Natürlich entsteht bei der Bewirtschaftung einer Immobilie eine große Menge an Kosten. Viele davon kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter des Hauses umlegen. Das sind dann umlagefähige Nebenkosten wie etwa Gebühren für Abfallentsorgung, Wasser- und Abwasser, Betrieb eines Personenaufzuges, Treppehausreinigung, Gartenpflege und Straßenreinigung, Hausmeister, Haftpflichtversicherung, Hausbeleuchtung, Bereitstellung eines Wäschepflegeplatzes. Damit die Zugehörigkeit zu den Betriebskosten als vereinbart gilt, müssen diese als Einzelpositionen im Mietvertrag aufgelistet werden.
Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind
Es gibt jedoch auch Kosten, die als nicht umlagefähig gelten. Dies sind solche Betriebskosten, die zwar bei der Unterhaltung eines Gebäudes anfallen, die aber vom Vermieter nicht bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Bewohner des Hauses aufgeteilt werden dürfen, da Sie bereits mit der monatlichen Miete abgedeckt werden.
Sie sollten Ihre Nebenkostenrechnung stets daraufhin prüfen, ob nicht vielleicht Positionen dort auftauchen, die Ihre Kosten in die Höhe treiben, die aber eigentlich der Vermieter tragen müsste.
Nicht umlagefähige Nebenkosten auf einen Blick
Zu den Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind und daher in voller Höhe von Ihrem Vermieter zu tragen sind, gehören:
Verwaltungskosten: sämtliche Kosten, die dem Vermieter für die Verwaltung des Hauses entstehen, auch für eine dafür beauftragte Firma.
Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung: egal ob die Reparatur des Daches ansteht, das Gebäude einen neuen Anstrich braucht oder das Haus eine neue Zentralheizungsanlage benötigt – für die Kosten muss der Vermieter aufkommen. Es liegt in seiner Verantwortung, bauliche Mängel durch Alterung, Witterungseinflüsse oder Abnutzung zu beseitigen.
Bankgebühren des Vermieters: Die Kosten für das Mietkonto sind nicht umlagefähig.
Portokosten für die Abrechnung: Auch diese sind vom Vermieter zu tragen. Ebenso wenig ist dieser berechtigt, Ihnen die Zeit, die er für die Abrechnung gebraucht hat, in Rechnung zu stellen.
Abschreibungen und Rücklagen: Alle damit verbundenen Kosten sind Sache des Vermieters.
Hallo, Frage 1: Unser Vermieter hat seine Haftpflichtversicherung, ich nehme mal an das diese für das ganze Haus gilt, auf unserer Nebenkostenabrechnung für 2010 mit aufgeführt. Ist dies in Ordnung bzw. rechtens ? Frage 2: Wir haben noch keine Nebenkosten Abrechnung für das Kalender Jahr 2011 von ihm erhalten und mittlerweile hat er das Haus, in dem wir seit zwei Jahren Mieter sind, an einen neuen Eigentümer verkauft. An wen müssen wir uns nun wenden um die Abrechnung für 2011 zu erhalten? Noch an den ehemaligen Vermieter nehme ich an, oder ist jetzt auch der neue Vermieter dafür zuständig? Grüße und danke für ihre Antwort
Hallo Sonja, A: Die Gebäudehaftpflichtversicherung darf der Eigentümer auf seine Mieter umlegen, ja, B: Für die Abrechnung 2011 ist der Vermieter verantwortlich, der am Ende der Abrechnungsperiode (vermutlich der 31.12.2011) Eigentümer der Immobilie war. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt, ich habe ein Zweifamilienhaus ersteigert, seit 03.2011 wohne ich im EG, seit dem 04.2011 habe ich das OG vermietet. Wir haben eine Brennwertheizung und Solaranlage für Warmwasser und Heizungsunterstützung. Alle Messgeräte sind vorhanden, aber nicht mehr geeicht, folglich keine Aussage. Die obere Wohnung besitzt Kalt-und Warmwasseruhren, die noch sehr genau den Verbrauch anzeigen. Geplant ist, alle Geräte auszutauschen, um eine saubere Verbrauchsabrechnung zu erstellen. ABER, nach welcher Berechnung mess ich den Ist-Zustand? Vor der Novellierung muss es doch auch saubere Abrechnungen gegeben haben. Durch die S.-Anlage kann ich keine Unterteilung des Verbrauchs mit Heizung/Warmwasser erstellen. Die Wohnungsgröße ist etwa gleich, Personenzahl ist gleich. Hausisolierung ist sehr gut im ganzen Haus. Geeinigt hatten wir uns, nach qm Heizkosten zu verrechnen, bis neue Geräte installiert sind, das Problem bleibt aber. Übernehme ich, um Nerven zu sparen, alle Kosten? Ich hoffe, es gibt noch eine andere saubere Lösung. Für eine Antwort, Danke im Voraus. Nette Grüße Magdalena
Hallo Magdalena, danke für Ihren Kommentar. Wenn Sie selbst eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus bewohnen und die andere Wohnung vermieten, sind Sie laut §2 der Heizkostenverordnung nicht an die Regelungen der Heizkostenverordnung gebunden. Wenn Sie sich auf die Abrechnung nach Quadratmetern mit Ihrem Mieter geeinigt haben, dann sollte das meines Erachtens OK sein. Ich würde empfehlen schnellstmöglich alle notwendigen Messgeräte zu beschaffen bzw. Funktionsfähigkeit herzustellen. Anschließend rechnen Sie nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ab. Das ist sicherlich für Sie und für Ihren Mieter am fairsten. Bitte beachten Sie, dass ich den Sachverhalt unverbindlich – und ohne die exakten Gegebenheiten zu kennen – eingeschätzt habe. Wenn grundsätzlich Fragen und Probleme bei der Abrechnung entstehen, würde ich zu einer Hausverwaltung raten. Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Moin, danke für die schnelle Antwort. Die Geräte können erst Ende Januar ausgetauscht werden. Bis dahin: – unterlasse ich eine Trennung von Heizung und Warmwasserverbrauch? – nehme ich einfach den Gasverbrauch, verteile ihn auf die qm Wohnfläche? – nehme den Wasserverbrauch (zentrale. Wasseruhr) und verteile auf Personenzahl? – sind so unterm Strich die Verbraucher gerecht verteilt? – verteile ich so auch die Grundgebühr? So wäre es einfach, – aber ich bezweifele, dass es so korrekt ist. Ansonsten, welchen alten Verteilerschlüssel gibt es? Durch die Solaranlage wurde ja weniger Gas verbraucht, so dass ich diese erst mal unberücksichtigt lassen kann. Bekomme ich nochmal eine Hilfestellung? Der zukünftige Hausverwalter hat keine „Altregelung“ im Ärmel! Schönen 4. Advent wünscht Magdalena
Hallo Magdalena, ich habe nochmal nachgelesen: Wenn Sie in einem Zweifamilienhaus leben und die andere Wohnung vermietet haben, dürfen Sie nur dann nicht nach der Heizkostenverordnung abrechnen, wenn Sie im Mietvertrag einen anderen Schlüssel vereinbart haben. Haben Sie nicht die Personenanzahl oder die Wohnfläche als Schlüssel Vereinbart, müssen Sie nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Am Einfachsten ist es sicherlich, alle Kosten (Heizung, Warmwasser – also auch Gas, Strom für die Anlage und z.B. die Wartung) nach einem Schlüssel (ich würde die Quadratmeter wählen) abzurechnen. Im Grunde bleibt nur zu hoffen, dass ich Mieter sich kooperativ verhält und nicht auf die Abrechnung nach Heizkostenverordnung besteht. Ich kann leider nicht viel mehr dazu schreiben, der Fall ist verzwickt, ich kenne die Einzelheiten nicht. Betrachten Sie meine Einschätzungen bitte wieder als unverbindlich und sehen Sie diese keinesfalls als rechtlichen Rat an. Gut, dass Sie für die Zukunft die Dienste einer Hausverwaltung nutzen wollen. Bis dahin kann ich Ihnen auch das Buch Nebenkostenabrechnung für Vermieter empfehlen. Beste Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, können die Kosten des Austausches eines Stromzählers bzw. eines Fernwärmezählers auf den Mieter umgelegt werden ? Über eine Antwort würde ich mich freuen. Gruß JE
Hallo Erwin, danke für den Kommentar. Grundsätzlich findet man einiges zum Austausch von Wasserzählern. Aber auch ein Urteil zum Austausch von Wärmezählern konnte ich finden. Nach dem Urteil „LG Berlin, Urteil vom 31.1.1992 GE 7, 1992“ kann der Austausch eines Wärmezählers dann umgelegt werden, wenn der Austausch eine fällige Eichung ersetzt und die Kosten des Austauschs geringer sind als die Eichkosten. Das macht schließlich auch Sinn. Ein Austausch aufgrund eines Defektes ist hingegen eine klassische Instandsetzung und darf nicht umgelegt werden. Ich hoffe, ich konnte helfen. Bitte verlassen Sie sich nicht nur auf meine Info, sondern prüfen Sie detailliert die Gegebenheiten für Ihren Fall. Beste Grüße Dennis Hundt
Hallo, Herr Hundt, nochmal Danke. Im Vertrag haben wir obiges vereinbart, bis saubere Zähler vorhanden sind. Der Mieter wußte, daß eine Vermietung eigentlich noch zu früh ist, wollte aber trotz Nichtvorhandensein der Zähler eine Anmietung haben. Ich werde wohl die Berechnung nach Ihrem Rat machen, dann setzen wir uns zusammen und schauen, ob wir beide damit klar kommen. (Darf ich was Persönliches anbringen? Irgendwelche schlauen Köpfe haben so was wie die „besinnliche Zeit“ extra in diese trieste Jahreszeit gelegt. Wir verbrauchen jetzt mehr Energie für gleiche Tätigkeiten als zur helleren Jahreszeit. Was ich sagen will ist: Auch heute bekam ich eine schnelle Antwort, trotz Adventssamstag. Wann machen Sie Pause?) Sorry, Nochmal, schöner Advent Grüße, Magdalena
Hallo Magdalena, der Technik sei Dank, dass ich Ihnen nicht nur aus dem Büro antworten kann, sondern z.B. auch vom Sofa oder aus dem Zug :-). Auch für Sie eine schöne Adventszeit. Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich bin Mieter in einen 4-Parteien Haus.In meiner letzten Betriebskostenabrechnung waren die Hausmeisterkosten deutlich höher als im Vorjahr. Daraufhin ließ ich mir die Unterlagen schicken, darin stellte ich fest das der Vermieter 2 Rechnungen abrechnen will für: Fußbodenanstrich im Treppenhaus, Ölen der Balkonfußböden, Sockel-Aussenfassade Schutz gegen Feuchtigkeit und Lieferung und Anbau Notschlüsselkasten plus Nachschlüssel für Heizungsraum. Wenn ich das richtig sehe sind dies alles Positionen der Instandhaltung und nicht der Wartung und somit nicht umlagefähig sind. Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen. Viele Grüße Ingo Hackel
Hallo Herr Hackel, danke für den Kommentar. Sie haben natürlich Recht – alle genannten Positionen haben nichts mit den umlagefähigen Nebenkosten zu tun. Und auch den Notschlüsselkasten zähle ich nicht zu den Nebenkosten. Ich denke Sie sollten Ihren Vermieter um die Korrektur der Abrechnung bitten. Hier finden Sie einen Musterbrief für den Widerspruch. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo nochmal. Danke für Ihre schnelle Antwort. Widerspruch habe ich schon schriftlich eingelegt. Die Antwort von der Vermieterin lautet: Die Rechnung ist eine Wartungsleistung, die auf die Mieter umgelegt werden darf, auch wenn die Wartungsabstände in größeren Zeiträumen wiederkehrt. Leider reagiert Sie nicht auf eine Bitte um ein persönliches Gespräch. Kann ich jetzt die Miete jetzt um den Betrag (macht auf meine Wohneinheit 130 Euro aus) kürzen? Die Unterlagen über die Versicherung des Hauses hat Sie mir nach mehrmaligen bitten auch noch nicht zukommen lassen, habe den Verdacht, dass Sie den Leerstand mit versichert hat. Ich wünsche noch schönen Abend, und Danke nochmal. Viele Grüße Ingo Hackel
Hallo Herr Hackel, Sie liegen in meinen Augen vollkommen richtig. Zur Info für Sie: Was Betriebskosten sind regelt die Betriebskostenverordnung. Vielleicht genügt schon ein Hinweis darauf, dass Instandhaltungen nicht umgelegt werden dürfen (unter Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung) und die Androhung, dass Sie einen Teil der Miete zurück behalten werden, wenn nicht bis Datum X korrekt abgerechnet wird. Am besten per Einschreiben. Vielleicht ist der Vermieter dann bereit korrekt abzurechnen. Im Übrigen werden wohl auch die Abrechnungen für die anderen Wohnungen in dem Haus falsch sein. Ob Sie tatsächlich Miete zurückhalten können und welche rechtlichen Konsequenzen das für Sie haben kann, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Hier würde ich Ihnen eine Fachberatung in Ihrer Nähe empfehlen. Beste Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir sind Mieter in einem Haus mit drei Wohneinheiten. Aufgrund von uns nicht näher bekannten Umständen steht eine Wohnung seit etwas über einem Jahr leer. Wir erhielten nun die Nebenkostenabrechnung für 2011 in der die Be- und Entwässerungskosten nicht mehr auf 6 (drei Parteien) sondern auf 4 Personen (zwei Parteien) umgelegt wurde, was natürlich zu einer erheblichen Nachzahlung führt, die nun von uns übernommen werden soll. Ist dies rechtens? Immerhin haben wir auf die Nichtvermietung der einen Wohneinheit keinerlei Einfluss. Für eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar. Mit bestem Gruß, J. Trüper
Hallo Herr Trüper, danke für Ihren Kommentar. Ich habe Ihnen ein Urteil rausgesucht: Amtsgericht Köln vom 7.3.1997 Sinngemäß muss der Vermieter für die freistehende Wohnung eine „fiktive“ Person als Bewohner ansetzen. Am besten Sie schauen sich das Urteil genauer an, das hilft sicher weiter. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Wissen Sie wie ich online Zugriff auf dieses Ureil erhalten kann? Falls Sie einen Link hinterlegt hatten – er funktioniert nicht. Mit bestem Gruß, Jan Trüper
Sehr geehrter Herr Hundt, bei folgenden NK, die jährlich vom Vermieter sauber ausgewiesen werden, sind wir als Mieter der Meinung, dass sie so nicht umlagefähig sind: – die Gebäudeversicherung (mehr als 600 € pro Jahr) – eine jährliche PAUSCHALE für Gartenpflege (300 € pro Jahr), obwohl wir den zugewiesenen Garten pflegen (mähen, schneiden, …) und dies laut Mietvertrag auch tun sollen; die Pauschale wird jährlich erhoben, egal ob zusätzliche Leistungen erbracht werden oder nicht (bspw. Totholz aus einem 100- jährigen Ahorn raussägen lassen etc.); es werden keinerlei Rechnungen vorgelegt – eine PAUSCHALE (180 € pro Jahr) für die Gemeinschaftsantenne (eine mittlerweile 10 Jahre alte Sat-Schüssel auf dem Dach), obwohl seit Jahren keinerlei Wartungs- und Reparaturkosten angefallen sind; auch hier werden keinerlei Rechnungen vorgelegt Der Mietvertrag von „Haus und Grund“ weist die genannten Bereiche als umlagefähig aus („Kosten für …“) Wie ist das aber mit Pauschalen? Vielen Dank für die Beantwortung und Einen guten Rutsch ins neue Jahr, V. Häfele
Hallo Herr oder Frau Häfele, danke für den ausführlichen Kommentar. – Zur Gebäudeversicherung kann ich leider nichts sagen. 600 Euro kann teuer oder auch normal sein. Hier kommt es natürlich auf die Größe der Immobilie und den Tarif an. – Die Gartenpflege-Pauschale ist meiner Meinung nach nicht rechtens. Gartenpflege ist umlegbar, keine Frage. Auch sind Eigenleistungen des Eigentümers umlagefähig, das wäre auch in Ordnung. Aber Leistungen als Pauschale abrechnen zu wollen, ohne das Leistungen erbracht werden und ohne das Belege hierfür vorliegen ist in meinen Augen nicht mit dem Mietrecht und der Rechtsprechung konform. Die Pauschale für die Antenne: Hier sehe ich ohnehin nur Wartungskosten als umlagefähige Nebenkosten. Instandhaltung / Reparatur ist nicht umlagefähig, Neuanschaffung ebenso nicht. Also bleibt nur die Wartung. Auch hier gilt: Ohne das Kosten angefallen sind und Belege dies dokumentieren, halte ich diese Umlage für nicht rechtens. Ich an Ihrer Stelle würde mein Recht auf Belegeinsicht wahrnehmen. Alles was nicht mit Belegen oder mit Aufzeichnungen für Eigenleistungen dargelegt werden kann, halte ich für nicht umlagefähig. Ich kann an dieser Stelle nur meine persönliche Meinung schildern. Ich kenne leider nicht die gesamte Situation und nicht die dazugehörigen Unterlagen. Betrachten Sie meine Zeilen daher bitte als unverbindlichen Rat. Beste Grüße Dennis Hundt
Hallo Habe heute die Nebenkostenabrechnung bekommen und bin damit nicht einverstanden. Hier mal meine Fragen: (Dauer der Mietezeit: August 2010 bis April 2011) Wir sollen jetzt die Beprobung der Trinkwasseranlage bezahlen. ist das korrekt? Kann er es in der Nebenkostenabrechnung mit einbeziehen? Dann ist uns beim Auszug, April 2011 aufgefallen das die Wasser Uhr schon 2009 geeicht hätte werden müssen. Ist diese dann überhaupt gültig? Der Vermieter hat auch zwischen durch keine Zählerstände abgelesen, erst als wir wieder auszogen. Er kann ja nun eigentlich gar keine Abrechnung bis Dezember 2010 machen sondern müsste ja eine machen bis zu unserem Auszug . Denn er kann ja auch nicht einfach beispielsweise die Hälfte der abgelesen werte nehmen. Oder liege ich da Falsch?? Ich bedanke mich schon mal im voraus für eine Antwort. MFG Blehe Anika
Habe im Herbst meine Nebenkostenabrechnung bekommen. Wohnte 2 Jahre im Haus. Es wurden immer 65qm abgerechnet. Nach 2 Monaten (nach dem Auszug) gab der Vermieter mir eine neue Nebenkostenabrechnung mit 72qm. Der Neue Nachmieter zahlt für 75qm Miete. Im Mietvertrag steht leider keine qm Zahl. Auch hab ich keine Belege für seine Abrechnungen bekommen, außer für Heizung und Wasser, Müll (macht ne Firma). Er meinte, ich müsste ihn schon vertrauen was er abrechnet, ansonsten müsste ich 50,00€ bezahlen. Geht das so einfach? Schöne Grüße Schneider
Hallo Frau Schneider, danke für Ihren Kommentar. Zum einen können Sie kostenlos die Belege für die Nebenkostenabrechnung (Rechnungen zu den einzelnen Nebenkosten) bei Ihrem Vermieter einsehen. Wenn die Einsicht vor Ort nicht zumutbar ist, z.B. wegen einer größeren Entfernung, muss Ihr Vermieter Ihnen die Belege zusenden. Sie tragen in diesem Fall die Kosten für die Kopien. Was der neue Mieter zahlt ist für die uninteressant, ich würde darauf bestehen, dass nach der „alten“ Quadratmeterzahl abgerechnet wird. So mal Sie jetzt keine Möglichkeit mehr haben die Wohnung nachzumessen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich habe gerade mal wieder meine Betriebskostenabrechnung bekommen und bin am verzweifeln. Kann der Vermieter Grundsteuer, die aufgrund eines geschätzten Einheitswertbescheides (der offensichtlich falsch ist) festgesetzt worden ist, auf den Mieter umlegen? Ich finde leider keine gesetzliche Regelung, die besagt, dass ich als Mieter für Versäumnisse des Vermieters zahlen muss. Gibt es da irgendwas? Welche Möglichkeiten habe ich jetzt? Zumal fest davon auszugehen ist, dass zum jetzigen Zeitpunkt keine Änderung des Einheitswertbescheides mehr möglich ist, da die Bescheide aus 2009 sind und die Einspruchsfrist abgelaufen ist. MfG Karolin Ewald
Hallo Frau Ewald, leider kenne ich mich mit Grundsteuerbescheiden überhaupt nicht aus und wüsste auch nicht, warum ein solcher geschätzt wird. Ich würde unter Vorbehalt zahlen. Wenn der Bescheid korrigiert wird, fordern Sie die eventuell zu viel gezahlten Nebenkosten von Ihrem Vermieter zurück. Sollte ein Korrektur nicht möglich sein, ist es vielleicht sinnvoll, sich an dem Grundsteuerbescheid für 2010 zu orientieren. Beste Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich bin im April 2011 aus einer gemieteten Wohnung ausgezogen in der ich seit 01.01.09 gewohnt habe. Während der gesamten Zeit habe ich von meiner Vermieterin keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten. Nach mehrmaligen Telefonaten und Fristsetzungen habe ich nun eine Endabrechung erhalten die mit meiner Kautionszahlung verrechnet wurde. In der Abrechnung sind einige Positionen beinhaltet die mir etwas seltsam vorkommen. Die Vermieterin hat mir eine Ein – und Auszugsgebühr von jeweils 52,- Euro berechnet die mir so nicht bekannt war und auch nicht im Mietvertrag erwähnt wurde. Abgesehen davon, dass die Nachforderungen von 2009 und 2010 ja bereits verjährt sind und ich sie, nach meinem Verständnis zurückweisen kann, würde mich noch interessieren ob die oben genannten Ein- und Auszugsgebühren einfach so auf mich umgelegt werden können. Viele Grüße Manuela Hilz
Hallo Frau Hilz, danke für die Fragen, gerne helfe ich Ihnen. Die Nachforderungen aus 2009 und 2010 brauchen Sie nicht mehr zu interessieren, ganz recht. Die Fristen hierfür sind verstrichen – Ihre Vermieterin hat keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung. Eine Ein- und Auszugspauschale halte ich für unüblich und auch für nicht zulässig. Es gibt solche Fälle, bei denen eine Hausverwaltung eine derartige Pauschale verlangt. In meinen Augen aber absolut unklar ob das rechtens ist. Und vor allem: Wenn eine derartige Pauschale überhaupt zulässig ist, dann nur, wenn es vereinbart wurde. In Ihrem Fall halte ich das ganz klar für Blödsinn. Schreiben Sie Ihrer Vermieterin einen Brief, dass Sie nur Nachforderungen aus 2011 begleichen werden und das Sie nicht bereit sind, irgendwelche, nicht vereinbarte Pauschalen zu bezahlen. Zudem sollten Sie eine Frist setzen, zur Auszahlung der Mietkaution + Zinsen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, meine Frage: In meiner Nebenkostenabrechnung erscheint der Punkt „Nebenkostenabrechnungsgebühren“. Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung an eine Firma weitergegeben und diese Gebühren werden nun auf alle Parteien im Haus umgelegt (43,00€ ). Kann der Vermieter dies umlegen? Würde mich über eine Antwort sehr freuen und im voraus schon einmal Dankeschön!
Hallo Frau Mair, danke für die Frage. Natürlich dürfen derartige Gebühren nicht umgelegt werden. Ich würde diese Kosten ganz klar zu den Verwaltungskosten zählen und die sind nicht umlagefähig. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Abend, wir als Vermieter haben für unsere neuen Mieter die Angaben zu den Betriebskosten eines Immobilienmaklers übernommen, der den alten Vertrag aufgesetzt hatte. Darin waren Verwalterkosten und Kontogebühren als Betriebskosten enthalten. Im Dezember 2011 haben sich dann unsere Mieter gemeldet und uns mitgeteilt, dass dies nicht rechtens sei und sie die zu viel gezahlten Kosten zurück erstattet haben möchten. Wir haben ihnen dann angeboten, die zu viel gezahlten Kosten für 2 Jahre zurück zu geben, haben aber gleichzeitig die Grundsteuern abgezogen, die wir bis dato nicht in die Betriebskosten eingerechnet hatten. Nun sollen wir ihnen aber nicht nur für 2 Jahre die Kosten erstatten, sondern für die letzten 3 Jahre, dürften aber die Grundsteuern lediglich für 1 Jahr abziehen. Stimmt das so? 3 Jahre für Mieter und 1 Jahr für Vermieter? Zumal wir es wider besseren Wissen von einem Makler so übernommen haben und sie es im Mietvertrag unterschrieben haben? Vielleicht können Sie mir eine kurze Antwort zukommen lassen.
