Evelin
    30. August 2012 - 16:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin die Verwaltung für eins unserer Objekt mit ca. 20 Wohneinheiten Zuständig.

    Am 22.12.2011 schickte ich die Nebenkostenabrechnungen für 2010 raus. Nur einer behauptet, dass er die Abrechnung nach Ende des Jahres 2011 erhalten habe. Da jedoch alle Mieter diese rechtzeitig erhalten haben ist es doch merkwürdig, dass nur ein Mieter diese zu spät erhalten hat. Immerhin hatte die Post mehr als eine Woche Zeit dies zum Mieter zu überbringen.

    Leider kann ich es nicht wirklich beweisen. Das einzige was ich habe es eine Quittung der Post. Da steht jedoch nicht für welche Objekte die eingekauften Briefmarken sind.

    Hätten Sie vielleich ein Rat für mich, wie ich am besten vorgehen soll?

    Liebe Grüße
    Evelin

    • Dennis Hundt
      2. September 2012 - 19:37 Antworten

      Hallo Evelin,

      ich befürchte Sie haben relativ schlechte Karten. Am besten ist es sicherlich, wenn man die Abrechnungen von einem Boten einwerfen lässt. So lässt sich die Zustellung beweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela
    31. August 2012 - 16:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich bin Vermieterin und verkaufe meine Etw. Die neuen Käufer übernehmen den Mietvertrag. Jetzt habe ich eine Frage zur Nebenkostenabrechnung und Mietkaution. Da der Mieter immer eine Nachzahlung bekommen hat, darf ich da von der Kaution Geld für die im nächsten Jahr fällige NK-Abrechnung einbehalten? Erhält der Mieter nächstes Jahr 2 Abrechnungen, einmal von mir und von dem neuen Eigentümer?

    Über eine Antwort würde ich mich freuen.

    Gruss
    Michaela

    • Dennis Hundt
      2. September 2012 - 19:10 Antworten

      Hallo Michaela,

      ich würde in den notariellen Kaufvertrag schauen. In der Regel ist hier vereinbart, dass der neue Eigentümer ab Nutzen-Lasten-Wechsel für alle verantwortlich ist und auch die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Judith Wurm
    3. September 2012 - 08:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    uns ist folgendes passiert:
    Am 31.08. bekamen wir von unserem Vermieter per Post eine Benachrichtigung über eine Nachzahlung der Heizkosten in Höhe von fast 900,-€. Der Abrechnungszeitraum ist laut Rechnung der Ablesefirma vom 01.07.2010 – 31.06.2011. Erstellt wurde dieser Beleg am 31.05.2012, zugestellt wurde er uns aber wie gesagt erst am 31.08.2012 (Briefumschlag mit Poststempel ist vorhanden).
    Ist die Nebenkostenabrechnung somit verspätet, da der Vermieter ab dem 31.06.2011 ein Jahr Zeit gehabt hätte? Wie sollte man hier weiter vorgehen?

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Viele Grüße, Judith

    • Dennis Hundt
      3. September 2012 - 23:06 Antworten

      Hallo Judith,

      ja, ich würde von einer Verspäteten Nebenkostenabrechnung ausgehen. Siehe auch §556 BGB.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anita Schmitz
    14. September 2012 - 17:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin genau am 15.9.2011 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Seitdem habe ich eine Nebenkostenabrechnung für den Winter 2011 erhalten und seit kurzem erst die Nebenkostenabrechnung (20.8.12) für die Sommermonate. Allerdings überweist mir mein Ex-Vermieter das Geld nicht, was es laut der Nebenkostenabrechnung zu zahlen hat. Gilt hier die selbe Frist, dass er diese bis zum 15.9.2012 (also morgen) bezahlt haben muss oder muss erstmal nur die Nebenkostenabrechnung vorliegen?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

    Mit freundlichen Grüßen,

    Anita Schmitz

    • Dennis Hundt
      15. September 2012 - 15:51 Antworten

      Hallo Anita,

      der Vermieter hat ca. 4 Wochen / 30 Tage Zeit Ihnen das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung auszuzahlen. Ausschlaggebend ist der Tag, an dem Ihnen die Abrechnung zuging.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cindy
    5. Oktober 2012 - 16:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe Mitte September 2012 die BK-Abrechnung für 2011 (Abrechnungszeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011) erhalten – somit fristgerecht. Jedoch hat die Hausverwaltung verspätet (am 02.04.2012!) die Werte für Wasser, Strom und Heizkosten abgelesen. In ihrem Schreiben teilt die Hausverwaltung dazu mit: „Wegen der verspäteten Ablesung, am 02.04.2012, aus technischen Gründen, kommt es zu erhöhten Kosten bei der Ablesung in den Punkten: Wasser, Wohnungsstrom und Heizkosten.“ Dazu muss ich sagen, dass die Hausverwaltung jederzeit an sämtliche Zählerstände kommt, sodass Eigenverschulden (PC-Absturz o.ä.) vorliegt.

