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Nebenkostenabrechnung: Fristen, Form und Fehler

Zahlt der Mieter zusammen mit der monatlichen Miete auch eine Vorauszahlung für die anfallenden Nebenkosten, so besteht für den Vermieter die Pflicht, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen.

Anhand der Nebenkostenabrechnung, die jedem Mieter in textform zugestellt werden muss, werden die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet.

Das BGB regelt hier in den §§ 556 und 556a Form und die Fristen der Nebenkostenabrechnung. Parallel dazu werden innerhalb der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten festgelegt, welche im Sinne des Mietrechts umlagefähig sind und somit innerhalb der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden dürfen.

Gliederung des Artikels:

1) Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung

  • Abrechnungsfrist für den Vermieter
  • Überprüfungsfrist für den Mieter
  • Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung abweichend der Überprüfungsfrist
  • Folgen versäumter Fristen Vermieter und Mieter

2) Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung
3) Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung

Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Gesetzgeber im § 556 BGB Abs. 3 eine feste Fristenregelung festgelegt. Hiernach muss die Nebenkostenabrechnung, welche oftmals auch als Betriebskostenabrechnung bezeichnet wird, dem Mieter spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums vorliegen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht größer als maximal 12 Monate sein darf.

Beispiel:

Endet der Abrechnungszeitraum mit dem 31.12. eines Jahres, so muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12 des folgenden Jahres dem Mieter in textform vorliegen. (mehr zum Abrechnungszeitraum)

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung steht dem Mieter das Recht zu, die Abrechnung zu prüfen und eventuelle Einwände geltend zu machen. Hierfür steht dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 ebenfalls eine Frist von 12 Monaten zu.

Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung prüfen kann, steht dem Mieter das Recht zu, entsprechende Belege und Rechnungen einzusehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter zudem dazu verpflichtet, dem Mieter entsprechende Kopien anzufertigen. Die Kosten hierfür können jedoch zulasten des Mieters gehen.

Wichtig:


Die 12 Monatsfrist zu Überprüfung der Nebenkostenabrechnung besteht unabhängig der Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Diese in §  286 Abs.3 BGB geregelte Fälligkeit liegt bei 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung.

Sollte ein Verdacht für einen Fehler innerhalb der Nebenkostenabrechnung bestehen, die Überprüfung sich jedoch verzögern, sollte der Mieter den Vermieter auf diese Tatsache hinweise und eventuelle Zahlungen nur unter Vorbehalt mit dem Recht zur Rückforderung leisten.

Versäumt ein Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten, so ist er nicht mehr dazu berechtigt, Forderungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen, es sei denn, der Vermieter kann belegen, dass eine Fristüberschreitung nicht durch sein Verschulden zustande gekommen ist. Ein Grund wäre beispielsweise, wenn der Mieter nach Auszug keine neue Adresse hinterlassen hat und der Vermieter diese erst ermitteln musste.

Enthält die Nebenkostenabrechnung jedoch ein Guthaben auf Seiten des Mieters, so verfällt dieser Anspruch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht und der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Guthaben an den Mieter auszuzahlen.

Lässt der Miete die 12 monatige Frist einwandlos verstreichen, bestehen für ihn nach Ablauf der Frist keine Möglichkeiten mehr, Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben, es sei denn, es liegen konkrete Gründe dafür vor, dass er diese Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat. Mehr zum Widerspruch gegen den Betriebskostenabrechnung.

Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung nachvollziehen und überprüfen kann, hat der Gesetzgeber bestimmte Mindestinhalte an eine Nebenkostenabrechnung festgelegt.

Bei diesen Mindestinhalten handelt es sich vor allem um:

  • Die komplette und übersichtliche Aufstellung aller Gesamtkosten
  • Die genaue Angabe des Abrechnungszeitraums
  • Eine Berechnung des Anteils, der auf jeden Mieter entfällt. Hierbei dürfen leerstehende Wohnungen nicht auf die übrigen Parteien umgelegt werden. Die Nebenkosten für den Leerstand zahlt der Vermieter.
  • Der jeweils gültige Verteilerschlüssel mitsamt Erklärung
  • Die Verrechnung der durch den Mieter geleisteten Vorauszahlung mit den entstandenen Gesamtkosten

Grundsätzlich muss eine Nebenkostenabrechnung so erstellt werden, dass sie durch den Mieter rechnerisch nachvollziehbar ist.

Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Trotz größter Sorgfalt durch den Vermieter und der in der Betriebskostenverordnung festgelegten umlagefähigen Nebenkosten kommt es immer wieder zu Fehlern in der Nebenkostenabrechnung.

Bei diesen Fehlern kann es sich beispielsweise um einen sogenannten Zahlendreher, einen Fehler bei der Berechnung des Umlageschlüssels, einer vom Mietvertrag abweichenden Quadratmeterzahl handeln oder um die Auflistung eines nicht umlagefähigen Postens in der Nebenkostenabrechnung.

Der § 2  Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt detailliert welche 17 Betriebskosten, unter welchen Umständen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Kosten für:

  • Die Grundsteuer
  • Die Abfallbeseitigung
  • Die Straßenreinigung
  • Die Gartenpflege
  • Den Schornsteinfeger
  • Versicherungen
  • Vorhandene Gemeinschaftsantennen oder Kabelanschluss
  • Die monatliche Vergütung und die zu zahlenden Sozialbeiträge des Hausmeisters. Kosten für Instandhaltungen oder Reparaturen dürfen nicht umgelegt werden. Mehr dazu unter: Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung
  • Die Wasserversorgung und Entwässerung
  • Den gemeinschaftlich genutzten Strom (z.B. Treppenhausbeleuchtung, Strom für die gemeinschaftliche Waschmaschine)

Um eventuelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung aufzuspüren, sollte die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich genauestens überprüft werden. In der Regel ist der Vermieter bei Fragen zu den einzelnen Posten oder der Berechnung behilflich. Ist dies nicht der Fall, so sind der örtliche Mieterverein, der Mieterschutzbund oder ein Anwalt für Mietrecht bei der Überprüfung behilflich.

47 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Fristen, Form und Fehler"

  • Abrechnungszeitraum für Nebenkosten / Betriebskosten
    30. Dezember 2011 - 12:29 Antworten

    […] wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten tätigt. In aller Regel ist das der Fall. Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich erstellt werden. Es ist nicht möglich über mehr als 12 Monate die Betriebskosten […]

    • R.Müller
      14. Januar 2013 - 19:20 Antworten

      Hallo Herr Hundt,

      in unserer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2012-31.12.2012 die wir am 10.01.2013 erhalten haben taucht eine Heizölrechnung unseres Vermieters aus dem Jahre 2011 auf. Genau datiert sie auf den 18.11.2011 mit Posteingangsstempel 21.10.2011.

      In der Abrechnung für den Zeitraum 01.01.2011-31.12.2011 die wir Anfang Januar 2012 erhielten tauchte diese Rechnung nicht auf.

      Kann der Vermieter die Ansprüche aus dieser Rechnung überhaupt nocht geltend machen (Verjährungsfrist) bzw. kann er Sie einfach im Zeitraum 01.01.2012-31.12.2012 in Ansatz bringen?

      Danke & viele Grüße
      R.Müller

      • Dennis Hundt
        15. Januar 2013 - 23:37 Antworten

        Hallo Herr Müller,

        das Rechnungsdatum hat in meinen Augen erstmal nicht mit der Abrechnungsfrist zu tun. Nehmen wir mal an der Vermieter tank 10.000 Liter Öl, das reicht dann vielleicht 3 Jahre – diese Kosten müssen ja umgelegt werden.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Best Wilhelm
    20. Januar 2012 - 17:11 Antworten

    Wohne seit 2010 alleine in einem 5 Familienhaus. Mein Vermieter hat mir in der Nebenkostenabrechnung alle relevanten Posten durch die gesamten Hausquadratmetern abgerechnet. Gesamt 250,90 m2. Meine Wohnfläche beträgt 64,58 m2. Die Kosten für die Müllabfuhr waren 362,60 Euro. Diese Summe hat er nicht umgelegt sondern mir voll in Rechnung gestellt.
    Meine Frage ist,darf er das?