Hallo Herr Winking, vorab: Ich empfehle Ihnen einen Fachmann (z.B. einen Anwalt) in Ihrer Nähe zu Rate zu ziehen. Ich kann Ihnen an dieser Stelle nur meine Meinung mitteilen, nicht hingegen eine verbindliche Einschätzung. Ich denke, es handelt sich bei Ihnen um inhaltliche und nicht formelle Fehler. Nach § 556 BGB hat der Mieter ein Jahr lang Zeit, nach Erhalt der Abrechnung die selbige zu prüfen. Nach Ablauf dieser Frist kann er keine Einwände mehr erheben. Liegt hingegen ein formeller Fehler vor, beginnt diese 1-Jahresfrist nicht zu laufen. Ich vermute also, dass Ihr Mieter nur die letzte Abrechnung für 2010 monieren kann. Sie hingegen haben in meinen Augen überhaupt keine Möglichkeit die Grundsteuer für das Jahr 2010 (oder gar weitere Vorjahre) rückwirkend umzulegen. Die Abrechnungsfrist (§ 556 BGB) ist verstrichen. Sie können die Abrechnung nicht mehr zu Nachteil der Mieter ändern (nur noch zum Vorteil der Mieter). Eigentum verpflichtet, in diesem Sinne hat es keinerlei Bewandtnis, ob Sie den Vertrag vom Makler so übernommen haben oder nicht. Wie gesagt, im Zweifelsfall sollten Sie sich an einen Fachanwalt wenden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo! Ich habe eine Frage zu den umlagefähigen Nebenkosten. Bekanntlich müssen Wasseruhren geeicht – wenn mein Vermieter die Uhren austauschen lässt, weil die Eichfrist abgelaufen ist, sind die Kosten umlagefähig? Das Gleiche gilt für die Messeinrichtungen, welche zur Heizkostenabrechnung dienen. Diese sind bei uns geeicht und müssen alle Paar Jahre ausgetauscht werden – eine Nacheichung ist technisch nicht möglich. Ich würde mich über eine Kürze Rückmeldung freuen. Danke. John
Hallo John, das Thema ist sehr komplex. Im empfehle Ihnen nach Rechtsprechung / Urteilen zu suchen. Die Kernaussage ist: Wenn der Austausch günstiger ist als die Eichung, dürfen die Kosten umgelegt werden. Aber wie gesagt, ich würde Ihnen empfehlen sich selbst einzulesen um das Thema vollständig zu erfassen. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Morgen Herr Hundt, auf ihrer Seite habe ich sehr viel Interessantes erfahren. Trotzdem bin ich in meinem Fall sehr unschlüssig was ich tun soll. Ich bin im Januar 2012 erst in meine 63qm große Wohnung in einem 6-Parteien-Haus eingezogen. Gestern (22.02.2012) erhielt ich vom Vermieter eine Abrechnung und den Hinweis, dass er die Miete zum 01.03.2012 (in 7 Tagen!!) um 35€ monatlich erhöht. Grund der Erhöhung: er beauftrage von jetzt an eine Fremdfirma zur Gebäudereinigung, Gartenpflege, Instandhaltung etc. Alle Tätigkeiten listet er dabei auf einer extra Seite auf. Dabei rechnet er beispielsweise für Wartung meiner Heizung 108€ jährlich ab, auf meine Frage hin, dass meine Heizung letztmalig 2010 gewartet wurde (laut Prüfsigel) meinte er, dass ich meine Wartung aus eigener Tasche zahlen müsse..?! Darf der Vermieter diese Erhöhung ab dem 01.03 verlangen? Vorallem da ich erst im Januar den Mietvertrag unterschrieben habe? Ich bin etwas ratlos…vorallem weil mit den üblichen Nebenkosten mittlerweile für meine 63qm eine Warmmiete von 700€ fällig würde..:-(( Ich würde mich über Ihre Hilfe freuen! Grüße Julia
Hallo Julia, grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen. Schön wäre gewesen, wenn er Ihnen das schon vor Mietvertragsunterzeichnung gesagt hätte. Jetzt steht zumindest der Anschein im Raum, dass Ihr Vermieter die täuschen wollte. Im BGB ist geregelt, ab wann Sie die erhöhten Nebenkosten tragen müssen: „§ 560 Veränderungen von Betriebskosten“. In Kurzform: Sie müssten bei Ankündigung im Februar ab 1. April die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung leisten. Im Grunde können Sie aber auch schon ab März zahlen, da Sie die für März gesparten Kosten spätestens in einer Nachzahlung wieder finden werden. Zur Heizungswartung: Entweder Sie sind laut Mietvertrag selbst für die Wartung der Gas-Therme verantwortlich und zahlen direkt an die Wartungsfirma oder der Vermieter kümmert sich um die Wartung und legt die Kosten über die Nebenkosten um. Beides zusammen geht natürlich nicht. Hier würden Sie doppelt belastet werden. Das sollten Sie mit Ihren Vermieter klären. Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Das bedeutet wohl, dass ich es hinnehmen muss…der Mietpreis ist für ein kleines Dorf mitten auf dem Land total übersteigert. Trotzdem Danke ich Ihnen sehr für Ihre schnelle Antwort! Grüße Julia
Herzlichen Dank für die umfangreichen Infos Herr Hundt! Vor allem Ihre zweite Antwort an Frau Mertes war für mich sehr hilfreich. Wir haben uns in gleicher Situation (Zweifamilienhaus, eine Wohnung selbst bewohnt, eine vermietet) bewußt gegen Geräte für die Heizkostenerfassung und für eine Aufteilung rein nach Wohnfläche entschieden. Ich hatte erst vor einigen Tagen erfahren, dass die Anwendung dieser Geräte eigentlich Pflicht ist. Dank Ihres Betrages kann ich mich nun wieder entspannt zurück lehnen. Allerdings kann ich Ihrer Auffassung „… rechnen Sie nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ab. Das ist sicherlich für Sie und für Ihren Mieter am fairsten.“ nicht ganz zustimmen. Wir haben uns aus folgenden Gründen gegen die Installation der Geräte entschieden: 1. Zusätzliche Kosten 2. In unserem Fall bewohnen wir die Wohnung im Obergeschoss. Die Zwischendecke ist nicht gedämmt. Der Mieter im Untergeschoss heizt daher für uns mit. Der Decke zum Speicher ist dagegen gut gedämmt. Eine verbrauchsabhängige Zuordnung würde wohl deutlich zum Nachteil des Mieters sein. 3. Die Flüssigkeit in den Geräten soll sehr giftig sein. Da der Mieter kleine Kinder hat, sahen wir hier auch ein gewisses Risiko. Herzliche Grüße Conrad Cramer
Hallo Herr Cramer, danke für den ausführlichen Kommentar. Ich möchte gar nicht in Abrede stellen, dass Ihre Lösung, nicht nach der Heizkostenverordnung abzurechnen, für Ihren Mieter fair ist. Allerdings denke ich, dass die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung für den größten Teil der Zweifamilienhäuser sicherlich eine gute Möglichkeit ist, fair und transparent abzurechnen. Zu den Messgeräten: Hier gibt es auch schon (ungefährliche) digitale Lösungen. In der Summe kann ich Ihre Argumente natürlich gut nachvollziehen, viele Grüße. Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich weiß nicht, ob dieser Service etwas kostet – wären Sie bitte so nett, mich vor Beantwortung meiner Frage auf eventuelle Kosten hinzuweisen? Danke! Ich habe zwei Fragen. Die erste Frage bezieht sich auf meine Nebenkostenabrechnung. Dort wurde mir ein Teil der Erneuerung des Warmwasser-Durchlauferhitzers berechnet. Insgesamt 50 €. Sie schrieben schon bei anderen Fällen, dass Instandhaltungskosten nicht in den Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. In meinem Mietvertrag steht jedoch die Klausel, dass Kleinreparaturen bis 75€ vom Mieter selbst zu tragen sind. Ich verstehe dies aber so, dass Kleinreparaturen von mir, und größere Reparaturen vom Vermieter zu tragen sind, und zwar jeweils komplett. Wie sehen Sie dies? Meine zweite Frage bezieht sich auf das Thema Mietkürzung bei Lärm durch den Nachbarn. Seit 2008 wohne ich in dieser Wohnung und leide von Jahr zu Jahr mehr unter dem unverschämten Lärmen eines bestimmten Nachbarn. Als er sich 2010 in seiner Garage (direkt neben meinem Schlafzimmer) selber ein Auto baute, wurde es unerträglich. Nach gescheiterten Gesprächsversuchen mit dem Betreffenden wandte ich mich dann an meine Vermieterin, welche sehr verständnisvoll reagierte und zu vermitteln versuchte. Natürlich hängt seitdem der Haussegen schief, und nach einer etwas ruhigeren Zeit nimmt der Lärm wieder mehr und mehr zu. Da der lärmende Nachbar psychisch krank ist, hat er seit meiner Beschwerde schon mehrfach versucht, mir das Leben schwer zu machen. Somit habe ich meiner Vermieterin gesagt, dass der Lärm zwar weiterhin anhalte und zunehme, ich jedoch Angst davor habe, dass der Nachbar durchdrehe, wenn sie ihn abermals abmahnen würde. In der Zwischenzeit habe ich versucht, eine andere Wohnung zu finden. Leider habe ich noch keine einigermaßen nette und bezahlbare Bleibe gefunden, so dass ich weiterhin dem Lärm ausgesetzt bin und bereits gesundheitlich angeschlagen bin. Meine Frage: Wie gehe ich bei Mietminderung vor? Muss ich zuerst der Vermieterin nochmals eine Frist setzen, um den Mangel zu beheben? Was, wenn sich aus dem Behebungsversuch Nachteile für mich und mein Kind ergeben? Um wie viel darf ich letztendlich die Miete kürzen? Ein Anwalt riet mir während der Autobau-Phase mit täglicher extremer Belästigung um eine Kürzung um 50%. Derzeit findet eine Belästigung nur ca. 3x pro Woche statt, wenn man von dem ständigen Türknallen, Motoraufheulenlassen etc. des Nachbarn mal absieht. Vielen Dank bereits vorab! Freundliche Grüße, K. Laser
Hallo Frau Laser, danke für den sehr ausführlichen Kommentar. Ich antworte Ihnen hier kostenfrei. Zum Punkt eins: Die Kosten für Kleinreparaturen können mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bis zu einer bestimmten Höhe (ca. 75 bis 150 Euro, je nach Rechtsprechung) auf den Mieter umgelegt werden. Die genannten Beträge sind die Höchstbeträge für eine Reparatur. Übersteigen die Kosten für eine Reparatur die vereinbarte Grenze im Mietvertrag, ist der Vermieter im vollen Maße für die gesamte Reparatur verantwortlich und muss die gesamten Kosten tragen. Eine Teilbeteiligung ist nicht möglich. Zum Punkt zwei: Die Höhe einer Minderung kann ich Ihnen für Ihren speziellen Fall leider nicht nennen. Der Prozentsatz ist von Fall zu Fall verschieden, wobei ich 50% schon für sehr hoch halte. Die Minderung müssen Sie Ihrem Vermieter schon mitteilen, eine Frist brauchen Sie aber nicht setzen. Aber gerade bei der Minderung wegen Lärm, würde ich schon nochmal um eine letzte Aktion / Abmahnung durch Ihren Vermieter bitten (Frist setzen) und erst dann mindern. Bei einem plötzlichen Rohrbruch ist die Minderung sicherlich einfacher und ohne Frist zu händeln. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, auf dem Hof des vermieteten Hauses, ist ein großer Teil vor den Garagen und Stellplätzen nicht gepflaztert. Bei Regen werden immer wieder Stellen ausgespühlt, die dann wieder mit Splitt aufgefüllt werden müssen. Kann ich diese Kosten umlegen? Vielen Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen Neu
Hallo Frau Neu, nein, diese Kosten dürfen Sie nicht umlegen. Diese Kosten sind alleine Sache des Vermieters und gehören nicht zu den laufenden Betriebskosten. Vergleichbar sind die Arbeiten sicherlich mit Instandhaltungen, die nicht umgelegt werden dürfen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt und danke für Ihre Ausführungen hier, Ich habe eine Frage. Ich habe eine verspätete Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erhalten. Hier werden Verwaltungskosten, Reparatur Müllkasten und Heizkosten nach Wohnfläche berechnet. Ich denke, dass Verwaltungskosten und die Reparatur nicht berechnet werden dürfen. Wie ist es aber mit den Heizkosten nach qm? Nach einem Urteil in Karlsruhe (AZ.: V III ZR 156/11) vom 01.02.2012 wurde festgelegt, dass der Mieter eine Rückerstattung von 15% erhalten soll, da nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde. So zumindest in § 6 Heizkosten VO: Pflicht zur verbrauchsunabhängigen Kostenverteilung und in § 12 Heizkosten VO: Kürzungsrecht, Übergangsregelung. In meiner Betriebskostenabrechnung steht: Heizgas nach Schlüssel 3 ( Schlüssel 3 = beheizte Fläche (qm) meine Einheiten 45qm. Kann ich hier auch eine Rückforderung von 15% der Heizkosten verlangen? Zur Info ich habe eine Fußbodenheizung. Keinen Zähler in der Wohnung. Mit freundlichen Grüßen Felix
Hallo Felix, Verwaltungskosten und Reparaturen haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen, ganz genau. Eine Nachzahlung müssen Sie bei einer verspäteten Abrechnung ohnehin nicht mehr leisten. Wenn Sie eine Zentralheizung im Haus haben, muss Ihr Vermieter 50 bis 70% der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen. Tut er das nicht, haben Sie nach § 12 der Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht um 15%. Ich denke Sie liegen hier also durchaus richtig. Die 15% sind ja im Grunde nur Druckmittel gegen Ihren Vermieter, das dieser korrekt abrechnet. Anders liegt der Fall, wenn es sich im ein Zweifamilienhaus handelt. Hier kann der Vermieter von der Heizkostenverordnung abweichen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, zunächst möchte ich Ihnen meinen Respekt für diese Seite aussprechen. Sie ist äußerst informativ. An Ihren Antworten gefällt mir, dass Sie deutlich aufzeigen, wo Ihre Grenzen sind und Sie keine Auskunft geben können. Das vermittelt den guten Eindruck, dass Sie fundiert aber eben auch nur zu Ihrem Fachgebiet antworten. Machen Sie weiter so! (am besten gleich bei meiner Frage 😉 ) Ich bin Mitglied in einem gemeinnützigen Verein, der von der Kommune ein Gebäude angemietet hat, in dem er seine Tätigkeit entfaltet. Dazu muss ich sagen, dass es sich hier um eine Stadt in den neuen Bundesländern handelt. Hier herrscht die Besonderheit, dass die Abwasserzweckverbände den sog. Ausbaubeitrag II (besonderer Ausbaubeitrag) für Anschlussinhaber erheben dürfen, deren Anschluss vor 1990 errichtet wurde. So ist es nun auch bei uns geschehen. Der Abwasserzweckverband hat von der Stadt diesen Beitrag eingefordert. Nun hat die Stadt unter Berufung auf den Mietvertrag, in dem die Übernahme „sämtlicher Neben- und Betriebskosten“, welche mit dem Mietobjekt zusammenhängen unter dem Punkt „Mietzins“ zum Einen und zum Anderen unter dem Punkt „Nebenkosten“ die Tragung der Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der zweiten BV geregelt sind, vom Verein die Zahlung dieses Herstellungsbeitrages verlangt. Ich weiß, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelt und der Verein unter Umständen mehr Betriebskostenarten „ertragen“ muss. Aber ich bin der Auffassung, dass es sich bei dem hier geforderten Anschlussbeitrag/Herstellungsbeitrag eben nicht um Betriebskosten, sondern um Herstellungskosten handelt, die gerade nicht als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Wenn doch, können einzelne Nebenkosten außerhalb der jährlichen Betriebskosten vom Mieter gefordert werden? Viele Grüße aus Neufünfland und ein herzliches Dankeschön im Voraus. Christian
Hallo Christian, danke für die Blumen. Ich kann Ihnen leider nicht so viel zu Ihrem Anliegen schreiben, da dieses doch sehr speziell ist. Nur soviel: Nebenkosten sind Kosten die dem Eigentümer laufend (d.h. wiederkehrend) entstehen. Wenn die Umlage des Abwasserzweckverbanden einmalig ist, können Sie ggf. so argumentieren. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt, Ich habe 01/2011 laut Mietvertrag einen Individualmietvertrag unterschrieben in dem nicht umlagefähige Kosten (Verwaltungskosten und Rücklagen) auf mich umgelegt werden. Mein Steuerberater informierte mich 04/2012 darüber, dass dies so nicht möglich sei. Habe ich eine gesetzliche Grundlage die seit 2011 zu viel entrichteten Kosten zurück erstattet zu bekommen? Danke vorab und schöne Grüße Lino
Hallo Lino, Ihr Vermieter versucht vermutlich die Kosten über den Individualmietvertrag auf Sie abzuwälzen. Es reicht aber nicht, über den Mietvertrag „Individualmietvertrag“ zu schreiben. Wenn der Vermieter überhaupt eine Chance für die Umlage haben will, muss tatsächlich über die einzelnen Vertragspunkte zwischen Ihnen und dem Vermieter verhandelt worden sein. Ich denke, dass sie Chancen des Vermieters eher schlecht stehen. Nachdem Sie die Nebenkostenabrechnung bekommen haben, haben Sie 12 Monate Zeit, einwende zu erheben. Ich denke Ihre Chancen stehen gut, die Vorauszahlungen zum Teil zurück zu bekommen und für die Zukunft die nicht umlagefähigen Positionen aus der Vorauszahlung zu streichen. Schreiben Sie Ihrem Vermieter doch einen Brief, mit der Infos, dass die Kosten nicht umlagefähig sind, Sie um Rückerstattung bitten und die Kosten auch in der Zukunft nicht weiter tragen werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich habe diese Woche meine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.09.11- 23.12.11 bekommen dort werden auch Kosten für HKV (Heizkostenverteiler) Miete vom 22.07.11 aufgeführt, zu dem Zeitpunkt habe ich noch gar nicht in der Wohnung gewohnt. Geht das? Des weiteren finde ich unter dem Punkt Nebenkosten der Heizungsanlage die Position Abrechnungskosten und Schornsteinfeger. Muss ich das auch bezahlen? Bei der Unterzeichnung des Mietvertrages wurde von dem damaligen Vermieter die Anlage 1 Betriebskostenverordnung aus dem Vertrag gestrichen, ich habe Sie nicht erhalten. Vielen Dank schon mal
Hallo Tanja, die Kosten für die Miete der Heizkostenverteiler (HKV) müssen sie natürlich nur anteilig für Ihre Wohnzeit tragen. Möglich ist, dass der Vermieter die Rechnung für die Miete im Juli bezahlt hat, Sie aber nur anteilig mit den Kosten belastet. So wäre es richtig, das sollten Sie prüfen. Schornsteinfeger und die Erfassung und Abrechnung / Aufteilung müssen Sie als Teil der Heizkosten bezahlen (nicht hingehen dürfen Verwaltungskosten (Erstellung der Nebenkostenabrechnung)) umgelegt werden. Wenn in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten enthalten ist, sind Sie auch nicht zur Zahlung dieser Kosten verpflichtet. Hier sollten Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen lassen. Aus der Entfernung ist das natürlich schwer einzuschätzen. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, meine Vermieterin berechnet in der Nebenkostenabrechnung (3-Parteien-Haus) 1 Drittel der Gesamt Grundsteuer. Ganzes Areal. Darüber ist im (Einheits-) Mietvertrag nichts aufgeführt, auch habe ich keine „Gartennutzung“. Whg.: 80 qm, incl. Stellplatz (10,00 € mtl.) Der Garten, das Carport der Vermieterin, deren Pergola, ist ihr alleiniges Nutzungsgebiet und ich soll dennoch 1/3 Grundsteuer tragen ? – Das verstehe ich nicht! (Alle drei Wohnungen haben den exakt gleichen Grundriss – muss jeder dann 80 qm Grundsteuer zahlen ?) Jetzt berechnet sie außerdem einen Wasserfilter zu einem Drittel, den sie ohne mein Wissen in 2011 einbauen hat lassen (Hauptwasserzuleitung, im Keller). – Außerdem eine „Haftpflichtversicherung“. Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar ! Jürgen P.
Hallo Jürgen, wenn nichts im Mietvertrag vereinbart ist, wird die Grundsteuer nach Wohnfläche umgelegt. Sind die Wohnungen gleich groß, kann die Position natürlich auch durch alle drei Wohnungen geteilt werden. Leider ist die Umlage der Nebenkosten nicht immer ganz fair. Der eine nutzt den Garten nicht, obwohl der dürfte. Der andere darf nicht, möchte aber. Solange Sie nicht unbillig benachteiligt werden, müssen Sie das wohl hinnehmen. Ich würde die Gartennutzung nicht so eng mit der Grundsteuer verbinden. Sehen Sie es einfach so: Dürften Sie den Garten nutzen, würde Sie wohl auch mehr Miete zahlen. Die Kosten der Grundbesitzerhaftpflichtversicherung / Gebäudeversicherung dürfen umgelegt werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Vielen Dank Dennis Hundt ! Ich möchte den Garten wirklich nicht zusammen mit der Hauswirtin Nutzen !!! Ich möchte ihn aber halt auch nicht bezahlen. Jürgen
Hallo Herr Hundt, ich habe eine Frage zu den Nebenkosten, speziell zum Kabel TV. Die Abrechnung der Kosten erfolgte bisher für 6 Mietparteien, was auch völlig i.O. war. Letztes Jahr ist nun eine Mietpartei mit Genehmigung des Vermieters aus dem Kabel TV ausgeschieden, weil neuerdings eine Sat-TV Anlage vorhanden war. Alles mit Genehmigung des Vermieters. Die Kostenabrechnung wurde nunmehr von dem Vermieter von ehemals 6 Parteien auf die verbleibenden 5 Parteien umgelegt. Entsprechend haben sich die Gebühren für die restlichen Mitbewohner verteuert. Ich kann mir nicht vorstellen, dass dies im Sinne des Erfinders ist. Wenn die Eigentümer diesen Vorgang billigen, dann doch auch zu deren Lasten. Sehe ich das falsch? Über eine Antwort würde ich mich freuen. Schönes Pfingstfest Wolf
Hallo Wolf, ich habe kurz recherchiert, aber habe leider auch keine handfesten Regelungen für einen solchen Fall gefunden. Der gesunde Menschenverstand sagt mir aber: A: Auch wenn ein Mieter den Kabelanschluss – aus welchen Gründen auch immer – nicht nutzen möchte, muss er sich dennoch an den Kosten beteiligen (genauso ist es mit einen EG-Mieter und den Aufzugskosten) B: Wenn der Vermieter zustimmt, dass eine Mietpartei sich nicht beteiligen muss, dann gehen die Kosten zu Lasten des Vermieters. Ich stimme Ihnen also durchaus zu. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung erhalten. In den Nebenkosten ist ein Posten „Wasseraufbereitungsanlage“ mit anteilig 15,63 Euro aufgeführt. Bei dieser sogenannten Wasseraufbereitungsanlage handelt es sich um ein Kalk Max I. Lt. Rechnung aus dem Jahre 04.03. 1999 hat er 602,59 DM gekostet. Im letzten Jahr wurde die Position nicht berechnet und im Jahr 2009 wurden mir anteilig 6,39 Euro berechnet. Handelt es sich hier tatsächlich um eine Wasseraufbereitungsanlage und ist diese nicht schon längst abgeschrieben? Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar. Viele Liebe Grüße B. Stadtfeld
Hallo Frau Stadtfeld, ich bezweifle stark, dass es sich bei der Position überhaupt um Nebenkosten handelt. Nebenkosten sind Aufwendungen die dem Vermieter laufend und wiederkehrend entstehen. Einmalige Anschaffungskosten für ein Gerät zählen hier nicht dazu. Viele Grüße Dennis Hundt
Vielen Danke Herr Hundt, sie haben mir sehr weitergeholfen. Ich werde mich direkt darum kümmern, dass die Hausgemeinschaft zu Ihrem Recht kommt. Danke Liebe Grüße B. Stadtfeld
Hallo Herr Hundt, ich werde voraussichtlich bald ein Gebäude samt Inventar und mit Grundstück zur Unternehmensfortführung von dem jetzigen Betreiber und Eigentümer pachten. Ist eine Gebäudehaftpflichtversicherung das gleiche wie eine Immo-Versicherung oder eine Gebäudeversicherung? Und kann diese auch bei gewerblicher Nutzung des Gebäudes auf den Pächter umgelegt werden? Viele Grüße, Maja
Hallo Maja, eine Gebäudehaftpflichtversicherung schützt den Vermieter bei Schäden die er anderen durch das Eigentum an dem Grundstück zuführt (Bsp. jemand rutscht bei Glätte aus). Die Gebäudeversicherung schützt vor Feuer, Sturm und Co. Im gewerblichen Bereich ist alles anders, hier kann nahezu alles zwischen den Kaufleuten (Vermieter / Mieter) vereinbart werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir haben heute unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 erhalten worin anteilig Kosten für die Brand- und Haftpflichtversicherung aufgeführt sind. Wir wohnen seit Mitte 2009 in diesem Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten. Diese Versicherungen wurden uns aber in den letzten Abrechnungen (2009 und 2010) nicht berechnet. Ist der Vermieter jetzt dazu berechtigt diese plötzlich mitaufzuführen und kann ich darüber vom Vermieter eine detaillierte Aufschlüsselung der Haft- und Brandschutzversicherung verlangen??? Viele Grüsse Blischke
Hallo Herr / Frau Blischke, es kann durchaus sein, dass der Vermieter die Versicherung neu abgeschlossen hat oder bislang die Kosten einfach (vielleicht aus Unwissenheit) nicht umgelegt hat. Meiner Meinung nach müssen Sie die Kosten tragen. Ja, Sie können Sie die Belege für die Versicherungen zeigen lassen. Sie haben als Mieter sogar ein Recht auf Belegeinsicht. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, danke für die schnelle Rückantwort. Habe 2 Fragen an Sie und zwar wohnen wir in einem Haus mit 3 Parteien. Die 3. Wohnung steht seit einem Jahr leer und in diesem Jahr wurde die Grundsteuer auf der Nebenkostenabrechnung statt durch 3 nur noch durch 2 geteilt. Ist das rechtens? Desweiteren würde mich interessieren wie die Grundsteuer berechnet wird pro m² Wohnfläche oder komplettes Grundstück inkl. Garten. Danke und Gruss Rainer Blischke
Hallo Herr Blischke, die Grundsteuer muss natürlich auch auf die leerstehende Wohnung umgelegt werden. Diese Kosten muss der Vermieter tragen. Hier führt kein Weg dran vorbei. Die Grundsteuerberechnung ist kompliziert. Hier kann man sich auf den Bescheid der Gemeinde / Stadt verlassen. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, mein Freund wohnt seit 01.01.2011 in einem Wohnkomplex von 208 Einheiten. Der Mietvertrag wurde mit der Eigentümerin der Wohnung geschlossen. Eine Abrechnung vom Vormieter war nicht dabei. Die monatlichen Betriebskosten wurden mit 150,-Euro bei 53,5qm angegeben. Jetzt kommt vom Verwalter die Abrechnung 2011 mit einer Nachzahlung von 469,-Euro. Nach dem Vergleich mit meiner Abrechnung hat mein Freund einen erheblich geringeren Verbrauch an Wasser und Heizung als ich. Ich habe festgestellt, dass er sparen kann wie er will, aber mit den 150,-Euro nie auskommt, aufgrund der Kosten für Hausmeister, Hausreinigung, Pflege Außenanlage und Wartung von Aufzug und Tiefgarage von jährlich 500,-Euro. Mein Freund fühlt sich betrogen. Bei einer Kaltmiete von 334,-Euro, 26,- Tiefgarage und nun tatsächlichen NK von 190,- bis 200,-Euro hätte er die Wohnung nicht genommen. Die tatsächlichen Kosten muss er aber bezahlen. Frage: Kann er auf eine fristlose Kündigung bestehen und bei Auszug Umzugskostenerstattung verlangen? Vielen Dank und Gruss André Keubler
Hallo André, ohne die Nachzahlung schön reden zu wollen, muss ich sagen, dass die Nebenkosten sich von Haus zu Haus teilweise drastisch unterscheiden können. Die Nachzahlung bietet in meinen Augen keinen Grund für eine fristlose Kündigung. Ein Kündigung mit dreimonatiger Frist ist ist allerdings jederzeit möglich. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, meine letzte Nebenkostenabrechnung enthielt Fehler. Rechnerisch ergab sich nicht eine Nachzahlung von 46,90Euro, sondern eine Erstattung in dieser Höhe. Zudem enthielt diese Bankgebühren und Verwalterkosten, die nicht umlagefähig sind. Nach meiner Berechnung bekomme ich eine Erstattung von 320,-Euro. Einen Verwalter gibt es nicht mehr. Ich habe Widerspruch eingelegt mit detaillierter Begründung und Berechnung und den Eigentümer zweimal per Einschreiben um Einsicht der Belege gebeten. Mein Vermieter antwortet nicht. Mit dem zweiten Schreiben hatte ich bereits angekündigt, von der nächsten Mietzahlung 400,-Euro Nk-Rückerstattung einzubehalten. Dies habe ich dann auch getan. Dennoch bin ich unzufrieden. Kann ich noch was tun, ohne einen Rechtsanwalt zu nehmen? Ich habe Mieterrechtschutz, aber was soll der Anwalt noch bewirken? Ich habe mir überlegt, meinem Vermieter ein weiteres Schreiben zu senden über eine drastische Kürzung der Betriebskosten, so dass ich immer nachzahlen muss. Frage 1:Können Sie mir diesen Weg empfehlen? Thema 2: Bin ich immer an den Mietvertag gebunden? Laut Vertrag wird Müllabfuhr und Allgemeinstrom nach Wohnfläche abgerechnet. Das finde ich nicht richtig. Wir haben hier zwei gleiche Wohnungen. Ich bin alleine, die Anderen mit 3 Personen. Die drei verbrauchen doch mehr Müll und Strom als ich alleine. Wie ist das rechtlich geregelt? Kann ich auf eine Änderung des Vertrages bestehen? Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe. Lieben Gruß Marion Heimbrodt
Hallo Marion, wenn Ihr Vermieter stillschweigend dem Einbehalt der Miete zugestimmt hat, sind Sie doch erstmal „quitt“. Die weitere Kürzung der Nebenkosten würde ich in diesem Fall also nicht empfehlen. Die Umlage nach Quadratmetern ist nicht immer ganz fair, aber absolut korrekt. Hier können Sie keine Änderung herbeiführen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, In meiner Jahresabrechnung 2011 sind mehrere Positionen auffällig, die mir dieses Mal entweder zum ersten Mal berechnet wurde oder bei denen die Kosten sprunghaft innerhalb eines Jahres angestiegen sind. In meinem Mietvertrag wird auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen. (zu den Betriebskosten gem. Ziffer 1 gehören: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasserversorgung, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach-und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, maschinelle Wascheinrichtung, sonstige Betriebskosten). Keine weitere Erläuterung darunter. Unter Kostenarten finde ich Positionen wie Hausmeister/Hausreinigung. Hier haben sich die Gesamtkosten für die Verteilungseinheiten innerhalb eines Jahres um ca. 4000 Euro erhöht, folglich ist der Wert für eine Einheit auch stark gestiegen. Ist so etwas rechtens? Es wurde ein neuer Hausmeister eingestellt. Dieser könnte allerdings nicht die Mehrkosten erklären. Desweiteren wurde abgerechnet Verbrauchsmaterial (allgemein gehalten, nicht weiter erläutert), Lftd. Instandhaltung (allgemein), Lftd. Instandhaltung TG ( keine weitere Erläuterung, diese Position taucht dieses Jahr das erste Mal auf mit fast 200 € zu Lasten des Mieters). Sonstige Kosten ist aufgelistet (ohne Erklärung, was sich unter sonstige verbrigt, meines Wissens nach, muss der Vermieter sonstige Kosten genau aufsplitten). Angeblich kann der Vermieter Rechts-und Fachberatung, die ebenfalls auf meiner Abrechnung zu finden ist, über Anlage 3 § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abrechnen. Ich konnte bei meinen Recherchen unter Anlage 3 allerdings nicht explizit den Punkt „Rechts-und Fachberatung“ finden. Auch wird nicht erklärt, was sich hinter Rechts-und Fachberatung verbirgt. Als nächsten Punkt finde ich Positionen wie Anschaffungen (keine weitere Erläuterung), Verwaltung ohne MwSt, MwSt für Verwaltung. Laut meiner Recherche muß der Vermieter für diese Kosten aufkommen. Ist dieses korrekt? Als letzten Punkt finde ich, allgemeine: Haushaltsnahe Dienstleistungen. Ich würde mich über eine Antwort zwecks Klärung freuen. Gruß D. Werner
Hallo D. Werner, ich denke mit der Abrechnung ist so einiges im Argen. Instandhaltung kann nicht umgelegt werden, auch Rechtsberatung- und Verwaltung nicht. Das sich Kosten erhöhren kann schon vorkommen, auch deutlich, das kann ok sein. Auch Anschaffungen muss man auch ganz genau betrachten, hier stimmt eventuell auch was nicht. Denn Anschaffungen dürfen in der Regel auch nicht umgelegt werden. Es klingt für mich so, als wenn Sie in einer vermieteten Eigentumswohnung leben und der Wohnungseigentümer alle Kosten weitergibt, die ihm entstehen. Das ist aber nicht ok. Ich rate Ihnen die Belege einzusehen und / oder Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen (Siehe Banner). Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, wir habe kürzlich unsere Betriebskostenabrechnung erhalten, die auch weitestgehend in Ordnung scheint. Jedoch sind Kosten der Heizungswartung zweimal berechnet. Zum einen erfolgt die normale Umlage der Heizungswartung auf alle Mieter lt. Betriebskostenverordnung, welche auch ok. ist. Zum zweiten haben wir jedoch noch Kosten für Heizungswartung (Wasser auffüllen und entlüften) als direkte Kosten zugeordnet bekommen – folgender Sachverhalt: Da eine Heizung in unserer Wohnung (oberste Etage, letzte Heizung am Strang) nie richtig warm wird und laute Geräusche machte, war letzten November jemand von der Heizungsfirma da und hat entlüftet und Wasser aufgefüllt. (Wir entlüften selbst regelmäßig, was jedoch bei dieser Heizung nicht viel bringt). Die Rechnung hierfür (ca. 33 €) wurde uns jetzt als direkte Kosten zugeordnet. Müssen wir diese Kosten tragen? Die allgemeine Heizungswartung sollte doch dazu führen, dass alle Heizungen in allen Wohnungen funktionstüchtig sind? Über eine Antwort würde ich mich freuen. Viele Grüße Anne
Hallo Anne, ich vermag den Fall kaum einzuschätzen. Im Grunde sehe ich es auch So wie Sie. Auf der anderen Seite halte ich das Entlüften und Wasserauffüllen schon für Wartungskosten die umgelegt werden können. Ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen, tut mir Leid. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt. Ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung für 2011 erhalten. Ich wohne jetzt seit über 9 Jahren in dieser Wohnung und bezahle ganz normal immer Wohngebäudevers. und Grundsteuern, heute jedoch ist unter anderem noch Haus-und Grundbesitzer- Haftpflicht und Feuerlöscherüberprüfung mit angegeben, der Feuerlöscher ist in den ganzen 9 Jahren erst einmal überprüft worden, naja egal, aber muß ich diese Haftpflichtversicherung bezahlen? Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen 🙂 Mit freundlichen Grüßen Carla Slupianek
Folgende Situation: Hausgemeinschaft wurde neu gegründet zum 01.06.2011. Da eine Wohnung noch nicht verkauft ist, mache ich im Moment noch die Nebenkostenabrechnung (01.06.2011 – 31.05.2012), bis alle Wohnungen verkauft sind und wir uns dann einen Verwalter suchen (3 Parteien). Nun wurden mir vom Besitzer des Hauses, dem auch noch die nicht verkaufte Wohnung gehört, Rechnungen aus Abrechnungszeiträumen vor der Gründung der Hausgemeinschaft übergeben, mit der Bitte, diese bei der Nebenkostenabrechnung einzureichen. Die Frage: Nach meinem gesunden Menschenverstand, dürfen in die Abrechnung eigentlich nur Abrechnungen eingehen, die in den Zeitraum ab Gründung der Wohngemeinschaft fallen. D.h. Rechnungen mit Abrechnungszeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011 fallen dann eben nur anteilig in diesen Zeitraum (würde ich tagesgenau abgrenzen). Es kann doch nicht sein, dass ich für Rechnungszeiträume bezahle, in denen ich noch gar nicht Besitzer dieser Wohnung war (konkret: Hausversicherung, Wasserabrechnung und Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr (2010/2011). Für eine kurze Rückmeldung zu diesem Sachverhalt wäre ich Ihnen sehr dankbar. Im Voraus schon vielen Dank für Ihre Mühe!
Hallo Josh, ich sehe das auch so wie Sie. In meinen Augen sollte für den Zeitraum vor der Aufteilung der Verkäufer der Wohnungen aufkommen. Ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel tragen die neuen Eigentümer die Kosten. Aber vielleicht gibt es eine besondere Regelung im Kaufvertrag – hier sollten Sie nochmals in Detail nachlesen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, vielen Dank für die schnelle Rückmeldung! Ist auf jeden Fall eine tolle Seite hier und wird umgehend in die Favoriten-Liste aufgenommen. Finde ich wirklich toll, wenn sich jemand die Mühe macht, sein Fachwissen kostenlos zur Verfügung zu stellen. Nochmals vielen Dank!