    Ich hatte vorerst Kontakt zur Verwaltung aufgenommen, weil die überhöhten Kosten und die Rückforderung i.H.v. 776 Euro nicht rechtens sind; schließlich hätte man m.E. wenigstens die Vorauszahlungen vom 01.01.-31.03.2012 gegenrechnen können. Doch dann wäre der max. Abrechnungszeitraum überschritten. Also schlug die Verwaltung eine Schätzung der Stände vor; diese lehnte ich jedoch ab.

    Muss ich nun zahlen, oder reicht das WIdersprechen der Abrechnung mit dem Grund, dass zu spät abgelesen wurde und somit kein Zusammenhang zum Abrechnungszeitraum mehr besteht?!

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Viele Grüße,
    Cindy

    • Dennis Hundt
      5. Oktober 2012 - 16:17 Antworten

      Hallo Cindy,

      die Schätzung wäre der einzige vernünftige Weg gewesen. Eine Schätzung bzw. eine Zurückrechnung auf den 31.12.11. Ich denke Sie werden die Abrechnung so hinnehmen müssen. Alles was Sie jetzt zu viel zahlen, erhalten Sie im nächsten Jahr zurück. Denn dann wird vom 02.04.12 bis 31.12.12 abgelesen. Ihnen entsteht also nicht wirklich ein Nachteil.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk Eders
    9. Oktober 2012 - 17:08 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    vielen Dank zunächst für Ihren Service, sämtliche Hilferufe zu beantworten. Ein feiner Zug.

    Mein Thema ist auch die möglicherweise verspätete Betriebskostenabrechnung (nur Energieabrechnung). Sie ging im September 2012 zu und bezieht sich auf den Zeitraum 01/2011-08/2011.
    12 Monate sind also verstrichen, §556 Abs. 3 greift. Dennoch ist manchmal zu lesen, dass die Abrechnung innerhalb des folgenden Kalenderjahres, also bis Ende 2012 (in meinem Fall12+4 Monate), noch möglich ist. Interpretiere ich den Gesetzestext falsch?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Dirk Eders

    • Dennis Hundt
      9. Oktober 2012 - 17:18 Antworten

      Hallo Herr Eders,

      ich vermute Sie sind im August 2011 ausgezogen und der gesamte Abrechnungszeitraum geht von 01/2011 bis 12/2012. Nach diesem Gesamtzeitraum richtet sich auch die Abrechnungsfrist. Der Vermieter kann bis Ende 2012 abrechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pauli
    22. Oktober 2012 - 11:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe heute Widerspruch gegen die Betriebskostenvereinbarungen diesen und letzten Jahres eingelegt (bei fristgerecht gem. § 556 Abs. 3 BGB). Es gab einen Fehler in der Schlüsselung der Nebenkosten (ein Haushalt war mit zu wenig Personenmonaten vertreten). Dadurch entstehen für alle Mieter Vorteile, bis auf einen Mieter. Jetzt hat mir die Verwaltung unseres Vermieters gesagt, sie könne die Kosten nicht mehr auf die Mieter umlegen, da der Zeitraum abgelaufen ist. Aber das macht doch keinen Sinn, da der Vermieter doch entsprechend auf den Widerspruch reagieren können muss. Oder irre ich mich hier? Ist das tatsächlich das Problem des Vermieters?

    Abgesehen davon versuchte mir die Dame zunächst zu erklären ich habe keinen Anspruch mehr, das sei schon zu lange her. Bis ich den Gesetzestext zitiert habe.

    Vielen Dank für Ihre Mühe.

