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Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Die Umwandlung eines Miethauses in mehrere Eigentumswohnungen kann für den Hauseigentümer viele Gründe haben. Ganz gleich, aus welchem Grund die Umwandlung stattfinden soll, sie ist für den Eigentümer des Hauses in der Regel eine lukrative Alternative zum Komplettverkauf des Hauses, da die Verkaufssumme der einzelnen Wohnungen üblicherweise weit über dem Verkaufswert des gesamten Gebäudes liegt.

Da die geplante Umwandlung eines Miethauses in mehrere Eigentumswohnungen in der Regel keine direkte Auswirkung auf die bestehenden Mietverhältnisse erfahren die Mieter üblicherweise erst recht spät von den Planungen des bisherigen Vermieters. Zusätzlich benötigt der Eigentümer des Miethauses, bis auf wenige Ausnahmen, keine besonderen Genehmigungen um eine solche Umwandlung durchzuführen.

Dennoch gibt es sowohl für den Mieter als auch für den Hauseigentümer und auch die späteren Käufer der Wohnungen gesetzliche Vorschriften, die bei einer Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnung berücksichtigt und vor dem Verkauf oder Kauf bedacht werden müssen.

Wir erklären in dem Artikel worauf der aufteilenden Eigentümer, die Mieter in einer Wohnung und die Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung achten muss.

Gliederung: In diesem Artikel lesen Sie:

  • Worauf der Eigentümer eines Miethauses bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen achten muss.
  • Was es für den Mieter bei einer Umwandlung zu beachtet gibt.
  • Was der neue Eigentümer nach Kauf der Eigentumswohnung beachten muss
  • Vorkaufsrecht des Mieters – was es beim Kauf der gemieteten Wohnung zu bedenken gilt
  • Fazit zur Umwandlung von einem Miethaus in Eigentumswohnungen

Worauf der Eigentümer eines Miethauses bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen achten muss.

Für den Hausbesitzer ist eine Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in der Regel ohne besondere Genehmigungen möglich. Lediglich, wenn es sich bei den vermieteten Wohnungen um Mietwohnungen innerhalb des sozialen Wohnungsbaus handelt, muss vor einer Umwandlung die schriftliche Zustimmung der zuständigen Bewilligungsbehörde eingeholt werden.

Da das bisherige Miethaus jedoch vor dem Verkauf als einheitliches Eigentum im Grundbuchamt eingetragen war, und als solches auch nur als Gesamtheit verkauft werden darf, muss der Eigentümer zunächst das einheitliche Eigentum aufteilen.

Hierfür müssen durch den Eigentümer gesetzlich vorgeschriebene Schritte durchgeführt werden:

  • Gemäß § 8 WEG muss der Eigentümer dem Grundbuchamt einen Aufteilungsplan vorlegen. Aus dem Aufteilungsplan müssen nicht nur die vorgesehenen Eigentumswohnungen, sondern auch die Gemeinschaftsräume und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen ersichtlich sein.
  • Bei der zuständigen Bauaufsichtbehörde muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Grundvoraussetzung für das Ausstellen der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und das es keine bauordnungsrechtlichen Bedenken in Hinsicht auch beispielsweise Lärmschutz oder Feuerschutz bestehen.

Einzig bei Altbauten, bei denen nachträglich eingebaute Trennwände und Decken nicht den neuzeitlichen Anforderungen entsprechen, können nach einem Entscheid der Obersten Gerichtshöfe ausnahmen gemacht werden.

Im Anschluss daran wird für jede neu geschaffene Eigentumswohnung ein Grundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt.

Besteht für eine Mietwohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, besteht für den Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht der Wohnung. Lediglich, wenn die Mietwohnung an einen Familienangehörigen oder einer zum Haushalt des Eigentümers gehörenden Person verkauft werden soll, entfällt dieses Vorkaufsrecht.

Bedingt durch eine nach dem Verkauf für den neuen Eigentümer geltenden Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung, sollte vor der Umwandlung bedacht werden, dass vermietete Wohnungen in der Regel schwerer in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können als unvermietete Wohnungen.

Wichtig: Die Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisse mit der Begründung, dass ein Verkauf der Wohnung beabsichtigt ist, ist unwirksam. Dieses ist auch dann der Fall, wenn der spätere Käufer ein Familienangehöriger des Eigentümers ist.

Was es für den Mieter bei einer Umwandlung zu beachtet gibt.

Besteht für die umzuwandelnde Mietwohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung ein Mietverhältnis, so gilt hier der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ und es bestehen keine wesentlichen Veränderungen für den Mieter, da die Inhalte des Mietvertrages auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin wirksam sind.