Guten Tag Herr Hundt, ich sitze gerade über der Nebenkostenabrechnung für unsere Mieterin. Das Mietobjekt ist ein Mehrfamilienhaus, in dem uns eine Wohneinheit gehört. In den letzten Jahren bekamen wir von der beauftragten Hausverwaltung eine genaue Aufstellung, was wir umlegen dürfen, und was nicht. Wie das Leben so spielt, hat die Hausverwaltung jetzt die Aufstellung aus Ihrer Sicht „optimiert“. Es gibt eigentlich nur einen Posten, der mich verunsichert, und der betrifft nur ein geringen Betrag: die Oberflächenentwässerung. Auf unsere vermietete Wohneinheit entfallen unter 10,00 Euro. Für die Zukunft interessiert mich, ob dieser Posten von uns zu tragen ist, oder ob er mit umgelegt werden darf. Ich bedanke mich schon jetzt. Viele Grüße C.Guttmann
Hallo Frau Guttmann, werfen Sie einen Blick in die Betriebskostenverordnung. Die Kosten für die Grundstücksentwässerung zählen zu den umlegbaren Nebenkosten. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wohne seit April 2007 in der angemieteten Wohnung. Mit den Nebenkostenabrechnungen gab es bisher keine Schwierigkeiten. Die NK-Abrechnung 2010 erhielt ich im September 2011, jedoch ohne Rechnungen und Belege. Diese habe ich dann zeitnah bei meiner Vermieterin angefordert und den Nachzahlungsbetrag einbehalten. Meine Vermieterin wollte die fehlenden Dokumente bis zum darauf folgenden Wochenende bei mir einwerfen. Am 15.09.2012 (!) bekam ich dann die komplette NK-Abrechnung für 2010 (incl. Rechnungen und Belege) nochmals zusammen mit der NK-Abrechnung für 2011, mit der Bitte meiner Vermieterin, den ausstehenden Betrag zu überweisen. Nun stellte ich fest, dass meine Vermieterin Nebenkosten auf mich umlegte, obwohl diese von der Hausverwaltung als „nicht umlagefähig“ ausgewiesen wurden. Dies betrifft folgendes: – Anschaffung (Schließanlage) – Haus – und Grundstücksaufwendung (Energiesparlampen) – zusätzliche Verwaltungskosten (Bescheinigungen) – Reparaturen (Bewegungsmelder) Jetzt meine Fragen: 1. Ist es richtig, dass meine Vermieterin diese Posten auf mich umlegen kann? 2. Wie ist dies zeitlich geregelt? Kann meine Vermieterin jetzt überhaupt noch Ansprüche für die Nebenkostenabrechnung 2010 geltend machen? Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort und für Ihre Mühe! Mit freundlichem Gruß P. Erhardt
Hallo Herr Erhardt, die genannten Kosten halte ich auch für nicht umlegbar. Die Abrechnung war inhaltlich nicht korrekt. Ob eine Korrektur auch jetzt – nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist – möglich ist, kann ich ihnen leider nicht sicher sagen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich habe ein stark renovierungsbedürftiges Haus geerbt, dass ich allerdings weder sanieren noch verkaufen möchte. Nun war meine Idee, es zum Preis der blossen Nebenkosten an einen Handwerker sprich Bastler zu vermieten… einfach um einen Leerstand zu vermeiden (Einbruchsgefahr durch relative Alleinlage). Probleme gibt es bei Heizung- und Wasserleitungen… was ja prinzipiell Sache des Vermieters ist. Ist es zulässig, diese Gefahren und Instandhaltung….auch unter Berücksichtigung der prinzipiellen kostenlosen Überlassung auf den Mieter abzuwälzen? Oder muss ich dann trotzdem dafür aufkommen, obwohl ich ja keine Kaltmiete verlangen will? Viele Grüsse Horst Enders
Hallo Horst, Ihr Fall ist schwierig. Ich würde mich zuvor rechtlich beraten lassen ob eine solche Vereinbarung wirksam wäre (wenn überhaupt, dann nur als Individualvereinbarung). Ich fürchte fast, das es nicht möglich ist, schließlich werden Sie Ihren Mieter nicht dazu bringen können eine neue Heizungsanlage einzubauen oder das Dach aufwendig zu reparieren. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, erst einmal Hochachtung vor Ihrem Engagement. Ganz tolle Seite. Und nun zu meiner Frage: Ist es juristisch möglich, einen gemeinsamen Widerspruch aller Mieter einer Hausnummer einzulegen? Oder muss das jeder für sich tun? Die ganze Wohnanlage ist mit viel zu wenig Einheiten (Ablesung Verdunsterröhrchen), die heiztechnisch zum Gesamtverbrauch der Anlage gar nicht möglich sind, abgerechnet worden, wodurch der Preis je Einheit zum Jahr zuvor um 92 % gestiegen ist. Dagegen wollen wir in unserem Aufgang einen gemeinsamen Widerspruch einlegen, weil es sich bei allen Mietern um die gleiche Sache handelt. Viele Grüße Ilona Müller
Hallo Ilona, ob es juristisch wasserdicht ist kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich persönlich halte es für möglich, dass alle gemeinsam einen Widerspruch einreichen. Dieser wird dann aber recht umfangreich. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich danke Ihnen für die superschnelle Antwort. Damit hatte ich gar nicht gerechnet. Wir werden es gemeinsam versuchen und sollte das juristisch nicht „wasserdicht“ sein, wird man uns das mitteilen müssen. Wir haben ja bis zum Fristablauf von 10 Monate Zeit. Es droht also keine Gefahr. Viele Grüße Ilona
Hallo Herr Hundt, ich hoffe, Sie können auch mir weiterhelfen: Seit September bewohne ich eine neue Wohnung. Im Mietvertrag war unter dem Paragraph „Miete“ geregelt, dass ich meine Heizkosten direkt mit dem Versorger abrechne – was auch geschieht. Nun flatterte mir aber eine Rechnung der Wasserwerke ins Haus. Nirgends im Mietvertrag ist erwähnt, dass ich auch diese Kosten selber abrechnen muss?! Unter die Betriebs- und Nebenkosten fallen laut dem Mietvertrag beigefügter Betriebskostenverordnung auch „die Kosten für die Wasserversorgung“. Kann das so richtig sein, dass ich die Kosten doch selber abrechnen muss?Auch wenn nicht im Vertrag erwähnt? Angeblich hat mich der Vermieter bei der Übergabe darauf hingewiesen (was nicht stimmt), außerdem war zu der Zeit der Mietvertrag schon unterschrieben, d.h. von den zusätzlichen Kosten keine Kenntnis erlangt worden. Auch der Makler hat bei der Besichtigung dazu nichts gesagt, nur zu den Stromkosten! Ist dies somit rechtskräftig? Viele Grüße aus Hamburg, Franziska Born
Hallo Franziska, wenn Sie in einem Einfamilienhaus leben, ist es durchaus üblich, dass Sie die meisten Kosten direkt mit dem Versorgern abrechnen (und nicht über die Nebenkostenvorauszahlung). Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, danke für die schnelle Antwort. Nein, es ist ein „normales“ Mietshaus, in dem 8 Parteien leben. Aber wie kommt es dann, dass ich in allen anderen Wohnungen (es sind mittlerweile derer 5) den gleichen Wortlaut im Mietvertrag hatte und nie selber Wasser anmelden musste?Trotz eigener Wasseruhr?
Hallo Franziska, das Vorgehen ist mit schleierhaft, ein Fall in dem Mieter in einem Miethaus selbst Wasser anmelden und mit dem Versorger abrechnen müssen ist mir nicht bekannt. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, mir großem Interesse bin ich auf Ihre Seite gestoßen und hoffe, dass Sie mir eventuell weiterhelfen können. Mein Freund erhielt seine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Heizung,WW,KW wird abgelesen und nach Verbrauch abrechnet. In der Abrechnung ist der Gesamtverbrauch des Hauses aufgelistet und der Anteil für meinen Freund als Summe ausgewiesen. Wie diese allerdings ermittelt wurde ist nicht nachvollziehbar da keine Auflistung der Ablesefirma beigefügt ist. Diesen können wir ja als Beleg zum Einsehen anfordern. Oder? Gleichzeitig ist Verbrauchsmaterial aufgelistet? Kann sowas umgelegt werden. Wir wissen auch nicht was das sein soll. Im Mietvertrag ist es nicht erwähnt. Dann habe ich noch eine Frage zur Hausreinigung, die den größten Anteil der Kosten ausmacht. Ich selbst arbeite in einem Reinigungsunternehmen und wir müssen in unsren Rechnungen die Materialkosten immer separat ausweisen. Werden diese mit auf den Mieter umgelegt, oder müssen Sie vom Vermieter getragen werden. Ich hoffe Sie können mir helfen. Vielen Dank im Voraus und einen schönen Abend.
Hallo Katja, ja, die Unterlagen können Sie beim Vermieter einsehen oder sich alternativ zusenden lassen. Kleinteile bei Wartungen, Benzin für einen Rasenmäher oder zum Beispiel Salz für den Winterdienst sind umlegbar. Auch Putzmittel darf der Vermieter umlegen. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, wir möchten eine Doppelhausmiete gem. Hamburger Mietvertrag anmieten. Nun gibt es darüber Hinaus eine Anlage §30 Sonstige Vereinbarungen. Hier steht: 1. Die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu §27 II.BV gehen zu Lasten der Mieter. Versucht man hier auch die nicht umlagefähigen Kosten auf uns zu übertragen? Kann man so einen Vertrag unterschreiben? Vielen Dank Andreas Gerard
Hallo Andreas, die II. Berechnungsverordnung galt bis vor ein paar Jahren anstelle der heute gültigen Betriebskostenverordnung. Das hat mit umlage- und nicht umlagefähig nichts zu tun. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, mich würde interessieren, ob die Kosten des Wechsels der Treppenhausbeleuchtung von Glühbirnen (die es ja in den benötigten Wattstärken schon nicht mehr gibt) zu Energiesparlampen auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses umgelegt werden können. Sind dies Modernisierungskosten (umlegbar zu 11%), Verbrauchsmaterial (umlegbar) oder Instandhaltungskosten (nicht umlegbar)? Mit freundlichen Grüßen und Danke im voraus für Ihre Antwort, W. Feller
Hallo Herr Feller, ich habe gerade noch mal nachgelesen. Wie es aussieht, können die Kosten schon über eine Modernisierung (Einsparung von Energie) umgelegt werden. Hier muss aber sicherlich wie sonst auch üblich ein Instandhaltungsteil rausgereichten werden (z.B. falls Birnen defekt waren). Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich bin auf Ihren Blog gestoßen und habe ihn mit Interesse gelesen um Klarheit in meinem eigenen Fall zu bekommen. Da mir dies nicht abschließend gelungen ist, bitte ich Sie um Ihre Einschätzung! Ich habe im Dez. 2012 eine Nebenkostenabrechnung über den Zeitraum Feb.-Mai 2011 erhalten. Dieser ungewöhnliche 4-Monats-Zeitraum liegt in einem Eigentümerwechsel des Hauses (Feb.) und meinem Auszug (Mai) aus der Mietwohnung begründet. In dieser NK-Abrechnung erscheinen die Positionen „Kehrwoche“ (Baden-Württemberg eben 😉 ) und „Winterdienst“. Die Beauftragung dieser externen Dienstleistungen wurde im Zuge des Eigentümerwechsels im Feb. 2011 angekündigt, beginnend frühestens März. Können diese Positionen in meiner NK-Abrechnung (anteilig für die Monate Feb. bis Mai) geltend gemacht werden, selbst wenn die Leistungen in meiner Mietzeit nicht erbracht wurden? Es wurden keine Reinigungsarbeiten durchgeführt, da umfangreiche Ausbauarbeiten für eine neue Wohneinheit das gesamte Haus verunreinigt haben, und es gab keinen Schneefall. Es sind also nur mein Nachmieter bzw. die anderen Mieter betroffen, die im 2. Halbjahr in dem Haus gewohnt haben. Vielen Dank im Voraus!
Hallo Stefan, in der Regel werden die Arbeiten nicht mehr abgegrenzt und von den Mietern anteilig bezahlt. Das heisst, ein Mieter für 3 Monate im Sommer zahlt auch den Winterdienst. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, auch ich finde Ihren Blog sehr interessant und hilfreich. Aber zu meinem jetzigen Problem bezüglich der BK-Abrechnung für das Jahr 2011 habe ich noch nichts gefunden. Es geht um die Abrechnung der Heizkosten. Laut Mietvertrag und auch allen vorherigen Abrechnungen haben wir einen Verteilerschlüssen von 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten. Jetzt wurde aber auch noch zusätzlich die Rohrwärme mit aufgeführt, die wie nun zusätzlich auch noch zahlen sollen. (Unsere Heizungsrohre geben schon sehr gut Wärme ab, aber die Verwaltung hat dies weder angekündigt, noch steht was davon im Mietvertrag. Meiner Meinung nach zahlen wir ja über die Grundkosten schon alles mit. Außerdem ist mir nicht klar, wie Rohrwärme korrekt abgerechnet bzw. ermittelt werden sollte. Unten liegende Wohnungen haben doch normalerweise noch mehr Wärmeleistung als die oben liegenden, oder liege ich da falsch? Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir hier helfen könnten. Viele Grüße
Hallo Manuela, „Rohrwärme“ das lese ich zum ersten Mal. Ich würde auch sagen, dass der Vorteil von einer innenliegenden Wohnung oder einer Wohnung die besonders viel Rohrwärme abbekommt durch die nicht verbrauchsabhängigen Kosten abgegolten ist. Meine persönliche Einschätzung dazu. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich vermiete 2 Wohnungen (45qm und 90 qm). Wie werden die Schornsteinfegergebühren verteilt, auch im Falle, wenn eine von den beiden Wohnungen über längeren Zeit leer steht? Und noch 2. Frage – Im Hause ist eine Gemeinschaftsantene. Um die Wartung bzw. Reparatur kümmere mich selbst. Kann ich die Wartung bzw. Reparaturkosten pauschal z.b. 5 € pro Monat abrechnen? Beste Grüße und vielen Dank im Voraus. Andreas
Hallo Andreas, die Kosten werden so umgelegt, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Steht eine Wohnung leer, tragen Sie als Eigentümer die Kosten. Wartung ist umlegbar, auch Eigenleistungen sind prinzipiell umlegbar. Reparaturen sind aber die Sache des Vermieters. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich möchte eine gewerbliche Halle anmieten die derzeit in Händen eines Insolvenzverwalters ist. Diese Halle ist Strommäßig am Hauptgebäute angeschlossen. Um eine exakte gerechte Stromabrechnung zu erhalten bedarf es des Einbaus eines Stromzählers. Der Insolvenzverwalter schreibt im Mietvertrag, dass ich die Kosten dieses Einbaus zu tragen habe. Ist dies rechtens oder nicht? Freundliche Grüße Kurt
Hallo Herr Hundt, mehrere Modernisierungsbegehren meines Vermieters haben mich letztendlich hier her geführt. Ich bin Mieter einer Parterrewohnung eines Mehrfamienhauses in Berlin und habe folgende Fragen: in meiner Wohnung wurden vom vorletzten Mieter (sicherlich mit Zustimmung des Vermieters) einige Änderungen vorgenommen. Bis auf 2 Fenster wurden Kunststoff-Isolierglas-Fenster eingebaut. Letztes Jahr hat nun der Vermieter im gesamten Haus die noch vorhandenen Holzrahmen-Verbundglas-Fenster und die 2 in unserer Wohnung noch nicht getauschten Fenster mit Kunststoff-Isolierglas-Fenstern ausgetauscht. Sind das umlagefähige Modernisierungskosten, die auch auf mch (z.B. nach m²) voll angerechnet werden können? Des Weiteren soll demnächst das Dach Wärmeisoliert werden. Da ich ja ganz unten wohne werde ich wohl ausser einer Mieterhöhung nichts davon haben?! Und: meine Wohnung verfügt als Einzige über eine Gas-Etagenheizung, alle anderen Mieter heizen mit Nachtspeichergeräten (Strom). Nun will der Vermieter auch eine moderne Zentralheizung im ganzen Haus einben (es soll sich wohl um eine Gasheizung handeln). Muss das bei mir auch gemacht werden? Ich habe gerade erst einen neuen Gasliefervertrag abgeschlossen. Was wird dann damit und was wird mit der bei mir installierten Gasheizung? Wenn ich mal davon ausgehe, dass diese Arbeiten alle so durchgeführt werden rechne ich mit einer gewaltigen Mieterhöhung….. Ich frage mich, ob das alle Mieter werden bezahlen können ?? Was allerdings nicht so gut ist: unser Schlafzimmer liegt direkt neben dem Treppenhaus. Da die Schalldämmung durch die Wand sehr schlecht ist, werden wir regelmäßig im Schlaf durch Mieter gestört, die die leider nur mit lenoleum belegten Treppenstufen benutzen. Das hören wir vom obersten Stockwerk bis zum Zuschlagen der Haustür! Auch die Mieter über uns sind leider ständig am Rumpoltern! Leider gibt es wohl in diesem Altbeu nur unzureichende Schalldämmmaßnahmen. Aber damit werden wir wohl leider leben müssen. Was mich allerdings ärgert ist die Tatsache, dass durch die diversen Modernisierungsmaßnahmen die Mietpreise wohl zumindest den im Mietspiegel ausgewiesenen oberen Wert erreichen werden, wenn nicht sogar noch darüber. Ob der beschriebenen verbleibenden Mängel und der Tatsache, daß wir an einer leider vielbefahrenen und zugeparkten Straße wohnen, frage ich mich allerdings, ob die Einstufung in „gute Wohnlage“ da zutreffend ist?! Leider besteht auch seit ca. 2 Jahren ein mächtiger Hype um Wohnungen in Berlin, so dass durch die bessergestellten Bayern, Schwaben und auch Ausländer das Mietniveau derart angehoben wird, so dass sich bald kein angestammter Berliner mehr das Wohnen in der eigenen Stadt wird leisten können! Das musste ich mal los werden…. Freundliche Grüße Paul Schneider
Lieber Herr Hundt, wir wohnen in einem zwei Parteien Haus, haben 140 qm im 1.Stock gemietet und die untere Wohnung wird vom Vermieter selbst als Feriendomizil genutzt. Wir zahlen pro Jahr für diese Wohnung allein 650 Euro Grundsteuer, weil der Vermieter einfach halbe halbe rechnet. Ist das in Ordnung ? Vielen Dank für ihre Antwort Petra B.
Hallo Herr Hundt, meine erste Frage bezieht sich auf den Einbau von Wasseruhren. Die Verwaltung hat die recht alten Wasseruhren austauschen lassen. Trägt der Mieter oder der Vermieter die Kosten dafür? 2) Wir haben aus Unwissenheit darüber, dass es möglich wäre, unserem Mieter bislang nicht die Grundsteuer +Straßenreinigungsgebühr berechnet. Nun steht die erste Betriebskostenabrechnung an. Kann man diese Kosten noch nachträglich verrechnen? Oder kann man sie zumindest zukünftig auf den Mieter umlegen? Viele Grüße Ani
Guten Tag Herr Hundt, ich habe einen Streitfall mit meinem Vermieter bezüglich meiner Stromkosten und hoffe Sie könnten mich bezüglich des Falls beraten. In meinem Mitvertrag sind die Grundmiete und die Betriebskosten aufgeführt. Als ich vor 3 Jahren in die Wohnung einzogen bin, wurde mir ein Mietfestpreis genannt. Ich bin davon ausgegangen, dass die Stomkosten inklusive sind. Bis zuletzt habe auch geringe Beträge für die Nebenkosten jährlich nachzahlen müssen und habe mich nie genau mit den Abrechnungen auseinandergesetzt. Nun hat mein Vermieter mir eine Stromrechnung von 840€ vorgelegt mit der Aussage, dass ich laut meinem Mitvertrag von Beginn an den Stromzähler bei dem Versorger anmelden müssen, es jedoch nicht geschehen ist. Und da er die Jahre davor „verpeilt“ hat mit die Rechnung rechtzeitig vorzulegen, hat er die Stromkosten selbst getragen. In meinem Mietvertrag ist die Regelung bezüglich der Stromkosten überhaupt nicht aufgeführt. Die Zählernummer ist weder in dem Mietvertrag noch in dem Übergabeprotokoll eingetragen. Ich würde gern wissen, ob ich nun verpflichtet bin diese Kosten von 840€ zu tragen oder ob sich ein Besuch bei dem Juristen empfehlen würde? Mit freundlichem Gruß und bestem Dank voraus Marina
Hallo Herr Hundt, wir wohnen in einem 18-Parteienhaus. Eine Etage unterhalb der Eingangstür befindet sich eine Heizung, die den kompletten Winter auf voller Stufe angestellt ist und natürlich nicht regelbar ist. Ich habe schon dem Hausmeister und dem Vermieter geschrieben, ob das denn sein muss bzw. ob sie mir wenigstens die Gründe nennen können (z.B. Frostschutz o.ä.), aber keine Reaktion. Die oberen Wohnungen profitieren ja davon, aber wir unteren eher nicht. Ich fühle mich ziemlich hilflos und bin immer wütend, wenn ich nach Hause komme und es im Treppenhaus so dermaßen heiß ist. Jetzt meine Frage: muss ich das hinnehmen? Kann ich irgendwas tun? Bzw. muss ich dafür überhaupt aufkommen? Vielen Dank & viele Grüße Katja
Bei der Einsichtnahme der Betriebskosten für das Jahr 2011 bei unserem Wohnungsverwalter stellte ich fest, das dort lediglich Pauschalrechnungen für die Gartenarbeit, Hausmeisterdienste sowie Hausreinigung und Schneebeseitigung vorhanden sind, die vom Hausverwalter an die Hauseigentümer gerichtet sind (z.B. mit folgendem Text: „für Gartenarbeiten stelle ich Ihnen 250,00 Euro monatlich in Rechnung…). Diese Kosten werden auf die Mieter umgelegt. Aus diesen Rechnungen geht nicht hervor welche Firmen bzw. Personen welche Arbeiten in welchem Umfang für welches Entgeld überhaupt durchgeführt haben.. Darüber hinaus ist nicht zu erkennen was tatsächlich an Dritte für diese Arbeiten tatsächlich gezahlt wurde. Weitere Belege legt der Wohnungsverwalter nicht vor. Müssen wir diese Pauschalrechnungen anerkennen? Danke und Gruß
Hallo Herr Hundt, ersteinmal: ich finde es unglaublich toll, dass Sie hier kostenfreie Hilfe leisten! Vielen Dank. Nun meine Frage: Meine Nebenkostenabrechnung enthält einige Fehler, u. a. ist die Nutzfläche gesunken aber meine Wohnfläche gestiegen, die Heizkosten haben sich verdoppelt und die Versicherung ist um 25 % gestiegen. Diese Fehler habe ich bereits moniert. Nun ist mir aber auch aufgefallen, dass bei der Abrechnungseinheit 2 Häuser stehen. Ist es korrekt, zwei Gebäude – auch wenn diese nebeneinander stehen – gemeinsam zu bewerten? Dann waren in dieser Zeit öfter mal Wohnungen leer, mal für ein paar Wochen, mal für ein paar Monate wegen Renovierungsarbeiten. Sollte der Vermieter in dieser Zeit Heizung und Wasser benutzt haben, kann er diese in Rechnung stellen? Wie kann ich ihm nachweisen, dass die Kosten so nicht korrekt sind? Ich hoffe ich konnte meine Frage verständlich formulieren und Sie können mir evtl. doch antworten. Vielen Dank!
Hallo Anke, Wirtschaftseinheiten (z.B. zwei baugleiche Nachbarhäuser) werden in der Praxis regelmäßig zusammen abgerechnet. Die Kosten für den Leerstand trägt immer der Vermieter. Viel mehr kann ich leider nicht schreiben. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, darf ich die Kosten der Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein auf die Mieter umlegen? Herzlichen Dank im Voraus und einen schönen Maifeiertag. Freundliche Grüße, Susanne.
Hallo Herr Hundt, vielen Dank für das Angebot der blog-site. Unser Vermieter hat ein Haus auf einem Erbbaugrundstück stehen und möchte die Erbbauzinsen als Nebenkosten ansetzen, ist dies rechtens? Ja oder Nein reicht uns. Vielen Dank Andre
Hallo Andre, Grundlage für die Umlage der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung. Erbauzinsen sind als eine Art Ersatz für den „Kaufpreis“ eines Grundstücks zu verstehen und nicht umlegbar. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, danke erstmals das Sie sich so engagieren und nun gleich zu meiner Frage. Wir wohnen in einem Mietshaus mit 8 Parteien. Bei den jährlichen Betriebskostenabrechnungen schwanken die Beiträge von der Gebäudeversicherung zwischen 800 und 110 Euro. Wir vermuten das diese Gebäudeversicherung vieles enthält was der Vermieter nicht umlegen darf wie zb. eine Mietausfallversicherung. Obwohl er schon vom Mieterbund mehr aufgefordert wurde dies zu klären verweigert er die Auskunft. Was können wir tun. Danke für ihre Antwort.
Hallo Christa, es ist Ihr Recht als Mieterin die Belege (Grundlage für die Betriebskostenabrechnung) einzusehen oder anzufordern. Sie sollten also in Sachen „Belegeinsicht“ weiter recherchieren. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, Wir sind im Juli 2012 aus unserer Mietwohnung ausgezogen und erhielten jetzt die Abrechnung für 2012. Aus der Einzelabrechnung ist die Position Umzugskostenpauschale mit 40,00 Euro angesetzt und die Position Anschaffungen, Geräte, Schilder mit 14,92 Euro. Wir haben 15 Jahre in der Wohnung gewohnt. Im Mietvertrag wurde bezüglich dieser Umzugskostenpauschale nichts vereinbart, in der Eigentümerversammlung im Jahr 2009 wurde unter den Eigentümern darüber abgestimmt. Wortlaut des Protokolls: Das Treppenhaus wird des öfteren beschädigt und der Aufzug verschmutzt. Die Ein- und Ausziehenden fühlen sich nicht verantwortlich. Anm. v. Herrn S.: Die Reinigung des Aufzugs ist sehr aufwendig. Oft werden auch die Wände verkratzt, obwohl lt. Hausordnung verboten ist, den Aufzug als Lastenaufzug zu benutzen. Eigentümer sind verantwortlich für ihre Mieter. Im Mietvertrag kann eine Reinigungspauschale vereinbart werden. Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, gelten auch für den Mieter und müssen entsprechend weitergegeben werden. Die Mieter müssen im Mietvertrag zur Übernahme der Umzugspauschale verpflichtet werden (unter Betriebs- und Nebenkosten), wenn sie durch Mieter übernommen werden soll. Sind diese Kosten auf die Mieter umlagefähig? Der Mietvertrag bestand unverändert seit 1997. Viele Grüße und Danke für die Antwort
Hallo Barbara, Reinigung des Treppenhause + Aufzuges sind umlagefähig, ja. Die Instandhaltung / Reparatur von Umzugsschäden hingegen nicht. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, wir sind ein 5-Parteien-Haus. Ich bin die einzige Eigentümerin die ihre Wohnung selbst bewohnt und habe noch dazu die größte Wohnung. Nun soll nach langen Jahren die Kehrwoche, welche jeder Mieter bisher ordnungsgemäß gemacht hatte wegen einem neuen Mieter, der die Kehrwoche schlecht bzw. nicht macht an eine Firma vergeben werden. Ich möchte das nicht und auch die anderen Mieter nicht. Der Umlageschlüssel wurde vorab von der Hausverwaltung nach Wohnfläche angegeben. Ich müsste nun auch für die Kehrwoche den größten Anteil zahlen. Wie muss die Umlage aussehen, wenn es durch Mehrheitsbeschluss zur Vergabe kommt? Ich selbst hatte mal vor Jahren die Kehrwoche übernommen und die Umlage war pro Kopf. Welche Möglichkeiten haben wir das nur der eine Mieter den Putztrup bezahlen muss und wir weiter die Kehrwoche machen? Da die Mülltonnen weiterhin von jedem Mieter selbst rausgesellt werden müssen, bringt die Vergabe der Kehrwoche keinem was. Wie sind meine Rechte, was kann ich tun um die Vergabe der KW zu verhindern? Viele Grüße Maria
Hallo Maria, Sie müssen unterscheiden zwischen einen Mehrheitsbeschluss der WEG, nach die Kehrwoche selbst ausgeführt wird oder z.B. durch ein Unternehmen. Auf der anderen Seite steht die Umlage auf die Mieter. Diese kann nach Personen oder auch nach Wohnfläche erfolgen. Grundlage ist der jeweilige Mietvertrag. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, die Gartenpflege-Kosten für eine Fremdfirma, die ihrem Rasenmäher mitbringt, kann man umlegen. Um die Mieter deutlich zu entlasten, wollen wir die Gartenpflege durch einen angestellten Hausmeister erledigen lassen, müssen aber einen Rasenmäher kaufen. Das Gehalt des Hausmeisters ist umlegbar, aber die Abschreibung für den Rasenmäher? Hausmeistervergütung und Abschreibung sind deutlich günstiger als Fremdfirma. Haben Sie eine Idee? Mit freundlichen Grüßen Wolfgang
Hallo Herr Hundt, in unserem Haus sind 6 WE, zwei von diesen wurden bis 2011 von unserem Vermieter als Ferienwohnungen vermietet. Im August 2011 hat unser Vermieter diese zwei Wohnungen verkauft. Die neuen Eigentümer vermieten diese zwei Wohnungen weiter als Ferienwohnungen an Feriengäste. Nun haben wir unsere BKA für 2012 erhalten. In dieser verteil er die BK der zwei Wohnungen, die ihm ja eigentlich nicht mehr gehören zu 1/3 auf die restlichen Mietswohnungen. Ich kann mir nicht vorstellen das dieses Korrekt ist. Auch wenn Mietvertrag dieses 1/3 Regelung vermerkt ist, zählt es doch nach meiner Rechtsauffassung nur bei Wohnungen die auch im Eigentum des Vermieters sind. Haben Sie eine Idee, ob ich dieses so hinnehmen muss? Vielen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus. Mit freundlichem Gruß Lars
Hallo Herr Hundt, Ich bin vor kurzem in eine Mietwohnung eingezogen, in ein Haus was vollkommen neu saniert wird. Jetzt ist es so, dass der Vermieter eine neue Satelietenanlage am Haus angebracht hat, und die Kosten dafür nun auf alle Mietparteien umlegen will. Ist das ganze so in Ordnung? Zudem ist bei dem Einbau der Küche nicht alles rechtens gelaufen, sodass sich Schimmel gebildet hat, der vom Vermieter mitlerweile nach mehrmaliger Aufforderung zwar nun entfernt wurde. Kann man wenn sich der Fall wieder auftretten sollte mit Mietkürzungen vorgehen, dass es dann profesionell beseitigt wird und nicht durch „Hilfskräfte“? Viele Dank im voraus Stephan E.
Hallo Herr Hundt wir haben 2012 ein Wohnhaus gebaut. Nun haben wir einen Energieausweis beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger erstellen lassen. Kann ich die Kosten über die Nebenkostenabrechnung meinen Mietern in Rechnung stellen? Viele Grüße A.Gäng
Die Betriebskosten für den Tiefgaragenstellplatz wurden bisher durch den Vermieter getragen. In der Nebenkostenvereinbarung zum Mietvertrag wurden diese Kosten nicht erwähnt. Nun will der Vermieter diese Kosten als neue umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag ändern. Ist dies rechtens?
Mein Vermieter kümmert sich nicht um die Neuvermietung leerstehender Wohungen und legt die Kosten für die Instandhaltung der Leerstände auf alle Mieter (z.b. Ungezieferbefall oder zuletzt eine Trockenlegung bei nem Wasserschaden in leerstehender Wohnung. Ausserdem werden sämtliche anderen Kosten wie Hausreinigung und Müllabfuhr nur durch die tatsächlichen vermieteten Wohneinheiten umgelegt (also 50 waren es mal, jetzt nur noch durch 39 geteilt) und nicht auf Quadratmeter berechnet, was natürlich auch die Betriebskosten für jeden einzelnen erhöht (Für die nicht so guten Rechner: 5000 EUR Reinigungskosten durch 50 sind weniger als durch 39 :-)) – Ist das alles so Rechtens ? Unsere Betriebskosten sind immerhin um 150 EUR jährlich gestiegen von 2011 zu 2012 Abrechnung, ohne das ein persönlicher Mehrverbrauch vorliegt – da fragt man schonmal nach…
Hallo FamilieBerlin, die Kosten für den Leerstand muss der Vermieter tragen, egal ob nach Wohneinheiten oder nach Wohnfläche umgelegt wird. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Dennis, ich war im letzten jahr beruflich vier Monate am stück im Ausland und wollte fragen ob man da bei den Nebenkosten was mindern kann da ich ja viele Leistungen garnicht in Anspruch genommen habe Gruß Oliver
Hallo Oliver, bei den verbrauchsabhängigen Kosten dürfen Sie in diesem Fall wohl ein Guthaben in der Nebenkostenabrechnung erwarten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo! Wir zahlen in unserem Mietvertrag zusätzlich zur Wohnungsmiete noch eine Betrag von 50€ für Stellplatz und Gartennutzung. Ist dies rechtens und wenn ja wer kommt für die Gartenpflege (Container für Laub) auf? Auf dem Grundstück sind viele große Bäume mit sehr viel Laub (diese haben wir nicht! gepflanzt) Aber wir halten dem Vermieter sein Grundstück damit sauber. Gruß
Hallo Markus, wenn Sie einen Garten und einen Stellplatz brauchen und diese mieten, dann wüsste ich erstmal nicht was dagegen spricht. Wer die Nebenkosten trägt, vereinbart man am besten im Mietvertrag. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich hätte mal ein paar Fragen zu einigen Posten, welche sich auf meiner Betriebskostenabrechung befinden. Zum einen möchte ich wissen, ob die „Grundstückspflege“ umlagefähig ist. Zum anderen habe ich in meinem ersten Widerspruchsschreiben an meine Hausverwaltung kritisiert, das die Kostenposition „Brand/Alarm/Wartung“ aufgeführt ist; als Antwort habe ich erhalten, das „Wartungskosten […] zu den umlagefähigen Kosten [gehören]. Ist das so korrekt? Ich dachte, bei „Brand/Alarm/Wartung“ handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Der wichtigste Punkt ist jedoch die Kostenposition „Trinkwassernovelle“, welche mit Gesamtkosten von 1320,19 Euro aufgeführt sind (mein Anteil: 75,25 Euro). Daraufhin habe ich bei der Hausverwaltung eine Kopie der Originalrechung angefordert: Das die „Begehung zur Legionellenprüfung“ (196,35 Euro) umlagefähig ist, ist mir bereits bekannt. Was ich jedoch nicht verstehe ist, wieso der „Einbau von Freistromventiten […] mit Probeentnahmeventilen“ (Gesamtbetrag: 1123,84 Euro) ebenfalls als umlagefähig eingestuft wird und demnach bei allen Mietern in die Betriebskostenabrechnung miteinfließt.Ich dachte, auch hier handelt es sich um Instandhaltungskosten. Liege ich da komplett falsch? Würde mich über Ihre Hilfe sehr freuen! MfG Steven
Hallo Steven, danke für Ihre Beitrag. Leider kann ich Ihnen hier nicht die Fragen zur der Umlagefähigkeit der einzelne Positionen beantworten. Sie finden aber zu nahezu allen Positionen Quellen im Netz, die die Nicht- oder Umlagefähigkeit klären. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, haben heute, nachdem wir eine Nebenkostenabrechnung bekommen. Da drin ist eine Pauscher Hausmeisterbetrag von 1845,00€ aufgeführt. Meines Wissens ist hier kein Hausmeister angestellt und die Arbeiten wurden vom Hausverwalter ausgeführt. Meine Frage ist dieser Betrag so rechtens? Mit freundlichen Grüßen Peter Hesling
Hallo Herr Hesling, ich weiss leider nicht, wer bei Ihnen der Hausmeister ist. Fragen Sie bei der Verwaltung nach, was es mit dieser Postion auf sich hat und wer, wann, welche Arbeiten durchgeführt hat. Das ist im Übrigen auch Ihr gutes Recht im Rahmen der Belegeinsicht. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wohne seit zwei Jahren in einem Mehrfamilienhaus, dort soll es eine Gemeinschaftsantenne geben. Der Vermieter meinte, ich soll mich oben anschliessen. Aber ich bin der Meinung, ein Antennenanschluss sollte in JEDER Wohnung funktionstüchtig sein und das tut es in meinem Falle nicht. Jetzt werden in meiner Nebenkostenabrechnung eine Gemeinschaftsantenne angerechnet, die ich nicht habe. Einen Anschluss gibt es, aber funktioniert einfach nicht. Ich habe mir daher eine Parabolantenne besorgt. Und nicht nur ich habe eine angebracht, auch andere Mieter im Haus. Muss ich nun die Kosten für die Gemeinschaftsantenne zahlen? Vielen Dank schon mal im voraus für die Antwort. Mit freundlichen Grüßen
Hallo Herr Hundt, mein Vermieter weist in der Nebenkostenabrechnung eine gewerbliche Haftpflichtversicherung aus und legt diese auf die Mieter um. Auf Nachfrage erklärte er, dass diese Versicherung eine Haftpflichtversicherung für die Hausverwaltung ist. Frage: Darf mein Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen oder zählt die gewerbliche Haftpflichtversicherung der Hausverwaltung zu den Verwaltungskosten? Vielen Dank.