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2012 - 18:30 Antworten

      Hallo Frau Best,

      danke für Ihre Frage. Schauen Sie sich dieses Urteil hier an: BGH, Urteil v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006, S. 655.

      Schauen Sie in Ihren Mietvertrag. Wenn dort die Umlage nach Quadratmetern vereinbart ist (oder keine Umlageschlüssel, denn dann gilt immer die Umlage nach Quadratmeter), muss der Vermieter die Kosten des Mülls dem Leerstand entsprechend selbst tragen. Im selben Urteil wurde wohl auch festgelegt, dass der Vermieter den Umlageschlüssel dann ändern darf, wenn eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vorliegt. Am besten Sie lesen sich selbst in der Urteil ein.

      Viel Erfolg

      Dennis Hundt

  • Stefan
    6. Februar 2012 - 18:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich habe hier Mitte Januar meine Betriebskostenabrechnung 2011 entgegengenommen und war äußerst erstaunt.

    Von einem Guthaben in Höhe von 175 Euro 2010, eine Nachzahlung von 328 Euro 2011.
    Dies ohne ein ersichtliches geändertes oder anderes Verhalten meinerseits.

    Ich habe daraufhin die Vermieterin gebeten mir doch bitte die entsprechenden Berechnungen, speziell Heizölverbrauch, vorzulegen. Dies führte leider zu einer etwas unverständlichen Reaktion der Empörung.

    Ich habe die Betriebskostenabrechnung studiert und mir Infos aus dem Web sowie Rechtsprechung eingeholt. Die Vermieterin hat mittlerweile den Schmutzwasseranteil auf die verbrauchte Trinkwassermenge umgerechnet, was zu einer Ersparnis von über 70 Eure führte.

    Jetzt war ich zu einem Gespräch mit der Vermieterin um die Heizkostenumrechnung erklärt und vorgelegt zu bekommen. (In der Abrechnung sind nur Nachfüll-Beträge, kein Anfang- bzw. Endbestand, keine vernünftige Erklärung oder verständliche Methode). Habe diese jedoch wieder nicht bekommen.

    Im Gespräch hat mir jetzt meine Vermieterin mitgeteilt, das zukünftig die Kosten für Müllbeseitigung durch Beschaffung zweier extra Tonnen(Rest und Biotonne) für meinen Haushalt von mir übernommen werden müssen. (bisher geteilte Tonnen: 240l).

    Dies würde eine Erhöhung der Nebenkosten (Müllbeseitigung) von 60% für meinen Haushalt ergeben.

    Ich habe der Vermieterin einen Einsparungsvorschlag vorgelegt, bei welcher wir (mir Reduktion der Tonnen auf 120l) beide Kosten sparen können. Sie bis zu 60%, ich selbst 4,5%.

    Sollte Sie nein sagen….ist dies zulässig im Zuge der „Wirtschaftlichkeit“?

    MfG

    Stefan

    • Dennis Hundt
      6. Februar 2012 - 19:11 Antworten

      Hallo Stefan,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Es ist schwer aus der Entfernung und ohne Einblick in die Unterlagen Stellung zu beziehen.

      Die Berechnung des Heizkosten sollte natürlich nachvollziehbar sein, ohne Frage.

      Ich vermute, dass Sie mit Ihrer Vermieterin unter einem Dach leben? Daher die Trennung der Mülltonnen? Getrennte Mülltonen sind bei kleineren Häusern keine Seltenheit. Natürlich muss sich Ihre Vermieterin an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Die Frage ist, ob Sie einen Grund für die Trennung der Müllbeseitigung hat?

      Sie haben immer die Möglichkeit die Nachzahlung unter Vorbehalt zu leisten, damit halten Sie sich die Möglichkeit der Prüfung für 12 Monate offen.

      Viel mehr kann ich Ihnen leider gar nicht schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • FH
    14. Februar 2012 - 11:33 Antworten

    Hallo!

    In meiner Nebenkostenabrechnung taucht keine Aufschlüsselung auf, wie einzelne Beträge zustande kommen. Ich habe mir die Berechnungsformel selbst entwickelt (ich war nur 59 Tage in dieser Wohnung, deshalb x 59/365). Muss das der Vermieter nicht explizit hinschreiben? Und welche Möglichkeiten habe ich jetzt?