    Beste Grüße
    H. Pauli

    • Dennis Hundt
      22. Oktober 2012 - 19:47 Antworten

      Hallo Pauli,

      offen gesagt verstehe ich nicht genau was jetzt das Problem ist. Der Vermieter kann eine Nebenkostenabrechnung innerhalb des Abrechnungszeitraums korrigieren. Anschließend ist eine Korrektur zum Nachteil des Mieters nicht mehr möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacqueline Denger
    9. November 2012 - 12:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Meine Frage wäre wir sind am 28.02.2011 aus unserer Mietwohnung ausgezogen, Ablesedatum der Nebenkosten (Heizung, Wasser) war am 14.12.2010 erfolgt. Wir haben bis heute 09.11.2012 noch keine Abrechnung erhalten. Kann er sie uns jetzt noch in Rechnung stellen? Weil wir haben unsere Kaution von 700€ auch noch nicht erhalten. Die steht uns aber zu. Oder?
    Jetzt haben wir den Vermieter gestern angerufen was mit unserer Kaution ist und er sagte er muss noch die Nebenkostenabrechnung mit der Kaution verrechnen. Die steht ihm doch gar nicht mehr zu? Bitte um Rat. Danke im Vorraus.
    Liebe Grüße J.Denger

    • Dennis Hundt
      9. November 2012 - 18:05 Antworten

      Hallo Jacqueline,

      die Nebenkostenabrechnung für 2011 muss Ihnen bis Ende 2012 zugehen. Der Vermieter liegt hier also durchaus noch in der Frist,

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten Lachmann
    3. Januar 2013 - 01:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ist eine Nebenkostenabrechnung auch dann formell fehlerhaft und unwirksam, wenn der Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte (verkürzte) Abrechnungsfrist von 6 Monaten überschreitet? Im konkreten Fall wurde im Mietvertrag vereinbart:
    „Über die Heiz- und Betriebskosten wird einmal jährlich innerhalb angemessener Frist abgerechnet. Der Vermieter kann eine Nachzahlung auf die Heiz- und Betriebskosten nur verlangen, sofern er spätestens 6 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter durch schriftliche Abrechnung nachweist, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht ausgereicht haben.“
    Der Abrechnungszeitraum endete am 31.12.2011, die Abrechnung wurde am 31.12.2012 gestellt.
    Ich danke Ihnen für fachkundige Einschätzung.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Thorsten

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2013 - 09:30 Antworten

      Hallo Thorsten,

      ein sehr seltener Fall. In vielen Fällen stehen Vereinbarungen im Mietvertrag über dem BGB. Allerdings nur dann, wenn der Mieter nicht benachteiligt wird. So halte ich es auch hier für denkbar. Schauen Sie in „§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten“ besonders Absatz 4: „Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torben M.
    3. Januar 2013 - 16:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    heute am 03.01.2013 habe ich die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011(01.01.-31.12.) erhalten, offensichtlich zu spät, Poststempel sagt zwar 28.12.2012, aber es zählt ja das Datum des Erhalts oder?

    Der Vermieter hat die Verspätung in der Nebenkostenabrechnung selbst mit „privaten und geschäftlichen Problemen“ begründet, ich nehme mal an diese Begründung ist zu vage, um sagen zu lönnen, ob die Verspätung selbstverschuldet war oder nicht?

    Vielen Dank für Ihre Antwort und ein frohes neues Jahr.

    MfG Torben

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2013 - 16:57 Antworten

      Hallo Torben,

      die Begründung klingt ja abenteuerlich – hier kann man wohl von einem Verschulden des Vermieters ausgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Torben M.
        3. Januar 2013 - 17:00 Antworten

        Wow, das war ne schnelle Antwort.

        Nur nochmal zur Sicherheit, es zählt der Erhalt der Rechnung und nicht das Versanddatum?

        MfG Torben

        • Dennis Hundt
          3. Januar 2013 - 17:01 Antworten

          § 556 BGB: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Torben M.
    3. Januar 2013 - 17:04 Antworten

    Wer lesen kann…

    Vielen Dank.

    MfG Torben

  • Josipa B.
    8. Januar 2013 - 18:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich hätte da auch eine Frage zu der Nebenkostenabrechnung meines Vaters. Die Sachlage ist folgende.Mein Vater bewohnte bis Ende 06/2011 eine Mietwohnung. Die Abrechnung bekam er fristgerecht Ende 2012.Allerdings war bei dieser Abrechnung eine Kopie beigefügt von der Abrechnung 2009 die er Ende 2010 auch erhalten hat. Da er damals ALG 2 bezog, leitete er die Rechnung an seine Sachbearbeiterin bei der Arge weiter. Angeblich soll diese Rechnung aber nicht bezahlt worden sein,weshalb der ehemalige Vermieter das Geld jetzt verlangt. Meine Frage jetzt,kann er tatsächlich das Geld so spät verlangen oder ist der Anspruch schon verjährt?
    Vielen Dank für Ihre Antwort
    MFG Josipa B.