Hallo Jacqueline, abschließend kann man die Versicherung nur bewerten, wenn man genau weiß, was versichert ist. Auf den ersten Blick scheint die Versicherung aber mit großer Wahrscheinlichkeit nicht umlagerfähig zu sein (Verwaltungskosten oder nicht umlagere Versicherung des Vermieters). Nehmen Sie im Zweifel Belegeinsicht und/oder lassen Sie die Kopie des Versicherungsscheins von einem Anwalt bewerten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, und zwar habe ich eine Frage betreffend meiner Betriebskostenabrechnung für 2014. Ist es denn Rechtens wenn im Jahr 2013 für das Haus mit geschätzte Wasserwerten gerechnet wurde ( ich bekam eine gutschrift) und nun in diesem Jahr festgestellt wurde das sie falsch geschätzt haben und es doch mehr war, dieses nun auf die Betriebskosten für 2014 (nun imense Nachzahlung) umzulegen oder ist das den Vermieter seine schuld wenn die Ableser sich verschätzt haben? Mit freundlichen Grüßen Katja
Hallo Katja, wenn ich Sie richtig verstanden haben, haben Sie in 2013 zu wenig bezahlt und in 2014 zu viel. Damit sind die „Konten“ ausgeglichen und Sie zahlen genau Ihren Verbrauch. Das klingt doch für mich fair? Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, letztes Jahr musste der Schornsteinfeger zweimal vorbeikommen. Beim ersten Mal stand die jährliche Prüfung der Gasheizung an. Bei diesem Termin wurde ein zu hoher CO2 Ausstoß festgestellt. Dieser Mangel wurde vom Vermieter beseitigt. Eine Woche später kam der Schornsteinfeger ein zweites Mal zur Kontrollmessung. Darf der Vermieter nun den zweiten „Besuch“ des Schornsteinfegers auf die Nebenkosten anrechnen? Gruß Oliver Müller
Hallo Herr Hundt, ich habe 2 Fragen zur Nebenkostenabrechnung: – Sind Verwaltungsgebühren auf die Betriebskosten anrechenbar? – Kann der Vermieter eine Ausfall-Bürgschaft in Höhe von 2,04 % geltend machen ? Ich bin auf Ihre Antworten gespannt: MFG Wolfgang Bahr
Hallo Herr Hundt, zunächst einmal ein ganz großes Lob und Dankeschön, für Ihre Bemühungen, hier über sämtliche Fragen und Situationen erste Einschätzungen und Informationen zu teilen. – Die Seite hier ist wunderbar informativ und ich finde es klasse, dass es diese gibt!! Daumen hoch!! So … nun habe ich auch ein paar Probleme mit unserer Nebenkostenabrechnung 2015/2016; da wir erst seit Sommer 2015 hier eingezogen sind, für uns also die erste Abrechnung.- Wir sind noch sehr jung und haben zwei kleine Kinder, sodass wir echt verzweifelt sind, ob wir die (teure) Hilfe eines Anwalts in Anspruch nehmen sollen oder nicht; deswegen hoffen wir nun umso mehr auf Ihre Einschätzungen. (Sollte dieser Service kostenpflichtig sein, bitte zunächst, vor Beantwortung der Fragen, darüber) Grundlegende Infos zur Wohnung/zum Haus: – Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten (Haushälfte links) – Anbau eines Einfamilienhauses (Haushälfte rechts; nur eine Wohneinheit: Tochter (+ Mann und zwei Kinder) des Vermieters – beide Häuser sind miteinander verbunden, sodass der Hausflur, sowohl zu den fünf Wohnungen als auch zur „Wohnung“ der Tochter führt! ; alle Einheiten haben die gleiche Hausnummer – jedoch wird nur der Hausflur gemeinsam genutzt; d.h. die rechte Hälfte verfügt über eigene Kellerräume, zu denen ein Zutritt auch nur über die Wohneinheit der Tochter möglich ist! – Die Gartenfläche teilt sich ebenfalls in zwei Teile, sodass die linke Hälfte des Gartens von allen Bewohnern genutzt werden darf; während der rechte Teil des Gartens zur alleinigen Nutzung der Tochter ist. So nun aber zu meinen Fragen: 1. Unser Vermieter rechnet eine hauseigene SAT-Anlage und deren Verteilung ab. Somit sollen für unsere Wohnpartei Kosten in Höhe von 300 Euro zu zahlen sein. Dies kommt mir unwahrscheinlich hoch vor, da meines Wissens nach, die Satellitenanlage einmal Anschaffungskosten verursacht – aber was für Kosten verursacht dieses Ding denn noch, sodass insgesamt Kosten von 1800 Euro jährlich entstehen??? Ist diese Abrechnung rechtens?? Auf schriftliche Bitte hin, mir die Kosten der SAT-Anlage zu erläutern und mir entsprechende Belege vorzuzeigen, antwortete er mit „Die abgerechneten Kosten sind für die hauseigene SAT-Anlage und Verteilung.“ Kein Beleg anbei. (Bzgl. weiterer Fragen meinerseits, hing er Belege an.) 2. Die Haus – u. Grundstückshaftpflicht rechnet der Vermieter ebenfalls ab (181, 82 Euro) , was meinen Kenntnissen nach, auch vollkommen in Ordnung ist?! – Allerdings rechnet er dann aber zum einen eine – Immobilienversicherung, d.h. Wohngebäudeversicherung für Einfamilienhaus (Gefahren: Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementar; PIM, Kosten: 578,41 Euro) und zum anderen eine – Firmen Wohngebäudeversicherung (Kosten: 1.147,34 Euro) ab. Auf Nachfrage meinerseits, warum wir zwei Gebäudeversicherungen haben, gibt er an, dass die Immobilienversicherung für die rechte Hälfte des Hauses sei (sprich das angebaute Einfamilienhaus, in dem seine Tochter lebt) und die Firmen Wohngebäudeversicherung für die linke Hälfte ( 5 Wohneinheiten) sei. Er gibt an, dass die Gebäudeversicherung für Elementarschäden aus „historischen Gründen“ in zwei Teile aufgeteilt sei. Nun stellt sich mir die Frage, was genau „aus historischen Gründen“ bedeuten soll?? Und ob es überhaupt rechtens ist, die Versicherung, die ja quasi nur für den Teil seiner Tochter ist, auf alle anderen Mieter mit umzulegen?? 3. Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erfolgt über eine Firma. Die Kosten dafür werden ebenfalls mit auf der Abrechnung angerechnet. Im Mietvertrag ist ebenfalls aufgeführt, dass diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden. – Wenn ich richtig informiert bin, ist es aber doch so, dass das Verwaltungskosten sind und somit nicht umlagefähige Kosten darstellenund eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ungültig ist, oder??? Ich hoffe, Sie können mir meine Fragen schnellstmöglich beantworten und uns ein wenig die Ratlosigkeit und Angst nehmen !! Ich bedanke mich ganz herzlich bei Ihnen und hoffe, bald von Ihnen zu lesen. Mit freundlichen Grüßen, Sabrina
Hallo Sabrina, danke für Ihr Lob und Ihren Kommentar. Ich kann die Punkte leider nicht alle beantworten. Viel können Sie mit einer detaillierten Recherche selbst klären. Offene Punkte sind dann ggf. ein Thema für einen Anwalt. Ihnen hilft vielleicht auch die Belegeinsicht weiter. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, tolles Forum, danke für ihre Mühe. Folgende Frage: Ich habe beim Einzug in meine Wohnung einen Vodafone/Kabel-Deutschland Vertrag für Telefon und Internet geschlossen. (Vodafone ist der Standardanbieter des Hauses). Da ich keinen Fernseher besitze, habe ich damals auf einen Kabelanschluss beim gleichen Anbieter verzichtet. Jetzt habe ich Post vom Vermieter bekommen, dass er sich zur Nutzung eines Gemeinschaftsvertrages entschieden hat und deshalb die Gebühren für die Fernsehnutzung (7,95€) auf die Nebenkosten rückwirkend für 3 Monate berechnet. Das wird für die meisten Mieter günstiger, weil die nun für ihren Fernsehanschluss weniger bezahlen als vorher. Muss ich die Kosten nun trotzdem tragen? Mein Telefonvertrag ist ja, soweit ich das sehe, kein Bestandteil des Mietvertrages und somit kann der Vermieter mich nicht zur Nutzung des Fernsehanschlusses verpflichten. Beste Grüße Tommy
Hallo Herr Hundt, ich bewohne seit 2005 ein Einfamilienhaus zur Miete. Heute bekam ich die Nebenkostenabrechnung 2016. Ich soll knapp 300€ nachzahlen. Meine Frage ist nun: In meinem Mietvertrag steht“ Thermen sind einmal jährlich von einer Fachfirma zu warten.Der Mieter trägt die jährlich enstehenden Wartungskosten bis zu 100€“. In der Abrechnung schlägt die Wartung aber mit 254,48€ zu buche. Nach durchsicht der Abrechnungen der letzten Jahre ist mir aufgefallen das fast alle um mehr als 100% zu hoch waren. Was soll ich tun? Gruß aus Köln Thomas Peckmann
Hallo Thomas, belesen Sie sich zur Widerspruchsfrist und verweisen Sie Ihren Vermieter für die letzte (oder die letzen beiden) Nebenkostenabrechnung(en) auf den Mietvertrag. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt Ich bin Mieter in einem Mehrfamilienhaus, sozialer Wohnungsbau. Seit 2Jahren sollen wir Kosten für die Wartung von 2Automatiktueren anteilsmäßig bezahlen ,die nur der eine Mieter der behindert ist, nutzen kann.Bei uns im Haus im Erdgeschoss gibt es die eine Wohnung ,die nur an Behinderte vermietet werden darf. Bei den Automatikueren handelt es sich um die Hauseingangstuer, die mit einem Schlüssel sich automatisch öffnet und um eine 2. Tür für den Wechselraum zum Abstellen der Rollstühle. Ich als Mieter öffne die Hauseingangstuer ganz normal mechanisch und zum Wechselraum habe ich selbstverständlich keinen Zutritt. Mit freundlichen Grüßen Siegfried
Guten Tag Herr Hundt, Nach dem Tode meiner Mutter habe ich ihre Eigentumswohnung ( Hochhaus mit Aufzug, 98 m² + Garage ) geerbt. Testametarisch hat sie ihrem Lebensgefährten ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht eingeräumt. Kann ich ihm die Nebenkosten von ca. 350.- €uro in Rechnung stellen, oder muß ich das alles selber übernehmen. Mit freundlichen Grüßen Rainer
Hallo Rainer, ich kann Ihnen hier leider nur allgemein schreiben, dass der Vermieter die Nebenkosten zahlt, wenn die Umlage nicht vereinbart wurde. Alles weitere sollten Sie in einer individuellen Beratung bei einem Anwalt klären. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt, ist eine Hausverwaltung dazu berechtigt, einen Hausmeisterservice einzustellen ohne die Mietparteien vorher über zusätzliche Kosten zu informieren? Im Mietvertrag ist ein pauschaler Betrag für die Nebenkosten aufgeführt. Arbeiten wie z.B. Treppenhausreinigung wurden vor Beauftragung des Hausmeisterservices (Anfang 2016) von den Mietern selber durchgeführt. Die Betriebskosten haben sich nunmehr um mehr als 400,00 € erhöht. Kann man hiergegen vorgehen? Vielen Dank Alex K.
Guten Tag Herr Hundt, unsere Hauseigentümergemeinschaft besteht aus drei aneinadergebauten Wohneinheiten mit separaten Eingängen. In zwei dieser Einheiten existiert ein Fahrstuhl, in unserer nicht. Daher meine Frage, sind wir verpflichtet, die erheblichen Sanierungskosten dieser Anlagen mitzutragen ohne dass eine Nutzung durch uns erfolgt? Lt. einem aktuellem BGH Urteil können beispielsweise Kosten für Fahrstühle (lfd.) in Nachbargebäuden nicht auf Vermieter umgelegt werden. Ist dies übertragbar auf Eigentümer bzgl. Sanierungskosten? Was ist die rechtliche Grundlage? Freundliche Grüße Frank C.
lt. Mietvertrag v. 16.Nov. 1997 sind uns die Kehrwoche und der Winterdienst übertragen worden. Bis dahin kam jeder WE/ Partei im wöchentlichen Wechsel dieser Aufgabe nach. Ab September 2013 wurde die Kehrwoche und der Winterdienst mit Unterschrift jedes Wohnungsbesitzers an einen Hausmeister-Servicsdienst die Aufgabe übergeben. Bei den jährlichen Nebenkostenabrechnung aber stelle ich fest, daß mein Vermieter nicht nach den Wohneinheiten (WE) abrechnet, sondern nach den qm-Wohnfläche. Da jede Partei lt. Mietvertrag mit der Kehrwoche und dem Winterdienst verpflichtet wurden, hat meines Erachtens die Abrechnung nach WE zu erfolgen.
Hallo Mißler, Ihr Gedanke ist nachvollziehbar. Allerdings gilt nach BGB die Umlage nach Fläche, sofern kein anderer Schlüssel vereinbart wurde. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, ich würde mich sehr freuen und wäre Ihnen dankbar, wenn Sie meine Frage vom 05.09.2017 – 15:14 h beantworten könnten? Mit einem sonnigen Gruß aus Winnenden, Klaus Mißler
Hallo Herr Hundt. Wir haben eine Wohnung vermietet. Die Mieter wohnen jetzt 7 Jahre in der Wohnung. Nach fünf Jahren mußte ein neuer Warmwasserboiler rein. Die Kosten haben wir übernommen. Allerdings steht im Mietvertrag, dass wir die Kosten für Elektrogeräte nur innerhalb des ersten Jahres übernehmen. Wie ist da die Rechtslage ?
Hallo Herr Hundt, sie schreiben, die Reinigungskosten für die Aussenfassade sind nicht umlegbar. Unser Treppenhaus mit Aufzugsschacht (angebaut an ein Fachwerkhaus) ist komplett verglast, somit auch der außenliegende Teil der als Außenfassade anzusehen ist. Hier entstehen jährlich hohe Kosten für die Reinigung (mit Stangensystem) durch eine Reinigungsfirma. Wie verhält es sich da mit der Reinigung der Außenverglasung wenn vertraglich nichts konkretes geregelt ist? Ist hinsichtlich der Reinigung derartiger Glasfassaden (innen/außen) noch etwas hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung zu beachten? Danke vorab & viele Grüße
Hallo Herr Hundt, die Fernwärme-Jahresrechnung weist die Wärmekosten, die Wasserkosten (Betreiben der Fernwärme) und die entsprechenden Abwasserkosten (Betreiben der Fernwärme) aus. Ist es richtig, dass neben den Wärmekosten auch die Mieter die Wasser und Abwasserkosten zum Betreiben der Fernwärme tragen müssen??
Hallo, in meiner Betriebskostenabrechnung stehen zweimal die Kosten „Nebenkosten Frischwasser“. Wobei laut Erläuterung die „Nebenkosten Frischwasser“ die Meßdienstkosten (Zählerablesung) sein sollen, ist das so erlaubt? Mit freundlichen Grüßen Lars
Keine Rechtsberatung Wir weisen darauf hin, dass auf diesen Internetseiten lediglich allgemeine Informationen bereitgestellt wurden. Die Informationen auf dieser Homepage berücksichtigen nicht die individuellen Umstände und Gegebenheiten eines Einzelfalls. Ebenso können aufgeführte Urteile und Rechtsfälle keinesfalls 1:1 in andere Belange übertragen und angewendet werden. Die erstellten Informationen können eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Für die rechtliche Beratung, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
Nutzer die über Hausverwalter-Vermittlung.de Angebote von Hausverwaltungen anfordern, erklären sich mit der Übermittlung der angegebenen personen- und objektbezogenen Daten an ausgewählte Hausverwaltungen einverstanden. Die abgefragten Angaben der Nutzer sind auf ein Minimum beschränkt, werden verschlüsselt übertragen und ausschließlich zur einmaligen Angebotserstellung von den Hausverwaltungen genutzt. Ohne die Weitergabe dieser Daten wäre die Erstellung von Angeboten durch die Hausverwaltungen nicht möglich.
Allgemeine Hinweise
Die folgenden Hinweise geben einen einfachen Überblick darüber, was mit Ihren personenbezogenen Daten passiert, wenn Sie unsere Website besuchen. Personenbezogene Daten sind alle Daten, mit denen Sie persönlich identifiziert werden können. Ausführliche Informationen zum Thema Datenschutz entnehmen Sie unserer unter diesem Text aufgeführten Datenschutzerklärung.
Datenerfassung auf unserer Website
Wer ist verantwortlich für die Datenerfassung auf dieser Website?
Die Datenverarbeitung auf dieser Website erfolgt durch den Websitebetreiber. Dessen Kontaktdaten können Sie dem Impressum dieser Website entnehmen.
Wie erfassen wir Ihre Daten?
Ihre Daten werden zum einen dadurch erhoben, dass Sie uns diese mitteilen. Hierbei kann es sich z. B. um Daten handeln, die Sie in ein Kontaktformular eingeben.
Andere Daten werden automatisch beim Besuch der Website durch unsere IT-Systeme erfasst. Das sind vor allem technische Daten (z. B. Internetbrowser, Betriebssystem oder Uhrzeit des Seitenaufrufs). Die Erfassung dieser Daten erfolgt automatisch, sobald Sie unsere Website betreten.
Wofür nutzen wir Ihre Daten?
Ein Teil der Daten wird erhoben, um eine fehlerfreie Bereitstellung der Website zu gewährleisten. Andere Daten können zur Analyse Ihres Nutzerverhaltens verwendet werden.
Welche Rechte haben Sie bezüglich Ihrer Daten?
Sie haben jederzeit das Recht unentgeltlich Auskunft über Herkunft, Empfänger und Zweck Ihrer gespeicherten personenbezogenen Daten zu erhalten. Sie haben außerdem ein Recht, die Berichtigung, Sperrung oder Löschung dieser Daten zu verlangen. Hierzu sowie zu weiteren Fragen zum Thema Datenschutz können Sie sich jederzeit unter der im Impressum angegebenen Adresse an uns wenden. Des Weiteren steht Ihnen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu.
Analyse-Tools und Tools von Drittanbietern
Beim Besuch unserer Website kann Ihr Surf-Verhalten statistisch ausgewertet werden. Das geschieht vor allem mit Cookies und mit sogenannten Analyseprogrammen. Die Analyse Ihres Surf-Verhaltens erfolgt in der Regel anonym; das Surf-Verhalten kann nicht zu Ihnen zurückverfolgt werden. Sie können dieser Analyse widersprechen oder sie durch die Nichtbenutzung bestimmter Tools verhindern. Detaillierte Informationen dazu finden Sie in der folgenden Datenschutzerklärung.
Sie können dieser Analyse widersprechen. Über die Widerspruchsmöglichkeiten werden wir Sie in dieser Datenschutzerklärung informieren.
2. Allgemeine Hinweise und Pflichtinformationen
Datenschutz
Die Betreiber dieser Seiten nehmen den Schutz Ihrer persönlichen Daten sehr ernst. Wir behandeln Ihre personenbezogenen Daten vertraulich und entsprechend der gesetzlichen Datenschutzvorschriften sowie dieser Datenschutzerklärung.
Wenn Sie diese Website benutzen, werden verschiedene personenbezogene Daten erhoben. Personenbezogene Daten sind Daten, mit denen Sie persönlich identifiziert werden können. Die vorliegende Datenschutzerklärung erläutert, welche Daten wir erheben und wofür wir sie nutzen. Sie erläutert auch, wie und zu welchem Zweck das geschieht.
Wir weisen darauf hin, dass die Datenübertragung im Internet (z. B. bei der Kommunikation per E-Mail) Sicherheitslücken aufweisen kann. Ein lückenloser Schutz der Daten vor dem Zugriff durch Dritte ist nicht möglich.
Hinweis zur verantwortlichen Stelle
Die verantwortliche Stelle für die Datenverarbeitung auf dieser Website ist:
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen Körnerstraße 18 15345 Eggersdorf
Verantwortliche Stelle ist die natürliche oder juristische Person, die allein oder gemeinsam mit anderen über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung von personenbezogenen Daten (z. B. Namen, E-Mail-Adressen o. Ä.) entscheidet.
Widerruf Ihrer Einwilligung zur Datenverarbeitung
Viele Datenverarbeitungsvorgänge sind nur mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung möglich. Sie können eine bereits erteilte Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitung bleibt vom Widerruf unberührt.
Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde
Im Falle datenschutzrechtlicher Verstöße steht dem Betroffenen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu. Zuständige Aufsichtsbehörde in datenschutzrechtlichen Fragen ist der Landesdatenschutzbeauftragte des Bundeslandes, in dem unser Unternehmen seinen Sitz hat. Eine Liste der Datenschutzbeauftragten sowie deren Kontaktdaten können folgendem Link entnommen werden: https://www.bfdi.bund.de/DE/Infothek/Anschriften_Links/anschriften_links-node.html.
Recht auf Datenübertragbarkeit
Sie haben das Recht, Daten, die wir auf Grundlage Ihrer Einwilligung oder in Erfüllung eines Vertrags automatisiert verarbeiten, an sich oder an einen Dritten in einem gängigen, maschinenlesbaren Format aushändigen zu lassen. Sofern Sie die direkte Übertragung der Daten an einen anderen Verantwortlichen verlangen, erfolgt dies nur, soweit es technisch machbar ist.
SSL- bzw. TLS-Verschlüsselung
Diese Seite nutzt aus Sicherheitsgründen und zum Schutz der Übertragung vertraulicher Inhalte, wie zum Beispiel Bestellungen oder Anfragen, die Sie an uns als Seitenbetreiber senden, eine SSL-bzw. TLS-Verschlüsselung. Eine verschlüsselte Verbindung erkennen Sie daran, dass die Adresszeile des Browsers von “http://” auf “https://” wechselt und an dem Schloss-Symbol in Ihrer Browserzeile.
Wenn die SSL- bzw. TLS-Verschlüsselung aktiviert ist, können die Daten, die Sie an uns übermitteln, nicht von Dritten mitgelesen werden.
Auskunft, Sperrung, Löschung
Sie haben im Rahmen der geltenden gesetzlichen Bestimmungen jederzeit das Recht auf unentgeltliche Auskunft über Ihre gespeicherten personenbezogenen Daten, deren Herkunft und Empfänger und den Zweck der Datenverarbeitung und ggf. ein Recht auf Berichtigung, Sperrung oder Löschung dieser Daten. Hierzu sowie zu weiteren Fragen zum Thema personenbezogene Daten können Sie sich jederzeit unter der im Impressum angegebenen Adresse an uns wenden.
3. Datenerfassung auf unserer Website
Cookies
Die Internetseiten verwenden teilweise so genannte Cookies. Cookies richten auf Ihrem Rechner keinen Schaden an und enthalten keine Viren. Cookies dienen dazu, unser Angebot nutzerfreundlicher, effektiver und sicherer zu machen. Cookies sind kleine Textdateien, die auf Ihrem Rechner abgelegt werden und die Ihr Browser speichert.
Die meisten der von uns verwendeten Cookies sind so genannte “Session-Cookies”. Sie werden nach Ende Ihres Besuchs automatisch gelöscht. Andere Cookies bleiben auf Ihrem Endgerät gespeichert bis Sie diese löschen. Diese Cookies ermöglichen es uns, Ihren Browser beim nächsten Besuch wiederzuerkennen.
Sie können Ihren Browser so einstellen, dass Sie über das Setzen von Cookies informiert werden und Cookies nur im Einzelfall erlauben, die Annahme von Cookies für bestimmte Fälle oder generell ausschließen sowie das automatische Löschen der Cookies beim Schließen des Browser aktivieren. Bei der Deaktivierung von Cookies kann die Funktionalität dieser Website eingeschränkt sein.
Cookies, die zur Durchführung des elektronischen Kommunikationsvorgangs oder zur Bereitstellung bestimmter, von Ihnen erwünschter Funktionen (z. B. Warenkorbfunktion) erforderlich sind, werden auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gespeichert. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Speicherung von Cookies zur technisch fehlerfreien und optimierten Bereitstellung seiner Dienste. Soweit andere Cookies (z. B. Cookies zur Analyse Ihres Surfverhaltens) gespeichert werden, werden diese in dieser Datenschutzerklärung gesondert behandelt.
Server-Log-Dateien
Der Provider der Seiten erhebt und speichert automatisch Informationen in so genannten Server-Log-Dateien, die Ihr Browser automatisch an uns übermittelt. Dies sind:
Browsertyp und Browserversion
verwendetes Betriebssystem
Referrer URL
Hostname des zugreifenden Rechners
Uhrzeit der Serveranfrage
IP-Adresse
Eine Zusammenführung dieser Daten mit anderen Datenquellen wird nicht vorgenommen.
Grundlage für die Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet.
Kontaktformular
Wenn Sie uns per Kontaktformular Anfragen zukommen lassen, werden Ihre Angaben aus dem Anfrageformular inklusive der von Ihnen dort angegebenen Kontaktdaten zwecks Bearbeitung der Anfrage und für den Fall von Anschlussfragen bei uns gespeichert. Diese Daten geben wir nicht ohne Ihre Einwilligung weiter.
Die Verarbeitung der in das Kontaktformular eingegebenen Daten erfolgt somit ausschließlich auf Grundlage Ihrer Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Sie können diese Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitungsvorgänge bleibt vom Widerruf unberührt.
Die von Ihnen im Kontaktformular eingegebenen Daten verbleiben bei uns, bis Sie uns zur Löschung auffordern, Ihre Einwilligung zur Speicherung widerrufen oder der Zweck für die Datenspeicherung entfällt (z. B. nach abgeschlossener Bearbeitung Ihrer Anfrage). Zwingende gesetzliche Bestimmungen – insbesondere Aufbewahrungsfristen – bleiben unberührt.
Kommentarfunktion auf dieser Website
Für die Kommentarfunktion auf dieser Seite werden neben Ihrem Kommentar auch Angaben zum Zeitpunkt der Erstellung des Kommentars, Ihre E-Mail-Adresse und, wenn Sie nicht anonym posten, der von Ihnen gewählte Nutzername gespeichert.
Speicherung der IP-Adresse
Unsere Kommentarfunktion speichert die IP-Adressen der Nutzer, die Kommentare verfassen. Da wir Kommentare auf unserer Seite nicht vor der Freischaltung prüfen, benötigen wir diese Daten, um im Falle von Rechtsverletzungen wie Beleidigungen oder Propaganda gegen den Verfasser vorgehen zu können.
Abonnieren von Kommentaren
Als Nutzer der Seite können Sie nach einer Anmeldung Kommentare abonnieren. Sie erhalten eine Bestätigungsemail, um zu prüfen, ob Sie der Inhaber der angegebenen E-Mail-Adresse sind. Sie können diese Funktion jederzeit über einen Link in den Info-Mails abbestellen. Die im Rahmen des Abonnierens von Kommentaren eingegebenen Daten werden in diesem Fall gelöscht; wenn Sie diese Daten für andere Zwecke und an anderer Stelle (z. B. Newsletterbestellung) an uns übermittelt haben, verbleiben die jedoch bei uns.
Speicherdauer der Kommentare
Die Kommentare und die damit verbundenen Daten (z. B. IP-Adresse) werden gespeichert und verbleiben auf unserer Website, bis der kommentierte Inhalt vollständig gelöscht wurde oder die Kommentare aus rechtlichen Gründen gelöscht werden müssen (z. B. beleidigende Kommentare).
Rechtsgrundlage
Die Speicherung der Kommentare erfolgt auf Grundlage Ihrer Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Sie können eine von Ihnen erteilte Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bereits erfolgten Datenverarbeitungsvorgänge bleibt vom Widerruf unberührt.
Verarbeiten von Daten (Kunden- und Vertragsdaten)
Wir erheben, verarbeiten und nutzen personenbezogene Daten nur, soweit sie für die Begründung, inhaltliche Ausgestaltung oder Änderung des Rechtsverhältnisses erforderlich sind (Bestandsdaten). Dies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet. Personenbezogene Daten über die Inanspruchnahme unserer Internetseiten (Nutzungsdaten) erheben, verarbeiten und nutzen wir nur, soweit dies erforderlich ist, um dem Nutzer die Inanspruchnahme des Dienstes zu ermöglichen oder abzurechnen.
Die erhobenen Kundendaten werden nach Abschluss des Auftrags oder Beendigung der Geschäftsbeziehung gelöscht. Gesetzliche Aufbewahrungsfristen bleiben unberührt.
Datenübermittlung bei Vertragsschluss für Dienstleistungen und digitale Inhalte
Wir übermitteln personenbezogene Daten an Dritte nur dann, wenn dies im Rahmen der Vertragsabwicklung notwendig ist, etwa an das mit der Zahlungsabwicklung beauftragte Kreditinstitut.
Eine weitergehende Übermittlung der Daten erfolgt nicht bzw. nur dann, wenn Sie der Übermittlung ausdrücklich zugestimmt haben. Eine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte ohne ausdrückliche Einwilligung, etwa zu Zwecken der Werbung, erfolgt nicht.
Grundlage für die Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet.
Cookies und Meldungen zu Zugriffszahlen
Wir setzen „Session-Cookies“ der VG Wort, München, zur Messung von Zugriffen auf Texten ein, um die Kopierwahrscheinlichkeit zu erfassen. Session-Cookies sind kleine Informationseinheiten, die ein Anbieter im Arbeitsspeicher des Computers des Besuchers speichert. In einem Session-Cookie wird eine zufällig erzeugte eindeutige Identifikationsnummer abgelegt, eine sogenannte Session-ID. Außerdem enthält ein Cookie die Angabe über seine Herkunft und die Speicherfrist. Session-Cookies können keine anderen Daten speichern. Diese Messungen werden von der INFOnline GmbH nach dem Skalierbaren Zentralen Messverfahren (SZM) durchgeführt. Sie helfen dabei, die Kopierwahrscheinlichkeit einzelner Texte zur Vergütung von gesetzlichen Ansprüchen von Autoren und Verlagen zu ermitteln. Wir erfassen keine personenbezogenen Daten über Cookies.