Die Höhe der monatlich zu zahlenden Miete und die Höhe beziehungsweise Zahlart und Abrechnung der Betriebskosten bleiben unverändert.

Zahlt der Mieter beispielsweise bisher eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung, so ist auch der neue Eigentümer zur jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Auch bestehende oder neu auftretende Mängel und die Verpflichtung zur Beseitigung gehen ohne Veränderungen auf den neuen Eigentümer der Wohnung über.

Dieses gilt auch dann, wenn die entsprechende Wohnung nach der Umwandlung die einzige vermietete Eigentumswohnung ist. Der neue Eigentümer der Wohnung ist dazu verpflichtet, als Vermieter das Interesse des Mieters gegenüber den anderen Eigentümern zu vertreten.

Was der neue Eigentümer nach Kauf der Eigentumswohnung beachten muss.

In dem Fall, dass der Käufer der Eigentumswohnung die zum Zeitpunkt des Kaufes noch vermietet ist, selbst bewohnen möchte, steht dem neuen Eigentümer das Recht der Eigenbedarfskündigung zu.

Hierbei müssen jedoch zum einen die gesetzlichen Bedingungen nach § 573 BGB berücksichtigt werden und zum anderen besteht für die Mieter der gekauften Eigentumswohnung ein zusätzlicher Kündigungsschutz gemäß § 577a BGB.

Dieser zusätzliche Kündigungsschutz untersagt dem neuen Eigentümer und somit auch Vermieter eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs vor Ablauf einer Frist von 3 Jahren.

Diese 3-Jahres Frist beginnt mit dem Kauf der Wohnung und kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch die jeweiligen Bundesländer auf bis zu 10 Jahre erhöht werden, wenn die Versorgung mit angemessenen Mietwohnungen innerhalb der entsprechenden Gemeinde oder des Stadtteils gefährdet ist.

Wird die Eigentumswohnung während der Zeit der Sperrfrist weiter verkauft, so wird die bereits abgelaufene Zeit der Sperrfrist auf den zweiten Eigentümer angerechnet. Die Zeit des Kündigungsschutzes von 3 beziehungsweise 10 Jahren beginnt somit nicht erneut.

Nach Ablauf der Sperrfrist kann eine Wohnungskündigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 BGB ausgesprochen werden.

Wichtig: Kündigungen wegen Eigenbedarf die innerhalb dieser Sperrfrist ausgesprochen werden, sind grundsätzlich unwirksam.

Vorkaufsrecht des Mieters – was es beim Kauf der gemieteten Wohnung zu bedenken gilt

Möchte der Eigentümer eines Miethauses dieses in Eigentumswohnungen umwandeln, so haben die Mieter der Wohnungen automatisch ein Vorkaufsrecht auf die von ihnen gemietete Wohnung.

Der Vermieter muss den Mieter über dieses Recht und auch den Inhalt des entsprechenden Kaufvertrages informieren und im Anschluss daran steht dem Mieter gemäß § 469 Abs. 2 BGB eine zweimonatige Entscheidungsfrist zu. Erst nach Ablauf dieser Frist darf der Eigentümer des Miethauses die vermietete Wohnung an einen Dritten veräußern.

Möchte der Mieter die bisher gemietete Wohnung kaufen und somit von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, muss er dieses dem Vermieter schriftlich mitteilen.

Tipp: Auch wenn Sie als Mieter nicht von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchten, so wird empfohlen dieses nicht vor Ablauf der 3-monatigen Entscheidungsfrist tun. Grund hierfür ist, dass nach Ablehnen des Vorkaufsrechts, der Vermieter die Mietwohnung sofort verkaufen kann und der neue Käufer so eher ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Dieses hat zur Folge, dass der Beginn der gesetzlichen Sperrfrist früher eintritt und so eine eventuelle Kündigung wegen Eigenbedarfs früher ausgesprochen werden kann.

Spielt der Mieter jedoch mit dem Gedanken die gemietete Wohnung zu Kaufen, so sollten vor dem Wohnungskauf einige Entscheidungspunkte bedacht werden, die vor einer über schnellten Entscheidung schützen sollen:

  • Die Finanzierung eines Wohnungskaufs ist in der Regel eine langjährige finanzielle Belastung. Diese sollte nur dann eingegangen werden, wenn eine ausreichende Absicherung oder entsprechendes Eigenkapital vorhanden ist.

Ehe von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht wird, ist es besonders empfehlenswert sich bei der Bank über eine entsprechende Finanzierung zu informieren und beraten zu lassen.