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2013 - 19:04 Antworten

      Hallo Josipa,

      wenn eine Abrechnung pünktlich kam und formal korrekt ist, dann hat Sie auch Bestand. Ich gehe von drei Jahren Verjährungszeit aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Seni H.
    14. Januar 2013 - 21:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter hat fristgerecht zum 31.12.2012 die Nebenkostenabrechnung für 2011 bei mir abgegeben. Diese war jedoch nur vorläufig, da die Wasserwerke noch keine Rechnung an den Vermieter gestellt hatten. Ausgewiesen auf der Rechnung sind sämtliche Nebenkostenbeträge aber nicht die Vorauszahlungen, so dass eine Summe von 3000 € entstanden ist. Er hat auch einen Zettel dazu gelegt, dass diese nur vorläufig ist.
    Geht das übrhaupt? Muss ich trotzdem zahlen? Und gibt es eine Frist für die endgültige Rechnung?
    Danke im Voraus!!

    • Dennis Hundt
      15. Januar 2013 - 23:34 Antworten

      Hallo Seni,

      sollte es sich um formelle Fehler handeln, kann der Vermieter die Abrechnung möglicherweise nicht mehr korrigieren – bzw. Sie müssten nicht mehr nachzahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Frau Grindel
        17. Januar 2013 - 23:10 Antworten

        Guten Abend, mein Mann und ich sind am 31.01.2012 aus unserer alten Wohnung ausgezogen. Unser Vermieter hat uns am 16.01.2013 die Nebenkostenabrechnung 2011 zukommen lassen. Laut § 556 hat er die Frist nicht eingehalten. Nun meine Frage, ich habe ihm im Januar 2012 telefonisch meine neue Mobilfunknummer sowie auch unsere neue Adresse zukommen lassen. Ist das wirksam oder kann er behaupten er hatte unsere Adresse nicht? Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

        • Dennis Hundt
          20. Januar 2013 - 17:41 Antworten

          Hallo Grindel,

          ja, behaupten kann der Vermieter das wohl. Die Frage ist, ob es der Wahrheit entspricht. Hier steht dann im dümmsten Fall Aussagen gegen Aussage.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Thomas E.
    31. Januar 2013 - 17:52 Antworten

    Guten Tag,

    Ich habe mal eine Frage, ich habe heute eine Nebenkostenabrechnung in meinem Briefkasten gehabt. Diese ist vom Zeitram 01.01.2011 – 31.12.2011. Gehe ich richtig in der Annahme das die Frist der Zustellung einschließlich der 31.12.2012 ist bzw. war? Ich habe die Rechnung am 28.01.2013 erhalten, somit ist diese zu spät geliefert worden und somit muss ich die Forderungen nicht mehr bezaheln oder?

    Vielen dank schon mal im Vorraus:

    mfG
    Thomas E.

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2013 - 16:50 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich teile hier grundsätzlich Ihre Auffassung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Kuschinski
    21. Februar 2013 - 13:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Vermieter hat die Betriebskosten für 2011 nicht bis zum 31.12.2012 abgerechnet.
    Ich habe ihn im Januar 2013 zwei Mal unter Fristsetzung aufgefoderter, diese abzurechnen. Da mein Vermieter auf normale Briefe nicht reagiert, habe ich diese per Einschreiben mit Rückschein auf den Weg gebracht. In beiden Schreiben habe ich die Berechnung der Verzugszinsen geltend gemacht sowie meine Unkosten. Nun habe ich nur das reine Guthaben aus der BK-Vorauszahlung 2011 erhalten. Verzugszinsen und Unkosten wurden mir nicht erstattet. Habe ich ein Recht auf diese Erstattungen – Verzugszinsen ja, dass weiß ich – aber auch meine Unkosten? Im normalen Geschäftsablauf ist es doch üblich, wenn jemand eine Rechnung nicht bezahlt, dass diese dann Mahngebühren etc. aufgerechnet bekommt. Also müsste die Zahlung dieser Kosten doch auch für den Vermieter gelten! Ein Mietsverhältnis ist doch nichts anderes als ein Geschäft!
    Vielen Dank für Ihre Antwort!
    Mit freundlichen Grüßen
    Petra Kuschinski

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2013 - 12:05 Antworten

      Hallo Frau Kuschinski,

      leider kann ich Ihnen meinen Tipp geben. Wenn Sie Ihre Unkosten geltend machen wollen, sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna K.
    2. April 2013 - 13:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    erst einmal vielen Dank, dass Sie hier so viele Fragen verständlich und hilfsbereit beantworten. Ich hoffe, Sie können auch mir helfen.

