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Renovierungsklausel – Was darf vereinbart werden?

Ein fester Bestandteil der meisten Mietverträge ist die sogenannte Renovierungsklausel, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des Mieters innerhalb des gemieteten Objektes regelt.

Gesetzlich ist der Vermieter gem. § 535 und § 538 BGB dazu verpflichtet die Wohnung in einem bei Vertragsabschluss bestehenden Zustand zu erhalten und ggf. wieder her zustellen. Das heißt, nach dem BGB ist der Vermieter für Reparaturen und Instandhaltungen in der Wohnung verantwortlich. Mit einer wirksamen Renovierungsklausel kann der Vermieter aber seinen Mieter in die Pflicht nehmen und die Schönheitsreparaturen an seinen Mieter abwälzen.

Grundsätzlich ist bei einer Renovierungsklausel zu beachten, dass lediglich die Abnutzung im Rahmen der Schönheitsreparatur geltend gemacht werden kann, die aufgrund eines normalen Gebrauchs zurückzuführen sind.

In § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung sind zusätzlich die Tätigkeiten beschrieben, welche unter den Begriff „Schönheitsreparatur“ fallen.

Die auszuführenden Arbeiten innerhalb der Wohnräume umfassen maximal:

  • Das Anstreichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken
  • Das Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Das Streichen der Innenseite von Fenster und Türen

Andere von den im § 28 Abs. 4 II BV abweichende Schönheitsreparaturen dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden.

Wann ist die Renovierungsklausel unwirksam, welche Regelungen gelten dann?

Der Bundesgerichtshof hat mit den Urteilen VII ZR 308/02 und VII ZR 355/02 gängige Regelungen innerhalb der Renovierungsklausel jedoch für unwirksam erklärt.

Hierbei sind Renovierungsklauseln, welche den Mieter verpflichten die Wohnung, unabhängig der erfolgten Mietzeit, komplett zu renovieren als unwirksam erklärt worden. Auch sind Fristen, die eine starre Renovierung einzelner Wohnräume nach einer bestimmten Anzahl von Mietjahren regeln, unwirksam.

Im Falle der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel besteht seitens des Mieters keine Verpflichtung Schönheitsreparaturen durchzuführen, die Wohnungsübergabe kann ohne ausgeführt Schönheitsreparaturen erfolgen.

In einem solchen Fall muss der Vermieter für die Schönheitsreparaturen aufkommen. Das gilt sowohl für Reparaturen im Laufe der Mietzeit, als auch für die Renovierung bei Auszug aus der Wohnung.

Was darf in der Renovierungsklausel stehen?

Bei einer Renovierungsklausel ist zu beachten, dass diese lediglich eine Empfehlung zur Renovierung enthalten darf, welche sich an dem tatsächlichen Renovierungsbedarf orientiert, und keine starren Zeitfristen. Diese würden dann eine Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge haben.

Ein paar Beispiele für nicht starre Formulierungen:

–    In der Regel muss der Wohnzimmer…
–    Im Allgemeinen sind Renovierungsarbeiten…

Bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Renovierungsklausel und deren inhaltlich aufgeführten Renovierungsarbeiten, empfiehlt der Deutsche Mieterbund diesen auch Wirksamkeit prüfen zu lassen.

35 Antworten auf "Renovierungsklausel – Was darf vereinbart werden?"

  • Theo Bartholomäus
    31. Januar 2012 - 09:36 Antworten

    Müssen beim Auszug nach 7jähriger Mietzeit in einem Altbau Türen, Heizkörper und Fenster neu gestrichen werden?
    Beim Einzug war alles neu gemacht. Zustand heute: sehr gut.

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2012 - 11:39 Antworten

      Hallo Theo,

      danke für Ihre Frage. Ich kann Ihnen leider keine pauschale Antwort geben. Es kommt auf den individuellen Zustand der Wohnung an. Alle starren Vereinbarungen „Der Mieter muss alle fünf Jahre streichen“ sind ohnehin unwirksam.