  • Siggi
    15. Februar 2012 - 14:20 Antworten

    Hallo,
    habe meine fristgerecht Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 & 2011 erhalten. Auf beiden findet sich der Punkt Thermenwartung mit 100€. Im Mietvertrag steht „Thermenwartung in Vorauszahlung“ .
    Es handelt sich um eine Gas Etagenheizung die einmal im Jahr vom Schornsteinfeger überprüft wird. Sie war im Jahr 2010 einmal defekt (Platine) und wurde sonst nicht gewartet.

    Sind die 100€ berechtigt auch ohne Wartung in meiner Wohnung und wenn die Abrechnungszeiträume aus den Jahren 2010 & 2011 unterschiedlich sind muss die Wartung nicht anteilig berechnet werden?

    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      16. Februar 2012 - 00:03 Antworten

      Hallo Siggi,

      der Vermieter kann nur die Kosten umlegen, die er auch anhand von Belegen nachweisen kann. Wenn keine Kosten entstanden sind, können keine umgelegt werden. Möglicherweise handelt es sich bei den Kosten auch um die Überprüfung durch den Schornsteinfeger?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine F.
    4. April 2012 - 16:21 Antworten

    Hallo,
    in meinem Mietvertrag (2873) von 2004 steht unter einem allgemeinen Passus, wo auf mögliche Betriebskosten (Rückseite des Vertrags) hingewiesen wird, der Eintrag “ Vorauszahlung Euro 50 (40 Heizung, 10 Wasser)“. So war das damals auch mündlich besprochen. Die Heizung wurde jedes Jahr abgerechnet. Jetzt hat die Tochter der Vermieterin das Haus übernommen und verlangt jetzt alle möglichen Nebenkosten (rückwirkend für 2010/2011). Ist das nach meinem Vertrag zulässig? Soll ich es auf eine Klage ankommen lassen?

    • Dennis Hundt
      4. April 2012 - 17:32 Antworten

      Hallo Christine,

      die Rechtsprechung sagt ganz klar, dass nur die Nebenkosten umgelegt werden dürfen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Ein neuer Eigentümer ändert daran nichts. Aber Achtung: ggf, kann auch ein Verweis auf die II Berechnungsverordnung oder auf die Betriebskostenverordnung (im Mietvertrag) für die wirksame Umlage der Kosten genügen.

      Kurz: Sie brauchen nur Nebenkosten zahlen, die im Mietvertrag vereinbart sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Richter
    7. April 2012 - 20:11 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    in meiner Betriebskostenabrechnung ist eine Postion Gebühr Hausnebenkosten. Was ist das und ist dies korrekt, da alle umlagefähigen Betriebskosten abgerechnet wurden.

    Auf den Kalt- und Warmwasseruhren ist der Vermerk des Eichdatums, beglaubigt bis 2005. Das sind nun 7 Jahre her, bis heute wurde keine erneute Eichung vorgenommen. Darf ich die Wasserkostenabrechnung bis auf 15% mindern. Kann ich auf eine neue Eichung der Wasseruhren bestehen?

    Ich danke Ihnen für eine Beantwortung meiner Fragen und wünsche Ihnen ein schönes Osterfest.

    Mit freundlichen Grüßen

    S. Richter

    • Dennis Hundt
      7. April 2012 - 20:22 Antworten

      Hallo Frau Richter,

      was Ihr Vermieter unter „Hausnebenkosten“ versteht, ist mir nicht klar. Das sollten Sie erfragen und ggf. die Belege für diese Position einsehen.