Viele unserer Seiten sind mit JavaScript-Aufrufen versehen, über die wir die Zugriffe an die Verwertungsgesellschaft Wort (VG Wort) melden. Wir ermöglichen damit, dass unsere Autoren an den Ausschüttungen der VG Wort partizipieren, die die gesetzliche Vergütung für die Nutzungen urheberrechtlich geschützter Werke gem. § 53 UrhG sicherstellen. Eine Nutzung unserer Angebote ist auch ohne Cookies möglich. Die meisten Browser sind so eingestellt, dass sie Cookies automatisch akzeptieren. Sie können das Speichern von Cookies jedoch deaktivieren oder Ihren Browser so einstellen, dass er Sie benachrichtigt, sobald Cookies gesendet werden.
Datenschutzerklärung zur Nutzung des Skalierbaren Zentralen Messverfahrens
Unsere Website und unser mobiles Webangebot nutzen das „Skalierbare Zentrale Messverfahren“ (SZM) der Kantar Deutschland GmbH für die Ermittlung statistischer Kennwerte zur Ermittlung der Kopierwahrscheinlichkeit von Texten. Dabei werden anonyme Messwerte erhoben. Die Zugriffszahlenmessung verwendet zur Wiedererkennung von Computersystemen alternativ ein Session-Cookie oder eine Signatur, die aus verschiedenen automatisch übertragenen Informationen Ihres Browsers erstellt wird. IP-Adressen werden nur in anonymisierter Form verarbeitet. Das Verfahren wurde unter der Beachtung des Datenschutzes entwickelt. Einziges Ziel des Verfahrens ist es, die Kopierwahrscheinlichkeit einzelner Texte zu ermitteln. Zu keinem Zeitpunkt werden einzelne Nutzer identifiziert. Ihre Identität bleibt immer geschützt. Sie erhalten über das System keine Werbung.
4. Analyse Tools und Werbung
Google Analytics
Diese Website nutzt Funktionen des Webanalysedienstes Google Analytics. Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Google Analytics verwendet so genannte „Cookies“. Das sind Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden und die eine Analyse der Benutzung der Website durch Sie ermöglichen. Die durch den Cookie erzeugten Informationen über Ihre Benutzung dieser Website werden in der Regel an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert.
Die Speicherung von Google-Analytics-Cookies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
IP Anonymisierung
Wir haben auf dieser Website die Funktion IP-Anonymisierung aktiviert. Dadurch wird Ihre IP-Adresse von Google innerhalb von Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder in anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum vor der Übermittlung in die USA gekürzt. Nur in Ausnahmefällen wird die volle IP-Adresse an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gekürzt. Im Auftrag des Betreibers dieser Website wird Google diese Informationen benutzen, um Ihre Nutzung der Website auszuwerten, um Reports über die Websiteaktivitäten zusammenzustellen und um weitere mit der Websitenutzung und der Internetnutzung verbundene Dienstleistungen gegenüber dem Websitebetreiber zu erbringen. Die im Rahmen von Google Analytics von Ihrem Browser übermittelte IP-Adresse wird nicht mit anderen Daten von Google zusammengeführt.
Browser Plugin
Sie können die Speicherung der Cookies durch eine entsprechende Einstellung Ihrer Browser-Software verhindern; wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie in diesem Fall gegebenenfalls nicht sämtliche Funktionen dieser Website vollumfänglich werden nutzen können. Sie können darüber hinaus die Erfassung der durch den Cookie erzeugten und auf Ihre Nutzung der Website bezogenen Daten (inkl. Ihrer IP-Adresse) an Google sowie die Verarbeitung dieser Daten durch Google verhindern, indem Sie das unter dem folgenden Link verfügbare Browser-Plugin herunterladen und installieren: https://tools.google.com/dlpage/gaoptout?hl=de.
Widerspruch gegen Datenerfassung
Sie können die Erfassung Ihrer Daten durch Google Analytics verhindern, indem Sie auf folgenden Link klicken. Es wird ein Opt-Out-Cookie gesetzt, der die Erfassung Ihrer Daten bei zukünftigen Besuchen dieser Website verhindert: [google_analytics_optout]Google Analytics deaktivieren[/google_analytics_optout].
Wir haben mit Google einen Vertrag zur Auftragsdatenverarbeitung abgeschlossen und setzen die strengen Vorgaben der deutschen Datenschutzbehörden bei der Nutzung von Google Analytics vollständig um.
Demografische Merkmale bei Google Analytics
Diese Website nutzt die Funktion “demografische Merkmale” von Google Analytics. Dadurch können Berichte erstellt werden, die Aussagen zu Alter, Geschlecht und Interessen der Seitenbesucher enthalten. Diese Daten stammen aus interessenbezogener Werbung von Google sowie aus Besucherdaten von Drittanbietern. Diese Daten können keiner bestimmten Person zugeordnet werden. Sie können diese Funktion jederzeit über die Anzeigeneinstellungen in Ihrem Google-Konto deaktivieren oder die Erfassung Ihrer Daten durch Google Analytics wie im Punkt “Widerspruch gegen Datenerfassung” dargestellt generell untersagen.
Google AdSense
Diese Website benutzt Google AdSense, einen Dienst zum Einbinden von Werbeanzeigen der Google Inc. („Google“). Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Google AdSense verwendet sogenannte „Cookies“, Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden und die eine Analyse der Benutzung der Website ermöglichen. Google AdSense verwendet auch so genannte Web Beacons (unsichtbare Grafiken). Durch diese Web Beacons können Informationen wie der Besucherverkehr auf diesen Seiten ausgewertet werden.
Die durch Cookies und Web Beacons erzeugten Informationen über die Benutzung dieser Website (einschließlich Ihrer IP-Adresse) und Auslieferung von Werbeformaten werden an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert. Diese Informationen können von Google an Vertragspartner von Google weiter gegeben werden. Google wird Ihre IP-Adresse jedoch nicht mit anderen von Ihnen gespeicherten Daten zusammenführen.
Die Speicherung von AdSense-Cookies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
Sie können die Installation der Cookies durch eine entsprechende Einstellung Ihrer Browser Software verhindern; wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie in diesem Fall gegebenenfalls nicht sämtliche Funktionen dieser Website voll umfänglich nutzen können. Durch die Nutzung dieser Website erklären Sie sich mit der Bearbeitung der über Sie erhobenen Daten durch Google in der zuvor beschriebenen Art und Weise und zu dem zuvor benannten Zweck einverstanden.
Google AdWords und Google Conversion-Tracking
Diese Website verwendet Google AdWords. AdWords ist ein Online-Werbeprogramm der Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, United States (“Google”).
Im Rahmen von Google AdWords nutzen wir das so genannte Conversion-Tracking. Wenn Sie auf eine von Google geschaltete Anzeige klicken wird ein Cookie für das Conversion-Tracking gesetzt. Bei Cookies handelt es sich um kleine Textdateien, die der Internet-Browser auf dem Computer des Nutzers ablegt. Diese Cookies verlieren nach 30 Tagen ihre Gültigkeit und dienen nicht der persönlichen Identifizierung der Nutzer. Besucht der Nutzer bestimmte Seiten dieser Website und das Cookie ist noch nicht abgelaufen, können Google und wir erkennen, dass der Nutzer auf die Anzeige geklickt hat und zu dieser Seite weitergeleitet wurde.
Jeder Google AdWords-Kunde erhält ein anderes Cookie. Die Cookies können nicht über die Websites von AdWords-Kunden nachverfolgt werden. Die mithilfe des Conversion-Cookies eingeholten Informationen dienen dazu, Conversion-Statistiken für AdWords-Kunden zu erstellen, die sich für Conversion-Tracking entschieden haben. Die Kunden erfahren die Gesamtanzahl der Nutzer, die auf ihre Anzeige geklickt haben und zu einer mit einem Conversion-Tracking-Tag versehenen Seite weitergeleitet wurden. Sie erhalten jedoch keine Informationen, mit denen sich Nutzer persönlich identifizieren lassen. Wenn Sie nicht am Tracking teilnehmen möchten, können Sie dieser Nutzung widersprechen, indem Sie das Cookie des Google Conversion-Trackings über ihren Internet-Browser unter Nutzereinstellungen leicht deaktivieren. Sie werden sodann nicht in die Conversion-Tracking Statistiken aufgenommen.
Die Speicherung von “Conversion-Cookies” erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
Mehr Informationen zu Google AdWords und Google Conversion-Tracking finden Sie in den Datenschutzbestimmungen von Google: https://www.google.de/policies/privacy/.
Sie können Ihren Browser so einstellen, dass Sie über das Setzen von Cookies informiert werden und Cookies nur im Einzelfall erlauben, die Annahme von Cookies für bestimmte Fälle oder generell ausschließen sowie das automatische Löschen der Cookies beim Schließen des Browser aktivieren. Bei der Deaktivierung von Cookies kann die Funktionalität dieser Website eingeschränkt sein.
5. Plugins und Tools
Google Web Fonts
Diese Seite nutzt zur einheitlichen Darstellung von Schriftarten so genannte Web Fonts, die von Google bereitgestellt werden. Beim Aufruf einer Seite lädt Ihr Browser die benötigten Web Fonts in ihren Browsercache, um Texte und Schriftarten korrekt anzuzeigen.
Zu diesem Zweck muss der von Ihnen verwendete Browser Verbindung zu den Servern von Google aufnehmen. Hierdurch erlangt Google Kenntnis darüber, dass über Ihre IP-Adresse unsere Website aufgerufen wurde. Die Nutzung von Google Web Fonts erfolgt im Interesse einer einheitlichen und ansprechenden Darstellung unserer Online-Angebote. Dies stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO dar.
Wenn Ihr Browser Web Fonts nicht unterstützt, wird eine Standardschrift von Ihrem Computer genutzt.
Diese Seite nutzt über eine API den Kartendienst Google Maps. Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Zur Nutzung der Funktionen von Google Maps ist es notwendig, Ihre IP Adresse zu speichern. Diese Informationen werden in der Regel an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert. Der Anbieter dieser Seite hat keinen Einfluss auf diese Datenübertragung.
Die Nutzung von Google Maps erfolgt im Interesse einer ansprechenden Darstellung unserer Online-Angebote und an einer leichten Auffindbarkeit der von uns auf der Website angegebenen Orte. Dies stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO dar.
Die Betreiber der Seiten nehmen am Amazon EU- Partnerprogramm teil. Auf unseren Seiten werden durch Amazon Werbeanzeigen und Links zur Seite von Amazon.de eingebunden, an denen wir über Werbekostenerstattung Geld verdienen können. Amazon setzt dazu Cookies ein, um die Herkunft der Bestellungen nachvollziehen zu können. Dadurch kann Amazon erkennen, dass Sie den Partnerlink auf unserer Website geklickt haben.
Die Speicherung von “Amazon-Cookies” erfolgt auf Grundlage von Art. 6 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat hieran ein berechtigtes Interesse, da nur durch die Cookies die Höhe seiner Affiliate-Vergütung feststellbar ist.
Das Internetportal www.Hausverwalter-Vermittlung.de wird angeboten durch:
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen Körnerstraße 18 15345 Eggersdorf
Die folgenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln das Vertragsverhältnis zwischen Nutzern der Webseite www.Hausverwalter-Vermittlung.de (Immobilieneigentümer oder deren Vertreter) und Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen.
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen stellt mit dem Portal www.Hausverwalter-Vermittlung.de einen Dienst zur Verfügung, der es Immobilieneigentümern oder deren Vertretern ermöglicht, Angebote von interessierten Hausverwaltungen aus einer bestimmten Region zu erhalten.
Die Inanspruchnahme des angebotenen Dienstes ist für die Nutzer der Webseite kostenlos und unverbindlich.
Die Angebote der Hausverwaltungen basieren auf den vom Nutzer gemachten Angaben. Für die Erstellung und Übermittlung der Angebote sind ausschließlich die Hausverwaltungen verantwortlich. Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen hat keinen Einfluss auf Erstellung, Übermittlung, Umfang und Inhalt der Angebote und lehnt somit jegliche, sich hieraus ergebene Haftung ab. Es besteht kein Anspruch auf die Vermittlung an eine oder mehrere Hausverwaltungen.
Die Inhalte unserer Seiten wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen. Als Diensteanbieter sind wir gemäß § 7 Abs.1 TMG für eigene Inhalte auf diesen Seiten nach den allgemeinen Gesetzen verantwortlich. Nach §§ 8 bis 10 TMG sind wir als Diensteanbieter jedoch nicht verpflichtet, übermittelte oder gespeicherte fremde Informationen zu überwachen oder nach Umständen zu forschen, die auf eine rechtswidrige Tätigkeit hinweisen. Verpflichtungen zur Entfernung oder Sperrung der Nutzung von Informationen nach den allgemeinen Gesetzen bleiben hiervon unberührt. Eine diesbezügliche Haftung ist jedoch erst ab dem Zeitpunkt der Kenntnis einer konkreten Rechtsverletzung möglich. Bei Bekanntwerden von entsprechenden Rechtsverletzungen werden wir diese Inhalte umgehend entfernen.
Haftung für Links
Unser Angebot enthält Links zu externen Webseiten Dritter, auf deren Inhalte wir keinen Einfluss haben. Deshalb können wir für diese fremden Inhalte auch keine Gewähr übernehmen. Für die Inhalte der verlinkten Seiten ist stets der jeweilige Anbieter oder Betreiber der Seiten verantwortlich. Die verlinkten Seiten wurden zum Zeitpunkt der Verlinkung auf mögliche Rechtsverstöße überprüft. Rechtswidrige Inhalte waren zum Zeitpunkt der Verlinkung nicht erkennbar. Eine permanente inhaltliche Kontrolle der verlinkten Seiten ist jedoch ohne konkrete Anhaltspunkte einer Rechtsverletzung nicht zumutbar. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Links umgehend entfernen.
Urheberrecht
Die durch die Seitenbetreiber erstellten Inhalte und Werke auf diesen Seiten unterliegen dem deutschen Urheberrecht. Die Vervielfältigung, Bearbeitung, Verbreitung und jede Art der Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtes bedürfen der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Autors bzw. Erstellers. Soweit die Inhalte auf dieser Seite nicht vom Betreiber erstellt wurden, werden die Urheberrechte Dritter beachtet. Insbesondere werden Inhalte Dritter als solche gekennzeichnet. Sollten Sie trotzdem auf eine Urheberrechtsverletzung aufmerksam werden, bitten wir um einen entsprechenden Hinweis. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Inhalte umgehend entfernen.
Datenschutz
Soweit auf unseren Seiten personenbezogene Daten (beispielsweise Name, Anschrift oder eMail-Adressen) erhoben werden, erfolgt dies, soweit möglich, stets auf freiwilliger Basis. Diese Daten werden ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht an Dritte weitergegeben. Hiervon unberührt, bleibt selbstverständlich die Weiterleitung an die teilnehmenden Hausverwaltungen. Ohne die Weitergabe Ihrer Daten wäre die Erstellung von Angeboten durch die Hausverwaltungen nicht möglich. Wir weisen darauf hin, dass die Datenübertragung im Internet (z. B. bei der Kommunikation per E-Mail) Sicherheitslücken aufweisen kann. Ein lückenloser Schutz der Daten vor dem Zugriff durch Dritte ist nicht möglich. Der Nutzung von im Rahmen der Impressumspflicht veröffentlichten Kontaktdaten durch Dritte zur Übersendung von nicht ausdrücklich angeforderter Werbung und Informationsmaterialien wird hiermit ausdrücklich widersprochen. Die Betreiber der Seiten behalten sich ausdrücklich rechtliche Schritte im Falle der unverlangten Zusendung von Werbeinformationen, etwa durch Spam-Mails, vor. Mehr Informationen zum Datenschutz: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/datenschutz/
Rechtswirksamkeit dieses Haftungsausschlusses
Dieser Haftungsausschluss ist als Teil des Internetangebotes zu betrachten, von dem aus auf diese Seite verwiesen wurde. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt.
In nur wenigen Minuten fordern Sie kostenfrei Angebote von bis zu 6 Hausverwaltungen an. Wir bringen Sie mit passenden Hausverwaltungen zusammen.
2. Schnelle Zusendung per E-Mail oder Post
Die Hausverwaltungen senden Ihnen binnen kürzester Zeit Angebote per Post oder E-Mail zu (Tipp: E-Mail spart min. 1 Tag Zeit).
3. Angebote objektiv vergleichen
Auf Grundlage Ihrer Angaben erstellen die Hausverwaltungen die Angebote. Alle Verwaltungen haben aufgrund Ihrer Angaben die gleiche Ausgangssituation, deshalb werden die Angebote für Sie objektiv vergleichbar.
4. Keine Verpflichtungen
Sie gehen keinerlei Verpflichtungen ein, wenn Sie unser Portal nutzen. Die erhaltenen Angebote dürfen Sie natürlich gerne annehmen, müssen es aber nicht. Sie bleiben vollkommen frei in Ihrer Entscheidung.
5. Regionale Hausverwaltungen
Niemand kennt den Markt besser als eine Verwaltung im Umkreis zu Ihrer Immobilie. Die Nähe zum Objekt ist für uns und Sie wichtig – daher vermitteln wir Ihnen ausschließlich Hausverwaltungen aus Ihrer Region.
6. Bestimmte Hausverwaltungen ausschließen
Sie möchten nicht, dass Ihre aktuelle oder eine bestimmte Hausverwaltung von Ihrer Suche erfährt? Schießen Sie einfach eine oder mehrere Hausverwaltungen bei der Anfrage aus.
mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 14 Jahren bereits über 32.400 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
Hallo,
Frage 1:
Unser Vermieter hat seine Haftpflichtversicherung, ich nehme mal an das diese für das ganze Haus gilt, auf unserer Nebenkostenabrechnung für 2010 mit aufgeführt.
Ist dies in Ordnung bzw. rechtens ?
Frage 2:
Wir haben noch keine Nebenkosten Abrechnung für das Kalender Jahr 2011 von ihm erhalten und mittlerweile hat er das Haus, in dem wir seit zwei Jahren Mieter sind, an einen neuen Eigentümer verkauft.
An wen müssen wir uns nun wenden um die Abrechnung für 2011 zu erhalten? Noch an den ehemaligen Vermieter nehme ich an, oder ist jetzt auch der neue Vermieter dafür zuständig?
Grüße und danke für ihre Antwort
A: Die Gebäudehaftpflichtversicherung darf der Eigentümer auf seine Mieter umlegen, ja,
B: Für die Abrechnung 2011 ist der Vermieter verantwortlich, der am Ende der Abrechnungsperiode (vermutlich der 31.12.2011) Eigentümer der Immobilie war.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt,
ich habe ein Zweifamilienhaus ersteigert, seit 03.2011 wohne ich im EG, seit dem 04.2011 habe ich das OG vermietet. Wir haben eine Brennwertheizung und Solaranlage für Warmwasser und Heizungsunterstützung. Alle Messgeräte sind vorhanden, aber nicht mehr geeicht, folglich keine Aussage. Die obere Wohnung besitzt Kalt-und Warmwasseruhren, die noch sehr genau den Verbrauch anzeigen. Geplant ist, alle Geräte auszutauschen, um eine saubere Verbrauchsabrechnung zu erstellen. ABER, nach welcher Berechnung mess ich den Ist-Zustand? Vor der Novellierung muss es doch auch saubere Abrechnungen gegeben haben. Durch die S.-Anlage kann ich keine Unterteilung des Verbrauchs mit Heizung/Warmwasser erstellen.
Die Wohnungsgröße ist etwa gleich, Personenzahl ist gleich. Hausisolierung ist sehr gut im ganzen Haus. Geeinigt hatten wir uns, nach qm Heizkosten zu verrechnen, bis neue Geräte installiert sind, das Problem bleibt aber.
Übernehme ich, um Nerven zu sparen, alle Kosten?
Ich hoffe, es gibt noch eine andere saubere Lösung.
Für eine Antwort, Danke im Voraus.
Nette Grüße
Magdalena
danke für Ihren Kommentar. Wenn Sie selbst eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus bewohnen und die andere Wohnung vermieten, sind Sie laut §2 der Heizkostenverordnung nicht an die Regelungen der Heizkostenverordnung gebunden. Wenn Sie sich auf die Abrechnung nach Quadratmetern mit Ihrem Mieter geeinigt haben, dann sollte das meines Erachtens OK sein.
Ich würde empfehlen schnellstmöglich alle notwendigen Messgeräte zu beschaffen bzw. Funktionsfähigkeit herzustellen. Anschließend rechnen Sie nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ab. Das ist sicherlich für Sie und für Ihren Mieter am fairsten.
Bitte beachten Sie, dass ich den Sachverhalt unverbindlich – und ohne die exakten Gegebenheiten zu kennen – eingeschätzt habe. Wenn grundsätzlich Fragen und Probleme bei der Abrechnung entstehen, würde ich zu einer Hausverwaltung raten.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Moin,
danke für die schnelle Antwort. Die Geräte können erst Ende Januar ausgetauscht werden.
Bis dahin:
– unterlasse ich eine Trennung von Heizung und Warmwasserverbrauch?
– nehme ich einfach den Gasverbrauch, verteile ihn auf die qm Wohnfläche?
– nehme den Wasserverbrauch (zentrale. Wasseruhr) und verteile auf Personenzahl?
– sind so unterm Strich die Verbraucher gerecht verteilt?
– verteile ich so auch die Grundgebühr?
So wäre es einfach, – aber ich bezweifele, dass es so korrekt ist.
Ansonsten, welchen alten Verteilerschlüssel gibt es?
Durch die Solaranlage wurde ja weniger Gas verbraucht, so dass ich diese erst mal unberücksichtigt lassen kann.
Bekomme ich nochmal eine Hilfestellung? Der zukünftige Hausverwalter
hat keine „Altregelung“ im Ärmel!
Schönen 4. Advent wünscht
Magdalena
ich habe nochmal nachgelesen: Wenn Sie in einem Zweifamilienhaus leben und die andere Wohnung vermietet haben, dürfen Sie nur dann nicht nach der Heizkostenverordnung abrechnen, wenn Sie im Mietvertrag einen anderen Schlüssel vereinbart haben. Haben Sie nicht die Personenanzahl oder die Wohnfläche als Schlüssel Vereinbart, müssen Sie nach der Heizkostenverordnung abrechnen.
Am Einfachsten ist es sicherlich, alle Kosten (Heizung, Warmwasser – also auch Gas, Strom für die Anlage und z.B. die Wartung) nach einem Schlüssel (ich würde die Quadratmeter wählen) abzurechnen.
Im Grunde bleibt nur zu hoffen, dass ich Mieter sich kooperativ verhält und nicht auf die Abrechnung nach Heizkostenverordnung besteht.
Ich kann leider nicht viel mehr dazu schreiben, der Fall ist verzwickt, ich kenne die Einzelheiten nicht. Betrachten Sie meine Einschätzungen bitte wieder als unverbindlich und sehen Sie diese keinesfalls als rechtlichen Rat an. Gut, dass Sie für die Zukunft die Dienste einer Hausverwaltung nutzen wollen. Bis dahin kann ich Ihnen auch das Buch Nebenkostenabrechnung für Vermieter empfehlen.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
können die Kosten des Austausches eines Stromzählers bzw. eines Fernwärmezählers auf den Mieter umgelegt werden ?
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Gruß JE
danke für den Kommentar. Grundsätzlich findet man einiges zum Austausch von Wasserzählern. Aber auch ein Urteil zum Austausch von Wärmezählern konnte ich finden. Nach dem Urteil „LG Berlin, Urteil vom 31.1.1992 GE 7, 1992“ kann der Austausch eines Wärmezählers dann umgelegt werden, wenn der Austausch eine fällige Eichung ersetzt und die Kosten des Austauschs geringer sind als die Eichkosten. Das macht schließlich auch Sinn.
Ein Austausch aufgrund eines Defektes ist hingegen eine klassische Instandsetzung und darf nicht umgelegt werden.
Ich hoffe, ich konnte helfen. Bitte verlassen Sie sich nicht nur auf meine Info, sondern prüfen Sie detailliert die Gegebenheiten für Ihren Fall.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Hallo, Herr Hundt,
nochmal Danke.
Im Vertrag haben wir obiges vereinbart, bis saubere Zähler vorhanden sind.
Der Mieter wußte, daß eine Vermietung eigentlich noch zu früh ist, wollte aber trotz Nichtvorhandensein der Zähler eine Anmietung haben.
Ich werde wohl die Berechnung nach Ihrem Rat machen, dann setzen wir uns zusammen und schauen, ob wir beide damit klar kommen.
(Darf ich was Persönliches anbringen?
Irgendwelche schlauen Köpfe haben so was wie die „besinnliche Zeit“ extra in diese trieste Jahreszeit gelegt. Wir verbrauchen jetzt mehr Energie für gleiche Tätigkeiten als zur helleren Jahreszeit. Was ich sagen will ist:
Auch heute bekam ich eine schnelle Antwort, trotz Adventssamstag.
Wann machen Sie Pause?)
Sorry,
Nochmal, schöner Advent
Grüße, Magdalena
der Technik sei Dank, dass ich Ihnen nicht nur aus dem Büro antworten kann, sondern z.B. auch vom Sofa oder aus dem Zug :-).
Auch für Sie eine schöne Adventszeit.
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich bin Mieter in einen 4-Parteien Haus.In meiner letzten Betriebskostenabrechnung waren die Hausmeisterkosten deutlich höher als im Vorjahr. Daraufhin ließ ich mir die Unterlagen schicken, darin stellte ich fest das der Vermieter 2 Rechnungen abrechnen will für: Fußbodenanstrich im Treppenhaus, Ölen der Balkonfußböden, Sockel-Aussenfassade Schutz gegen Feuchtigkeit und Lieferung und Anbau Notschlüsselkasten plus Nachschlüssel für Heizungsraum.
Wenn ich das richtig sehe sind dies alles Positionen der Instandhaltung und nicht der Wartung und somit nicht umlagefähig sind.
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Viele Grüße
Ingo Hackel
danke für den Kommentar. Sie haben natürlich Recht – alle genannten Positionen haben nichts mit den umlagefähigen Nebenkosten zu tun. Und auch den Notschlüsselkasten zähle ich nicht zu den Nebenkosten. Ich denke Sie sollten Ihren Vermieter um die Korrektur der Abrechnung bitten.
Hier finden Sie einen Musterbrief für den Widerspruch.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo nochmal.
Danke für Ihre schnelle Antwort.
Widerspruch habe ich schon schriftlich eingelegt. Die Antwort von der Vermieterin lautet: Die Rechnung ist eine Wartungsleistung, die auf die Mieter umgelegt werden darf, auch wenn die Wartungsabstände in größeren Zeiträumen wiederkehrt.
Leider reagiert Sie nicht auf eine Bitte um ein persönliches Gespräch.
Kann ich jetzt die Miete jetzt um den Betrag (macht auf meine Wohneinheit 130 Euro aus) kürzen?
Die Unterlagen über die Versicherung des Hauses hat Sie mir nach mehrmaligen bitten auch noch nicht zukommen lassen, habe den Verdacht, dass Sie den Leerstand mit versichert hat.
Ich wünsche noch schönen Abend, und Danke nochmal.
Viele Grüße
Ingo Hackel
Sie liegen in meinen Augen vollkommen richtig. Zur Info für Sie: Was Betriebskosten sind regelt die Betriebskostenverordnung. Vielleicht genügt schon ein Hinweis darauf, dass Instandhaltungen nicht umgelegt werden dürfen (unter Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung) und die Androhung, dass Sie einen Teil der Miete zurück behalten werden, wenn nicht bis Datum X korrekt abgerechnet wird. Am besten per Einschreiben. Vielleicht ist der Vermieter dann bereit korrekt abzurechnen. Im Übrigen werden wohl auch die Abrechnungen für die anderen Wohnungen in dem Haus falsch sein.
Ob Sie tatsächlich Miete zurückhalten können und welche rechtlichen Konsequenzen das für Sie haben kann, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Hier würde ich Ihnen eine Fachberatung in Ihrer Nähe empfehlen.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir sind Mieter in einem Haus mit drei Wohneinheiten. Aufgrund von uns nicht näher bekannten Umständen steht eine Wohnung seit etwas über einem Jahr leer. Wir erhielten nun die Nebenkostenabrechnung für 2011 in der die Be- und Entwässerungskosten nicht mehr auf 6 (drei Parteien) sondern auf 4 Personen (zwei Parteien) umgelegt wurde, was natürlich zu einer erheblichen Nachzahlung führt, die nun von uns übernommen werden soll. Ist dies rechtens? Immerhin haben wir auf die Nichtvermietung der einen Wohneinheit keinerlei Einfluss.
Für eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar.
Mit bestem Gruß,
J. Trüper
danke für Ihren Kommentar. Ich habe Ihnen ein Urteil rausgesucht: Amtsgericht Köln vom 7.3.1997
Sinngemäß muss der Vermieter für die freistehende Wohnung eine „fiktive“ Person als Bewohner ansetzen. Am besten Sie schauen sich das Urteil genauer an, das hilft sicher weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Wissen Sie wie ich online Zugriff auf dieses Ureil erhalten kann? Falls Sie einen Link hinterlegt hatten – er funktioniert nicht.
Mit bestem Gruß,
Jan Trüper
ich habe Ihren eine E-Mail gesendet.
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
bei folgenden NK, die jährlich vom Vermieter sauber ausgewiesen werden, sind wir als Mieter der Meinung, dass sie so nicht umlagefähig sind:
– die Gebäudeversicherung (mehr als 600 € pro Jahr)
– eine jährliche PAUSCHALE für Gartenpflege (300 € pro Jahr), obwohl wir den zugewiesenen Garten pflegen (mähen, schneiden, …) und dies laut Mietvertrag auch tun sollen; die Pauschale wird jährlich erhoben, egal ob zusätzliche Leistungen erbracht werden oder nicht (bspw. Totholz aus einem 100- jährigen Ahorn raussägen lassen etc.); es werden keinerlei Rechnungen vorgelegt
– eine PAUSCHALE (180 € pro Jahr) für die Gemeinschaftsantenne (eine mittlerweile 10 Jahre alte Sat-Schüssel auf dem Dach), obwohl seit Jahren keinerlei Wartungs- und Reparaturkosten angefallen sind; auch hier werden keinerlei Rechnungen vorgelegt
Der Mietvertrag von „Haus und Grund“ weist die genannten Bereiche als umlagefähig aus („Kosten für …“)
Wie ist das aber mit Pauschalen?
Vielen Dank für die Beantwortung und
Einen guten Rutsch ins neue Jahr,
V. Häfele
danke für den ausführlichen Kommentar.
– Zur Gebäudeversicherung kann ich leider nichts sagen. 600 Euro kann teuer oder auch normal sein. Hier kommt es natürlich auf die Größe der Immobilie und den Tarif an.
– Die Gartenpflege-Pauschale ist meiner Meinung nach nicht rechtens. Gartenpflege ist umlegbar, keine Frage. Auch sind Eigenleistungen des Eigentümers umlagefähig, das wäre auch in Ordnung. Aber Leistungen als Pauschale abrechnen zu wollen, ohne das Leistungen erbracht werden und ohne das Belege hierfür vorliegen ist in meinen Augen nicht mit dem Mietrecht und der Rechtsprechung konform.
Die Pauschale für die Antenne: Hier sehe ich ohnehin nur Wartungskosten als umlagefähige Nebenkosten. Instandhaltung / Reparatur ist nicht umlagefähig, Neuanschaffung ebenso nicht. Also bleibt nur die Wartung. Auch hier gilt: Ohne das Kosten angefallen sind und Belege dies dokumentieren, halte ich diese Umlage für nicht rechtens.
Ich an Ihrer Stelle würde mein Recht auf Belegeinsicht wahrnehmen. Alles was nicht mit Belegen oder mit Aufzeichnungen für Eigenleistungen dargelegt werden kann, halte ich für nicht umlagefähig.
Ich kann an dieser Stelle nur meine persönliche Meinung schildern. Ich kenne leider nicht die gesamte Situation und nicht die dazugehörigen Unterlagen. Betrachten Sie meine Zeilen daher bitte als unverbindlichen Rat.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Hallo
Habe heute die Nebenkostenabrechnung bekommen und bin damit nicht einverstanden. Hier mal meine Fragen:
(Dauer der Mietezeit: August 2010 bis April 2011)
Wir sollen jetzt die Beprobung der Trinkwasseranlage bezahlen. ist das korrekt? Kann er es in der Nebenkostenabrechnung mit einbeziehen?
Dann ist uns beim Auszug, April 2011 aufgefallen das die Wasser Uhr schon 2009 geeicht hätte werden müssen. Ist diese dann überhaupt gültig?