      Die Fristen, die für die einzelnen Räume in der Regel gelten, finden Sie hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin Lang
    4. März 2012 - 20:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank dafür das Sie der Internetgemeinde so viele nützliche Informationen zur Verfügung stellen. Hier mein Fall in Kürze: Einzug vor 5 Jahren in unrenovierte Mietwohnung mit sichtbaren Gebrauchsspuren. Es wurde damals kein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellt. Jetzt sind wir ausgezogen und haben die Wohnung ebenfalls im unrenovierten Zustand übergeben. Einige Räume haben wir während unserer Mietzeit unrenoviert gelassen, da sie nur als Lager-/ Abstellraum dienten.

    Vor der Schlüsselübergabe sind wir mit dem Vermieterehepaar durch die Wohnung gegangen und es wurde vom Vermieter festgestellt, dass Gebrauchsspuren vorhanden seien. Er ging nur sehr oberflächlich durch die Wohnung und bemerkte zum Abschluss das er nicht wisse ob der Nachmieter damit einverstanden sei (er meinte speziell den Zustand der Wände über den Heizkörpern). Wir verabschiedeten uns nett, übergaben die Schlüssel und fuhren 600km zur neuen Wohnung. Bei einem Telefonat 2 Wochen später erfuhren wir, dass der Vermieter den Zustand der Wände auf unser großen Veranda bemängelt. Das könne so nicht bleiben, wir hätten die Wände stark beschmutzt und er müsse sie auf unsere Kosten renovieren lassen und dafür einen Teil der Kaution einbehalten – den Zustand der Innenräume hatte er nicht weiter erwähnt.

    Auf Ihren Infoseiten habe ich gelesen, das Außenrenovierungen nicht unter Schönheitsreparaturen fallen und der Vermieter die Kosten nicht auf Mieter abwälzen darf. Zur Not melde ich den Fall meiner Haftpflichtversicherung.

    Im beigefügten Link finden Sie den Wortlaut unserer Renovierungsklausel. Wie schätzen Sie den Fall ein, wenn alle Felder für die Renovierungsfristen frei geblieben sind?

    Viele Grüße Martin Lang

    • Dennis Hundt
      4. März 2012 - 21:00 Antworten

      Hallo Herr Lang,

      ich versuche mich kurz zu fassen.

      Grundsätzlich halte ich die Regelung zu den Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag für nicht wirksam. Die Fristen werden in den Vertrag starr formuliert, unabhängig von tatsächlichen Zustand. Der Fakt, dass die Jahreszahlen nicht eingetragen sind, macht den Fall aber zumindest strittig. Es sind jetzt gar keine Fristen genannt, sodass diese ja im Grunde auch nicht starr / nicht unwirksam sein können. Auf der anderen Seite könnten die fehlenden Fristen auch bewirken, dass Sie gar nicht renovieren müssen. Es ist einfach völlig unklar, ein ähnlicher Fall ist mir nicht bekannt.

      Sie haben Recht, Außenanstriche (z.B. auf dem Balkon) gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ich vermute mal, dass Ihre Veranda ähnlich wie ein Balkon zu betrachten ist. (Urteil: Amtsgericht Berlin Wedding, 19 C 577/00).

      Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben. Stützen Sie sich auf die unklare Vereinbarung im Mietvertrag, auf das Urteil und fordern Sie die gesamte Kaution zurück. Anschließend kann man schauen, wie der Vermieter reagiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johannes Lehenrt
    5. April 2012 - 14:58 Antworten

    Folgende Situation:
    Im Mietvertrag steht folgendes:
    „4. Der Mieter ist verpflichtet, je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, … ) soweit erforderlich, im Zweifel in der nachstehenden Regelmäßigkeit unverzüglich fachgerecht auszuführen:

    … (hier stehen jetzt starre Fristen für die versch. Räume)
    5. …
    6. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem (d.h. mit ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen) Zustand, soweit zulässig, zu übergeben.
    Ansonsten hat der Mieter den nach Ziff. 4 zeitlich anteiligen Ersatz für die Kosten der nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu tragen. Insbesondere muß die bei Einzug vorhandene Rauhfasertapete in ihrem ursprünglichen Farbton (weiß einfach) in unveränderter Form erhalten sein. Anstriche müssen VOB DIN 18 363 entsprechen. Das gleiche gilt für das Streichen der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen, falls erforderlich.“