    Am 29.03.2013 ging bei mir die Nebenkostenabrechnung für 2011 ein. Die einjährige Frist für eine rechtmäßige Abrechnung wäre ja am 31.12.2012 verstrichen, er sei denn der Vermieter hat die Verspätung nicht zu verschulden.
    Allerdings ist der aktuelle Vermieter erst seit September 2011 Eigentümer und beruft sich in seinem Schreiben darauf, dass er die verzögerte Zustellung nicht zu verantworten hat, da der vorherige Eigentümer ihm die notwendigen Daten (Januar bis August 2011) zur Erstellung der vollständigen Abrechnung nicht rechtzeitig übermittelt hat.
    Für den Zeitraum September bis Dezember 2011 erhielt ich bereits fristgerecht die Abrechnung, da der Eigentümer ja die Daten für diese Zeit schon selbst verwaltet hat. Dieser Betrag ist bereits beglichen.
    Die Frage ist nun:
    Kann ich einfach einen schriftlichen Widerspruch wegen Fristüberschreitung formulieren und mit der Zahlung warten, bis er mir unaufgefordert den rechtsgültigen Beweis liefert, dass es nicht sein Verschulden war? Die Behauptung allein beweist ja nichts.
    Und: Bezieht sich die Formulierung „Verschulden des Vermieters“ eigentlich ausschließlich auf den aktuellen Vermieter, oder kann ich sagen „Vermieter ist Vermieter, ob alter oder neuer“, sodass der Vermieter (zwar in diesem Fall der alte, aber trotzdem damals der Vermieter) ja auf jeden Fall die verspätete Zustellung zu verschulden hat?

    Vielen Dank für eine Antwort und viele Grüße!

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:12 Antworten

      Hallo Anna,

      eine wirklich schwierige Frage. Ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen. Bitten Sie den Vermieter um Belege, die zeigen, dass der den Vor-Vermieter aufgefordert hat die Unterlagen rauszugeben. Das wäre ein Ansatz. Ansonsten kann ich den aktuellen Vermieter durchaus verstehen (wenn die Geschichte stimmt, wovon wohl auszugehen ist, da eine Teilabrechnung erfolgte).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beatrice H.
    13. November 2013 - 14:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich freue mich, auf diese Seite gestoßen zu sein und dass Sie zu verschiedenen Sachverhalten Ihr Wissen anbieten. Vielen Dank dafür.

    Auch ich bin unsicher:
    Als Eigentümerin einer Wohnung (einer WEG) steht in Kürze wieder die BK-Abrechnung gegenüber unserem Mieter an. Leider ist die WEG-Verwaltung bis heute nicht in der Lage, eine fehlerfreie Abrechnung zum Jahr 2012 vorzulegen. Zur ET-Versammlung wurde eine Abrechnung vorgelegt, die aber nachweislich falsch ist. Jetzt rechnen wir – auch auf Grund anstehender Prozesse, eines Wechsels der Verwaltung etc. – damit, dass wir bis Jahresende keine fehlerfreie Abrechnung erhalten werden.
    Nun wird immer geschrieben, dass wir als Vermieter gegenüber dem Mieter dennoch in der Pflicht wären, eine BK-Abrechnung zu erstellen. Aber wie, wenn auch uns keine Daten vorliegen? Es wird empfohlen, selbst Einsicht in die Unterlagen der WEG-Verwaltung zu nehmen und daraus ggf. eine Abrechnung zu generieren. Doch kann dies allen Ernstes verlangt werden? Eine solche Abrechnung wird – auf Grund verschiedenster Datenlagen und ggf. spezieller Sachverhalte hinichtlich der einzelnen 60 Wohnungen, die uns nicht alle bekannt sind – sicherlich nicht richtig und kann meines Erachtens nicht von uns verlangt werden.
    Sehen Sie eine Möglichkeit, im Nachgang ggf. gegen die Verwaltung vorzugehen bzw. Ansprüche geltend zu machen?

    Über eine kurze Einschätzung von Ihnen freuen wir uns.
    Freundliche Grüße

    Beatrice H.