      Wenn das Eichdatum abgelaufen ist, muss der Vermieter nachweisen, dass sie Zähler trotzdem korrekt messen. Dann ist die Abrechnung auch mit den ungeeichten Zählern in Ordnung. Das sagt folgendes Urteil aus dem Jahr 2010: BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10. Kann er das nicht nachweisen, muss er nach Quadratmetern Abrechnung und den Betrag um 15% mindern (LG Kleve, Urteil v. 19.04.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, S. 621).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Florian
    17. April 2012 - 19:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ein Mieter zahlt seit 2004 mit den Nebenkosten u.a. anteilig für die Grundbesitzer-Haftpflicht.
    Nun stellt er sich auf den Standpunkt, er habe eine eigene Privathaftpflichtversicherung und fordert die gezahlten Beträge zurück. Kann er das?
    Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
    Freundliche Grüße
    Florian

    • Dennis Hundt
      17. April 2012 - 19:33 Antworten

      Hallo Florian,

      sofern die Umlage im Mietvertrag korrekt vereinbart ist, muss der Mieter auch die Kosten tragen. Die Grundbesitzer-Haftpflicht sichert Sie als Eigentümer ab, die Versicherung hat überhaupt nichts mit dem Mieter zu tun. Wenn zum Beispiel im Winter jemand auf Ihrem Grundstück verunglückt, greift diese Grundbesitzer-Haftpflicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jessica
    18. Mai 2012 - 14:37 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe heute (15.05.2012) die Nebenkostenabrechnung von einer Wohnung erhalten bei der ich nur bis März 2010 gewohnt habe. Der Vermieter hatte damals einen Teil der Kaution beibehalten (300€) – um mögliche Nachzahlungen damit abdecken zu können. Nun will er 50,00 € abziehen und mir den Rest überweisen.

    Die 50€ resultieren aus folgenden Rechnung: Ausgaben 2010 minus 12 x Nebenkostenvorauszahlungen x 3 (weil ich ja in 2010 nur 3 Monate in der Wohnung gelebt habe).

    Meine 3 Fragen:

    1: Die Forderung über die Nachzahlung ist verjährt, korrekt?
    2: Darf er diese Rechnung machen? Ich kann ja nichts dafür, wenn die Nachmieter überdurchschnittlich viel verbraucht haben oder Preise ab April gestiegen sind
    3: Da der Vermieter verpflichtet ist die Kaution zu verzinsen stehen mir doch auch mehr als 300,00 € zu, oder?
    Tausend Dank!

    • Dennis Hundt
      18. Mai 2012 - 14:39 Antworten

      Hallo Jessica,

      ich versuche mich kurz zufassen:

      1: Ja, ich gehe davon aus, das Ihr Vermieter die Abrechnungsfrist überschritten hat und keine Nachzahlung mehr geltend machen kann.
      2: Die Rechnung ist stark vereinfacht. Gerade die verbrauchsabhängigen Kosten darf Ihr Vermieter nicht so pauschal abrechnen.
      3: Ja, die Kaution muss verzinst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna S
    1. Juni 2012 - 13:40 Antworten

    Hallo,

    ich wohne seit Juli 2009 in einer 3-Zimmerwohnung alleine mit meinem mittlerweile fast 5-jährigen Sohn. Die anderen beiden Mietparteien und ich haben bislang noch nicht eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Im Februar diesen Jahres habe ich meinen Vermieter nochmals auf die Nebenkostenabrechnung aufmerksam gemacht – mündlich -. Seine Antwort war: „Ich habe die Abrechnungen schon vorbereitet und werde sie im Mai Ihnen zukommen lassen.“ Heute ist der 01. Juni und noch immer keine Abrechnungen im Briefkasten.
    Stichwort Briefkasten. Wir sind hier im Hause drei Parteien und müssen uns einen Briefkasten teilen. Es ist schon vorgekommen, dass meine Nachbarin versehentlich meine Post geöffnet hat. Auch hierauf habe ich den Vermieter im Februar angesprochen und seine Antwort war:“ich werde mal sehen was es so für Briefkästen gibt“. Auch hier hat sich noch immer nichts geändert.
    Der Strom aus dem gemeinschaftlichen Hausflur und den Kellerräumen der einzelnen Parteien läuft über meinen Stromzähler. Bei Einzug in die Wohnung 2009 sagte er mir, dass der Strom aus dem Hausflur auf meine Rechnung ginge, ich aber von ihm das Geld für den „Flurstrom“ wieder bekäme. Bis heute habe ich keinen Cent gesehen. Durch einen dummen Zufall ist meiner Nachbarin und mir aufgefallen, dass ich auch Strom für ALLE Kellerräume zahle, wovon ich nichts wusste, bzw. der Vermieter mir nie mitgeteilt hat. Im Mietvertrag ist weder festgehalten, dass ich den „Flurstrom“ noch der Strom für alle Kellerräume zahle aber diese vom Vermieter erstattet bekäme.
    Meine Nachbarin über mir und meine Nachbarin unter mir bekommen eine Stromrechnung, die sie sich teilen müssen. Die alleinstehende Dame unter mir ist berufstätig und den ganzen Tag nicht zu Hause und die Dame über mir ist halbtags beschäftigt und ihr Mann arbeitslos (also den ganzen Tag zu Hause).