Der Vermieter hat auch zwischen durch keine Zählerstände abgelesen, erst als wir wieder auszogen. Er kann ja nun eigentlich gar keine Abrechnung bis Dezember 2010 machen sondern müsste ja eine machen bis zu unserem Auszug . Denn er kann ja auch nicht einfach beispielsweise die Hälfte der abgelesen werte nehmen. Oder liege ich da Falsch??
Ich bedanke mich schon mal im voraus für eine Antwort.
MFG
Blehe Anika
Habe im Herbst meine Nebenkostenabrechnung bekommen. Wohnte 2 Jahre im Haus. Es wurden immer 65qm abgerechnet. Nach 2 Monaten (nach dem Auszug) gab der Vermieter mir eine neue Nebenkostenabrechnung mit 72qm. Der Neue Nachmieter zahlt für 75qm Miete. Im Mietvertrag steht leider keine qm Zahl. Auch hab ich keine Belege für seine Abrechnungen bekommen, außer für Heizung und Wasser, Müll (macht ne Firma). Er meinte, ich müsste ihn schon vertrauen was er abrechnet, ansonsten müsste ich 50,00€ bezahlen.
Geht das so einfach?
Schöne Grüße Schneider
danke für Ihren Kommentar. Zum einen können Sie kostenlos die Belege für die Nebenkostenabrechnung (Rechnungen zu den einzelnen Nebenkosten) bei Ihrem Vermieter einsehen. Wenn die Einsicht vor Ort nicht zumutbar ist, z.B. wegen einer größeren Entfernung, muss Ihr Vermieter Ihnen die Belege zusenden. Sie tragen in diesem Fall die Kosten für die Kopien.
Was der neue Mieter zahlt ist für die uninteressant, ich würde darauf bestehen, dass nach der „alten“ Quadratmeterzahl abgerechnet wird. So mal Sie jetzt keine Möglichkeit mehr haben die Wohnung nachzumessen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich habe gerade mal wieder meine Betriebskostenabrechnung bekommen und bin am verzweifeln.
Kann der Vermieter Grundsteuer, die aufgrund eines geschätzten Einheitswertbescheides (der offensichtlich falsch ist) festgesetzt worden ist, auf den Mieter umlegen?
Ich finde leider keine gesetzliche Regelung, die besagt, dass ich als Mieter für Versäumnisse des Vermieters zahlen muss. Gibt es da irgendwas?
Welche Möglichkeiten habe ich jetzt? Zumal fest davon auszugehen ist, dass zum jetzigen Zeitpunkt keine Änderung des Einheitswertbescheides mehr möglich ist, da die Bescheide aus 2009 sind und die Einspruchsfrist abgelaufen ist.
MfG
Karolin Ewald
leider kenne ich mich mit Grundsteuerbescheiden überhaupt nicht aus und wüsste auch nicht, warum ein solcher geschätzt wird.
Ich würde unter Vorbehalt zahlen. Wenn der Bescheid korrigiert wird, fordern Sie die eventuell zu viel gezahlten Nebenkosten von Ihrem Vermieter zurück. Sollte ein Korrektur nicht möglich sein, ist es vielleicht sinnvoll, sich an dem Grundsteuerbescheid für 2010 zu orientieren.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich bin im April 2011 aus einer gemieteten Wohnung ausgezogen in der ich seit 01.01.09 gewohnt habe. Während der gesamten Zeit habe ich von meiner Vermieterin keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten. Nach mehrmaligen Telefonaten und Fristsetzungen habe ich nun eine Endabrechung erhalten die mit meiner Kautionszahlung verrechnet wurde. In der Abrechnung sind einige Positionen beinhaltet die mir etwas seltsam vorkommen. Die Vermieterin hat mir eine Ein – und Auszugsgebühr von jeweils 52,- Euro berechnet die mir so nicht bekannt war und auch nicht im Mietvertrag erwähnt wurde. Abgesehen davon, dass die Nachforderungen von 2009 und 2010 ja bereits verjährt sind und ich sie, nach meinem Verständnis zurückweisen kann, würde mich noch interessieren ob die oben genannten Ein- und Auszugsgebühren einfach so auf mich umgelegt werden können.
Viele Grüße
Manuela Hilz
danke für die Fragen, gerne helfe ich Ihnen.
Die Nachforderungen aus 2009 und 2010 brauchen Sie nicht mehr zu interessieren, ganz recht. Die Fristen hierfür sind verstrichen – Ihre Vermieterin hat keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung.
Eine Ein- und Auszugspauschale halte ich für unüblich und auch für nicht zulässig. Es gibt solche Fälle, bei denen eine Hausverwaltung eine derartige Pauschale verlangt. In meinen Augen aber absolut unklar ob das rechtens ist.
Und vor allem: Wenn eine derartige Pauschale überhaupt zulässig ist, dann nur, wenn es vereinbart wurde. In Ihrem Fall halte ich das ganz klar für Blödsinn.
Schreiben Sie Ihrer Vermieterin einen Brief, dass Sie nur Nachforderungen aus 2011 begleichen werden und das Sie nicht bereit sind, irgendwelche, nicht vereinbarte Pauschalen zu bezahlen. Zudem sollten Sie eine Frist setzen, zur Auszahlung der Mietkaution + Zinsen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank Herr Hundt für ihre schnelle und sehr klare Aussage und vor allem für den Rat zum weiteren Vorgehen. Einen schönen Abend, Manuela Hilz
Hallo Herr Hundt,
meine Frage: In meiner Nebenkostenabrechnung erscheint der Punkt „Nebenkostenabrechnungsgebühren“. Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung an eine Firma weitergegeben und diese Gebühren werden nun auf alle Parteien im Haus umgelegt
(43,00€ ). Kann der Vermieter dies umlegen?
Würde mich über eine Antwort sehr freuen und im voraus schon einmal Dankeschön!
danke für die Frage. Natürlich dürfen derartige Gebühren nicht umgelegt werden. Ich würde diese Kosten ganz klar zu den Verwaltungskosten zählen und die sind nicht umlagefähig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank für Ihre Antwort! Wünsche noch eine schöne Woche! Gruß Katja Mair
Guten Abend,
wir als Vermieter haben für unsere neuen Mieter die Angaben zu den Betriebskosten eines Immobilienmaklers übernommen, der den alten Vertrag aufgesetzt hatte. Darin waren Verwalterkosten und Kontogebühren als Betriebskosten enthalten. Im Dezember 2011 haben sich dann unsere Mieter gemeldet und uns mitgeteilt, dass dies nicht rechtens sei und sie die zu viel gezahlten Kosten zurück erstattet haben möchten. Wir haben ihnen dann angeboten, die zu viel gezahlten Kosten für 2 Jahre zurück zu geben, haben aber gleichzeitig die Grundsteuern abgezogen, die wir bis dato nicht in die Betriebskosten eingerechnet hatten. Nun sollen wir ihnen aber nicht nur für 2 Jahre die Kosten erstatten, sondern für die letzten 3 Jahre, dürften aber die Grundsteuern lediglich für 1 Jahr abziehen. Stimmt das so? 3 Jahre für Mieter und 1 Jahr für Vermieter? Zumal wir es wider besseren Wissen von einem Makler so übernommen haben und sie es im Mietvertrag unterschrieben haben?
Vielleicht können Sie mir eine kurze Antwort zukommen lassen.
vorab: Ich empfehle Ihnen einen Fachmann (z.B. einen Anwalt) in Ihrer Nähe zu Rate zu ziehen. Ich kann Ihnen an dieser Stelle nur meine Meinung mitteilen, nicht hingegen eine verbindliche Einschätzung.
Ich denke, es handelt sich bei Ihnen um inhaltliche und nicht formelle Fehler. Nach § 556 BGB hat der Mieter ein Jahr lang Zeit, nach Erhalt der Abrechnung die selbige zu prüfen. Nach Ablauf dieser Frist kann er keine Einwände mehr erheben. Liegt hingegen ein formeller Fehler vor, beginnt diese 1-Jahresfrist nicht zu laufen.
Ich vermute also, dass Ihr Mieter nur die letzte Abrechnung für 2010 monieren kann. Sie hingegen haben in meinen Augen überhaupt keine Möglichkeit die Grundsteuer für das Jahr 2010 (oder gar weitere Vorjahre) rückwirkend umzulegen. Die Abrechnungsfrist (§ 556 BGB) ist verstrichen. Sie können die Abrechnung nicht mehr zu Nachteil der Mieter ändern (nur noch zum Vorteil der Mieter).
Eigentum verpflichtet, in diesem Sinne hat es keinerlei Bewandtnis, ob Sie den Vertrag vom Makler so übernommen haben oder nicht.
Wie gesagt, im Zweifelsfall sollten Sie sich an einen Fachanwalt wenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank für die schnelle Antwort Herr Hundt.
Dann werden wir mal einen Anwalt aufsuchen.
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.
Viele Grüße
Hallo!
Ich habe eine Frage zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Bekanntlich müssen Wasseruhren geeicht – wenn mein Vermieter die Uhren austauschen lässt, weil die Eichfrist abgelaufen ist, sind die Kosten umlagefähig? Das Gleiche gilt für die Messeinrichtungen, welche zur Heizkostenabrechnung dienen. Diese sind bei uns geeicht und müssen alle Paar Jahre ausgetauscht werden – eine Nacheichung ist technisch nicht möglich.
Ich würde mich über eine Kürze Rückmeldung freuen.
Danke.
John
das Thema ist sehr komplex. Im empfehle Ihnen nach Rechtsprechung / Urteilen zu suchen. Die Kernaussage ist: Wenn der Austausch günstiger ist als die Eichung, dürfen die Kosten umgelegt werden.
Aber wie gesagt, ich würde Ihnen empfehlen sich selbst einzulesen um das Thema vollständig zu erfassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Morgen Herr Hundt,
auf ihrer Seite habe ich sehr viel Interessantes erfahren.
Trotzdem bin ich in meinem Fall sehr unschlüssig was ich tun soll.
Ich bin im Januar 2012 erst in meine 63qm große Wohnung in einem 6-Parteien-Haus eingezogen. Gestern (22.02.2012) erhielt ich vom Vermieter eine Abrechnung und den Hinweis, dass er die Miete zum 01.03.2012 (in 7 Tagen!!) um 35€ monatlich erhöht. Grund der Erhöhung: er beauftrage von jetzt an eine Fremdfirma zur Gebäudereinigung, Gartenpflege, Instandhaltung etc.
Alle Tätigkeiten listet er dabei auf einer extra Seite auf.
Dabei rechnet er beispielsweise für Wartung meiner Heizung 108€ jährlich ab, auf meine Frage hin, dass meine Heizung letztmalig 2010 gewartet wurde (laut Prüfsigel) meinte er, dass ich meine Wartung aus eigener Tasche zahlen müsse..?!
Darf der Vermieter diese Erhöhung ab dem 01.03 verlangen?
Vorallem da ich erst im Januar den Mietvertrag unterschrieben habe?
Ich bin etwas ratlos…vorallem weil mit den üblichen Nebenkosten mittlerweile für meine 63qm eine Warmmiete von 700€ fällig würde..:-((
Ich würde mich über Ihre Hilfe freuen!
Grüße
Julia
grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen. Schön wäre gewesen, wenn er Ihnen das schon vor Mietvertragsunterzeichnung gesagt hätte. Jetzt steht zumindest der Anschein im Raum, dass Ihr Vermieter die täuschen wollte.
Im BGB ist geregelt, ab wann Sie die erhöhten Nebenkosten tragen müssen: „§ 560 Veränderungen von Betriebskosten“. In Kurzform: Sie müssten bei Ankündigung im Februar ab 1. April die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung leisten. Im Grunde können Sie aber auch schon ab März zahlen, da Sie die für März gesparten Kosten spätestens in einer Nachzahlung wieder finden werden.
Zur Heizungswartung: Entweder Sie sind laut Mietvertrag selbst für die Wartung der Gas-Therme verantwortlich und zahlen direkt an die Wartungsfirma oder der Vermieter kümmert sich um die Wartung und legt die Kosten über die Nebenkosten um. Beides zusammen geht natürlich nicht. Hier würden Sie doppelt belastet werden. Das sollten Sie mit Ihren Vermieter klären.
Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Das bedeutet wohl, dass ich es hinnehmen muss…der Mietpreis ist für ein kleines Dorf mitten auf dem Land total übersteigert.
Trotzdem Danke ich Ihnen sehr für Ihre schnelle Antwort!
Grüße
Julia
Herzlichen Dank für die umfangreichen Infos Herr Hundt!
Vor allem Ihre zweite Antwort an Frau Mertes war für mich sehr hilfreich. Wir haben uns in gleicher Situation (Zweifamilienhaus, eine Wohnung selbst bewohnt, eine vermietet) bewußt gegen Geräte für die Heizkostenerfassung und für eine Aufteilung rein nach Wohnfläche entschieden. Ich hatte erst vor einigen Tagen erfahren, dass die Anwendung dieser Geräte eigentlich Pflicht ist. Dank Ihres Betrages kann ich mich nun wieder entspannt zurück lehnen.
Allerdings kann ich Ihrer Auffassung „… rechnen Sie nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ab. Das ist sicherlich für Sie und für Ihren Mieter am fairsten.“ nicht ganz zustimmen. Wir haben uns aus folgenden Gründen gegen die Installation der Geräte entschieden:
1. Zusätzliche Kosten
2. In unserem Fall bewohnen wir die Wohnung im Obergeschoss. Die Zwischendecke ist nicht gedämmt. Der Mieter im Untergeschoss heizt daher für uns mit. Der Decke zum Speicher ist dagegen gut gedämmt. Eine verbrauchsabhängige Zuordnung würde wohl deutlich zum Nachteil des Mieters sein.
3. Die Flüssigkeit in den Geräten soll sehr giftig sein. Da der Mieter kleine Kinder hat, sahen wir hier auch ein gewisses Risiko.
Herzliche Grüße
Conrad Cramer
danke für den ausführlichen Kommentar. Ich möchte gar nicht in Abrede stellen, dass Ihre Lösung, nicht nach der Heizkostenverordnung abzurechnen, für Ihren Mieter fair ist.
Allerdings denke ich, dass die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung für den größten Teil der Zweifamilienhäuser sicherlich eine gute Möglichkeit ist, fair und transparent abzurechnen.
Zu den Messgeräten: Hier gibt es auch schon (ungefährliche) digitale Lösungen.
In der Summe kann ich Ihre Argumente natürlich gut nachvollziehen, viele Grüße.
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich weiß nicht, ob dieser Service etwas kostet – wären Sie bitte so nett, mich vor Beantwortung meiner Frage auf eventuelle Kosten hinzuweisen? Danke!
Ich habe zwei Fragen. Die erste Frage bezieht sich auf meine Nebenkostenabrechnung. Dort wurde mir ein Teil der Erneuerung des Warmwasser-Durchlauferhitzers berechnet. Insgesamt 50 €. Sie schrieben schon bei anderen Fällen, dass Instandhaltungskosten nicht in den Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. In meinem Mietvertrag steht jedoch die Klausel, dass Kleinreparaturen bis 75€ vom Mieter selbst zu tragen sind. Ich verstehe dies aber so, dass Kleinreparaturen von mir, und größere Reparaturen vom Vermieter zu tragen sind, und zwar jeweils komplett. Wie sehen Sie dies?
Meine zweite Frage bezieht sich auf das Thema Mietkürzung bei Lärm durch den Nachbarn. Seit 2008 wohne ich in dieser Wohnung und leide von Jahr zu Jahr mehr unter dem unverschämten Lärmen eines bestimmten Nachbarn. Als er sich 2010 in seiner Garage (direkt neben meinem Schlafzimmer) selber ein Auto baute, wurde es unerträglich. Nach gescheiterten Gesprächsversuchen mit dem Betreffenden wandte ich mich dann an meine Vermieterin, welche sehr verständnisvoll reagierte und zu vermitteln versuchte. Natürlich hängt seitdem der Haussegen schief, und nach einer etwas ruhigeren Zeit nimmt der Lärm wieder mehr und mehr zu.
Da der lärmende Nachbar psychisch krank ist, hat er seit meiner Beschwerde schon mehrfach versucht, mir das Leben schwer zu machen. Somit habe ich meiner Vermieterin gesagt, dass der Lärm zwar weiterhin anhalte und zunehme, ich jedoch Angst davor habe, dass der Nachbar durchdrehe, wenn sie ihn abermals abmahnen würde.
In der Zwischenzeit habe ich versucht, eine andere Wohnung zu finden. Leider habe ich noch keine einigermaßen nette und bezahlbare Bleibe gefunden, so dass ich weiterhin dem Lärm ausgesetzt bin und bereits gesundheitlich angeschlagen bin.
Meine Frage: Wie gehe ich bei Mietminderung vor? Muss ich zuerst der Vermieterin nochmals eine Frist setzen, um den Mangel zu beheben? Was, wenn sich aus dem Behebungsversuch Nachteile für mich und mein Kind ergeben? Um wie viel darf ich letztendlich die Miete kürzen? Ein Anwalt riet mir während der Autobau-Phase mit täglicher extremer Belästigung um eine Kürzung um 50%. Derzeit findet eine Belästigung nur ca. 3x pro Woche statt, wenn man von dem ständigen Türknallen, Motoraufheulenlassen etc. des Nachbarn mal absieht.
Vielen Dank bereits vorab!
Freundliche Grüße,
K. Laser
danke für den sehr ausführlichen Kommentar. Ich antworte Ihnen hier kostenfrei.
Zum Punkt eins:
Die Kosten für Kleinreparaturen können mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bis zu einer bestimmten Höhe (ca. 75 bis 150 Euro, je nach Rechtsprechung) auf den Mieter umgelegt werden. Die genannten Beträge sind die Höchstbeträge für eine Reparatur. Übersteigen die Kosten für eine Reparatur die vereinbarte Grenze im Mietvertrag, ist der Vermieter im vollen Maße für die gesamte Reparatur verantwortlich und muss die gesamten Kosten tragen. Eine Teilbeteiligung ist nicht möglich.
Zum Punkt zwei:
Die Höhe einer Minderung kann ich Ihnen für Ihren speziellen Fall leider nicht nennen. Der Prozentsatz ist von Fall zu Fall verschieden, wobei ich 50% schon für sehr hoch halte. Die Minderung müssen Sie Ihrem Vermieter schon mitteilen, eine Frist brauchen Sie aber nicht setzen. Aber gerade bei der Minderung wegen Lärm, würde ich schon nochmal um eine letzte Aktion / Abmahnung durch Ihren Vermieter bitten (Frist setzen) und erst dann mindern. Bei einem plötzlichen Rohrbruch ist die Minderung sicherlich einfacher und ohne Frist zu händeln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
auf dem Hof des vermieteten Hauses, ist ein großer Teil vor den Garagen und Stellplätzen nicht gepflaztert. Bei Regen werden immer wieder Stellen ausgespühlt, die dann wieder mit Splitt aufgefüllt werden müssen. Kann ich diese Kosten umlegen?
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Neu
nein, diese Kosten dürfen Sie nicht umlegen. Diese Kosten sind alleine Sache des Vermieters und gehören nicht zu den laufenden Betriebskosten. Vergleichbar sind die Arbeiten sicherlich mit Instandhaltungen, die nicht umgelegt werden dürfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt und danke für Ihre Ausführungen hier,
Ich habe eine Frage. Ich habe eine verspätete Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erhalten. Hier werden Verwaltungskosten, Reparatur Müllkasten und Heizkosten nach Wohnfläche berechnet. Ich denke, dass Verwaltungskosten und die Reparatur nicht berechnet werden dürfen. Wie ist es aber mit den Heizkosten nach qm?
Nach einem Urteil in Karlsruhe (AZ.: V III ZR 156/11) vom 01.02.2012 wurde festgelegt, dass der Mieter eine Rückerstattung von 15% erhalten soll, da nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde.
So zumindest in § 6 Heizkosten VO: Pflicht zur verbrauchsunabhängigen Kostenverteilung und in § 12 Heizkosten VO: Kürzungsrecht, Übergangsregelung.
In meiner Betriebskostenabrechnung steht:
Heizgas nach Schlüssel 3 ( Schlüssel 3 = beheizte Fläche (qm) meine Einheiten 45qm.
Kann ich hier auch eine Rückforderung von 15% der Heizkosten verlangen?
Zur Info ich habe eine Fußbodenheizung. Keinen Zähler in der Wohnung.
Mit freundlichen Grüßen
Felix
Verwaltungskosten und Reparaturen haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen, ganz genau. Eine Nachzahlung müssen Sie bei einer verspäteten Abrechnung ohnehin nicht mehr leisten.
Wenn Sie eine Zentralheizung im Haus haben, muss Ihr Vermieter 50 bis 70% der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen. Tut er das nicht, haben Sie nach § 12 der Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht um 15%. Ich denke Sie liegen hier also durchaus richtig. Die 15% sind ja im Grunde nur Druckmittel gegen Ihren Vermieter, das dieser korrekt abrechnet.
Anders liegt der Fall, wenn es sich im ein Zweifamilienhaus handelt. Hier kann der Vermieter von der Heizkostenverordnung abweichen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Danke!
Hallo Herr Hundt,
zunächst möchte ich Ihnen meinen Respekt für diese Seite aussprechen. Sie ist äußerst informativ. An Ihren Antworten gefällt mir, dass Sie deutlich aufzeigen, wo Ihre Grenzen sind und Sie keine Auskunft geben können. Das vermittelt den guten Eindruck, dass Sie fundiert aber eben auch nur zu Ihrem Fachgebiet antworten. Machen Sie weiter so! (am besten gleich bei meiner Frage 😉 )
Ich bin Mitglied in einem gemeinnützigen Verein, der von der Kommune ein Gebäude angemietet hat, in dem er seine Tätigkeit entfaltet. Dazu muss ich sagen, dass es sich hier um eine Stadt in den neuen Bundesländern handelt. Hier herrscht die Besonderheit, dass die Abwasserzweckverbände den sog. Ausbaubeitrag II (besonderer Ausbaubeitrag) für Anschlussinhaber erheben dürfen, deren Anschluss vor 1990 errichtet wurde. So ist es nun auch bei uns geschehen. Der Abwasserzweckverband hat von der Stadt diesen Beitrag eingefordert. Nun hat die Stadt unter Berufung auf den Mietvertrag, in dem die Übernahme „sämtlicher Neben- und Betriebskosten“, welche mit dem Mietobjekt zusammenhängen unter dem Punkt „Mietzins“ zum Einen und zum Anderen unter dem Punkt „Nebenkosten“ die Tragung der Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der zweiten BV geregelt sind, vom Verein die Zahlung dieses Herstellungsbeitrages verlangt.
Ich weiß, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelt und der Verein unter Umständen mehr Betriebskostenarten „ertragen“ muss. Aber ich bin der Auffassung, dass es sich bei dem hier geforderten Anschlussbeitrag/Herstellungsbeitrag eben nicht um Betriebskosten, sondern um Herstellungskosten handelt, die gerade nicht als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Wenn doch, können einzelne Nebenkosten außerhalb der jährlichen Betriebskosten vom Mieter gefordert werden?
Viele Grüße aus Neufünfland und ein herzliches Dankeschön im Voraus.
Christian
danke für die Blumen. Ich kann Ihnen leider nicht so viel zu Ihrem Anliegen schreiben, da dieses doch sehr speziell ist. Nur soviel: Nebenkosten sind Kosten die dem Eigentümer laufend (d.h. wiederkehrend) entstehen. Wenn die Umlage des Abwasserzweckverbanden einmalig ist, können Sie ggf. so argumentieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt,
Ich habe 01/2011 laut Mietvertrag einen Individualmietvertrag unterschrieben in dem nicht umlagefähige Kosten (Verwaltungskosten und Rücklagen) auf mich umgelegt werden. Mein Steuerberater informierte mich 04/2012 darüber, dass dies so nicht möglich sei. Habe ich eine gesetzliche Grundlage die seit 2011 zu viel entrichteten Kosten zurück erstattet zu bekommen?
Danke vorab und schöne Grüße
Lino
Ihr Vermieter versucht vermutlich die Kosten über den Individualmietvertrag auf Sie abzuwälzen. Es reicht aber nicht, über den Mietvertrag „Individualmietvertrag“ zu schreiben. Wenn der Vermieter überhaupt eine Chance für die Umlage haben will, muss tatsächlich über die einzelnen Vertragspunkte zwischen Ihnen und dem Vermieter verhandelt worden sein. Ich denke, dass sie Chancen des Vermieters eher schlecht stehen.
Nachdem Sie die Nebenkostenabrechnung bekommen haben, haben Sie 12 Monate Zeit, einwende zu erheben. Ich denke Ihre Chancen stehen gut, die Vorauszahlungen zum Teil zurück zu bekommen und für die Zukunft die nicht umlagefähigen Positionen aus der Vorauszahlung zu streichen. Schreiben Sie Ihrem Vermieter doch einen Brief, mit der Infos, dass die Kosten nicht umlagefähig sind, Sie um Rückerstattung bitten und die Kosten auch in der Zukunft nicht weiter tragen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich habe diese Woche meine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.09.11- 23.12.11 bekommen dort werden auch Kosten für HKV (Heizkostenverteiler) Miete vom 22.07.11 aufgeführt, zu dem Zeitpunkt habe ich noch gar nicht in der Wohnung gewohnt. Geht das?
Des weiteren finde ich unter dem Punkt Nebenkosten der Heizungsanlage die Position Abrechnungskosten und Schornsteinfeger. Muss ich das auch bezahlen?
Bei der Unterzeichnung des Mietvertrages wurde von dem damaligen Vermieter die Anlage 1 Betriebskostenverordnung aus dem Vertrag gestrichen, ich habe Sie nicht erhalten.
Vielen Dank schon mal
die Kosten für die Miete der Heizkostenverteiler (HKV) müssen sie natürlich nur anteilig für Ihre Wohnzeit tragen. Möglich ist, dass der Vermieter die Rechnung für die Miete im Juli bezahlt hat, Sie aber nur anteilig mit den Kosten belastet. So wäre es richtig, das sollten Sie prüfen.
Schornsteinfeger und die Erfassung und Abrechnung / Aufteilung müssen Sie als Teil der Heizkosten bezahlen (nicht hingehen dürfen Verwaltungskosten (Erstellung der Nebenkostenabrechnung)) umgelegt werden.
Wenn in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten enthalten ist, sind Sie auch nicht zur Zahlung dieser Kosten verpflichtet. Hier sollten Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen lassen. Aus der Entfernung ist das natürlich schwer einzuschätzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
meine Vermieterin berechnet in der Nebenkostenabrechnung (3-Parteien-Haus) 1 Drittel der Gesamt Grundsteuer. Ganzes Areal. Darüber ist im (Einheits-) Mietvertrag nichts aufgeführt, auch habe ich keine „Gartennutzung“.
Whg.: 80 qm, incl. Stellplatz (10,00 € mtl.)
Der Garten, das Carport der Vermieterin, deren Pergola, ist ihr alleiniges Nutzungsgebiet und ich soll dennoch 1/3 Grundsteuer tragen ? – Das verstehe ich nicht! (Alle drei Wohnungen haben den exakt gleichen Grundriss – muss jeder dann 80 qm Grundsteuer zahlen ?) Jetzt berechnet sie außerdem einen Wasserfilter zu einem Drittel, den sie ohne mein Wissen in 2011 einbauen hat lassen (Hauptwasserzuleitung, im Keller).
– Außerdem eine „Haftpflichtversicherung“.
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar !
Jürgen P.
wenn nichts im Mietvertrag vereinbart ist, wird die Grundsteuer nach Wohnfläche umgelegt. Sind die Wohnungen gleich groß, kann die Position natürlich auch durch alle drei Wohnungen geteilt werden.
Leider ist die Umlage der Nebenkosten nicht immer ganz fair. Der eine nutzt den Garten nicht, obwohl der dürfte. Der andere darf nicht, möchte aber. Solange Sie nicht unbillig benachteiligt werden, müssen Sie das wohl hinnehmen.
Ich würde die Gartennutzung nicht so eng mit der Grundsteuer verbinden. Sehen Sie es einfach so: Dürften Sie den Garten nutzen, würde Sie wohl auch mehr Miete zahlen.
Die Kosten der Grundbesitzerhaftpflichtversicherung / Gebäudeversicherung dürfen umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank Dennis Hundt !
Ich möchte den Garten wirklich nicht zusammen mit der Hauswirtin Nutzen !!! Ich möchte ihn aber halt auch nicht bezahlen.
Jürgen
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Frage zu den Nebenkosten, speziell zum Kabel TV.
Die Abrechnung der Kosten erfolgte bisher für 6 Mietparteien, was auch völlig i.O. war.
Letztes Jahr ist nun eine Mietpartei mit Genehmigung des Vermieters aus dem Kabel TV ausgeschieden, weil neuerdings eine Sat-TV Anlage vorhanden war. Alles mit Genehmigung des Vermieters.
Die Kostenabrechnung wurde nunmehr von dem Vermieter von ehemals 6 Parteien auf die verbleibenden 5 Parteien umgelegt. Entsprechend haben sich die Gebühren für die restlichen Mitbewohner verteuert.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass dies im Sinne des Erfinders ist. Wenn die Eigentümer diesen Vorgang billigen, dann doch auch zu deren Lasten.
Sehe ich das falsch?
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Schönes Pfingstfest
Wolf
ich habe kurz recherchiert, aber habe leider auch keine handfesten Regelungen für einen solchen Fall gefunden. Der gesunde Menschenverstand sagt mir aber:
A: Auch wenn ein Mieter den Kabelanschluss – aus welchen Gründen auch immer – nicht nutzen möchte, muss er sich dennoch an den Kosten beteiligen (genauso ist es mit einen EG-Mieter und den Aufzugskosten)
B: Wenn der Vermieter zustimmt, dass eine Mietpartei sich nicht beteiligen muss, dann gehen die Kosten zu Lasten des Vermieters.
Ich stimme Ihnen also durchaus zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung erhalten. In den Nebenkosten ist ein Posten „Wasseraufbereitungsanlage“ mit anteilig 15,63 Euro aufgeführt. Bei dieser sogenannten Wasseraufbereitungsanlage handelt es sich um ein Kalk Max I. Lt. Rechnung aus dem Jahre 04.03. 1999 hat er 602,59 DM gekostet. Im letzten Jahr wurde die Position nicht berechnet und im Jahr 2009 wurden mir anteilig 6,39 Euro berechnet. Handelt es sich hier tatsächlich um eine Wasseraufbereitungsanlage und ist diese nicht schon längst abgeschrieben?
Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Viele Liebe Grüße
B. Stadtfeld
ich bezweifle stark, dass es sich bei der Position überhaupt um Nebenkosten handelt. Nebenkosten sind Aufwendungen die dem Vermieter laufend und wiederkehrend entstehen. Einmalige Anschaffungskosten für ein Gerät zählen hier nicht dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Danke Herr Hundt, sie haben mir sehr weitergeholfen.
Ich werde mich direkt darum kümmern, dass die Hausgemeinschaft
zu Ihrem Recht kommt.
Danke
Liebe Grüße
B. Stadtfeld
Hallo Herr Hundt,
ich werde voraussichtlich bald ein Gebäude samt Inventar und mit Grundstück zur Unternehmensfortführung von dem jetzigen Betreiber und Eigentümer pachten.
Ist eine Gebäudehaftpflichtversicherung das gleiche wie eine Immo-Versicherung oder eine Gebäudeversicherung?
Und kann diese auch bei gewerblicher Nutzung des Gebäudes auf den Pächter umgelegt werden?
Viele Grüße, Maja
eine Gebäudehaftpflichtversicherung schützt den Vermieter bei Schäden die er anderen durch das Eigentum an dem Grundstück zuführt (Bsp. jemand rutscht bei Glätte aus). Die Gebäudeversicherung schützt vor Feuer, Sturm und Co.
Im gewerblichen Bereich ist alles anders, hier kann nahezu alles zwischen den Kaufleuten (Vermieter / Mieter) vereinbart werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir haben heute unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 erhalten worin anteilig Kosten für die Brand- und Haftpflichtversicherung aufgeführt sind. Wir wohnen seit Mitte 2009 in diesem Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten. Diese Versicherungen wurden uns aber in den letzten Abrechnungen (2009 und 2010) nicht berechnet.
Ist der Vermieter jetzt dazu berechtigt diese plötzlich mitaufzuführen und kann ich darüber vom Vermieter eine detaillierte Aufschlüsselung der Haft- und Brandschutzversicherung verlangen???