    Der Paragraph entält noch etliche Ziffern mehr, aber ich denke 4 und 6 sind der springende Punkt. Nach 5,5 Jahren Mietzeit haben wir alle Zimmer gestrichen, unterschiedlich gut, was auch notwendig war. Teilweise die Decke weggelassen, weil noch i.O. Teils sehr ordentlich, teils eindeutig nicht wie vom Maler gemacht, also sichtbar, dass das ein Laie war.
    Dem Vermieter hat jetzt bei der Abnahme alles gar nicht so gepasst, weil nicht fachmännisch, so dass wir uns auf Einbehalt von 50% der Kaution geeinigt haben. Vermieter meint er muss alles neu streichen lassen, bzw. ausbessern lassen.
    Die Frage ist jetzt, hab ich mich da über den Tisch ziehen lassen? Der Vermieter hat das so dargestellt, als wäre er mir sehr entgegen gekommen, mir kommen da aber Zweifel. Was vom obigen Vertragsabschnitt ist überhaupt rechtskräftig? Hätte ich wirklich alles fachgerecht streichen müssen oder im Zweifelsfall die vom Vermieter jetzt geschickten Maler bezahlen müssen?
    Kann man da im Nachhinein noch was machen? Ist jetzt erst 2 Tage her die Abnahme.

    • Dennis Hundt
      5. April 2012 - 23:38 Antworten

      Hallo Johannes,

      ich vermute stark, dass die gesamte Klausel alleine schon deshalb unwirksam ist: „nachstehenden Regelmäßigkeit unverzüglich fachgerecht auszuführen“. Hiermit sind Sie starr an die vorgegebenen Fristen gebunden. Ich denke, Sie hätten die Wohnung einfach besenrein übergeben können.

      Natürlich können Sie jetzt noch was machen. Es gibt Rechtsprechung, die den Vermieter dazu verdonnert, den Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen die er nicht hätte ausführen müssen, zurück zu erstatten. Konfrontieren Sie Ihren Vermieter mit der unwirksamen Klausel und fordern Sie Ihre komplette Kaution zurück.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ronny
    4. Juli 2012 - 19:08 Antworten

    Ich hab zwei Paragraphen in meinem Vertrag zu stehen.
    Zum einen:
    Die Schönheirsreperaturen sind bei Bedarf auszuführen, auch um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, gerechnet ab Mietbeginn oder den letzten, während des Mietverhältnisses durchgeführten Schönheitsreperaturen, in folgenden Zeitabständen erforderlich sind: JETZT ZEITANGABEN WIE BEKANNT.
    Es besteht für beide Vertragspartner die Möglichkeit, bei Bedarf die Zeitabstände zu verändern.
    Zum zweiten:
    Der Mieter hat die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit geräumt, sauber und mit sämtlichen, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln in dem Zustand zurückzugeben, in dem sich die Mieträume bei regelmäßiger Vornahme von Schönheitsreperaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind. Der Mieter hat die Wahl, dies in Geld auf Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch ihn selbst bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu erledigen.

    • Dennis Hundt
      4. Juli 2012 - 19:11 Antworten

      Hallo Ronny,

      Sie haben zwar keine Frage gestellt, aber ich vermute mal, dass Sie wissen wollen, ob die Formulierungen wirksam sind. In meinen Augen ist die Klausel vollkommen in Ordnung. Ich kann keine Benachteiligung des Mieters herauslesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ronny
    4. Juli 2012 - 23:22 Antworten

    Wie sieht das denn mit der Rückgabe der Mietsache im vertragsmäßigen Zustand aus? Laut BGH ist das ja eine zu ungenaue Formulierung?
    Danke fur die beantwortete ungestellte Frage…

    • Dennis Hundt
      6. Juli 2012 - 11:43 Antworten

      Hallo Ronny,

      leider kenne ich ein solches Urteil nicht. Gerne können Sie dieses aber in einem Kommentar hier veröffentlichen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miri
    11. Juli 2012 - 17:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    erstmal möchte ich Ihnen sagen, dass ich es ganz toll finde wie Sie den Menschen hier weiterhelfen. Auch ich habe eine Frage zu obigem Thema. Wir ziehen nun aus unserer Wohnung aus und ich möchte wissen, ob auch unsere Renovierungsklausel unwirksamt ist. Die Klausel selbst (Abs. 2) scheint mir eindeutig unwirksam. Unsicher bin ich, ob der Abs. 3 diese relativiert und wirksam macht. Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
    Viele Grüße
    Miri

    Nr. 5 Erhaltung der Wohnung
    (1) …
    (2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

    Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
    • In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle vier Jahre durchzuführen
    • In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.

    Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

    (3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

    • Dennis Hundt
      11. Juli 2012 - 17:33 Antworten

      Hallo Miri,

      ich gehe davon aus, dass (3) – wie Sie schon schrieben – relativierend wirkt und die Klausel damit Ihre Wirksamkeit behält.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Arne Wollenhaupt
    25. Oktober 2012 - 08:21 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein bestehendes Mietverhältnis endet zum 30.11.2012. Die „Renovierungsklausel“ im Ende 2009 abgeschlossenen Mietvertrag (§ 11 „Instandhaltung der Mieträume“ – ein Formular der Firma Sigel – Art.-Nr. MV 466) scheint soweit der aktuellen Rechtsprechung zu entsprechen.

    Allerdings enthält der betreffende Paragraph am Ende die handschriftliche Ergänzung des Vermieters „siehe Anlage 1 Punkt 1“.

    In besagter Anlage heißt es:

    „Die Wohnung wurde in total renovierten Zustand übernommen und ist bei Mietende in gleichem Zustand zu übergeben. …“

    Der Vollständigkeit halber: diese Anlage wurde nicht „verhandelt“, sondern mir so vom Vermieter als Bestandteil des Mietvertrages zur Unterschrift vorgelegt.

    Nun meine Frage:

    Ist meine Einschätzung, dass die Renovierungsklausel in der Anlage unwirksam ist, richtig? Und ist damit auch die Renovierungsklausel im eigentlichen (Formular-)Mietvertrag hinfällig?

    Für Ihre fachkundige Antwort bedanke ich mich im voraus.

    Beste Grüße,

    Arne Wollenhaupt

    • Dennis Hundt
      25. Oktober 2012 - 08:26 Antworten

      Hallo Arne,

      Sie sind ja schon sehr gut informiert. Ich kann mir gut vorstellen, dass die handschriftliche Ergänzung die gesamte Renovierungsklausel in den Abgrund reißt und unwirksam macht. Aber das kann ich Ihnen natürlich nicht versprechen. Im Zweifel werden solche Sachen vor Gericht geregelt. Suchen Sie nach Urteilen die ähnlich gelagert sind, dann haben Sie gleich was in der Hand, das Sie dem Vermieter als Grundlage für Ihre Einschätzung zusenden können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eni
    30. November 2012 - 03:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wollte mit einem Kollegen eine Wohnung mieten. Habe mich dann aber umentschieden. Aber erst nach dem ich die Übernahme der Wohnung so wie sie ist, von den Vormietern, übernehme und die Renovierungsarbeiten auf mich und meinen Kollegen übergehen unterschrieben habe. Also noch kein Mietvertrag. Die Absage teilte ich dem Vermietungsunternehmen mit und jetzt soll ich die Wohnung renovieren oder zur Abgeltung 300€ bezahlen. Für die Wohnung in der ich nicht einmal gewohnt habe also dem nach auch kein Mietvertrag unterzeichnet habe lediglich nur eine übernahmeerklärung von den Vormietern. Was kann ich da jetzt gegen tun ? Haben sie einen Rat oder eine Lösung für dieses Problem ?
    Ich danke im Vorraus.

    MfG
    Eni

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2012 - 14:56 Antworten

      Hallo Eni,

      der Fall ist schwieg, Sie sind ein Vertragsverhältnis eingegangen, was sie wohl nicht vom Abschluss eines Mietvertrages abhängig gemacht haben. Ich kann Ihnen hier leider keinen Tipp geben. An Ihrer Stelle würde ich mir rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Victoria
    8. Januar 2013 - 13:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich freue mich, Ihre sehr hilfreiche Website entdeckt zu haben. :)

    Wir bewohnen unsere aktuelle Wohnung seit 3 Jahren und 8 Monaten. Bald ziehen wir ins Ausland. Unsere Wohnung sieht noch „frisch“ aus, daher meine folgende Frage bezüglich des Streichens.