    Nun meine Fragen:
    1. Was kann ich tun, zwecks der Nebenkostenabrechnung?
    2. Ist es rechtens, dass sich drei Mietparteien nur einen Briefkasten teilen müssen?
    3. Wie kann ich das mir nach knapp 3 Jahren zustehende Geld aus Flur und Kellerräumen einfordern und habe ich überhaupt noch Anspruch darauf?
    4. Ist es rechtens, dass sich zwei Parteien mit verständlicherweise unterschiedlichem Stromverbrauch eine Rechnung teilen müssen?

    LG Anna

    • Dennis Hundt
      18. Juni 2012 - 09:32 Antworten

      Hallo Anna,

      Sie sollten den Vermieter schriftlich anmahnen, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Reagiert er immer noch nicht, können Sie die aktuellen Vorauszahlungen so lange einbehalten, bis Ihr Vermieter die Abrechnung erstellt.

      Ich denke es ist nicht in Ordnung, dass sich alle Mieter einen Postkasten teilen müssen. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört auch der diskrete Empfang von Post im eigenen Briefkasten. Auch hier sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf hinweisen. Hier müsste man mal genauer Recherchieren, ob eine Mietminderung in Frage kommt.

      Zum Stromzähler: In meinem Augen muss Ihr Vermieter hier Zwischenzähler einbauen, damit der Allgemeinstrom ganz eindeutig von Ihrem Verbrauch getrennt werden kann. Auch hier halte ich meine Mietminderung nicht für ausgeschlossen. Schließlich brauchen Sie als Mieter ein Druckmittel falls Ihr Vermieter nicht von alleine reagiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas D.
    5. Juni 2012 - 12:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem: Ab Januar 2011 habe ich (mit einer Bekannten zusammen) einen privaten Arbeits- und Lagerraum angemietet. Das Mietverhältnis wurde nun regulär zum 31.05.2012 beendet.
    Im Mietvertrag war unter anderem ein monatlicher separater Heizkostenvorschuss in Höhe von 30,- Euro aufgeführt, der zusammen mit der Miete regelmäßig von uns an die beauftragte Hausverwaltung gezahlt wurde. Ab März 2012 wurde die Hausverwaltung (aufgrund von Problemen mit dieser) von einer neuen Gesellschaft übernommen.

    Da der Raum während unseres Mietverhältnisses nur äußerst selten genutzt wurde, sind in dieser Zeit unsererseits keine Heizkosten entstanden. Die gezahlten Vorschüsse habe ich nun von der jetzigen Hausverwaltung zurückgefordert. Diese hat sich auch zur Erstattung von 90,- Euro für die Monate März – Mai 2012 bereit erklärt. Gleichzeitig teilten sie mir, dass ich mich wegen der Erstattung für die Monate Januar 2011 – Februar 2012 an die vorherige Hausverwaltung wenden müsste.

    Ist diese Auskunft korrekt, oder ist die neue Hausverwaltung mit der Übernahme ihrer Tätigkeiten ab März 2012 auch in die entsprechenden Pflichten der vorherigen Hausverwaltung eingetreten (Rückzahlung der geleisteten Heizkostenvorschüsse)?

    Herzlichen Dank vorab für Ihre Antwort und viele Grüße!