  • Manuela
    11. März 2014 - 13:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Durch Zufall stieß ich auf ihrer Seite die sehr hilfreich und ineressant ist und möchte mich im Vorfeld für die Seite und Mühe bedanken. Ich habe mir alle Kommentare durchgelesen, aber mein spezieller Fall ist nicht auffindbar, deshalb wende ich mich an Sie. Nun zum folgenden Ereignis.
    Wir sind eine dreiköpfige Familie, Berufstätig und bewohnten von Ende 2009 bis Augusrt 2012 ein Haus von 180 Quadratmeter, wobei noch zu erähnen wäre, dass unser Vermieter über uns noch ein Zimmer mit ca. 30 Quadratmeter besaß. Die Nebenkostenabrechnung für 2009 und 2010 haben wir erhalten,obwohl die unsachlich und nicht formell war, aber wir haben es bezahlt. Mehrfach haben wir nach unserem Auszug August 012 unseren Vermieter um die Abrechnung von 2012 gebeten, wobei zu werwähnen wäre, das wir keine Abrechnung von 2011 erhielten. Oktober 2013 besuchte uns der Vermieter und gab uns die Abrechnung. Allerdings war die Abrechnung auch wieder unsachlich und unformell und die Abrechnung belief sich auf 34 Monate, sprich:unser vermieter gab uns die Abrechnung vom Einzug – bis zum Auszugsdatum. Er forderte von uns eine Gesamtsumme von 5000 Euro. Ich legte dagegen Widerspruch bei dem Vermieter ein, da ein Jahrelanges Problem am Zähler bestand und er die Behebung immer wieder hinaus zögerte. Der Vermieter rechnete über seinen Stromzähler ab und im Nachhinein haben wir erfahren, dass wir einen ungeeichten Zwischenzähler haben. Da der Vermieter aber wußte und wir Ihn bereits einen Monat nach Einzug darauf hingewiesen haben, dass unser Zähler sehr hohe Kilowatt aufweist,prüfte dieses der Vemieter und es bestätigte sich, das drei Postionen über unseren Zähler mitliefen. Immer wieder erinnerten wir den Vermieter daran, die Problem zu beheben, jedoch ist nichts passiert. In seiner neuen unformellen Abrechnung gibt er es auch zu und berechnete es pauschal. Da aber die Heizung unserer Nachbarn mitlief, gaben wir uns mit den Stunden die der Vermieter ansetzte nicht zufrieden. Desweiteren hat der Vermieter sih auh in der neuen Abrechnung von 34 Monaten um einiges verrechnet, was man an der Abrechnung 2009 und 2010 ersehen kann. Es ist kompliziert aber meine Frage wäre,
    1. kann man gegen dieser Art von Abrechnung Widerspruch einlegen
    2. da der Vermieter die kaution von uns einbehalten hat, haben wir die Möglichkeit den Vermieter um die Herausgabe der gelisteten Kaution
    3. Wie verhält es sich mit dem Vertilerschlüssel, da der Vermieter auch an dem Öltank verbunden war, allerdings wir nur ine Uhr um die Stunden zu sehen, besaßen und der Vermieter nicht
    4. Können wir da die Abrechnung nicht sachlich und der Vermieter uns keinerlei Einsicht in den Unterlagen gab, obwohl wir Ihn mehrfach darum baten, die bereits gezahlten Betriebskosten zurück fordern
    5. Wenn wir uns rechtlichen Beistand nehmen und es zur Anklage kommt, wer trägt die Kosten und sollten wir dieses überhaupt anwaltlich vertreten lassen
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen und verblebe freundlichst, verbunden mit einem angenehmen Tag, Manuela

  • Diana
    21. März 2014 - 20:38 Antworten

    Hallo ,

    ich habe eine Frage … mein Vermieter hat die Jahresabrechnung von 2012 immer noch nicht fertig . Er hat mir zwar gesagt das ich Geld rausbekomme . Jetzt wollte ich wissen ob ich Verzugszinsen geltend mach kann ?
    Freue mich auf eine Antwort !

    Danke und schöne Grüße

    Diana

    wollte frage

  • Katharina J
    22. Dezember 2015 - 14:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe heute die Nebenkostenabrechnung für 2014 erhalten und meiner Meinung nach enthält diese formelle Fehler. Beispielsweise steht ein Punkt „Allgemeinstrom“ und eine Summe dahinter (die mit der Summe des Vorjahres identisch ist). Muss der Vermieter da detailierter sein? Ebenfalls bei einem Punkt mit „Reinigung/Gartenarbeiten/Umlagen“. Da muss doch aufgelistet werden, was der Vermieter auf jemanden umlegt oder?

    Zusätzlich kommt bei mir noch die Fragestellung, ob die Gesamtfläche richtig berechnet wurde. Im Dachgeschoss des Wohnhauses ist eine (scheinbar unangemeldete) Wohnung, die bisher immer leer stand. (Diese wurde bereits bei der Nebenkostenabrechnung 2013 nicht einbezogen) Unser Vermieter hat das Dachgeschoss (wenn auch ohne baurechtliche Genehmigung) nun renoviert und ist übergangsweise sogar selbst eingezogen. Diese Wohnung ist unmöglich in die Gesamtfläche, womit der Verteilerschlüssel verechnet wurde, eingeflossen. Kann ich dies als formellen Fehler deuten? Muss der Vermieter angeben wie sich die Gesamtfläche für den Verteilerschlüssel zusammensetzt?