  • Als Eigentümer einer Wohnung besteht zudem eine gewisse Ortsgebundenheit. Wird von dem Beruf ein besonders hohes Maß an Flexibilität und Mobilität erwartet, kann sich eine Eigentumswohnung schnell als zusätzlicher Ballast entwickeln.

Auch wenn die Familienplanung noch nicht abgeschlossen ist, sollte dieses bei einer eventuellen Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

  • In Verbindung mit einem Wohnungskauf fallen weiter Kosten an, die als Mieter einer Wohnung nicht aufgetreten sind. Hierzu zählen neben den einmaligen Kosten beim Wohnungskauf unter anderem Kosten für Modernisierung oder anfallenden Reparaturen.

Fazit zur Umwandlung in Eigentumswohnungen

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist in der Regel ohne große Umstände möglich. Lediglich müssen bisheriger und neuer Eigentümer auf gesetzliche Bestimmungen, wie beispielsweise das Vorkaufsrecht eines vorhandenen Mieters achten.

Zudem besteht nach einem Kauf einer vermieteten Wohnung eine Sperrfrist bei einer Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs.

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen für viele Hauseigentümer eine lohnenswerte Alternative zum Komplettverkauf und auch für Mieter kann das Vorkaufsrecht unter Umständen eine überlegenswerte Investition sein. Dennoch sollte vor einer Umwandlung beziehungsweise dem Kauf einer Eigentumswohnung gründlich informiert werden, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt.

4 Antworten auf "Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen"

  • B. Fühner
    3. August 2019 - 20:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich hätte da mal eine Frage.

    Ich besitze ein Zweifamilienhaus, welches ich an einen Makler zum Verkauf mit einer Vertriebsvereinbarung abgegeben hatte. Der Vertrag wurde von mir nun fristgerecht gekündigt und endet in ein paar Tagen.
    Der Makler hat mir bis heute keinen Käufer vermitteln können und ich sehe auch nicht, dass er das in den paar Tagen nun noch hin bekommt.

    Beide Wohnungen im Haus sind vermietet und die Mieter wohnen dort sehr gerne und würden auch gerne bleiben.
    Ich stehe nun vor der Frage ob ich das Haus nun komplett privat anbiete oder ob ich vielleicht auch eine Teilung vornehmen sollte und meinen Mietern jeweils die Wohnung, in der sie so gerne wohnen, zum Kauf anbiete.

    Beide Mieter wohnen noch keine 5 Jahre und die Befürchtung besteht, dass ein neuer Eigentümer ihnen die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt.

    Ganz zu Anfang hatte der Makler meinen Mietern jeweils das gesamte Haus zum Kauf angeboten, was aber aus Kostengründen oder weil sie kein Zweifamilienhaus kaufen möchten, nicht zustande gekommen war.
    Für mich ist bei dem Gedanken einer Teilung und einem Einzelverkauf an meine Mieter aber nun die Frage aufgetaucht, ob der Makler auch in dem Fall dann eine Provision verlangen kann.

    Im Vertrag steht dazu unter Pkt. 5

    Sollte das o.a. Objekt innerhalb der Vertragslaufzeit nicht vermittelt werden können, erhält der Auftraggeber eine Interessentennachweisliste ausgehändigt. Erwirbt einer dieser Interessenten diese Immobilie innerhalb von 12 Monaten nach Auslaufen des Vertrages privat vom Auftraggeber oder verkauft der Auftraggeber während der Vertragslaufzeit an einen privaten Interessenten, so ist er in diesem Falle der Immobilien GmbH zum Ersatz des sich darauf ergebenden Schadens bis maximal zur Höhe der Provision verpflichtet.

    Als Objekt steht im Vertrag die Objektadresse mit Hausnummer PLZ und Ort.

    Das Objekt selber ist hier nicht näher beschrieben.

    Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      6. August 2019 - 12:43 Antworten

      Hallo B. Fühner,

      die Frage ist, ob es sich bei einer Teilung noch um das selbe Objekt handeln würde. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heiber
    2. Oktober 2019 - 08:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,,

    ich wohne in einem Mietshaus, dessen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Meine Wohnung wurde nicht verkauft. Der Vermieter ist derselbe. Zählt die Sperrfrist wegen Eigenbedarfs ab dem Tag der Umwandlung oder ab dem Tag an dem er das ganze Haus gekauft hat?

    Mit freundlichen Grüßen
    M. Heiber

    • Dennis Hundt
      8. Oktober 2019 - 09:08 Antworten

      Hallo M. Heiber,

      die Sperrfrist beginnt mit dem ersten Verkauf (der Eigentumswohnung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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