    • Dennis Hundt
      5. Juni 2012 - 21:54 Antworten

      Hallo Thomas,

      Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vermieter. Wenn sich der Vermieter durch eine Hausverwaltung vertreten lässt, ist in meinen Augen die aktuelle Verwaltung verantwortlich. Über die Heizkosten muss doch ohnehin abgerechnet werden, spätestens dann sollten Sie Ihr Guthaben erstattet bekommen. Im Übrigen kann die alte Verwaltung Ihnen nichts mehr erstatten, da diese natürlich keinen Zugriff mehr auf die Konten des Vermieters haben wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianka Vollmer
    6. November 2012 - 16:18 Antworten

    Wir haben für 2011 eine Nebenkostenabrechnung erhalten über 2101 Euro (3000 Euro wurden bereits an Vorauszahlungen geleistet, die Wohnung ist 135 qm groß)
    Die Wohnung wurde im Juli 2010 bezogen, für 2010 haben wir KEINE Nebenkostenabrechnung erhalten.
    Darf der Vermieter ohne Abrechnung 2010 eine Abrechnung für 2011 erstellen?
    Vielen Dank für Ihre kurzfristige Rückmeldung

    • Dennis Hundt
      6. November 2012 - 17:27 Antworten

      Hallo Bianka,

      das darf er grundsätzlich. Sie sollten allerdings die Abrechnung für 2012 anfordern (das ist Ihr Recht).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika
    18. November 2012 - 18:51 Antworten

    Hallo!

    Gibt es auch eine ganz einfache Tabelle, aus der zu ersehen ist, welche Nebenkosten auf die Personenzahl und welche auf die m²-Zahl umgerechnet werden?

    LG

    Monika

    • Dennis Hundt
      18. November 2012 - 18:53 Antworten

      Hallo Monika,

      die vereinbarten Umlageschlüssel entnehmen Sie Ihrem Mietvertrag. Wenn nichts vereinbart ist, gilt die Umlagen nach Quadratmetern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit
    28. November 2012 - 22:19 Antworten

    Hallo,
    wir sind voriges Jahr im August in eine neue Wohnung umgezogen. Vor 3 Wochen haben wir die Nebenkostenabrechnung von unserem alten Vermieter erhalten. Wir erhalten eine Rückerstattung. Zusätzlich muß uns der Vermieter noch die 2. Hälfte der Kaution zurückzahlen. In seinem Schreiben hat er auch mitgeteilt, das er den Betrag innerhalb von 14 Tagen auf unser Konto überweist. Inzwischen sind schon 3 Wochen um und das Geld ist noch nicht überwiesen. Ich will ja nicht kleinlich sein, aber wir hatten eh schon die ganze Mietzeit Ärger mit ihm. Wie sollen wir uns jetzt verhalten?

    • Dennis Hundt
      28. November 2012 - 22:22 Antworten

      Hallo Birgit,

      weisen Sie Ihren Vermieter doch auf die zugesagt Auszahlung der Kaution hin. So würde ich jedenfalls anfangen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gallo
    11. Dezember 2012 - 18:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe da mal eine Frage und zwar haben wir im Januar 2011 die Heizkostenabrechnungen für 2007, 2008, 2009 und 2010 bekommen. Die Vermieter haben darauf hingewiesen, dass die ersten Drei bereits verjährt sind, was ja auch stimmt.

    Da sich darauf aber Guthaben und Nachzahlungen ergeben, die gegeneinander gerechnet für uns ein Guthaben ergeben nun meine Frage, ob das korrekt ist und wir als Mieter das Guthaben vom Vermieter einfordern können.

    Für 2007 ist eine Nachzahlung
    für 2008 ein Guthaben
    für 2009 ein Guthaben und
    2010 eine Nachzahlung.

    Vielen Danke für eine möglichst schnelle Antwort.

    MfG E.Gallo

    • Dennis Hundt
      11. Dezember 2012 - 18:55 Antworten

      Hallo Gallo,

      Ihr Guthaben von 2008 verjährt in meinen Augen Ende 2012. Sie können also noch die Guthaben aus 2008 + 2009 einfordern, müssen die Nachzahlungen aus 2007 und 2010 nicht mehr leisten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gallo
    11. Dezember 2012 - 19:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für die schnelle Antwort. Worauf kann ich mich da beziehen? In der Heizkostenverordnung habe ich nichts gefunden.

    Die Verjährungsfrist beginnt doch mit Bekanntgabe der Abrechnung, also in meinem Fall Januar 2011 oder?