Viele Grüsse
Blischke
es kann durchaus sein, dass der Vermieter die Versicherung neu abgeschlossen hat oder bislang die Kosten einfach (vielleicht aus Unwissenheit) nicht umgelegt hat. Meiner Meinung nach müssen Sie die Kosten tragen. Ja, Sie können Sie die Belege für die Versicherungen zeigen lassen. Sie haben als Mieter sogar ein Recht auf Belegeinsicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
danke für die schnelle Rückantwort.
Habe 2 Fragen an Sie und zwar wohnen wir in einem Haus mit 3 Parteien. Die 3. Wohnung steht seit einem Jahr leer und in diesem Jahr wurde die Grundsteuer auf der Nebenkostenabrechnung statt durch 3 nur noch durch 2 geteilt.
Ist das rechtens?
Desweiteren würde mich interessieren wie die Grundsteuer berechnet wird pro m² Wohnfläche oder komplettes Grundstück inkl. Garten.
Danke und Gruss
Rainer Blischke
die Grundsteuer muss natürlich auch auf die leerstehende Wohnung umgelegt werden. Diese Kosten muss der Vermieter tragen. Hier führt kein Weg dran vorbei.
Die Grundsteuerberechnung ist kompliziert. Hier kann man sich auf den Bescheid der Gemeinde / Stadt verlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Freund wohnt seit 01.01.2011 in einem Wohnkomplex von 208 Einheiten. Der Mietvertrag wurde mit der Eigentümerin der Wohnung geschlossen. Eine Abrechnung vom Vormieter war nicht dabei. Die monatlichen Betriebskosten wurden mit 150,-Euro bei 53,5qm angegeben. Jetzt kommt vom Verwalter die Abrechnung 2011 mit einer Nachzahlung von 469,-Euro. Nach dem Vergleich mit meiner Abrechnung hat mein Freund einen erheblich geringeren Verbrauch an Wasser und Heizung als ich. Ich habe festgestellt, dass er sparen kann wie er will, aber mit den 150,-Euro nie auskommt, aufgrund der Kosten für Hausmeister, Hausreinigung, Pflege Außenanlage und Wartung von Aufzug und Tiefgarage von jährlich 500,-Euro. Mein Freund fühlt sich betrogen. Bei einer Kaltmiete von 334,-Euro, 26,- Tiefgarage und nun tatsächlichen NK von 190,- bis 200,-Euro hätte er die Wohnung nicht genommen. Die tatsächlichen Kosten muss er aber bezahlen.
Frage: Kann er auf eine fristlose Kündigung bestehen und bei Auszug Umzugskostenerstattung verlangen?
Vielen Dank und Gruss
André Keubler
ohne die Nachzahlung schön reden zu wollen, muss ich sagen, dass die Nebenkosten sich von Haus zu Haus teilweise drastisch unterscheiden können. Die Nachzahlung bietet in meinen Augen keinen Grund für eine fristlose Kündigung. Ein Kündigung mit dreimonatiger Frist ist ist allerdings jederzeit möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
meine letzte Nebenkostenabrechnung enthielt Fehler. Rechnerisch ergab sich nicht eine Nachzahlung von 46,90Euro, sondern eine Erstattung in dieser Höhe. Zudem enthielt diese Bankgebühren und Verwalterkosten, die nicht umlagefähig sind. Nach meiner Berechnung bekomme ich eine Erstattung von 320,-Euro. Einen Verwalter gibt es nicht mehr. Ich habe Widerspruch eingelegt mit detaillierter Begründung und Berechnung und den Eigentümer zweimal per Einschreiben um Einsicht der Belege gebeten. Mein Vermieter antwortet nicht. Mit dem zweiten Schreiben hatte ich bereits angekündigt, von der nächsten Mietzahlung 400,-Euro Nk-Rückerstattung einzubehalten. Dies habe ich dann auch getan. Dennoch bin ich unzufrieden. Kann ich noch was tun, ohne einen Rechtsanwalt zu nehmen? Ich habe Mieterrechtschutz, aber was soll der Anwalt noch bewirken? Ich habe mir überlegt, meinem Vermieter ein weiteres Schreiben zu senden über eine drastische Kürzung der Betriebskosten, so dass ich immer nachzahlen muss.
Frage 1:Können Sie mir diesen Weg empfehlen?
Thema 2: Bin ich immer an den Mietvertag gebunden? Laut Vertrag wird Müllabfuhr und Allgemeinstrom nach Wohnfläche abgerechnet. Das finde ich nicht richtig. Wir haben hier zwei gleiche Wohnungen. Ich bin alleine, die Anderen mit 3 Personen. Die drei verbrauchen doch mehr Müll und Strom als ich alleine. Wie ist das rechtlich geregelt? Kann ich auf eine Änderung des Vertrages bestehen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
Lieben Gruß
Marion Heimbrodt
wenn Ihr Vermieter stillschweigend dem Einbehalt der Miete zugestimmt hat, sind Sie doch erstmal „quitt“. Die weitere Kürzung der Nebenkosten würde ich in diesem Fall also nicht empfehlen.
Die Umlage nach Quadratmetern ist nicht immer ganz fair, aber absolut korrekt. Hier können Sie keine Änderung herbeiführen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
In meiner Jahresabrechnung 2011 sind mehrere Positionen auffällig, die mir dieses Mal entweder zum ersten Mal berechnet wurde oder bei denen die Kosten sprunghaft innerhalb eines Jahres angestiegen sind.
In meinem Mietvertrag wird auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen.
(zu den Betriebskosten gem. Ziffer 1 gehören: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasserversorgung, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach-und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, maschinelle Wascheinrichtung, sonstige Betriebskosten). Keine weitere Erläuterung darunter.
Unter Kostenarten finde ich Positionen wie Hausmeister/Hausreinigung. Hier haben sich die Gesamtkosten für die Verteilungseinheiten innerhalb eines Jahres um ca. 4000 Euro erhöht, folglich ist der Wert für eine Einheit auch stark gestiegen. Ist so etwas rechtens? Es wurde ein neuer Hausmeister eingestellt. Dieser könnte allerdings nicht die Mehrkosten erklären.
Desweiteren wurde abgerechnet Verbrauchsmaterial (allgemein gehalten, nicht weiter erläutert), Lftd. Instandhaltung (allgemein), Lftd. Instandhaltung TG ( keine weitere Erläuterung, diese Position taucht dieses Jahr das erste Mal auf mit fast 200 € zu Lasten des Mieters). Sonstige Kosten ist aufgelistet (ohne Erklärung, was sich unter sonstige verbrigt, meines Wissens nach, muss der Vermieter sonstige Kosten genau aufsplitten).
Angeblich kann der Vermieter Rechts-und Fachberatung, die ebenfalls auf meiner Abrechnung zu finden ist, über Anlage 3 § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abrechnen. Ich konnte bei meinen Recherchen unter Anlage 3 allerdings nicht explizit den Punkt „Rechts-und Fachberatung“ finden. Auch wird nicht erklärt, was sich hinter Rechts-und Fachberatung verbirgt.
Als nächsten Punkt finde ich Positionen wie Anschaffungen (keine weitere Erläuterung), Verwaltung ohne MwSt, MwSt für Verwaltung. Laut meiner Recherche muß der Vermieter für diese Kosten aufkommen. Ist dieses korrekt? Als letzten Punkt finde ich, allgemeine: Haushaltsnahe Dienstleistungen.
Ich würde mich über eine Antwort zwecks Klärung freuen.
Gruß
D. Werner
ich denke mit der Abrechnung ist so einiges im Argen. Instandhaltung kann nicht umgelegt werden, auch Rechtsberatung- und Verwaltung nicht. Das sich Kosten erhöhren kann schon vorkommen, auch deutlich, das kann ok sein. Auch Anschaffungen muss man auch ganz genau betrachten, hier stimmt eventuell auch was nicht. Denn Anschaffungen dürfen in der Regel auch nicht umgelegt werden.
Es klingt für mich so, als wenn Sie in einer vermieteten Eigentumswohnung leben und der Wohnungseigentümer alle Kosten weitergibt, die ihm entstehen. Das ist aber nicht ok.
Ich rate Ihnen die Belege einzusehen und / oder Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen (Siehe Banner).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank für die ausführliche Information, Herr Hundt. Das beruhigt mich schon sehr.
ich freue mich, wenn ich Ihnen helfen konnte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
wir habe kürzlich unsere Betriebskostenabrechnung erhalten, die auch weitestgehend in Ordnung scheint. Jedoch sind Kosten der Heizungswartung zweimal berechnet. Zum einen erfolgt die normale Umlage der Heizungswartung auf alle Mieter lt. Betriebskostenverordnung, welche auch ok. ist.
Zum zweiten haben wir jedoch noch Kosten für Heizungswartung (Wasser auffüllen und entlüften) als direkte Kosten zugeordnet bekommen – folgender Sachverhalt:
Da eine Heizung in unserer Wohnung (oberste Etage, letzte Heizung am Strang) nie richtig warm wird und laute Geräusche machte, war letzten November jemand von der Heizungsfirma da und hat entlüftet und Wasser aufgefüllt. (Wir entlüften selbst regelmäßig, was jedoch bei dieser Heizung nicht viel bringt). Die Rechnung hierfür (ca. 33 €) wurde uns jetzt als direkte Kosten zugeordnet. Müssen wir diese Kosten tragen? Die allgemeine Heizungswartung sollte doch dazu führen, dass alle Heizungen in allen Wohnungen funktionstüchtig sind?
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Viele Grüße
Anne
ich vermag den Fall kaum einzuschätzen. Im Grunde sehe ich es auch So wie Sie. Auf der anderen Seite halte ich das Entlüften und Wasserauffüllen schon für Wartungskosten die umgelegt werden können. Ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen, tut mir Leid.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt.
Ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung für 2011 erhalten.
Ich wohne jetzt seit über 9 Jahren in dieser Wohnung und bezahle ganz normal immer Wohngebäudevers. und Grundsteuern, heute jedoch ist unter anderem noch Haus-und Grundbesitzer- Haftpflicht und Feuerlöscherüberprüfung mit angegeben, der Feuerlöscher ist in den ganzen 9 Jahren erst einmal überprüft worden, naja egal, aber muß ich diese Haftpflichtversicherung bezahlen?
Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen 🙂
Mit freundlichen Grüßen
Carla Slupianek
die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist umlegbar, ja.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Folgende Situation: Hausgemeinschaft wurde neu gegründet zum 01.06.2011. Da eine Wohnung noch nicht verkauft ist, mache ich im Moment noch die Nebenkostenabrechnung (01.06.2011 – 31.05.2012), bis alle Wohnungen verkauft sind und wir uns dann einen Verwalter suchen (3 Parteien). Nun wurden mir vom Besitzer des Hauses, dem auch noch die nicht verkaufte Wohnung gehört, Rechnungen aus Abrechnungszeiträumen vor der Gründung der Hausgemeinschaft übergeben, mit der Bitte, diese bei der Nebenkostenabrechnung einzureichen.
Die Frage: Nach meinem gesunden Menschenverstand, dürfen in die Abrechnung eigentlich nur Abrechnungen eingehen, die in den Zeitraum ab Gründung der Wohngemeinschaft fallen. D.h. Rechnungen mit Abrechnungszeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011 fallen dann eben nur anteilig in diesen Zeitraum (würde ich tagesgenau abgrenzen). Es kann doch nicht sein, dass ich für Rechnungszeiträume bezahle, in denen ich noch gar nicht Besitzer dieser Wohnung war (konkret: Hausversicherung, Wasserabrechnung und Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr (2010/2011).
Für eine kurze Rückmeldung zu diesem Sachverhalt wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Im Voraus schon vielen Dank für Ihre Mühe!
ich sehe das auch so wie Sie. In meinen Augen sollte für den Zeitraum vor der Aufteilung der Verkäufer der Wohnungen aufkommen. Ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel tragen die neuen Eigentümer die Kosten. Aber vielleicht gibt es eine besondere Regelung im Kaufvertrag – hier sollten Sie nochmals in Detail nachlesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!
Ist auf jeden Fall eine tolle Seite hier und wird umgehend in die Favoriten-Liste aufgenommen. Finde ich wirklich toll, wenn sich jemand die Mühe macht, sein Fachwissen kostenlos zur Verfügung zu stellen.
Nochmals vielen Dank!
Guten Tag Herr Hundt,
ich sitze gerade über der Nebenkostenabrechnung für unsere Mieterin. Das Mietobjekt ist ein Mehrfamilienhaus, in dem uns eine Wohneinheit gehört. In den letzten Jahren bekamen wir von der beauftragten Hausverwaltung eine genaue Aufstellung, was wir umlegen dürfen, und was nicht. Wie das Leben so spielt, hat die Hausverwaltung jetzt die Aufstellung aus Ihrer Sicht „optimiert“.
Es gibt eigentlich nur einen Posten, der mich verunsichert, und der betrifft nur ein geringen Betrag: die Oberflächenentwässerung. Auf unsere vermietete Wohneinheit entfallen unter 10,00 Euro.
Für die Zukunft interessiert mich, ob dieser Posten von uns zu tragen ist, oder ob er mit umgelegt werden darf.
Ich bedanke mich schon jetzt.
Viele Grüße
C.Guttmann
werfen Sie einen Blick in die Betriebskostenverordnung. Die Kosten für die Grundstücksentwässerung zählen zu den umlegbaren Nebenkosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne seit April 2007 in der angemieteten Wohnung. Mit den Nebenkostenabrechnungen gab es bisher keine Schwierigkeiten.
Die NK-Abrechnung 2010 erhielt ich im September 2011, jedoch ohne Rechnungen und Belege. Diese habe ich dann zeitnah bei meiner Vermieterin angefordert und den Nachzahlungsbetrag einbehalten. Meine Vermieterin wollte die fehlenden Dokumente bis zum darauf folgenden Wochenende bei mir einwerfen.
Am 15.09.2012 (!) bekam ich dann die komplette NK-Abrechnung für 2010 (incl. Rechnungen und Belege) nochmals zusammen mit der NK-Abrechnung für 2011, mit der Bitte meiner Vermieterin, den ausstehenden Betrag zu überweisen.
Nun stellte ich fest, dass meine Vermieterin Nebenkosten auf mich umlegte, obwohl diese von der Hausverwaltung als „nicht umlagefähig“ ausgewiesen wurden. Dies betrifft folgendes:
– Anschaffung (Schließanlage)
– Haus – und Grundstücksaufwendung (Energiesparlampen)
– zusätzliche Verwaltungskosten (Bescheinigungen)
– Reparaturen (Bewegungsmelder)
Jetzt meine Fragen:
1. Ist es richtig, dass meine Vermieterin diese Posten auf mich umlegen kann?
2. Wie ist dies zeitlich geregelt? Kann meine Vermieterin jetzt überhaupt noch Ansprüche für die
Nebenkostenabrechnung 2010 geltend machen?
Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort und für Ihre Mühe!
Mit freundlichem Gruß
P. Erhardt
die genannten Kosten halte ich auch für nicht umlegbar. Die Abrechnung war inhaltlich nicht korrekt. Ob eine Korrektur auch jetzt – nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist – möglich ist, kann ich ihnen leider nicht sicher sagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich habe ein stark renovierungsbedürftiges Haus geerbt, dass ich allerdings weder sanieren noch verkaufen möchte. Nun war meine Idee, es zum Preis der blossen Nebenkosten an einen Handwerker sprich Bastler zu vermieten… einfach um einen Leerstand zu vermeiden (Einbruchsgefahr durch relative Alleinlage). Probleme gibt es bei Heizung- und Wasserleitungen… was ja prinzipiell Sache des Vermieters ist. Ist es zulässig, diese Gefahren und Instandhaltung….auch unter Berücksichtigung der prinzipiellen kostenlosen Überlassung auf den Mieter abzuwälzen? Oder muss ich dann trotzdem dafür aufkommen, obwohl ich ja keine Kaltmiete verlangen will?
Viele Grüsse
Horst Enders
Ihr Fall ist schwierig. Ich würde mich zuvor rechtlich beraten lassen ob eine solche Vereinbarung wirksam wäre (wenn überhaupt, dann nur als Individualvereinbarung). Ich fürchte fast, das es nicht möglich ist, schließlich werden Sie Ihren Mieter nicht dazu bringen können eine neue Heizungsanlage einzubauen oder das Dach aufwendig zu reparieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
erst einmal Hochachtung vor Ihrem Engagement. Ganz tolle Seite.
Und nun zu meiner Frage:
Ist es juristisch möglich, einen gemeinsamen Widerspruch aller Mieter einer Hausnummer einzulegen? Oder muss das jeder für sich tun? Die ganze Wohnanlage ist mit viel zu wenig Einheiten (Ablesung Verdunsterröhrchen), die heiztechnisch zum Gesamtverbrauch der Anlage gar nicht möglich sind, abgerechnet worden, wodurch der Preis je Einheit zum Jahr zuvor um 92 % gestiegen ist. Dagegen wollen wir in unserem Aufgang einen gemeinsamen Widerspruch einlegen, weil es sich bei allen Mietern um die gleiche Sache handelt.
Viele Grüße
Ilona Müller
ob es juristisch wasserdicht ist kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich persönlich halte es für möglich, dass alle gemeinsam einen Widerspruch einreichen. Dieser wird dann aber recht umfangreich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich danke Ihnen für die superschnelle Antwort. Damit hatte ich gar nicht gerechnet.
Wir werden es gemeinsam versuchen und sollte das juristisch nicht „wasserdicht“ sein, wird man uns das mitteilen müssen. Wir haben ja bis zum Fristablauf von 10 Monate Zeit. Es droht also keine Gefahr.
Viele Grüße
Ilona
Hallo Herr Hundt,
ich hoffe, Sie können auch mir weiterhelfen: Seit September bewohne ich eine neue Wohnung. Im Mietvertrag war unter dem Paragraph „Miete“ geregelt, dass ich meine Heizkosten direkt mit dem Versorger abrechne – was auch geschieht. Nun flatterte mir aber eine Rechnung der Wasserwerke ins Haus. Nirgends im Mietvertrag ist erwähnt, dass ich auch diese Kosten selber abrechnen muss?! Unter die Betriebs- und Nebenkosten fallen laut dem Mietvertrag beigefügter Betriebskostenverordnung auch „die Kosten für die Wasserversorgung“. Kann das so richtig sein, dass ich die Kosten doch selber abrechnen muss?Auch wenn nicht im Vertrag erwähnt? Angeblich hat mich der Vermieter bei der Übergabe darauf hingewiesen (was nicht stimmt), außerdem war zu der Zeit der Mietvertrag schon unterschrieben, d.h. von den zusätzlichen Kosten keine Kenntnis erlangt worden. Auch der Makler hat bei der Besichtigung dazu nichts gesagt, nur zu den Stromkosten! Ist dies somit rechtskräftig?
Viele Grüße aus Hamburg,
Franziska Born
wenn Sie in einem Einfamilienhaus leben, ist es durchaus üblich, dass Sie die meisten Kosten direkt mit dem Versorgern abrechnen (und nicht über die Nebenkostenvorauszahlung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
danke für die schnelle Antwort. Nein, es ist ein „normales“ Mietshaus, in dem 8 Parteien leben. Aber wie kommt es dann, dass ich in allen anderen Wohnungen (es sind mittlerweile derer 5) den gleichen Wortlaut im Mietvertrag hatte und nie selber Wasser anmelden musste?Trotz eigener Wasseruhr?
das Vorgehen ist mit schleierhaft, ein Fall in dem Mieter in einem Miethaus selbst Wasser anmelden und mit dem Versorger abrechnen müssen ist mir nicht bekannt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
mir großem Interesse bin ich auf Ihre Seite gestoßen und hoffe, dass Sie mir eventuell weiterhelfen können.
Mein Freund erhielt seine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011.
Heizung,WW,KW wird abgelesen und nach Verbrauch abrechnet. In der Abrechnung ist der Gesamtverbrauch des Hauses aufgelistet und der Anteil für meinen Freund als Summe ausgewiesen. Wie diese allerdings ermittelt wurde ist nicht nachvollziehbar da keine Auflistung der Ablesefirma beigefügt ist. Diesen können wir ja als Beleg zum Einsehen anfordern. Oder?
Gleichzeitig ist Verbrauchsmaterial aufgelistet? Kann sowas umgelegt werden. Wir wissen auch nicht was das sein soll. Im Mietvertrag ist es nicht erwähnt.
Dann habe ich noch eine Frage zur Hausreinigung, die den größten Anteil der Kosten ausmacht. Ich selbst arbeite in einem Reinigungsunternehmen und wir müssen in unsren Rechnungen die Materialkosten immer separat ausweisen. Werden diese mit auf den Mieter umgelegt, oder müssen Sie vom Vermieter getragen werden.
Ich hoffe Sie können mir helfen.
Vielen Dank im Voraus und einen schönen Abend.
ja, die Unterlagen können Sie beim Vermieter einsehen oder sich alternativ zusenden lassen. Kleinteile bei Wartungen, Benzin für einen Rasenmäher oder zum Beispiel Salz für den Winterdienst sind umlegbar.
Auch Putzmittel darf der Vermieter umlegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir möchten eine Doppelhausmiete gem. Hamburger Mietvertrag anmieten.
Nun gibt es darüber Hinaus eine Anlage §30 Sonstige Vereinbarungen.
Hier steht: 1. Die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu §27 II.BV gehen zu Lasten der Mieter.
Versucht man hier auch die nicht umlagefähigen Kosten auf uns zu übertragen?
Kann man so einen Vertrag unterschreiben?
Vielen Dank
Andreas Gerard
die II. Berechnungsverordnung galt bis vor ein paar Jahren anstelle der heute gültigen Betriebskostenverordnung. Das hat mit umlage- und nicht umlagefähig nichts zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
mich würde interessieren, ob die Kosten des Wechsels der Treppenhausbeleuchtung von Glühbirnen (die es ja in den benötigten Wattstärken schon nicht mehr gibt) zu Energiesparlampen auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses umgelegt werden können.
Sind dies Modernisierungskosten (umlegbar zu 11%), Verbrauchsmaterial (umlegbar) oder Instandhaltungskosten (nicht umlegbar)?
Mit freundlichen Grüßen und Danke im voraus für Ihre Antwort,
W. Feller
ich habe gerade noch mal nachgelesen. Wie es aussieht, können die Kosten schon über eine Modernisierung (Einsparung von Energie) umgelegt werden. Hier muss aber sicherlich wie sonst auch üblich ein Instandhaltungsteil rausgereichten werden (z.B. falls Birnen defekt waren).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin auf Ihren Blog gestoßen und habe ihn mit Interesse gelesen um Klarheit in meinem eigenen Fall zu bekommen. Da mir dies nicht abschließend gelungen ist, bitte ich Sie um Ihre Einschätzung!
Ich habe im Dez. 2012 eine Nebenkostenabrechnung über den Zeitraum Feb.-Mai 2011 erhalten. Dieser ungewöhnliche 4-Monats-Zeitraum liegt in einem Eigentümerwechsel des Hauses (Feb.) und meinem Auszug (Mai) aus der Mietwohnung begründet.
In dieser NK-Abrechnung erscheinen die Positionen „Kehrwoche“ (Baden-Württemberg eben 😉 ) und „Winterdienst“. Die Beauftragung dieser externen Dienstleistungen wurde im Zuge des Eigentümerwechsels im Feb. 2011 angekündigt, beginnend frühestens März.
Können diese Positionen in meiner NK-Abrechnung (anteilig für die Monate Feb. bis Mai) geltend gemacht werden, selbst wenn die Leistungen in meiner Mietzeit nicht erbracht wurden?
Es wurden keine Reinigungsarbeiten durchgeführt, da umfangreiche Ausbauarbeiten für eine neue Wohneinheit das gesamte Haus verunreinigt haben, und es gab keinen Schneefall. Es sind also nur mein Nachmieter bzw. die anderen Mieter betroffen, die im 2. Halbjahr in dem Haus gewohnt haben.
Vielen Dank im Voraus!
in der Regel werden die Arbeiten nicht mehr abgegrenzt und von den Mietern anteilig bezahlt. Das heisst, ein Mieter für 3 Monate im Sommer zahlt auch den Winterdienst.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
auch ich finde Ihren Blog sehr interessant und hilfreich. Aber zu meinem jetzigen Problem bezüglich der BK-Abrechnung für das Jahr 2011 habe ich noch nichts gefunden.
Es geht um die Abrechnung der Heizkosten. Laut Mietvertrag und auch allen vorherigen Abrechnungen haben wir einen Verteilerschlüssen von 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten. Jetzt wurde aber auch noch zusätzlich die Rohrwärme mit aufgeführt, die wie nun zusätzlich auch noch zahlen sollen. (Unsere Heizungsrohre geben schon sehr gut Wärme ab, aber die Verwaltung hat dies weder angekündigt, noch steht was davon im Mietvertrag. Meiner Meinung nach zahlen wir ja über die Grundkosten schon alles mit. Außerdem ist mir nicht klar, wie Rohrwärme korrekt abgerechnet bzw. ermittelt werden sollte. Unten liegende Wohnungen haben doch normalerweise noch mehr Wärmeleistung als die oben liegenden, oder liege ich da falsch?
Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir hier helfen könnten.
Viele Grüße
„Rohrwärme“ das lese ich zum ersten Mal. Ich würde auch sagen, dass der Vorteil von einer innenliegenden Wohnung oder einer Wohnung die besonders viel Rohrwärme abbekommt durch die nicht verbrauchsabhängigen Kosten abgegolten ist. Meine persönliche Einschätzung dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich vermiete 2 Wohnungen (45qm und 90 qm). Wie werden die Schornsteinfegergebühren verteilt, auch im Falle, wenn eine von den beiden Wohnungen über längeren Zeit leer steht?
Und noch 2. Frage – Im Hause ist eine Gemeinschaftsantene. Um die Wartung bzw. Reparatur kümmere mich selbst. Kann ich die Wartung bzw. Reparaturkosten pauschal z.b. 5 € pro Monat abrechnen?
Beste Grüße und vielen Dank im Voraus.
Andreas
die Kosten werden so umgelegt, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Steht eine Wohnung leer, tragen Sie als Eigentümer die Kosten. Wartung ist umlegbar, auch Eigenleistungen sind prinzipiell umlegbar. Reparaturen sind aber die Sache des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich möchte eine gewerbliche Halle anmieten die derzeit in Händen eines Insolvenzverwalters ist. Diese Halle ist Strommäßig am Hauptgebäute angeschlossen. Um eine exakte gerechte Stromabrechnung zu erhalten bedarf es des Einbaus eines Stromzählers. Der Insolvenzverwalter schreibt im Mietvertrag, dass ich die Kosten dieses Einbaus zu tragen habe. Ist dies rechtens oder nicht?
Freundliche Grüße
Kurt
als Kaufmann können Sie bei einem Gewerbevertrag so ziemlich alles vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
mehrere Modernisierungsbegehren meines Vermieters haben mich letztendlich hier her geführt.
Ich bin Mieter einer Parterrewohnung eines Mehrfamienhauses in Berlin und habe folgende Fragen:
in meiner Wohnung wurden vom vorletzten Mieter (sicherlich mit Zustimmung des Vermieters) einige Änderungen vorgenommen. Bis auf 2 Fenster wurden Kunststoff-Isolierglas-Fenster eingebaut. Letztes Jahr hat nun der Vermieter im gesamten Haus die noch vorhandenen Holzrahmen-Verbundglas-Fenster und die 2 in unserer Wohnung noch nicht getauschten Fenster mit Kunststoff-Isolierglas-Fenstern ausgetauscht. Sind das umlagefähige Modernisierungskosten, die auch auf mch (z.B. nach m²) voll angerechnet werden können? Des Weiteren soll demnächst das Dach Wärmeisoliert werden. Da ich ja ganz unten wohne werde ich wohl ausser einer Mieterhöhung nichts davon haben?! Und: meine Wohnung verfügt als Einzige über eine Gas-Etagenheizung, alle anderen Mieter heizen mit Nachtspeichergeräten (Strom). Nun will der Vermieter auch eine moderne Zentralheizung im ganzen Haus einben (es soll sich wohl um eine Gasheizung handeln). Muss das bei mir auch gemacht werden? Ich habe gerade erst einen neuen Gasliefervertrag abgeschlossen. Was wird dann damit und was wird mit der bei mir installierten Gasheizung? Wenn ich mal davon ausgehe, dass diese Arbeiten alle so durchgeführt werden rechne ich mit einer gewaltigen Mieterhöhung….. Ich frage mich, ob das alle Mieter werden bezahlen können ??
Was allerdings nicht so gut ist: unser Schlafzimmer liegt direkt neben dem Treppenhaus. Da die Schalldämmung durch die Wand sehr schlecht ist, werden wir regelmäßig im Schlaf durch Mieter gestört, die die leider nur mit lenoleum belegten Treppenstufen benutzen. Das hören wir vom obersten Stockwerk bis zum Zuschlagen der Haustür! Auch die Mieter über uns sind leider ständig am Rumpoltern! Leider gibt es wohl in diesem Altbeu nur unzureichende Schalldämmmaßnahmen. Aber damit werden wir wohl leider leben müssen. Was mich allerdings ärgert ist die Tatsache, dass durch die diversen Modernisierungsmaßnahmen die Mietpreise wohl zumindest den im Mietspiegel ausgewiesenen oberen Wert erreichen werden, wenn nicht sogar noch darüber. Ob der beschriebenen verbleibenden Mängel und der Tatsache, daß wir an einer leider vielbefahrenen und zugeparkten Straße wohnen, frage ich mich allerdings, ob die Einstufung in „gute Wohnlage“ da zutreffend ist?! Leider besteht auch seit ca. 2 Jahren ein mächtiger Hype um Wohnungen in Berlin, so dass durch die bessergestellten Bayern, Schwaben und auch Ausländer das Mietniveau derart angehoben wird, so dass sich bald kein angestammter Berliner mehr das Wohnen in der eigenen Stadt wird leisten können! Das musste ich mal los werden….
Freundliche Grüße
Paul Schneider
Lieber Herr Hundt,
wir wohnen in einem zwei Parteien Haus, haben 140 qm im 1.Stock gemietet und die untere Wohnung wird vom Vermieter selbst als Feriendomizil genutzt.
Wir zahlen pro Jahr für diese Wohnung allein 650 Euro Grundsteuer, weil der Vermieter einfach halbe halbe rechnet. Ist das in Ordnung ?
Vielen Dank für ihre Antwort
Petra B.
den Umlageschlüssel für die Nebenkosten (so auch für die Grundsteuer) finden Sie in Ihrem Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
meine erste Frage bezieht sich auf den Einbau von Wasseruhren. Die Verwaltung hat die recht alten Wasseruhren austauschen lassen. Trägt der Mieter oder der Vermieter die Kosten dafür?
2) Wir haben aus Unwissenheit darüber, dass es möglich wäre, unserem Mieter bislang nicht die Grundsteuer +Straßenreinigungsgebühr berechnet. Nun steht die erste Betriebskostenabrechnung an. Kann man diese Kosten noch nachträglich verrechnen? Oder kann man sie zumindest zukünftig auf den Mieter umlegen?
Viele Grüße
Ani
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe einen Streitfall mit meinem Vermieter bezüglich meiner Stromkosten und hoffe Sie könnten mich bezüglich des Falls beraten.
In meinem Mitvertrag sind die Grundmiete und die Betriebskosten aufgeführt. Als ich vor 3 Jahren in die Wohnung einzogen bin, wurde mir ein Mietfestpreis genannt. Ich bin davon ausgegangen, dass die Stomkosten inklusive sind. Bis zuletzt habe auch geringe Beträge für die Nebenkosten jährlich nachzahlen müssen und habe mich nie genau mit den Abrechnungen auseinandergesetzt.
Nun hat mein Vermieter mir eine Stromrechnung von 840€ vorgelegt mit der Aussage, dass ich laut meinem Mitvertrag von Beginn an den Stromzähler bei dem Versorger anmelden müssen, es jedoch nicht geschehen ist. Und da er die Jahre davor „verpeilt“ hat mit die Rechnung rechtzeitig vorzulegen, hat er die Stromkosten selbst getragen.
In meinem Mietvertrag ist die Regelung bezüglich der Stromkosten überhaupt nicht aufgeführt. Die Zählernummer ist weder in dem Mietvertrag noch in dem Übergabeprotokoll eingetragen. Ich würde gern wissen, ob ich nun verpflichtet bin diese Kosten von 840€ zu tragen oder ob sich ein Besuch bei dem Juristen empfehlen würde?