    In unserem Mietvertrag steht folgende Renovierungsklausel: §15 Zustand der Mieträume 1. Der Vermieter verpflichtet sich, vor dem Einzug des Mieters oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum_____ folgende Arbeiten an den Mieträumen vornehmen zu lassen: Die Wohnung wird fachgerecht renoviert an den Mieter übergeben. Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung fachgerecht renoviert an den Vermieter zurückzugeben.
    Zusätzlich steht unter §16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume: c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechendem Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

    Allerdings ist unter §16 der Punkt b) komplett durchgestrichen. Hier sind die Zeitfolgen für die Schönheitsreparaturen genannt.

    Ich vermute, dass die Renovierungsklausel in unserem Fall unwirksam ist?
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung!

    Beste Grüße
    Victoria

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2013 - 19:14 Antworten

      Hallo Victoria,

      leider kann ich Ihnen nichts zu Ihren Fall schreiben. Es ist einfach sehr speziell, dass die Fristen gestrichen sind. Im Zweifel sollen Sie den Vertrag / die Klauseln von einem Anwalt prüfen lassen. Ich weiss leider nicht, ob es zu einem ähnlichen Fall bereits Rechtsprechung gibt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah M
    18. Januar 2013 - 19:57 Antworten

    Hallo Dennis,

    vielen Dank für diese sehr hilfreiche und strukturierte Hilfe.
    Bei unserem Mietvertrag wurde eine Klausel vonseiten des Vermieters eingefügt: „Die generalrenovierte Wohnung mit neuem Einbauherd […] ist beim Auszug angemessen zu renovieren und in ursprünglichen Zustand wieder zu übergeben.“

    Wir haben insgesamt 3 Jahre in der Wohnung gelebt.

    Wir haben die Wohnung gestrichen und Löcher mit Spachtelmasse ausgefüllt und wieder überstrichen.

    Jetzt weigern sich die Vermieter, uns die Kaution zurückzuzahlen, und wollen sogar noch Geld für Renovierungen, weil sie anscheinend die Türen neu lackieren müssen (sehen aus wie bei Einzug!!) , die Decke wegen Aufhängungslöchern einer Lampe u.U. ganz erneuert werden muss, die Dichtung der Spülarmatur in der Küche defekt ist, Lampenfassungen fehlen und Silikonfugen in der Duschwanne und Waschbecken im innenliegenden Badezimmer erneuert werden müssen.

    Ist die Renovierungsklausel überhaupt so wirksam? Und dürfen die Vermieter die Kaution deswegen einbehalten?

    Liebe Grüße und vielen Dank schon mal im Voraus,
    Sarah M

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 12:30 Antworten

      Hallo Sarah,

      die Formulierung „bei Auszug“ stellt nicht auf die Wohndauer und nicht auf den individuellen Zustand der Wohnung ab. In meinen Augen ist die Formulierung nicht wirksam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicky
    18. Januar 2013 - 22:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe folgende Frage, wir haben einen Mietvertrag von 2003. Es gibt u.a. folgende Klausel:

    § 3 Nr. 4:
    Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

    Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. …

    Nr. 5:
    Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
    ..die üblichen Zeiten: 3, 5, 7

    Dann gibts am Ende des Vertrages aber noch folgende schriftliche Vereinbarung: (die angeblich mündlich getroffen wurde)

    Bei der Wohnung handelt es sich um eine komplett renovierte Wohnung. Sie wird tapeziert/gestrichen übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung in dem selben Zustand wieder zurückzugeben, gleichgültig, wie lange das Mietverhältnis besteht. Dies steht entgegen dem § 3 Nr. 5.

    Und im Übergabeprotokoll steht aber, dass die Streicharbeiten vom Vormieter nicht fachmännisch/teilweise ausgeführt wurden.

    Ist es nicht total widersprüchlich?
    Bzw. ist das Wort „Grundsätzlich“ schon weich genug für die Wirksamkeit der Klausel?
    Was meinen Sie dazu?