    Eine weitere Frage ist nun, dass wir eine korrigierte Nebenkostenabrechnung in diesem Jahr nicht mehr entgegen nehmen können, da wir nicht zuhause sind. Verlängert sich die Frist für den Vermieter, wenn wir eine korrigierte Abrechnung verlangen? Reicht es für den Vermieter, wenn die Abrechnung im Briefkasten ankommt oder auf den Stempel der Post verweist oder muss er gewährleisten, dass wir die korrigierte Abrechnung lesen können? Falls der Brief von uns nun am 4 Januar 2016 geöffnet werden würde, besteht für uns noch eine Pflicht die Abrechnung zu bezahlen?

    Vielen Dank im Vorraus!
    Freundliche und vorweihnachtliche Grüße
    Katharina J

    • Dennis Hundt
      23. Dezember 2015 - 02:51 Antworten

      Hallo Katharina,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihren vielen Fragen beantworten. Ich würde raten, Ihre Nebenkostenabrechnung fachliche von einem Anwalt prüfen zu lassen. Damit decken Sie sich meisten Fehler auf und können diese entsprechend rechtlich einordnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      PS: grundsätzlich halte ich es nicht für das beste Vorgehen eine Nachzahlung um jeden Preis verhindern zu wollen (wenn diese gerechtfertigt ist). Ein Streit kann der Mieter / Vermieter Verhältnis nachhaltig eintrüben.

  • Corina Kühne
    8. Januar 2016 - 15:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe am 02.01.2016 die Nebenkostenrechnung für das Jahr 2014 erhalten. Er wurde unfrankiert von der Vermieterin eingeworfen. Als ich Sie darauf anrief, sagte sie mir, dass dies nicht stimmen würde. Sie hätte am 31.12.2015 bei mir geklingelt, es hätte keiner aufgemacht. Dann hätte sie den Brief eingeworfen und könnte dies mit einem Foto belegen. Da ich am 31.12.2015 den ganzen Tag zu Hause war, kann es eigentlich nicht stimmen. Sind denn Beweisfotos in der heutigen Zeit der Fotomontage überhaupt rechtens? Falls sie einen Zeugen dabei hatte, ist das Beweis genug?

    • Dennis Hundt
      9. Januar 2016 - 02:31 Antworten

      Hallo Corina,

      ein Zeuge wäre ein sehr guter Beweis. Um was für ein Foto es sich handeln könnte, kann ich leider nicht sagen. Wichtig ist: Der Vermieter ist für den Beweis des rechtzeitigen Zugangs verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny Boschbach
    28. Februar 2016 - 16:08 Antworten

    Hallo,
    Seit 5 Jahren wohne ich in meiner Wohnung und hab noch keine einzige Heiz-und Betriebskostenabrechnung bekommen. Mein Vermieter sagt aber er hätte mir jedes Jahr im Okober eine zukommen lassen. Er weigert mir auch eine kopie zuzusenden und drückt mich bei Anrufen mittlerweile auf besetzt.

    Was kann ich tun ?

    Liebe Grüße

    Jenny

    • Dennis Hundt
      28. Februar 2016 - 22:57 Antworten

      Hallo Jenny,

      der Vermieter muss beweisen, das er die Nebenkostenabrechnungen zugestellt hat. Fordern Sie ihn im Zweifel schriftlich mit Fristsetzung und/oder mit Hilfe eines Anwalts dazu auf.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pia
    12. Januar 2017 - 21:08 Antworten

    Guten Abend,

    ich habe ähnliches Problem und habe versucht dagegen vorzugehen. Und zwar handelt es sich um eine Nebenkostenabrechnung von Techem.
    Dort steht der Abrechnungszeitraum : 1.10.2014-30.09.2015
    und ein Nutzungszeitraum :1.10.2014-30.11.2014 (der irrelevant hierfür ist). In meinem alten Mietvertrag steht auch „Der Vermieter ist berechtigt, wenn sachliche Gründe dafür vorliegen, den Abrechnungszeitraum auch für einzelne Betriebskosten umzustellen und den Verteilungsmaßstab unter Wahrung des Grundsatzes der Gleichbehandlung aller Mieter zu ändern […]“

    Nun die Nebenkostenabrechnung habe ich per Post am 23.12.2016 erhalten :
    – mit dem Anschreiben-Datum 22.12.2016 und
    – Techem-Datum 7.12.2016

    Ich habe bereits per Post geantwortet, dass die Abrechnungsfrist am 30.09.2016 abgelaufen sei.
    Die Dame von der Finanzbuchhaltung antwortete, dass die Abrechnung der Hausnebenkosten bis zum 31.12.2016 erfolgt sein muss und ich die Nachzahlung unverzüglich zu überweisen um weitere Kosten, die sonst entstehen würden, zu vermeiden.