Mit freundlichem Gruß und bestem Dank voraus
Marina
jeder Mieter zahlt seinen Strom direkt an den Versorger. Der Vermieter hat damit nichts zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem 18-Parteienhaus. Eine Etage unterhalb der Eingangstür befindet sich eine Heizung, die den kompletten Winter auf voller Stufe angestellt ist und natürlich nicht regelbar ist. Ich habe schon dem Hausmeister und dem Vermieter geschrieben, ob das denn sein muss bzw. ob sie mir wenigstens die Gründe nennen können (z.B. Frostschutz o.ä.), aber keine Reaktion. Die oberen Wohnungen profitieren ja davon, aber wir unteren eher nicht. Ich fühle mich ziemlich hilflos und bin immer wütend, wenn ich nach Hause komme und es im Treppenhaus so dermaßen heiß ist.
Jetzt meine Frage: muss ich das hinnehmen? Kann ich irgendwas tun? Bzw. muss ich dafür überhaupt aufkommen?
Vielen Dank & viele Grüße
Katja
Bei der Einsichtnahme der Betriebskosten für das Jahr 2011 bei unserem Wohnungsverwalter stellte ich fest, das dort lediglich Pauschalrechnungen für die Gartenarbeit, Hausmeisterdienste sowie Hausreinigung und Schneebeseitigung vorhanden sind, die vom Hausverwalter an die Hauseigentümer gerichtet sind (z.B. mit folgendem Text: „für Gartenarbeiten stelle ich Ihnen 250,00 Euro monatlich in Rechnung…). Diese Kosten werden auf die Mieter umgelegt.
Aus diesen Rechnungen geht nicht hervor welche Firmen bzw. Personen welche Arbeiten in welchem Umfang für welches Entgeld überhaupt durchgeführt haben.. Darüber hinaus ist nicht zu erkennen was tatsächlich an Dritte für diese Arbeiten tatsächlich gezahlt wurde. Weitere Belege legt der Wohnungsverwalter nicht vor.
Müssen wir diese Pauschalrechnungen anerkennen?
Danke und Gruß
Hallo Herr Hundt,
ersteinmal: ich finde es unglaublich toll, dass Sie hier kostenfreie Hilfe leisten! Vielen Dank.
Nun meine Frage:
Meine Nebenkostenabrechnung enthält einige Fehler, u. a. ist die Nutzfläche gesunken aber meine Wohnfläche gestiegen, die Heizkosten haben sich verdoppelt und die Versicherung ist um 25 % gestiegen. Diese Fehler habe ich bereits moniert.
Nun ist mir aber auch aufgefallen, dass bei der Abrechnungseinheit 2 Häuser stehen. Ist es korrekt, zwei Gebäude – auch wenn diese nebeneinander stehen – gemeinsam zu bewerten?
Dann waren in dieser Zeit öfter mal Wohnungen leer, mal für ein paar Wochen, mal für ein paar Monate wegen Renovierungsarbeiten. Sollte der Vermieter in dieser Zeit Heizung und Wasser benutzt haben, kann er diese in Rechnung stellen?
Wie kann ich ihm nachweisen, dass die Kosten so nicht korrekt sind?
Ich hoffe ich konnte meine Frage verständlich formulieren und Sie können mir evtl. doch antworten.
Vielen Dank!
Wirtschaftseinheiten (z.B. zwei baugleiche Nachbarhäuser) werden in der Praxis regelmäßig zusammen abgerechnet. Die Kosten für den Leerstand trägt immer der Vermieter. Viel mehr kann ich leider nicht schreiben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
darf ich die Kosten der Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein auf die Mieter umlegen?
Herzlichen Dank im Voraus und einen schönen Maifeiertag.
Freundliche Grüße, Susanne.
leider nicht. Ich denke die Kosten sind ähnlich wie Verwaltungskosten zu betrachten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für das Angebot der blog-site.
Unser Vermieter hat ein Haus auf einem Erbbaugrundstück stehen und möchte die Erbbauzinsen als Nebenkosten ansetzen, ist dies rechtens?
Ja oder Nein reicht uns.
Vielen Dank
Andre
Grundlage für die Umlage der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung. Erbauzinsen sind als eine Art Ersatz für den „Kaufpreis“ eines Grundstücks zu verstehen und nicht umlegbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
danke erstmals das Sie sich so engagieren und nun gleich zu meiner Frage. Wir wohnen in einem Mietshaus mit 8 Parteien. Bei den jährlichen Betriebskostenabrechnungen schwanken die Beiträge von der Gebäudeversicherung zwischen 800 und 110 Euro. Wir vermuten das diese Gebäudeversicherung vieles enthält was der Vermieter nicht umlegen darf wie zb. eine Mietausfallversicherung.
Obwohl er schon vom Mieterbund mehr aufgefordert wurde dies zu klären verweigert er die Auskunft.
Was können wir tun.
Danke für ihre Antwort.
es ist Ihr Recht als Mieterin die Belege (Grundlage für die Betriebskostenabrechnung) einzusehen oder anzufordern. Sie sollten also in Sachen „Belegeinsicht“ weiter recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
Wir sind im Juli 2012 aus unserer Mietwohnung ausgezogen und erhielten jetzt die Abrechnung für 2012. Aus der Einzelabrechnung ist die
Position Umzugskostenpauschale mit 40,00 Euro angesetzt und die
Position Anschaffungen, Geräte, Schilder mit 14,92 Euro.
Wir haben 15 Jahre in der Wohnung gewohnt. Im Mietvertrag wurde bezüglich dieser Umzugskostenpauschale nichts vereinbart, in der Eigentümerversammlung im Jahr 2009 wurde unter den Eigentümern darüber abgestimmt.
Wortlaut des Protokolls:
Das Treppenhaus wird des öfteren beschädigt und der Aufzug verschmutzt. Die Ein- und Ausziehenden fühlen sich nicht verantwortlich. Anm. v. Herrn S.: Die Reinigung des Aufzugs ist sehr aufwendig. Oft werden auch die Wände verkratzt, obwohl lt. Hausordnung verboten ist, den Aufzug als Lastenaufzug zu benutzen. Eigentümer sind verantwortlich für ihre Mieter. Im Mietvertrag kann eine Reinigungspauschale vereinbart werden. Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, gelten auch für den Mieter und müssen entsprechend weitergegeben werden. Die Mieter müssen im Mietvertrag zur Übernahme der Umzugspauschale verpflichtet werden (unter Betriebs- und Nebenkosten), wenn sie durch Mieter übernommen werden soll.
Sind diese Kosten auf die Mieter umlagefähig? Der Mietvertrag bestand unverändert seit 1997.
Viele Grüße und Danke für die Antwort
Reinigung des Treppenhause + Aufzuges sind umlagefähig, ja. Die Instandhaltung / Reparatur von Umzugsschäden hingegen nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind ein 5-Parteien-Haus. Ich bin die einzige Eigentümerin die ihre Wohnung selbst bewohnt und habe noch dazu die größte Wohnung. Nun soll nach langen Jahren die Kehrwoche, welche jeder Mieter bisher ordnungsgemäß gemacht hatte wegen einem neuen Mieter, der die Kehrwoche schlecht bzw. nicht macht an eine Firma vergeben werden. Ich möchte das nicht und auch die anderen Mieter nicht. Der Umlageschlüssel wurde vorab von der Hausverwaltung nach Wohnfläche angegeben. Ich müsste nun auch für die Kehrwoche den größten Anteil zahlen. Wie muss die Umlage aussehen, wenn es durch Mehrheitsbeschluss zur Vergabe kommt? Ich selbst hatte mal vor Jahren die Kehrwoche übernommen und die Umlage war pro Kopf.
Welche Möglichkeiten haben wir das nur der eine Mieter den Putztrup bezahlen muss und wir weiter die Kehrwoche machen? Da die Mülltonnen weiterhin von jedem Mieter selbst rausgesellt werden müssen, bringt die Vergabe der Kehrwoche keinem was.
Wie sind meine Rechte, was kann ich tun um die Vergabe der KW zu verhindern?
Viele Grüße
Maria
Sie müssen unterscheiden zwischen einen Mehrheitsbeschluss der WEG, nach die Kehrwoche selbst ausgeführt wird oder z.B. durch ein Unternehmen. Auf der anderen Seite steht die Umlage auf die Mieter. Diese kann nach Personen oder auch nach Wohnfläche erfolgen. Grundlage ist der jeweilige Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
die Gartenpflege-Kosten für eine Fremdfirma, die ihrem Rasenmäher mitbringt, kann man umlegen.
Um die Mieter deutlich zu entlasten, wollen wir die Gartenpflege durch einen angestellten Hausmeister erledigen lassen, müssen aber einen Rasenmäher kaufen.
Das Gehalt des Hausmeisters ist umlegbar, aber die Abschreibung für den Rasenmäher?
Hausmeistervergütung und Abschreibung sind deutlich günstiger als Fremdfirma.
Haben Sie eine Idee?
Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang
nein, leider habe ich keine Idee, auch wenn ich Sie gut verstehen kann. Das ist die Rechtsprechung zum Thema.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
in unserem Haus sind 6 WE, zwei von diesen wurden bis 2011 von unserem Vermieter als Ferienwohnungen vermietet. Im August 2011 hat unser Vermieter diese zwei Wohnungen verkauft.
Die neuen Eigentümer vermieten diese zwei Wohnungen weiter als Ferienwohnungen an Feriengäste. Nun haben wir unsere BKA für 2012 erhalten. In dieser verteil er die BK der zwei Wohnungen, die ihm ja eigentlich nicht mehr gehören zu 1/3 auf die restlichen Mietswohnungen.
Ich kann mir nicht vorstellen das dieses Korrekt ist. Auch wenn Mietvertrag dieses 1/3 Regelung vermerkt ist, zählt es doch nach meiner Rechtsauffassung nur bei Wohnungen die auch im Eigentum des Vermieters sind. Haben Sie eine Idee, ob ich dieses so hinnehmen muss?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus.
Mit freundlichem Gruß
Lars
Hallo Herr Hundt,
Ich bin vor kurzem in eine Mietwohnung eingezogen, in ein Haus was vollkommen neu saniert wird.
Jetzt ist es so, dass der Vermieter eine neue Satelietenanlage am Haus angebracht hat, und die Kosten dafür nun auf alle Mietparteien umlegen will.
Ist das ganze so in Ordnung?
Zudem ist bei dem Einbau der Küche nicht alles rechtens gelaufen, sodass sich Schimmel gebildet hat, der vom Vermieter mitlerweile nach mehrmaliger Aufforderung zwar nun entfernt wurde. Kann man wenn sich der Fall wieder auftretten sollte mit Mietkürzungen vorgehen, dass es dann profesionell beseitigt wird und nicht durch „Hilfskräfte“?
Viele Dank im voraus
Stephan E.
Hallo Herr Hundt
wir haben 2012 ein Wohnhaus gebaut. Nun haben wir einen Energieausweis beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger erstellen lassen. Kann ich die Kosten über die Nebenkostenabrechnung meinen Mietern in Rechnung stellen? Viele Grüße A.Gäng
Die Betriebskosten für den Tiefgaragenstellplatz wurden bisher durch den Vermieter getragen. In der Nebenkostenvereinbarung zum Mietvertrag wurden diese Kosten nicht erwähnt. Nun will der Vermieter diese Kosten als neue umlagefähige Betriebskosten im Mietvertrag ändern. Ist dies rechtens?
ein Mietvertrag kann nur mit der Einwilligung beider Vertragsparteien verändert werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Mein Vermieter kümmert sich nicht um die Neuvermietung leerstehender Wohungen und legt die Kosten für die Instandhaltung der Leerstände auf alle Mieter (z.b. Ungezieferbefall oder zuletzt eine Trockenlegung bei nem Wasserschaden in leerstehender Wohnung. Ausserdem werden sämtliche anderen Kosten wie Hausreinigung und Müllabfuhr nur durch die tatsächlichen vermieteten Wohneinheiten umgelegt (also 50 waren es mal, jetzt nur noch durch 39 geteilt) und nicht auf Quadratmeter berechnet, was natürlich auch die Betriebskosten für jeden einzelnen erhöht (Für die nicht so guten Rechner: 5000 EUR Reinigungskosten durch 50 sind weniger als durch 39 :-)) – Ist das alles so Rechtens ? Unsere Betriebskosten sind immerhin um 150 EUR jährlich gestiegen von 2011 zu 2012 Abrechnung, ohne das ein persönlicher Mehrverbrauch vorliegt – da fragt man schonmal nach…
die Kosten für den Leerstand muss der Vermieter tragen, egal ob nach Wohneinheiten oder nach Wohnfläche umgelegt wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Dennis,
ich war im letzten jahr beruflich vier Monate am stück im Ausland und wollte fragen ob man da bei den Nebenkosten was mindern kann da ich ja viele Leistungen garnicht in Anspruch genommen habe
Gruß
Oliver
bei den verbrauchsabhängigen Kosten dürfen Sie in diesem Fall wohl ein Guthaben in der Nebenkostenabrechnung erwarten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo!
Wir zahlen in unserem Mietvertrag zusätzlich zur Wohnungsmiete noch eine Betrag von 50€ für Stellplatz und Gartennutzung. Ist dies rechtens und wenn ja wer kommt für die Gartenpflege (Container für Laub) auf? Auf dem Grundstück sind viele große Bäume mit sehr viel Laub (diese haben wir nicht! gepflanzt) Aber wir halten dem Vermieter sein Grundstück damit sauber.
Gruß
wenn Sie einen Garten und einen Stellplatz brauchen und diese mieten, dann wüsste ich erstmal nicht was dagegen spricht. Wer die Nebenkosten trägt, vereinbart man am besten im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich hätte mal ein paar Fragen zu einigen Posten, welche sich auf meiner Betriebskostenabrechung befinden. Zum einen möchte ich wissen, ob die „Grundstückspflege“ umlagefähig ist. Zum anderen habe ich in meinem ersten Widerspruchsschreiben an meine Hausverwaltung kritisiert, das die Kostenposition „Brand/Alarm/Wartung“ aufgeführt ist; als Antwort habe ich erhalten, das „Wartungskosten […] zu den umlagefähigen Kosten [gehören]. Ist das so korrekt? Ich dachte, bei „Brand/Alarm/Wartung“ handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten.
Der wichtigste Punkt ist jedoch die Kostenposition „Trinkwassernovelle“, welche mit Gesamtkosten von 1320,19 Euro aufgeführt sind (mein Anteil: 75,25 Euro). Daraufhin habe ich bei der Hausverwaltung eine Kopie der Originalrechung angefordert: Das die „Begehung zur Legionellenprüfung“ (196,35 Euro) umlagefähig ist, ist mir bereits bekannt. Was ich jedoch nicht verstehe ist, wieso der „Einbau von Freistromventiten […] mit Probeentnahmeventilen“ (Gesamtbetrag: 1123,84 Euro) ebenfalls als umlagefähig eingestuft wird und demnach bei allen Mietern in die Betriebskostenabrechnung miteinfließt.Ich dachte, auch hier handelt es sich um Instandhaltungskosten. Liege ich da komplett falsch? Würde mich über Ihre Hilfe sehr freuen!
MfG
Steven
danke für Ihre Beitrag. Leider kann ich Ihnen hier nicht die Fragen zur der Umlagefähigkeit der einzelne Positionen beantworten. Sie finden aber zu nahezu allen Positionen Quellen im Netz, die die Nicht- oder Umlagefähigkeit klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
haben heute, nachdem wir eine Nebenkostenabrechnung bekommen. Da drin ist eine Pauscher Hausmeisterbetrag von 1845,00€ aufgeführt. Meines Wissens ist hier kein Hausmeister angestellt und die Arbeiten wurden vom Hausverwalter ausgeführt. Meine Frage ist dieser Betrag so rechtens?
Mit freundlichen Grüßen
Peter Hesling
ich weiss leider nicht, wer bei Ihnen der Hausmeister ist. Fragen Sie bei der Verwaltung nach, was es mit dieser Postion auf sich hat und wer, wann, welche Arbeiten durchgeführt hat. Das ist im Übrigen auch Ihr gutes Recht im Rahmen der Belegeinsicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne seit zwei Jahren in einem Mehrfamilienhaus, dort soll es eine Gemeinschaftsantenne geben. Der Vermieter meinte, ich soll mich oben anschliessen. Aber ich bin der Meinung, ein Antennenanschluss sollte in JEDER Wohnung funktionstüchtig sein und das tut es in meinem Falle nicht.
Jetzt werden in meiner Nebenkostenabrechnung eine Gemeinschaftsantenne angerechnet, die ich nicht habe. Einen Anschluss gibt es, aber funktioniert einfach nicht.
Ich habe mir daher eine Parabolantenne besorgt. Und nicht nur ich habe eine angebracht, auch andere Mieter im Haus.
Muss ich nun die Kosten für die Gemeinschaftsantenne zahlen?
Vielen Dank schon mal im voraus für die Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter weist in der Nebenkostenabrechnung eine gewerbliche Haftpflichtversicherung aus und legt diese auf die Mieter um. Auf Nachfrage erklärte er, dass diese Versicherung eine Haftpflichtversicherung für die Hausverwaltung ist.
Frage: Darf mein Vermieter diese Kosten auf die Mieter umlegen oder zählt die gewerbliche Haftpflichtversicherung der Hausverwaltung zu den Verwaltungskosten?
Vielen Dank.
abschließend kann man die Versicherung nur bewerten, wenn man genau weiß, was versichert ist. Auf den ersten Blick scheint die Versicherung aber mit großer Wahrscheinlichkeit nicht umlagerfähig zu sein (Verwaltungskosten oder nicht umlagere Versicherung des Vermieters).
Nehmen Sie im Zweifel Belegeinsicht und/oder lassen Sie die Kopie des Versicherungsscheins von einem Anwalt bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
und zwar habe ich eine Frage betreffend meiner Betriebskostenabrechnung für 2014. Ist es denn Rechtens wenn im Jahr 2013 für das Haus mit geschätzte Wasserwerten gerechnet wurde ( ich bekam eine gutschrift) und nun in diesem Jahr festgestellt wurde das sie falsch geschätzt haben und es doch mehr war, dieses nun auf die Betriebskosten für 2014 (nun imense Nachzahlung) umzulegen oder ist das den Vermieter seine schuld wenn die Ableser sich verschätzt haben?
Mit freundlichen Grüßen Katja
wenn ich Sie richtig verstanden haben, haben Sie in 2013 zu wenig bezahlt und in 2014 zu viel. Damit sind die „Konten“ ausgeglichen und Sie zahlen genau Ihren Verbrauch. Das klingt doch für mich fair?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
letztes Jahr musste der Schornsteinfeger zweimal vorbeikommen. Beim ersten Mal stand die jährliche Prüfung der Gasheizung an. Bei diesem Termin wurde ein zu hoher CO2 Ausstoß festgestellt. Dieser Mangel wurde vom Vermieter beseitigt. Eine Woche später kam der Schornsteinfeger ein zweites Mal zur Kontrollmessung.
Darf der Vermieter nun den zweiten „Besuch“ des Schornsteinfegers auf die Nebenkosten anrechnen?
Gruß Oliver Müller
Hallo Herr Hundt,
ich habe 2 Fragen zur Nebenkostenabrechnung:
– Sind Verwaltungsgebühren auf die Betriebskosten anrechenbar?
– Kann der Vermieter eine Ausfall-Bürgschaft in Höhe von 2,04 % geltend machen ?
Ich bin auf Ihre Antworten gespannt:
MFG
Wolfgang Bahr
Verwaltungskosten zählen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten, ebenso eine Mietausfallversicherung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
zunächst einmal ein ganz großes Lob und Dankeschön, für Ihre Bemühungen, hier über sämtliche Fragen und Situationen erste Einschätzungen und Informationen zu teilen. – Die Seite hier ist wunderbar informativ und ich finde es klasse, dass es diese gibt!! Daumen hoch!!
So … nun habe ich auch ein paar Probleme mit unserer Nebenkostenabrechnung 2015/2016; da wir erst seit Sommer 2015 hier eingezogen sind, für uns also die erste Abrechnung.- Wir sind noch sehr jung und haben zwei kleine Kinder, sodass wir echt verzweifelt sind, ob wir die (teure) Hilfe eines Anwalts in Anspruch nehmen sollen oder nicht; deswegen hoffen wir nun umso mehr auf Ihre Einschätzungen. (Sollte dieser Service kostenpflichtig sein, bitte zunächst, vor Beantwortung der Fragen, darüber)
Grundlegende Infos zur Wohnung/zum Haus:
– Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten (Haushälfte links)
– Anbau eines Einfamilienhauses (Haushälfte rechts; nur eine Wohneinheit: Tochter (+ Mann und zwei Kinder) des Vermieters
– beide Häuser sind miteinander verbunden, sodass der Hausflur, sowohl zu den fünf Wohnungen als auch zur „Wohnung“ der Tochter führt! ; alle Einheiten haben die gleiche Hausnummer
– jedoch wird nur der Hausflur gemeinsam genutzt; d.h. die rechte Hälfte verfügt über eigene Kellerräume, zu denen ein Zutritt auch nur über die Wohneinheit der Tochter möglich ist!
– Die Gartenfläche teilt sich ebenfalls in zwei Teile, sodass die linke Hälfte des Gartens von allen Bewohnern genutzt werden darf; während der rechte Teil des Gartens zur alleinigen Nutzung der Tochter ist.
So nun aber zu meinen Fragen:
1. Unser Vermieter rechnet eine hauseigene SAT-Anlage und deren Verteilung ab. Somit sollen für unsere Wohnpartei Kosten in Höhe von 300 Euro zu zahlen sein. Dies kommt mir unwahrscheinlich hoch vor, da meines Wissens nach, die Satellitenanlage einmal Anschaffungskosten verursacht – aber was für Kosten verursacht dieses Ding denn noch, sodass insgesamt Kosten von 1800 Euro jährlich entstehen??? Ist diese Abrechnung rechtens??
Auf schriftliche Bitte hin, mir die Kosten der SAT-Anlage zu erläutern und mir entsprechende Belege vorzuzeigen, antwortete er mit „Die abgerechneten Kosten sind für die hauseigene SAT-Anlage und Verteilung.“ Kein Beleg anbei. (Bzgl. weiterer Fragen meinerseits, hing er Belege an.)
2. Die Haus – u. Grundstückshaftpflicht rechnet der Vermieter ebenfalls ab (181, 82 Euro) , was meinen Kenntnissen nach, auch vollkommen in Ordnung ist?! –
Allerdings rechnet er dann aber zum einen eine
– Immobilienversicherung, d.h. Wohngebäudeversicherung für Einfamilienhaus (Gefahren: Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementar; PIM, Kosten: 578,41 Euro)
und zum anderen eine
– Firmen Wohngebäudeversicherung (Kosten: 1.147,34 Euro)
ab.
Auf Nachfrage meinerseits, warum wir zwei Gebäudeversicherungen haben, gibt er an, dass die Immobilienversicherung für die rechte Hälfte des Hauses sei (sprich das angebaute Einfamilienhaus, in dem seine Tochter lebt) und die Firmen Wohngebäudeversicherung für die linke Hälfte ( 5 Wohneinheiten) sei. Er gibt an, dass die Gebäudeversicherung für Elementarschäden aus „historischen Gründen“ in zwei Teile aufgeteilt sei.
Nun stellt sich mir die Frage, was genau „aus historischen Gründen“ bedeuten soll?? Und ob es überhaupt rechtens ist, die Versicherung, die ja quasi nur für den Teil seiner Tochter ist, auf alle anderen Mieter mit umzulegen??
3. Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erfolgt über eine Firma. Die Kosten dafür werden ebenfalls mit auf der Abrechnung angerechnet. Im Mietvertrag ist ebenfalls aufgeführt, dass diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden. – Wenn ich richtig informiert bin, ist es aber doch so, dass das Verwaltungskosten sind und somit nicht umlagefähige Kosten darstellenund eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ungültig ist, oder???
Ich hoffe, Sie können mir meine Fragen schnellstmöglich beantworten und uns ein wenig die Ratlosigkeit und Angst nehmen !!
Ich bedanke mich ganz herzlich bei Ihnen und hoffe, bald von Ihnen zu lesen.
Mit freundlichen Grüßen,
Sabrina
danke für Ihr Lob und Ihren Kommentar. Ich kann die Punkte leider nicht alle beantworten. Viel können Sie mit einer detaillierten Recherche selbst klären. Offene Punkte sind dann ggf. ein Thema für einen Anwalt. Ihnen hilft vielleicht auch die Belegeinsicht weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
tolles Forum, danke für ihre Mühe. Folgende Frage: Ich habe beim Einzug in meine Wohnung einen Vodafone/Kabel-Deutschland Vertrag für Telefon und Internet geschlossen. (Vodafone ist der Standardanbieter des Hauses). Da ich keinen Fernseher besitze, habe ich damals auf einen Kabelanschluss beim gleichen Anbieter verzichtet.
Jetzt habe ich Post vom Vermieter bekommen, dass er sich zur Nutzung eines Gemeinschaftsvertrages entschieden hat und deshalb die Gebühren für die Fernsehnutzung (7,95€) auf die Nebenkosten rückwirkend für 3 Monate berechnet. Das wird für die meisten Mieter günstiger, weil die nun für ihren Fernsehanschluss weniger bezahlen als vorher.
Muss ich die Kosten nun trotzdem tragen? Mein Telefonvertrag ist ja, soweit ich das sehe, kein Bestandteil des Mietvertrages und somit kann der Vermieter mich nicht zur Nutzung des Fernsehanschlusses verpflichten.
Beste Grüße
Tommy
Hallo Herr Hundt,
ich bewohne seit 2005 ein Einfamilienhaus zur Miete.
Heute bekam ich die Nebenkostenabrechnung 2016. Ich soll knapp 300€ nachzahlen.
Meine Frage ist nun:
In meinem Mietvertrag steht“ Thermen sind einmal jährlich von einer Fachfirma zu warten.Der Mieter trägt die jährlich enstehenden Wartungskosten bis zu 100€“.
In der Abrechnung schlägt die Wartung aber mit 254,48€ zu buche.
Nach durchsicht der Abrechnungen der letzten Jahre ist mir aufgefallen das fast alle um mehr als 100% zu hoch waren.
Was soll ich tun?
Gruß aus Köln
Thomas Peckmann
belesen Sie sich zur Widerspruchsfrist und verweisen Sie Ihren Vermieter für die letzte (oder die letzen beiden) Nebenkostenabrechnung(en) auf den Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt
Ich bin Mieter in einem Mehrfamilienhaus, sozialer Wohnungsbau. Seit 2Jahren sollen wir Kosten für die Wartung von 2Automatiktueren anteilsmäßig bezahlen ,die nur der eine Mieter der behindert ist, nutzen kann.Bei uns im Haus im Erdgeschoss gibt es die eine Wohnung ,die nur an Behinderte vermietet werden darf.
Bei den Automatikueren handelt es sich um die Hauseingangstuer, die mit einem Schlüssel sich automatisch öffnet und um eine 2. Tür für den Wechselraum zum Abstellen der Rollstühle.
Ich als Mieter öffne die Hauseingangstuer ganz normal mechanisch und zum Wechselraum habe ich selbstverständlich keinen Zutritt.
Mit freundlichen Grüßen Siegfried
Guten Tag Herr Hundt,
Nach dem Tode meiner Mutter habe ich ihre Eigentumswohnung ( Hochhaus mit Aufzug, 98 m² + Garage ) geerbt.
Testametarisch hat sie ihrem Lebensgefährten ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht eingeräumt.
Kann ich ihm die Nebenkosten von ca. 350.- €uro in Rechnung stellen, oder muß ich das alles selber übernehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Rainer
ich kann Ihnen hier leider nur allgemein schreiben, dass der Vermieter die Nebenkosten zahlt, wenn die Umlage nicht vereinbart wurde.
Alles weitere sollten Sie in einer individuellen Beratung bei einem Anwalt klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
ist eine Hausverwaltung dazu berechtigt, einen Hausmeisterservice einzustellen ohne die Mietparteien vorher über zusätzliche Kosten zu informieren? Im Mietvertrag ist ein pauschaler Betrag für die Nebenkosten aufgeführt. Arbeiten wie z.B. Treppenhausreinigung wurden vor Beauftragung des Hausmeisterservices (Anfang 2016) von den Mietern selber durchgeführt. Die Betriebskosten haben sich nunmehr um mehr als 400,00 € erhöht. Kann man hiergegen vorgehen?
Vielen Dank
Alex K.
Guten Tag Herr Hundt,
unsere Hauseigentümergemeinschaft besteht aus drei aneinadergebauten Wohneinheiten mit separaten Eingängen. In zwei dieser Einheiten existiert ein Fahrstuhl, in unserer nicht. Daher meine Frage, sind wir verpflichtet, die erheblichen Sanierungskosten dieser Anlagen mitzutragen ohne dass eine Nutzung durch uns erfolgt? Lt. einem aktuellem BGH Urteil können beispielsweise Kosten für Fahrstühle (lfd.) in Nachbargebäuden nicht auf Vermieter umgelegt werden. Ist dies übertragbar auf Eigentümer bzgl. Sanierungskosten? Was ist die rechtliche Grundlage?
Freundliche Grüße
Frank C.
ich würde hierzu immer in die Teilungserklärung schauen. Was wurde da zu den Kosten vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
lt. Mietvertrag v. 16.Nov. 1997 sind uns die Kehrwoche und der Winterdienst übertragen worden. Bis dahin kam jeder WE/ Partei im wöchentlichen Wechsel dieser Aufgabe nach. Ab September 2013 wurde die Kehrwoche und der Winterdienst mit Unterschrift jedes Wohnungsbesitzers an einen Hausmeister-Servicsdienst die Aufgabe übergeben.
Bei den jährlichen Nebenkostenabrechnung aber stelle ich fest, daß mein Vermieter nicht nach den Wohneinheiten (WE) abrechnet, sondern nach den qm-Wohnfläche.
Da jede Partei lt. Mietvertrag mit der Kehrwoche und dem Winterdienst verpflichtet wurden, hat meines Erachtens die Abrechnung nach WE zu erfolgen.
Ihr Gedanke ist nachvollziehbar. Allerdings gilt nach BGB die Umlage nach Fläche, sofern kein anderer Schlüssel vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich würde mich sehr freuen und wäre Ihnen dankbar, wenn Sie meine Frage vom 05.09.2017 – 15:14 h beantworten könnten?
Mit einem sonnigen Gruß aus Winnenden,
Klaus Mißler
Hallo Herr Hundt. Wir haben eine Wohnung vermietet. Die Mieter wohnen jetzt 7 Jahre in der Wohnung. Nach fünf Jahren mußte ein neuer Warmwasserboiler rein. Die Kosten haben wir übernommen. Allerdings steht im Mietvertrag, dass wir die Kosten für Elektrogeräte nur innerhalb des ersten Jahres übernehmen. Wie ist da die Rechtslage ?
grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ist die Gebühr für die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzverein auf die Mieter umlagefähig?
Viele Grüße
Marie Schimm
nein, ist sie nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
sie schreiben, die Reinigungskosten für die Aussenfassade sind nicht umlegbar.
Unser Treppenhaus mit Aufzugsschacht (angebaut an ein Fachwerkhaus) ist komplett verglast, somit auch der außenliegende Teil der als Außenfassade anzusehen ist. Hier entstehen jährlich hohe Kosten für die Reinigung (mit Stangensystem) durch eine Reinigungsfirma.
Wie verhält es sich da mit der Reinigung der Außenverglasung wenn vertraglich nichts konkretes geregelt ist?
Ist hinsichtlich der Reinigung derartiger Glasfassaden (innen/außen) noch etwas hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung zu beachten?
Danke vorab & viele Grüße
ich würde Ihnen empfehlen nach entsprechender Rechtsprechung zu suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
kann die Erneuerung der Schließanlage einer Wohnanlage mit den Betriebskosten umgelegt werden?
Viele Grüße
Gustav Riedel
1:1 Erneuerung = Instandhaltung (nicht umlegbar).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
danke für die Info.
Viele Grüße
Gustav Riedel
Hallo Herr Hundt,
die Fernwärme-Jahresrechnung weist die Wärmekosten, die Wasserkosten (Betreiben der Fernwärme) und die entsprechenden Abwasserkosten (Betreiben der Fernwärme) aus.
Ist es richtig, dass neben den Wärmekosten auch die Mieter die Wasser und Abwasserkosten zum Betreiben der Fernwärme tragen müssen??
Hallo,
in meiner Betriebskostenabrechnung stehen zweimal die Kosten „Nebenkosten Frischwasser“.
Wobei laut Erläuterung die „Nebenkosten Frischwasser“ die Meßdienstkosten (Zählerablesung) sein sollen, ist das so erlaubt?
Mit freundlichen Grüßen
Lars