    Der Auszug steht Ende Februar an, da müsste ich spätestens argumentieren, damit wir die Kaution nicht verlieren. Oder wir renovieren dann doch noch…

    Ich bedanke mich jetzt schon für die Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen
    Nicky

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 12:27 Antworten

      Hallo Nicky,

      ich würde stark vermuten, dass die Klausel unwirksam ist, alleine wegen der Renovierung bei Auszug unabhängig von der Wohndauer. Sie sollten nach passender Rechtsprechung recherchieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tamara R.
    20. März 2013 - 15:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    erstmal Vielen Dank für Ihre Zeit und Hilfe die Sie leisten.

    Mein Anliegen:
    Wir sind eine Wohngemeinschaft die nun sehr warscheinlich bald (durch uns) aufgelöst wird.
    Die Wg besteht nun seit dem 01.04.2002 mit häufigem Mieterwechsel, neuen Mietvertrag gab es seit dem nie, lediglich die Namen wurden durch neue ersetzt, ich lebe seit über 5 Jahren in der Wohnung. Übergansprotokolle haben nie stattgefunden. Wir sind alle Hauptmieter. Der Zustand der Wohnung ist mittlerweile stark renovierungsbedürftig und waren vor meinem Einzug so vorhanden (leider eben ohne Protokoll) (zb. abgeplatzter Lack an Heizungen und Türen, beschädigter Boden mit Flecken und Brandlöcher, Einbauschränke mit Tapete beklebt und nun entfernt, Farbspuren an Türen, Lichtschaltern und Bodenleisten, Badfliesen teilweise ecken abgeplatzt, Einbauküche: starke gebrauchsspuren im Kühlschrank, weißes Kunsstoffbecken (nicht mehr weiß), pvc Boden beschädigt…..

    Im Mietvertrag steht: unter Schönheitsreperaturen, fachgerechtes Streichen und Tapezieren der Decken und Wände, Streichen/lackieren der Fenster innen, Türen, Heizungskörper und rohre, sachgemäße Pflege der Fußböden und Teppichböden.

    üblicher Turnus: 3,5,6 Jahre der Räume
    bei Verstoß kann Vermieter Schadensersatz verlangen……mehr als 4 Jahre 80% erforderlichen Renovierungskosten……

    sonstige Vereinbarungen: Wohnung geweißt übergeben…bei Auszug muss fächmännisch geweißt werden….egal wie lange Mietverhältniss dauert…

    Meine Frage, wie sieht es in so einem Falle aus, welche Kosten haben wir zu tragen (zu renovieren) bzw was kann der Vermieter verlangen? Den Zustand der Wohnung bei Einzug der alten Mitbewohner kenn ich nicht. Wäre es ratsam in einem Mieterbund einzusteigen?

    Vielen, vielen, vielen Dank schon mal für Ihre Hilfe und entschuldigung für den langen Text

    Gruß Tamara

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 12:11 Antworten

      Hallo Tamara,

      zwei Möglichkeiten:

      A: Sie renovieren die Wohnung.
      B: Sie versuchen Schwachstellen in der Renovierungklausel zu finden und sich so zu drücken. Dazu ein Anhaltspunkt von mir: Die Pflicht „weiß“ zu streichen, dann schon die ganze Klausel in den Abgrund reißen. Recherchieren Sie hierzu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alfred Höchster
    11. April 2013 - 12:10 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    im unserem Mietvertrag steht Folgendes: „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern, Duschen und Toiletten in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen in einem solchen von fünf Jahren und‘ in Abstell- und Kellerräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich
    ist.“
    Wir deuten dies als „starre Frist“ und schließen daraus, dass wir bei Auszug keine Renovierung vornehmen müssen. Richtig?
    Vielen Dank vorab und besten Gruß
    Alfred Höchster

  • Ronny
    26. April 2013 - 12:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ist eine Klausel wie sie in meinem Mietvertrag steht nun als Unwirksam anzusehen, oder als Wirksam?

    Klausel in meinem Vertrag:

    Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind die Wände und Decken weiß zu streichen und der relativ neuwertige Teppichboden ohne Beschädigung sauber und besenrein zu übergeben, einschließlich Schamponierung der Teppiche.
    a.) Küche und Bad sind alle 3 Jahre zu streichen, Wohn- und Schlafräume mindestens alle 5 Jahre. Der Vermieter kann vor Ablauf der o.g. Regelfristen die Renovierung der Mieträume verlangen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache dies erfordert.
    b.) Die Wohnung ist komplett im Januar 2009 renoviert worden.