    Danke

    E. Gallo

    • Dennis Hundt
      11. Dezember 2012 - 19:07 Antworten

      Auf § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia
    19. Januar 2013 - 00:40 Antworten

    Hallo, mein Vermieter hat Ende Dezember 2012 eine Nebenkostenabrechnung erstellt.
    Ich erhalte 51 Euro Guthaben. Man teilte mir mit, dass ich es Anfang Januar 2013 auf mein Konto bekomme. Ist aber nach dreimaliger Nachfrage und telefonischer Zusage noch nicht geschehen.
    Da ich Hartz 4 bekomme, hat das Jobcenter mir schon das Geld abgezogen. Ich brauche natürlich jeden Cent.
    In der o.g. Wohnung wohne ich nicht mehr. Das ist also die allerletzte Abrechnung von diesem Vermieter. Ich habe Angst, das Geld gar nicht mehr zu bekommen.
    Danke für Hinweise Silvia

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 12:20 Antworten

      Hallo Silvia,

      Sie können nur dran bleiben und auf Auszahlung des Guthabens drängen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    11. April 2013 - 20:48 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,
    in meiner Nebenkostenabrechnung sind diverse Kosten enthalten, die ich nicht so recht nachvollziehen kann.
    Zum einen ist die Gemeinschaftsantenne aufgelistet. Für die Bereitstellung das von mir genutzen Kabelanschlusses innerhalb des Hauses muss aber schon ein Betrag an das Kabelfehrnsehunternhemen (unitymedia) gezahlt werden, bei dem ich auch meinen TV Vertrag habe.
    Dazu kommen Kosten für die Treppenhausreinigung. Zum Treppenhaus habe ich keinen Zugang, da meine Wohnung im Innenhof der Gebäudes liegt und ich einen eigenen Eingang ohne Treppenhaus habe.
    Ebenfalls Kosten (gering aber kleinfieh macht auch mist) für die Wartung der Feuerlöcher, welche ebenfalls im besagten Treppenhaus stehen müssen (noch nie gesehen), zu dem ich keinen Zugang habe.
    Meine Frage, sind diese Kosten gerechtfertigt?
    Mfg Sebastian

  • Andreas Gambka
    8. September 2013 - 14:58 Antworten

    Mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung 2011 die Wasser und Abwasser Gebühren nicht berechnet. Er fordert diese jetzt nach, ist das rechtens.

    Vielen Dank für Ihre Bemühungen

    Andreas Gambka

  • Annika
    3. November 2014 - 10:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unsere Wohnung wurde vor einem Jahr in einem bestehenden Haus neu erstellt. Ein Anschluss für eine Wasseruhr ist im Bad vorhanden. Eine Wasseruhr wurde nicht eingebaut, da die anderen Wohnungen nicht über solch einen Anschluss verfügen.
    Ist es rechtens, dass die Wohnungsbaugesellschaft unseren Wasserverbrauch nicht nach Wasseruhr abrechnet?
    Dieser wird in unserem Haus nach m² abgerechnet und nicht nach Anzahl der Personen. Auch hier frage ich mich ob das in Ordnung ist. Meiner Meinung nach sollte ein 2-Personen Haushalt auf ca. 70 m² nicht mehr Wasser verbrauchen als ein 2-Personen Haushalt mit weniger m².
    Für Ihre Bemühungen, vielen Dank im Voraus.
    MfG Annika

    • Dennis Hundt
      6. November 2014 - 09:19 Antworten

      Hallo Annika,

      wenn kein besonderer Umlageschlüssel vereinbart wurde gilt die Umlage nach Wohnfläche. Dieses Vorgehen ist auch beim Wasserverbrauch absolut üblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lyudmila Michel
    7. Oktober 2017 - 16:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt.
    Ich bin am 27.10.2016 umgezogen. Und nur gestern ein Betriebskostenabrechnung von meiner ex-Vermieter bekommen. Zeitraum: 01.01.2015 -3 1.12.2016. Sagen Sie bitte: kann er für November und Dezember das Geld abrechnen , wenn ich ende Oktober schon umgezogen bin? Danke

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