    Ich verstehe es nicht so ganz. Weshalb dürfen Sie bis zum 31.12.2016 abrechnen für einen Abrechnungszeitraum vom 1.10.2014-30.09.2015 ?

    Über Ihre Hilfe wäre ich mehr als dankbar!

    Mit freundlichen Grüß,

    Pia

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2017 - 09:55 Antworten

      Hallo Pia,

      der Vermieter hat 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zu zustellen. In diesem Fall also bis 30.09.2016.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabelo nokele
    7. April 2017 - 13:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    verlängert sich die Frist, wenn der 31.12 ein Samstag ist? Ein Samstag ist doch auch ein Werktag und die Post wird normal zugestellt.
    LG

  • Dzenana
    7. September 2017 - 13:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auch ich, wie viele andere brauche Ihren Rat. Auch wir haben am 1.9.2017 eine Betriebskostenabrechnung bekommen für den Zeitraum 1.06.2015 – 31.05.2016, erstellt von Techem am 24.07.2017, uns erreicht hat sie am 01.09.2017.

    In diesem Schreiben fordert der Vermieter eine Nachzahlung über 366,60 Euro.
    Muss ich diese Summe bezahlen?
    Wir sind seit 15.1.2017 ausgezogen bzgl. Eigentum. Es handelt sich um eine Erbengemeinschaft.

    Würde mich über eine Antwort von Ihnen freuen.

    VG Dzana

    • Dennis Hundt
      8. September 2017 - 10:22 Antworten

      Hallo Dzana,

      die Betriebskostenabrechnung hätte bis 31.05.2017 bei Ihnen sein müssen. Weisen Sie den Vermieter auf die Verspätung hin.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Dzenana
        13. September 2017 - 13:53 Antworten

        Vielen Dank für Ihre Antwort.
        Ich habe bereits ein Schreiben aufgesetzt. Denken Sie, dass ich mit ihm erst telefonisch sprechen sollte bevor ich den Widerruf an ihn versende?
        Das ist für uns eine sehr komische Situation, weil wir eine recht gute 10 Jahre Vermieter/Mieter Beziehung hatten.

        • Dennis Hundt
          13. September 2017 - 14:34 Antworten

          Eine einvernehmliche Lösung / ein Gespräch ist für die Beziehung meinst besser, ja.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Dzenana
    13. September 2017 - 15:04 Antworten

    Ich danke Ihnen für Ihre schnelle Antworten.
    Einen schönen Tag wünsche ich Ihnen.

  • Björn S.
    10. Januar 2018 - 21:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich benötige Ihren Rat für eine Nebenkostenabrechnung.

    Wir sind zum 31.12.2016 aus einer Mietwohnung ausgezogen (Ende des Mietvertrags). Haben heute am 10.01.18 (Poststempel 08.01.18) eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2016 – 31.01.2017 erhalten. Obwohl der Mietvertrag am 31.12.2016 endete! Ich vermute, dass der Vermieter wegen der nicht eingehaltenen Frist einfach den Abrechnungszeitraum verlängert hat.
    Muss ich den geforderten Betrag bezahlen?

    Über Ihre Hilfe wäre ich mehr als dankbar!

    Beste Grüße
    Björn S.

    • Dennis Hundt
      12. Januar 2018 - 15:59 Antworten

      Hallo Björn,

      wenn der Abrechnungszeitraum zuvor immer das Kalenderjahr war, würde ich hier ansetzen. Fragen Sie, warum es hier eine Änderung gab und wo der Monat 01/2016 geblieben ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Björn S.
        12. Januar 2018 - 17:35 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        für 2014 war es der 01.01. – 31.12. für 2015 habe ich keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Was sagen Sie zu dieser Konstellation?

        Beste Grüße Björn S.

        • Dennis Hundt
          13. Januar 2018 - 15:27 Antworten

          Hallo Björn,

          in der Regel ist der Vermieter dann auch weiterhin an den Abrechnungszeitraum gebunden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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