    Wenn ich dies richtig gelesen habe, sind dies starre Fristen, welche in diesem Falle ja dann Unwirksam wären, das bedeutet, wenn ich ausziehe, müsste ich die Renovierung nicht vornehmen.

    Wäre Ihnen über eine Einschätzung der Klausel sehr dankbar.

    MfG
    Ronny

    • Dennis Hundt
      28. April 2013 - 19:43 Antworten

      Hallo Ronny,

      wenn die Räume „mindestens“ alle X Jahre gestrichen werden müssen, spricht das stark für eine Frist, die sich nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung bemisst. Ich persönlich kann Ihre Einschätzung also durchaus gut nachvollziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja
    23. September 2013 - 12:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir möchten aus unserer Mietwohnung ausziehen und möchten jetzt gern wissen, ob wir renoviernen müssen oder nicht. Leider ist dies in unserem Mietvertrag etwas undurchsichtig.

    In unserem Vertrag steht drin:

    § 7 Schönheitsreparaturen

    1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.
    2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.
    3) Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern oder Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen.
    Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Der Mieter hat die geschuldetenSchönheitsreparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.
    4) Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, daß alte Tapeten entfernt werden.
    5) Kommt der Mieter nach Mahnung des Vermieters seinen Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, daß er die Durchführung
    der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.
    Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang des entstehenden Kostenaufwandes durch Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen.
    6) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten von Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender
    Maßgabe zu zahlen:
    Soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurückliegen, zahlt der Mieter 20 %;
    soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 2 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 40 %;
    soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 3 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 60 %; und
    soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 4 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 80 % der
    aufgrund des Kostenvoranschlages nachgewiesenen Kosten.

    § 16 Beendigung des Mietverhältnisses

    1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Mieträume vollständig geräumt und sauber zurückzugeben.
    2) Der Mieter hat alle Schlüssel – auch selbstbeschaffte – zurückzugeben. Der Mieter haftet für sämtliche Schäden, die dem Vermieter
    oder einem Nachmieter aus der Verletzung dieser Pflichten entstehen.

    Nun habe ich im Internet auf dieversen Seiten folgendes gelesen:

    Viele Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen ungültig

    In vielen Mietverträgen steht allerdings drin, dass alle drei Jahre in Küche oder Bad gemalert werden muss oder alle fünf Jahre in den übrigen Räumen. Solche Fristen sind beispielsweise ungültig und führen dazu, dass der Mieter gar nichts renovieren muss.

    Müssen wir nun renovieren oder nicht? Sollten wir zur genauen Abklärung einen Anwalt kontaktieren?

    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundlichen Güßen
    Anja

    • Anja
      23. September 2013 - 12:57 Antworten

      Sehr geehrter Herr Hundt,

      ich habe vergessen zu erwähnen, dass wir erst vor 2 Jahren die Küche und anfang dieses Jahres die Wohn und Schlafzimmer gestrichen haben.

      Mit freundlichen Grüßen
      Anja

  • Rüdiger Hürter
    19. November 2018 - 10:39 Antworten

    Hallo.
    Ich will aus meiner gemieteten Doppelhaushälfte nach 11 Jahren ausziehen. Als ich einzog waren keine Tapeten oder Anstriche an der Wand und das Deckenholz hatte an den Abschlüssen schon erhebliche Anstände zur Wand, wo ziemlich viele Insekten und Ungeziefer reingekommen ist. Diese habe ich mit weißem Gaffertape zugeklebt. Jetzt verlangt der Vermieter das entfernen von Tapeten, den Teppichböden und die Kosten für neue Holzdecken. Ist dies zulässig?
    Das Haus wurde schnell gebaut und es ist vieles oberflächlich gemacht worden. Das Haus arbeitet und die Abstände von dem Deckenholz zur Wand sind größer geworden.
    Vielen Dank für eine Antwort

    • Dennis Hundt
      19. November 2018 - 16:08 Antworten

      Hallo Rüdiger,

      ich antworte Ihnen per E-Mail.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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